本書為“薛說上海”叢書之一，專為沙遜家族、霍格兄弟、史密斯、哈同、白蘭脫、漢璧禮、雷士德、程謹軒、周蓮堂、席正甫、孫春生、李經邁、陸仲甫、陶敬齋、鄭伯昭、、貝潤生、陳炳謙、周湘雲、李景韓等一批老上海房地產大亨巨子寫照，通過家世行狀、發跡歷程、盛衰沉浮等多面敘述，特別是發行債券、道契掛號、代客經租、抵押放款、租地造屋等各種經營手段的剖析，描繪出一幅幅老上海房地產業在運籌廟算、巧取豪奪中蓬勃發展的鮮活圖景。
基本介紹
- 書名：老上海房地產大鱷
- 出版社：上海書店出版社
- 頁數：219頁
- 開本：32
- 品牌：上海書店出版社
- 作者：薛理勇
- 出版日期：2014年7月1日
- 語種：簡體中文
- ISBN：7545809106
圖書目錄,基本介紹,內容簡介,作者簡介,序言,
圖書目錄
前言
上海最早的房地產巨頭——史密斯
租界的出現和房地產業的興起
上海房地產業的崛起始於19世紀60年代
霍格兄弟與兆豐洋行
上海跑馬廳的地產
兆豐洋行與兆豐公園
漢璧禮與上海房地產
漢璧禮的房地產
富商的善舉
沙遜與沙遜洋行
“老沙遜”與“新沙遜”
沙遜洋行在上海早期的房地產業
沙遜的華懋地產公司
沙遜大廈
沙遜的漢彌爾登信託公司
亨利·雷士德與雷士德基金會
雷士德其人其事
冒險家哈同
哈同其人
哈同花園
哈同的經營之道
租地造屋
哈同遺產案
英商上海業廣地產有限公司
業廣公司的發起
進軍虹口美租界
道契與業廣公司的土地買賣
業廣公司在上海的房產
萬國儲蓄會和中國建業地產公司
萬國儲蓄會的建立
中國建業地產公司與上海的公寓
萬國儲蓄會的結局
美商的中國營業公司和普益地產公司
中國營業公司
普益銀公司和普益地產公司
雷文的結局
日商的房地產公司
東亞興業株式會社與上海房地產
日商恆產株式會社的結局
華人房地產巨商
陶善鐘與善鐘路
泰利洋行與洋商掛名道契
上海房地產巨子——程霖生
寧波周家在上海的房地產業
銀行投資房地產業
法商義品放款銀行和義品村
華資銀行投資的房地產
上海最早的房地產巨頭——史密斯
租界的出現和房地產業的興起
上海房地產業的崛起始於19世紀60年代
霍格兄弟與兆豐洋行
上海跑馬廳的地產
兆豐洋行與兆豐公園
漢璧禮與上海房地產
漢璧禮的房地產
富商的善舉
沙遜與沙遜洋行
“老沙遜”與“新沙遜”
沙遜洋行在上海早期的房地產業
沙遜的華懋地產公司
沙遜大廈
沙遜的漢彌爾登信託公司
亨利·雷士德與雷士德基金會
雷士德其人其事
冒險家哈同
哈同其人
哈同花園
哈同的經營之道
租地造屋
哈同遺產案
英商上海業廣地產有限公司
業廣公司的發起
進軍虹口美租界
道契與業廣公司的土地買賣
業廣公司在上海的房產
萬國儲蓄會和中國建業地產公司
萬國儲蓄會的建立
中國建業地產公司與上海的公寓
萬國儲蓄會的結局
美商的中國營業公司和普益地產公司
中國營業公司
普益銀公司和普益地產公司
雷文的結局
日商的房地產公司
東亞興業株式會社與上海房地產
日商恆產株式會社的結局
華人房地產巨商
陶善鐘與善鐘路
泰利洋行與洋商掛名道契
上海房地產巨子——程霖生
寧波周家在上海的房地產業
銀行投資房地產業
法商義品放款銀行和義品村
華資銀行投資的房地產
基本介紹
內容簡介
《老上海房地產大鱷》編輯推薦：房地產作為一種行業產生於資本主義社會，並以人口眾多的城市為主，它是以盈利為目的，利用對土地、房產的投資和建設，並將土地、房產進行轉手、出租，從中獲取更大的商業利益，所以，房地產作為一種產業，在中國應開始於近代，上海是中國房地產業起步最早、涉及土地和資本最大的城市。《老上海房地產大鱷》為我們介紹的就是老上海的房地產大鱷的故事，包括霍格兄弟與兆豐洋行、漢璧禮與上海房地產、沙遜與沙遜洋行，以及陶善鐘、程霖生、周湘雲等。
作者簡介
薛理勇，祖籍福建省福清市，1947年出生於上海。長期任職於上海市歷史博物館，從事上海歷史、中華文化史、風俗史研究。上海市規劃委員會專家委員會委員、上海食文化研究會副會長、上海地名學會常務理事、上海道教協會常務理事等，並擔任SMG紀實頻道嘉賓主持。主編《上海文化源流辭典》、《上海掌故辭典》等。
序言
望文生義，所謂房地產應該是指房產和地產，那一定在幾千年前就有了，昔日的豪門地主擁有良田千頃，房屋百間，他們當然是擁有房產和地產的人。幾千年的中國封建社會裡，長期實行重農輕商，崇本抑末的經濟政策，視農業為根本，視商業為末流，中國雖有商品經濟的存在，但一直到封建社會的末期，資本主義經營還處於萌芽時期，儘管有土地、房產的買賣，但並不形成產業；地主商人的置產主要是為了保存財富，造福子孫，或者為了顯示自己的權力和社會地位，而不是商業性的經營。同樣，地主將自己的土地出租，向佃農收取租金，這也不是房地產業的特點。
房地產作為一種行業產生於資本主義社會，並以人口眾多的城市為主，它是以盈利為目的，利用對土地、房產的投資和建設，並將土地、房產進行轉手、出租，從中獲取更大的商業利益，所以，房地產作為一種產業，在中國應開始於近代，上海是中國房地產業起步最早、涉及土地和資本最大的城市。
1842年中英簽訂《南京條約》，條約規定上海作為五個通商口岸之一對外開放，1843年11月17日上海正式開埠。在1843年10月8日中英補簽的《虎門條約》中規定，開放口岸的“中華地方官必須與英國管事官各就地方民情，議定於何地方，用何房屋或基地，系準英人租賃”，就是開放城市的官員必須與英國領事商議，劃出該城市中一塊雙方都能接受的地方作為僑民的居留地，僑民可以在這塊居留地里租用土地，建造房屋，這種居留地就是後來的租界。1845年，上海道台與英國領事簽訂《上海租地章程》，確定上海城北郊，今延安東路至北京東路的外灘為英國人居留地，實際面積830畝。由於這塊居留地的面積不算大，於是《上海租地章程》對居留地內土地的租用和使用作了規定，如為了防止後來進入上海的僑民租不到土地，規定每位個人或每家洋行的租地面積不準超過10畝，為了防止華人抬高土地價格，規定華人不得將土地或房屋出租給任何其他華人，這樣就避免了華人之間的土地和房屋的買賣。
1848年，英租界第一次擴張，它的北面延伸到蘇州河南岸，西面延伸到今天的西藏中路，面積2820畝，同年和次年，美租界和法租界建立，上海租界的面積擴大多了。當初，租界是為了避免“華洋雜居”引發糾紛的“僑民區”，租界的實際居住人口不多，1853年上海爆發小刀會起義，估計有2萬上海城裡人進入租界避難，1860年，南京的太平天國為了減輕和擺脫清軍對南京圍困的壓力，派忠王李秀成率軍突圍東進，驍勇善戰的李秀成突圍後一路勢如破竹，攻陷鎮江、常州、無錫、蘇州、崑山、杭州、寧波等蘇南浙北的眾多城邑，又有數十萬蘇南浙北的難民進入上海，其中一半以上的難民進入租界，當1864年太平天國被鎮壓後，有部分難民離開上海回鄉，但仍有不少人選擇在上海定居，據統計，1865年上海租界居住人口近20萬，於是，“華洋分居”的局面被打破，上海租界成了“華洋雜居”、“五方雜處”之地，而華人人數的比例長期維持在95%以上。
本來，當戰爭結束後，租界當局可以將華人逐出租界，但一些僑民中的有識之士認為，進入租界的難民中相當一部分是江南的富紳地主，他們攜帶的大量現銀將成為租界發展的資金，更大一部分是破產的小手工業者，他們也是租界發展的廉價勞動力，於是決定同意華人在租界定居。租界當局為了處理瞬間大量擁入租界的華人的居住問題，出台了諸多優惠政策，倡議上海的洋行或個人投資租界的住房建設，商行在自己或租用的土地上興建住宅，提供出租，於是上海租界的房地產開始成為產業，並出現了一批房地產巨商，以及從事房地產租賃的機構或個人，上海人稱之“經租”和“跑街”、“跑樓”等。
根據條約，僑民只能在租界裡“永租”（實際上就是絕賣）土地，僑民向華人“永租”土地時，須將“永租”土地的面積、位置向他們的領事館登記註冊，然後由領事館向上海道署備案，再由上海道署與領事館派專人到實地會同丈量，繪出土地的“四至”和實際面積後，加蓋道署鈐記，就成了一份由政府機構確認和公證的地契，所以租界的地契叫做“道契”。道契一式三份，分作上、中、下，其中上契由上海道署備案，中契由領事館註冊，下契歸土地持有人收藏，所以，道契猶如我們今天商品房的房契，不可能偽造，當然，道契等同於道契所標的土地，它比中國傳統的土地契的威信和作用大多了，可以轉讓、抵押、出租等。
根據規定，只有僑民才能向華民“永租”土地，再向領事館註冊，上海道署備案後獲得道契。但是，還會有變通的辦法，就是華人將自己的土地假裝“永租”給某外國人，由該外國人向領事館註冊後獲得道契，華人則向外國人支付一定的“好處費”，而外國人則與華人另簽一份協定，說明該道契的真正持有人，這種憑證稱之“權柄單”，而這種道契稱“洋商掛號道契”（或“掛名道契”）。洋人辦理“洋商掛號道契”的收費很高，一般設最低單筆價，以及根據土地的實際面積計價，於是，又有律師事務所或洋商專門代辦“洋商掛名道契”這種道契被租界當局認定為合法道契，與一般道契有同等的合法地位。
上海租界的經濟發展飛快，人口增長也很快，而租界的土地有限，當然，地價的增幅更大，人們不會輕意將土地或道契出賣、轉讓，於是上海的房地產業中又出現了一種特殊的現象，即土地的持有人既不會將土地出賣或轉讓，而自己又不具備在土地上開發房地產的能力，這塊土地只能自用，無法增值。而一些有資金、有能力的房地產商缺少土地開發房地產，於是房地產商向土地業主租用土地，投資開發房地產，行話稱之“租地造屋”或“租地造房”，通常租用期為20—30年之間，在契約期內，房地產商必須交付地租和契約規定的租金，必須根據契約建造契約規定的房屋，契約期滿後，連同土地和土地上建的房屋無條件地由土地業主收回。估計，上海以“租地造屋”方式建造的住宅占總量的50%以上。所以上海的住房不能作為商品房買賣，而只能長期租賃，上海人稱之“頂”，即房客一次性向房東交付一筆費用後獲得該住宅的若干年的使用權，在租賃期間必須另外支付房租及規定的費用。
租界是洋人的天下，估計上海租界的房地產的80%以上控制在洋人手中，於是產生了史密斯、漢璧禮、雷士德、沙遜、哈同等房地產大鱷。19世紀末，一些在上海發跡的華人在上海近郊購置土地，希望成為一個大地主，1899年公共租界擴張，1914年法租界擴張，那些華人在近郊購置的土地被划進租界，用現代的話語講，他們的“農業用地”變成了城市的“住宅用地”或“商業用地”，地價在短期內十倍百倍上漲，也有部分“大地主”改變經營方式而成為巨商或房地產巨商，但秉性難移，他們大多還停留在“工商地主”的身份上。
實際上，上海的房地產舊檔尚未公開，要把上海房地產業歷史描述得更精準是有難度的，拙著只是一個嘗試而已。
薛理勇寫於秋月楓舍
2014.2.20.
房地產作為一種行業產生於資本主義社會，並以人口眾多的城市為主，它是以盈利為目的，利用對土地、房產的投資和建設，並將土地、房產進行轉手、出租，從中獲取更大的商業利益，所以，房地產作為一種產業，在中國應開始於近代，上海是中國房地產業起步最早、涉及土地和資本最大的城市。
1842年中英簽訂《南京條約》，條約規定上海作為五個通商口岸之一對外開放，1843年11月17日上海正式開埠。在1843年10月8日中英補簽的《虎門條約》中規定，開放口岸的“中華地方官必須與英國管事官各就地方民情，議定於何地方，用何房屋或基地，系準英人租賃”，就是開放城市的官員必須與英國領事商議，劃出該城市中一塊雙方都能接受的地方作為僑民的居留地，僑民可以在這塊居留地里租用土地，建造房屋，這種居留地就是後來的租界。1845年，上海道台與英國領事簽訂《上海租地章程》，確定上海城北郊，今延安東路至北京東路的外灘為英國人居留地，實際面積830畝。由於這塊居留地的面積不算大，於是《上海租地章程》對居留地內土地的租用和使用作了規定，如為了防止後來進入上海的僑民租不到土地，規定每位個人或每家洋行的租地面積不準超過10畝，為了防止華人抬高土地價格，規定華人不得將土地或房屋出租給任何其他華人，這樣就避免了華人之間的土地和房屋的買賣。
1848年，英租界第一次擴張，它的北面延伸到蘇州河南岸，西面延伸到今天的西藏中路，面積2820畝，同年和次年，美租界和法租界建立，上海租界的面積擴大多了。當初，租界是為了避免“華洋雜居”引發糾紛的“僑民區”，租界的實際居住人口不多，1853年上海爆發小刀會起義，估計有2萬上海城裡人進入租界避難，1860年，南京的太平天國為了減輕和擺脫清軍對南京圍困的壓力，派忠王李秀成率軍突圍東進，驍勇善戰的李秀成突圍後一路勢如破竹，攻陷鎮江、常州、無錫、蘇州、崑山、杭州、寧波等蘇南浙北的眾多城邑，又有數十萬蘇南浙北的難民進入上海，其中一半以上的難民進入租界，當1864年太平天國被鎮壓後，有部分難民離開上海回鄉，但仍有不少人選擇在上海定居，據統計，1865年上海租界居住人口近20萬，於是，“華洋分居”的局面被打破，上海租界成了“華洋雜居”、“五方雜處”之地，而華人人數的比例長期維持在95%以上。
本來，當戰爭結束後，租界當局可以將華人逐出租界，但一些僑民中的有識之士認為，進入租界的難民中相當一部分是江南的富紳地主，他們攜帶的大量現銀將成為租界發展的資金，更大一部分是破產的小手工業者，他們也是租界發展的廉價勞動力，於是決定同意華人在租界定居。租界當局為了處理瞬間大量擁入租界的華人的居住問題，出台了諸多優惠政策，倡議上海的洋行或個人投資租界的住房建設，商行在自己或租用的土地上興建住宅，提供出租，於是上海租界的房地產開始成為產業，並出現了一批房地產巨商，以及從事房地產租賃的機構或個人，上海人稱之“經租”和“跑街”、“跑樓”等。
根據條約，僑民只能在租界裡“永租”（實際上就是絕賣）土地，僑民向華人“永租”土地時，須將“永租”土地的面積、位置向他們的領事館登記註冊，然後由領事館向上海道署備案，再由上海道署與領事館派專人到實地會同丈量，繪出土地的“四至”和實際面積後，加蓋道署鈐記，就成了一份由政府機構確認和公證的地契，所以租界的地契叫做“道契”。道契一式三份，分作上、中、下，其中上契由上海道署備案，中契由領事館註冊，下契歸土地持有人收藏，所以，道契猶如我們今天商品房的房契，不可能偽造，當然，道契等同於道契所標的土地，它比中國傳統的土地契的威信和作用大多了，可以轉讓、抵押、出租等。
根據規定，只有僑民才能向華民“永租”土地，再向領事館註冊，上海道署備案後獲得道契。但是，還會有變通的辦法，就是華人將自己的土地假裝“永租”給某外國人，由該外國人向領事館註冊後獲得道契，華人則向外國人支付一定的“好處費”，而外國人則與華人另簽一份協定，說明該道契的真正持有人，這種憑證稱之“權柄單”，而這種道契稱“洋商掛號道契”（或“掛名道契”）。洋人辦理“洋商掛號道契”的收費很高，一般設最低單筆價，以及根據土地的實際面積計價，於是，又有律師事務所或洋商專門代辦“洋商掛名道契”這種道契被租界當局認定為合法道契，與一般道契有同等的合法地位。
上海租界的經濟發展飛快，人口增長也很快，而租界的土地有限，當然，地價的增幅更大，人們不會輕意將土地或道契出賣、轉讓，於是上海的房地產業中又出現了一種特殊的現象，即土地的持有人既不會將土地出賣或轉讓，而自己又不具備在土地上開發房地產的能力，這塊土地只能自用，無法增值。而一些有資金、有能力的房地產商缺少土地開發房地產，於是房地產商向土地業主租用土地，投資開發房地產，行話稱之“租地造屋”或“租地造房”，通常租用期為20—30年之間，在契約期內，房地產商必須交付地租和契約規定的租金，必須根據契約建造契約規定的房屋，契約期滿後，連同土地和土地上建的房屋無條件地由土地業主收回。估計，上海以“租地造屋”方式建造的住宅占總量的50%以上。所以上海的住房不能作為商品房買賣，而只能長期租賃，上海人稱之“頂”，即房客一次性向房東交付一筆費用後獲得該住宅的若干年的使用權，在租賃期間必須另外支付房租及規定的費用。
租界是洋人的天下，估計上海租界的房地產的80%以上控制在洋人手中，於是產生了史密斯、漢璧禮、雷士德、沙遜、哈同等房地產大鱷。19世紀末，一些在上海發跡的華人在上海近郊購置土地，希望成為一個大地主，1899年公共租界擴張，1914年法租界擴張，那些華人在近郊購置的土地被划進租界，用現代的話語講，他們的“農業用地”變成了城市的“住宅用地”或“商業用地”，地價在短期內十倍百倍上漲，也有部分“大地主”改變經營方式而成為巨商或房地產巨商，但秉性難移，他們大多還停留在“工商地主”的身份上。
實際上，上海的房地產舊檔尚未公開，要把上海房地產業歷史描述得更精準是有難度的，拙著只是一個嘗試而已。
薛理勇寫於秋月楓舍
2014.2.20.
