《秦皇島市城鎮房地產交易市場管理實施細則》是秦皇島市城鎮房地產交易市場1991年1月1日發布的細則。
基本介紹
- 中文名：秦皇島市城鎮房地產交易市場管理實施細則
- 發布日期：1991年1月1日
- 發布單位：秦皇島市
- 發布文號：秦城房字 1991 第88號
- 生效日期：1991-01-01
- 所屬類別：地方法規
檔案來源
秦皇島市城鎮房地產交易市場管理實施細則
(秦城房字 1991 第88號)
第一章總 則
第一條為加強房地交易管理，促進房地產正常流通，保障房地產交易當事人 的合法權益，維護房地產市場秩序，根據《河北省城鎮房地產交易市場管理暫行辦法》制定本實施細則。
第二條本細則所稱房地產交易，是指在本市境內城鎮各種所有制的房屋（包 括商品房屋）及附屬設施所有權的買賣、租賃、轉讓、交換、抵押和相關土地使用 權的有償轉讓及其它形式的流通行為。
第三條本市行政區域內的縣、區、鎮、獨立工礦區、規劃建成區內的各種房 地產交易活動的管理，均適用本細則。
涉外房地產交易，除法律、法規另有規定外，亦適用本細則。
第二章管理機構及職能
第四條縣以上人民政府的房地產管理機關，為該行政轄區內房地產交易的主 管機關。
在當地人民政府的統一領導下，由主管機關牽頭，會同同級工商行政、物價等 部門組成房地產市場管理委員會，從行政上、法律上對房地產交易市場進行巨觀調 控和檢查監督。
第五條市、縣、區房地產管理機關設定的房地產交易所，是該行政轄區內房 地產交易管理的職能機構，具體負責房地產交易的日常工作。其主要職責是：
1、負責本行政轄區內房地產交易市場的行政和業務管理。
2、制定房地產交易活動規則，指導交易活動。
3、審查交易當事人資格，驗證交易標的物權屬。辦理申請登記、權屬轉移鑒 證等交易過戶手續。
4、負責房地產勘測，價值、價格的評估。
5、組織並配合物價、工商行政管理等部門查處房地產交易活動中的違法行為。
6、提供有關房地產交易法律；政策的諮詢服務。
第六條市、縣、區房地產管理機關根據需要，按行政區域建立房地產交易固 定市場。房地產交易市場的管理，由房地產交易所具體負責。
房地產交易市場的主要業務：
1、組織引導有房地產經營資格的單位和個人進入固定市場。
2、受理房地產的買賣、租賃、互換、抵押、贈與、拍賣、典當、轉讓、析產、 繼承、兼併、價撥、劃撥拆遷等評估、登記業務。
3、接受房地產交易的委託代理業務。
4、為交易當事人提供交流信息，市場行情，洽談協商等中介服務。
5、宣傳房地產交易政策規定，維護交易市場秩序。
第七條房地產交易需按下列程式辦理手續：
1、交易當事人到當地交易所或指定的交易場所交檢證件，申請登記。交驗的 證件包括：（1）房屋所有權證及相關的土地使用權證，或其他能證明交易標的物權 屬的檔案；（2）交易當事人的身份證件或法人資格證書；具有商品房屋經營資格的 單位出售商品房時，應先到房屋產權監理部門登記確權，並需持企業法人營業執照、 施工許可證，工程竣工決算書、有關圖紙資料，質檢合格證及經工商部門鑑證的銷 售契約等證件；（3）交易所認為應提供的其它證明檔案。
2、交易所審核並確認提交證件無誤後，提供統一格式的申請登記文本，雙方 進行登記。
3、交易經辦人會同交易雙方（必要時包括四鄰），現場勘查測量、評估價格， 驗證申請登記項目。
4、交易所提供統一格式的交易契約或契約等文本，雙方商定立契。
5、交易所審驗立契內容及有關原始資料，並要求當事人就有關問題做出說明。
6、交易當事人憑驗證後的契約或契約，繳納稅費。辦理有關權屬轉移手續。
按照上述程式辦結的房地產交易，交易雙方的權益受法律保護。
第三章買 賣
第八條本章所稱買賣，包含房產的有償轉讓，不等價交換等經濟活動。
第九條房屋買賣必須符合下列規定：
1、個人購買城鎮公房、私房必須具有房屋所在地城鎮常住戶口。
2、機關、團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城鎮私房，如因特殊 需要購買，購方須持上級主管部門同意購買的證件，報房屋所在地縣以上人民政府 的房地產管理機關批准。
3、出賣的房屋必須是空房，如有住戶需提前三個月書面通知承租人，在同等 條件下，承租人有優先購買權。
4、公有住宅向個人出售，產權單位須持售房方案和物價部門批准銷售價格的 檔案
5、出賣國家或單位以各種形式補貼購、建的房屋，在同等條件下，房地產管 理部門所屬房屋經營部門或原出售單位有優先購買權。
6、出賣共有房屋，出售人須提交共有人同意或委託出賣的證明，在同等條件 下，共有人有優先購買權。出賣共有房產的自有份額，應提前三個月書面通知其它 共有人，同等條件下，其他共有人有優先購買權。
7、預售的商品房的權屬轉移，在房屋竣工後交付使用後辦理。
8、涉外房地產交易，須報當地市、縣、區人民政府批准。
9、凡繼承人出售的房產，應先取得合法產權證件，方能出售。
10、屬於國家、單位優惠出售給職工的房屋需要出售時按原優惠售房時的簽 約規定執行。
11、房屋產權人委託他人代賣的，受託人應提交身份證明和委託人經當地公 證的委託書。無合法證件或越權的代理行為無效。
第十條有下列情形之一者，禁止買賣：
1、產權歸屬有爭議或權證與標的物不符的；
2、沒有經過房地產產權管理部門確權發證或權證被明令註銷、吊銷或其它原 因失去權證作用的；
3、已依法公告在征地拆遷範圍的；
4、違章自建、擴建的房屋；
5、有關房地產債務在當事人之間未達成協定並清償的；
6、商品房未經物價部門批定銷售價格的；
7、房屋有抵押、典當等他項權利尚未清理的；
8、商品房未經質檢或質檢不合格的；
9、危房不準出租。代管、撥用，託管房產不得買賣。
第四章租賃及其它權屬轉移
第十一條房產租賃（含承包經營用房和聯合經營用房）管理，由房地產交易 所提供統一格式的《房屋租賃契約》或《房屋租賃協定》文本，核發《房屋租賃許 可證》。
第十二條單位之間互換房屋，須持雙方上級主管部門同意的證件，報房產管 理部門批准。個人之間互換房產，須持雙方申請書，協定書報房地產交易所審批。
第十三條房屋繼承、當事人須持契載產權人死亡證明，本人申請，如同等繼 承人放棄繼承權須出具棄權書，方可辦理繼承手續。
第十四條贈與房屋，雙方當事人須持申請書及其相關的證件，到房地產交易 所辦理鑑證手續。
第十五條析產，當事人要按實際情況寫出析產協定書，並要有證人證明。 經法院調解或仲裁的持調解書或仲裁書到房地產交易所辦理手續。
第十六條國有土地使用權有償轉讓，由房地產經營管理部門管理。根據房屋 所有權轉移時土地使用權同時轉移的原則，與交易房屋相關土地使用權的轉移。由 房地產交易所辦理手續，土地使用權的權屬變更，由土地管理部門依據交易手續辦 理。
國有土地使用權有償轉租、轉讓，轉租轉讓方需書面報市、縣房地產管理部門 批准，併到交易管理部門和土地管理部門分別辦理權屬轉移和權屬變更手續。
第十七條房地產權屬轉移後，房屋和土地使用的法定權利及義務對受讓人繼 續有效。
第十八條房屋及其附屬設施的權屬轉移包括與其相關土地的使用權，同一建 築物分割時，各權利人占有相應比例的土地使用權，但同一建築物基地使用權整體 不可分割
第五章抵 押
第十九條本章所稱抵押，是指以房產做抵押物的經濟活動。
第二十條進行房產抵押，抵押人和抵押權人必須持房屋產權證件，抵押契約， 向房地產交易所申請登記，經審查後辦理抵押備案。抵押權因約定期滿而消失時， 當事人應辦理註銷登記。凡不辦理註銷登記的，交易所不提供產權交易證明，產權 管理機關不辦理產權證件。
第二十一條簽定房產抵押契約應包括下列內容：
1、抵押人和抵押權人姓名（或單位名稱）；
2、房屋所有權證；
3、房屋名稱、座落、面積和界線（附圖）；
4、抵押貸款數額、利率、還款辦法；
5、抵押時間；
6、違約責任；
7、擔保；
8、其他雙方認為必要的事項。
第二十二條有下列情形之一者不準進行房產抵押。
1、未經房屋確權領取房屋所有權證的；
2、產權有爭議的；
3、享受國家單位補貼購建的有限產權；
4、被司法機關查封的。
第二十三條抵押人不能按契約規定償還貸款或其他經濟責任的，抵押權人有 權申請變賣或拍賣抵押房產。
第二十四條抵押房產的變賣、拍賣一律由房地產交易所代理。由抵押人與房 地產交易所訂立委託變賣、拍賣契約。抵押人無正當理由拒絕變賣、拍賣的，抵押 權人有權要求強制變賣、拍賣。強制變賣、拍賣需由法律部門裁決。
第二十五條變賣、拍賣抵押房產所得價款，按下列順序分配。
1、支付因變賣、拍賣房產所發生的一切費用。
2、扣繳規定的稅款。
3、清償抵押權人的債務。
第二十六條變賣、拍賣抵押房產所得價款，除支付二十五條所列費用尚有結 余的，餘額歸抵押人所有。如價款不敷償還債務的，抵押權人有權繼續追索。
第二十七條共有房產抵押，應徵得全部共有人同意並訂立書面協定。
第二十八條抵押權人在契約約定償還期限屆滿後五年內，不提出清償要求的， 其抵押權自然消失。
第六章交易管理費
第二十九條申請辦理房屋買賣、房屋兌換、贈與、繼承、析產、租賃、調換、 典當、抵押、立契，交易雙方應按國家規定交納契稅，並按下列規定繳納市場管理 費：
1、買賣房屋按成交價的3%交納（買賣雙方各承擔一半，不含新建售給單位 的商品房）；
2、房屋產權兌換：等值兌換的按房產價的2%交納，由兌換雙方各承擔一半； 不等值兌換，超過部分按買賣房屋規定收費；
3、房屋贈與、繼承按評估價的1．5%收取，分別由受贈人，繼承人負擔；
4、房屋的析產，按評估價的1%收取，按比例負擔；
5、出租生產經營性用房，按租期租金總額3%交納，租賃雙方各負擔一半； 出租非生產經營性用房，按租期租金總額的2%，由出租方交納；
6、調換房屋手續費，委託房地產交易市場互換的房屋、換成後，調換方每戶 交納10元；5戶以上聯換，每戶交納20元；自換房屋，由交易市場辦理互換手 續的，每戶交納5元；
7、典當房屋按典價額的3%交納（由出典、承典方各承擔一半）。
8、抵押房屋，按抵押價額的3%交納（由貸款方，放貸方各承擔一半）。
9、房地產開發經營單位出售商品房，按銷售額的0．25%交納；單位購買 商品房按0．25%交納；個人購買商品房仍按買賣規定收取稅費。
10、交易市場在收取上述管理費後，為市場管理而發放的證照不再收費，也 不得再另外收取評估費、監證費、手續費等各種名目的費用。
11、因企業兼併，價撥、劃撥、城建拆遷、公證、房地產仲裁等，委託房地 產交易所進行評估的，按評估價格的0．5%交納評估費。
第三十條各縣、區房地產交易所應向當地物價部門申請《收費許可證》持證 收費，並張貼費目表；交易管理費屬於行政事業性取費，統一使用財政部門鑒章的 非經營性收費憑據。
第七章價格管理
第三十一條新建商品房（含住宅和非住宅）的價格，以建設成本為主要依據， 由各地、市物價部門按國家和省有關作價辦法制定。
第三十二條對企事業單位之間，私人之間的房地產交易、租賃、實施價格評 估制度（不含新建商品房），評估價格按照市物價部門制定的評估、租賃原則，由房 地產交易部門確定。
第三十三條房地產管理部門是房地產價值價格評估的主管機關，其它部門和 單位不得從事房地產評估業務。評估業務由房地產管理部門組織專業評估人員進行。 專業評估員及所有交易管理人員要經過專業培訓、由省建委考核後，發給合格證書， 持證上崗
評估員根據國家制定的計價原則，價格標準和市場供求情況，合理評估房地產 的價值、價格、為房地產交易，房屋拆遷，企業兼併，房地產糾紛仲裁等提供依據。
第八章監督管理
第三十四條符合國家政策規定的房地產經營單位，必須按照國家有關規定， 經省建委資質審查合格後，持資質證書到當地房地產交易管理部門領取《房地產經 營許可證》。再向當地工商行政管理機關辦理登記註冊手續，領取《企業法人營業執 照》後方可開業經營。
第三十五條進行房地產交易的單位和個人必須持合法的產權證件到交易所辦 理登記，監證、評估、立契、過戶等手續，按規定交納稅費，否則，房地產管理部 門不予辦理產權轉移手續；用於生產經營性的房屋，工商行政管理部門不予辦理注 冊登記，核發營業執照。
第三十六條各級工商行政管理部門應積極參與房地產交易市場的監督管理；
1、負責對房地產經營單位的資質驗證，並核發營業執照。對無照經營的單位 予以取締，並依照有關規定查處。
2、負責對經營開發單位出售商品房屋的購銷契約進行鑑證。
3、在核發單位、個人營業執照時，應審查其經營場所的房屋產權證件、房屋 租賃許可證，證件不全，不予辦理營業執照。
4、對在房地產交易活動中的私下交易，倒買倒賣，非法牟利等違章活動進行 查處
第三十七條凡房地產交易活動中，無收費許可證而進行收費、超標準收費， 收取價款和虛報成本、擅自加價、降低質量標準變相漲價，以及違反其它物價政策 規定的，由物價檢查機構依照價格法規予以查處。
第九章處罰與獎勵
第三十八條不按規定程式進行交易或私下進行交易而偷漏稅費的，由房地產 管理部門會同稅政部門查處，視其情況或責令按規定補辦手續，補交稅費，或宣布 交易無效，權屬不予過戶，並對當事人處以補交稅費五倍以下的罰款。
第三十九條房產租賃不辦理《房屋租賃許可證》、《法人營業執照》、《營業執 照》（指專營房產出租業務），即視為非法租賃。非法租賃工商營業等用房的，由房 地產管理部門會同工商行政管理部門查處，沒收出租方非法租賃所得，非法租賃居 住用房的，除限期補辦租賃管理手續外，沒收全部租賃所得。對無照經營的，工商 行政管理部門依法查處。
第四十條商品房的售購，必須納入房地產交易市場管理，辦理交易手續。未 辦交易手續購買的商品房，房地產管理部門不予核發產權證件；對擅自出售商品房 的經營單位，由工商行政管理部門給予批評、罰款以至吊銷營業執照。
第四十一條凡屬過去交易而未辦理合法交易手續的（含商品房交易），自本辦 法發布之日起三個月內，交易雙方須到當地房地產交易部門補辦交易手續，其交易 管理費按本辦法第六章規定辦理，其時限從當地房地產交易所成立起算。對逾期不 補辦者，按本辦法第三十八條規定查處。
第四十二條房地產交易管理人員徇情謀私，索賄受賄，違法亂紀的，由所在 單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條妨礙阻撓房地產交易管理人員執行公務，擾亂房地產市場秩序的 移交當地公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責 任。
第四十四條房地產交易活動中發生的糾紛，由房地產交易管理部門調解；調 解無效的，當事人可向工商行政管理部門申請仲裁或向人民法院起訴。
第四十五條被查處的單位和個人，如對處理決定不服，可在接到處理決定書 之日起十五日內，向下達處理決定書單位的上一級機關提交申請複議書，逾期則處 理決定生效。
第四十六條任何單位和個人均有向有關部門揭發，舉報違反本辦法的行為。 對舉報有功人員，給予適當獎勵。
第十章附 則
第四十七條本細則自公布之日起施行。過去有關規定與本細則有牴觸的，一 律以本細則為準。
第四十八條本細則由市城鄉管理委員會負責解釋。
