《綿陽市市轄區地價管理實施暫行辦法》已經綿陽市八屆政府第28次常務會審議通過，綿陽市人民政府辦公室於2022年7月12日印發.本辦法自2022年8月15日起實施
基本介紹
- 中文名：綿陽市市轄區地價管理實施暫行辦法
- 頒布時間：2022年7月12日
- 實施時間：2022年8月15日
- 發布單位：綿陽市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一條 為加強土地價格管理，建立健全地價管理體系，合理有效開發利用和經營土地，規範國有建設用地使用權出讓行為，保障土地所有者、使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、原國土資源部 監察部《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》（國土資發〔2009〕101號）、四川省人民政府《印發〈關於進一步加強土地出讓管理規定〉的通知》（川府發〔2014〕58號）、中共綿陽市委辦公室 綿陽市人民政府辦公室《關於印發〈綿陽市市本級重大經濟事項決策規定實施細則（試行）〉的通知》（綿委辦發〔2021〕8號），結合綿陽實際，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱地價是指國有建設用地使用權價格，主要包括土地評估價、起始（叫）價、出讓底價、協定出讓價。
土地評估價是指估價機構根據原國土資源部辦公廳《關於印發〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範〉的通知》（國土資廳發〔2018〕4號）等技術規範要求，綜合評定出指定地塊在規劃設定條件下特定時點的價格。
起始（叫）價是指以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地使用權時由市政府確定的起掛（拍）價。
出讓底價是指市政府確定指定地塊出讓的最低價。
協定出讓價是指市政府確定以協定方式出讓國有建設用地使用權的價格。
第三條 土地評估價的適用範圍及確定辦法。
（一）土地評估價的適用範圍
1.招標、拍賣、掛牌出讓國有建設用地使用權。
2.協定出讓國有建設用地使用權。
（二）土地評估價的確定辦法
1.市自然資源和規劃局按規定確定3家評估機構實施地價評估，根據3家評估機構評估價的算術平均值確定市自然資源和規劃局的土地評估價。
2.市住建委按地塊所在區域最新新建商品房銷售價格評估地價，確定市住建委的土地評估價。
3.市財政局根據相關條件評估地價，確定市財政局的土地評估價。
4.市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局地價評估工作原則上應在收到相關資料後5個工作日內完成。
第四條 起始（叫）價的適用範圍及確定辦法。
（一）起始（叫）價的適用範圍
1.居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地。
2.其他需以招標、拍賣、掛牌方式出讓的用地。
（二）起始（叫）價的確定辦法
1.居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地拍賣出讓起叫價。土地評估價由市自然資源和規劃局土地評估價的50％、市住建委土地評估價的25％、市財政局土地評估價的25％組成，即：土地評估價＝市自然資源和規劃局的土地評估價×50％+市住建委的土地評估價×25％+市財政局的土地評估價×25％。市自然資源和規劃局根據土地評估價，集體決策提出拍賣出讓起叫價的建議，並按規定編制供地方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
2.其他需以招標、拍賣、掛牌方式出讓的用地起始（叫）價。土地評估價由市自然資源和規劃局按規定確定3家評估機構實施地價評估，以3家評估機構評估價的算術平均值確定。市自然資源和規劃局根據土地評估價，集體決策提出出讓起始（叫）價的建議，並按規定編制供地方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
3.招標、拍賣、掛牌地塊的土地成本高於土地評估價的，按不低於土地成本原則提出出讓起始（叫）價。
第五條 出讓底價的適用範圍及確定辦法。
市公共資源交易服務中心將居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地報名情況報告市政府分管自然資源和規劃工作的副市長，由市政府分管自然資源和規劃工作的副市長根據報名情況確定是否設定出讓底價。出讓底價由市政府分管自然資源和規劃工作的副市長和市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局主要負責人組成決策小組，結合市場行情、產業政策等，在招標拍賣掛牌出讓活動前1個小時內集體確定。出讓底價在拍賣完成前必須嚴格保密，以書面密封形式送達拍賣現場（拍賣師）。
第六條 已出讓土地改變使用條件補繳地價款適用範圍及確定辦法。
（一）已出讓土地改變使用條件補繳地價款的適用範圍
國有建設用地改變使用條件。包括工業、倉儲、科研、教育等用地改變用途為商業用地、居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地，以及除此情形以外的經營性用地改變使用條件。
（二）已出讓土地改變使用條件補繳地價款的確定辦法
1.工業、倉儲、科研、教育等用地改變使用條件為商業用地、居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地。
補繳地價款=新使用條件的土地價格-原使用條件的土地價格。
原使用條件的土地價格由市自然資源和規劃局按規定確定3家評估機構實施地價評估，以3家評估機構評估價的算術平均值確定。
改變為商業用地、居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地的，新使用條件的土地價格由市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局分別評估後，按三部門評估價的算術平均值確定。
由市自然資源和規劃局按規定編制改變使用條件方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
2.除工業、倉儲、科研、教育等用地改變使用條件為商業用地、居住用地、居住兼容商業用地及商業兼容居住用地情形以外的經營性用地改變使用條件。
補繳地價款=新使用條件的土地價格-原使用條件的土地價格。
原使用條件的土地價格、新使用條件的土地價格由市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局分別評估後，按三部門評估價的算術平均值確定。
由市自然資源和規劃局按規定編制改變使用條件方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
第七條 協定出讓價適用範圍及確定辦法。
（一）協定出讓價的適用範圍
對應當實行有償使用，且可以不採用招標、拍賣、掛牌方式出讓，需以協定方式出讓的用地。包括置換土地、零星用地整合、劃撥轉出讓、延長土地使用權年限等。
（二）協定出讓價的確定辦法
1.置換土地及零星用地整合。
置換土地的，結合地塊實際情況，由市自然資源和規劃局以市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局三部門評估價的算術平均值為基礎，按規定編制置換方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
零星用地整合的，由市自然資源和規劃局以市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局三部門評估價的算術平均值為基礎，按規定編制協定出讓方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
2.劃撥轉出讓。
市自然資源和規劃局按規定確定3家評估機構實施地價評估，以3家評估機構評估價的算術平均值為基礎，按規定編制協定出讓方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
3.延長土地使用權年限。
市自然資源和規劃局按規定確定3家評估機構實施地價評估，以3家評估機構評估價的算術平均值為基礎，按規定編制協定出讓方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定。
第八條 取得土地時地塊無規劃條件的，容積率以該地塊取得土地時所在級別基準地價對應等別容積率確定，居住兼容商業用地及商業兼容居住用地執行居住用地標準。涉及地塊現狀容積率（由市自然資源和規劃局按合法建築面積核定）超過該地塊所在級別基準地價對應等別容積率的，以現狀容積率為準。
第九條 招標、拍賣、掛牌土地起始（叫）價及協定出讓價自下達批覆之日起壹年內有效。
第十條 市自然資源和規劃局、市住建委、市財政局加強評估質量監督管理，並對各自的評估結果把關負責。
第十一條 本辦法第三條至第七條適用於由市政府負責審批的出讓國有建設用地使用權事項。
市政府委託市轄區政府、園區管委會負責審批的事項，由市轄區政府、園區管委會參照本辦法執行。
第十二條 本辦法自2022年8月15日起實施，有效期2年。
解讀
一、出台背景
原《綿陽市市轄區地價管理暫行辦法》（綿府辦發〔2018〕10號，以下簡稱“10號檔案”）已超過有效期。為進一步加強土地價格管理，規範國有建設用地使用權出讓行為，保障土地所有者、使用者的合法權益，市自然資源和規劃局根據相關法律法規，並結合綿陽實際，牽頭修訂形成了《綿陽市市轄區地價管理實施暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、政策依據
根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、原國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、原國土資源部《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、原國土資源部 監察部《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》（國土資發〔2009〕101號）、四川省人民政府《印發<關於進一步加強土地出讓管理規定>的通知》（川府發〔2014〕58號）、中共綿陽市委辦公室 綿陽市人民政府辦公室《關於印發<綿陽市市本級重大經濟事項決策規定實施細則(試行)>的通知》(綿委辦發〔2021〕8號)等有關規定，制定本《辦法》。
三、主要修訂內容
《辦法》共十三條，主要內容包括政策依據、土地評估價的適用範圍、估價結果的確定、估價結果有效期、取得土地時地塊無規劃條件的容積率確定、檔案有效期等方面，主要修訂部分集中在第六、七、八、十一、十二條。《辦法》在原10號檔案基礎上完善以下4個方面：
（一）評估工作時限修改。將“市住房城鄉建局、市財政局的地價評估工作應在收到相關資料後10個工作日內完成”修改為“原則上應在收到相關資料後5個工作日內完成”。
（二）議事規則調整。涉及相關議事規則調整，按最新議事規則“編制供地方案報市土地管理委員會審議、市政府常務會審定”。
（三）細化地價評估工作業務分類。1.將通過非招拍掛方式進行供應的土地價款問題，進一步細化分類，分為“已出讓土地改變使用條件補繳地價款適用範圍及確定辦法”以及“協定出讓價適用範圍及確定辦法”。2.在“已出讓土地改變使用條件補繳地價款適用範圍及確定辦法”中，將工業、倉儲、科研、教育等用地改變使用條件地價評估進一步細化。3.在“協定出讓價適用範圍”新增延長土地使用權年限評估。
（四）明確年代較遠的土地地價評估事項。新增“取得土地時地塊無規劃條件的，容積率以該地塊取得土地時所在級別基準地價對應等別容積率確定，居住兼容商業用地及商業兼容居住用地執行居住用地標準。涉及地塊現狀容積率（由市自然資源和規劃局按合法建築面積核定）超過該地塊所在級別基準地價對應等別容積率的，以現狀容積率為準”。
四、效力時限
本《辦法》有效期2年，有效期滿後，結合綿陽實際情況及時修訂。
