福綿服裝城:百科名片：,項目策劃：,相關規劃對項目的指導,項目對周邊發展的影響,項

《福綿服裝城》是玉林天森置業有限公司於2006 年11 月與福綿管理區福綿鎮政府簽訂招商引資契約確定的項目。

基本介紹

中文名：福綿服裝城
成立：2006 年11 月
占地：320 畝
投資：6 億元

百科名片：,項目策劃：,相關規劃對項目的指導,項目對周邊發展的影響,項目功能結構：,功能分區構思,分區基本布局及配套的構思,道路交通構思,景觀綠化的構思,市場單體建築的構思,商業情景營造的構思,區位優勢：,政策支持：,經營定位：,經營業態（涉及48個行業）：,經營理念：,項目相關圖冊,

百科名片：

《福綿服裝城》 是玉林天森置業有限公司於2006 年11 月與福綿管理區福綿鎮政府簽訂招商引資契約確定的項目。項目位於福綿管理區玉福公路兩側，占地320 畝，是計服裝、布匹、輔料銷售為一體的高端專業市場。項目計畫投資6 億元，建設服裝、布匹、輔料及附屬設施18 萬平方米，建設商貿攤檔10000 個。預計可年銷售服裝9000 萬件、年銷售額可達200 億元以上。服裝產業是福綿管理區得傳統產業，也是福綿管理區的支柱產業，福綿被法國記者稱為 “世界褲子之都 ”，2004 年12 月14 日於法國《解放報》專門報導。目前，全區共有服裝生產企業1600 多家、服裝配套企業300 多家，日產褲子60 萬條，其中大規模有160 多家。服裝主要產品為牛仔庫、休閒褲、西褲、童裝等，共有福綿、帝皇、智利來等20 多個大品牌。產品主要銷往全國各地，出口東南亞、越南、俄羅斯、澳大利亞、歐洲、非洲及中東30 多個國家和區。福綿服裝生產原料、產品銷售兩頭在外，運輸成本較高。福綿服裝生產原料是從廣州沙河批發市場運回，產品主要通通過福綿人在廣州市的沙河批發市場的 1000 多個攤位進行批發，運輸成本較高。

《福綿國際服裝貿易城》項目建成後將成為華南地區最大的服裝銷售市場，將有利於降低企業生產成本，有利於福綿管理區打造一個產業集群品牌 ---- “福綿·中國褲都”。

一 . 是為生產企業搭建便捷的銷售平台。本地生產企業可直接就近進入市場銷售，無需運到幾百公里外的廣州等地銷售，降低企業運輸成本；二 . 是為生產企業搭建便捷的原料供應平台。布匹原料供應商可以進入商貿城，進行就進配送，降低企業生產成本。三 . 是為形成產業集群搭建平台。可以引進國內外品牌企業進入福綿，形成華南地區最大的服裝集合市場，同時可以把福綿人在廣州沙河等地的 1000 多個批發攤位引回福綿，有利於福綿管理區打造一個產業集群品牌 ---- “福綿·中國褲都”。

《福綿國際服裝貿易城》將以“攜手共贏”為經營理念，組建專業管理團隊進行統一經營管理。力求達到“讓供應商賺錢，讓生產商省錢，讓採購商盈利”的多贏局面，讓所有的參與者都能贏得效益，進而帶動各行各業的發展！

項目策劃：

項目對周邊發展的影響

福綿國際服裝貿易城位於福綿區玉福公路兩側，與福綿服裝工業區西區一期、東區一期連成一體。項目占地面積430畝，計畫投資6億元，分期開發，整個項目按照高標準、高起點、高要求進行統一規劃，計畫建設服裝、布匹、輔料及附屬設施18萬平方米，建設商貿攤檔10000個。預計可年銷售服裝9000萬件（套），年銷售額可達31.5億元，年利潤總額3億元，年稅金1億多元，年創外匯1.3億美元，可解決5000人就業。

項目建成後，將徹底改變目前福綿服裝貿易業分散、規模小、檔次低、效益差的狀況，促使福綿服裝業上規模、上檔次、上品牌、向多層次、系列化方向發展，不但拉長了服裝產業鏈，最佳化產業結構，而且對提高服裝產業的經濟效益，提高福綿“世界褲都”知名度，促進城鎮化建設等方面都具有重要的意義。

總之，福綿國際服裝商貿城將會為福綿管理區帶來巨大的社會、經濟和環境效益。

項目功能結構：

功能分區構思

共分8個功能區，分別為原料及生產配件區（約2.5萬平方米）、批發市場區（約5.5萬平方米）、零售市場區（約5萬平方米）、物流倉儲區（約2.5萬平方米）、商務休閒區（約3.5萬平方米）、進出口貿易區（約3萬平方米）、產品研發區（約2萬平方米）和市場發展預留用地（約3萬平方米）。

分區基本布局及配套的構思

（1）原料及生產配件區設定在地塊五的位置。主要設定小型停車場一個，主題小廣場一個，沿廣場布置市場建築。

（2）批發市場區和零售市場區設定地塊四的正中心處，沿市場內部的道路布置市場建築若干棟，在中心處設定大型中心主題廣場一個，可供以後大型精品展示、博覽交易等活動使用，其他小組團布置小廣場，供小型的展示、博覽等活動使用。貿易城主入口設定在天河路。

（3）物流倉儲區設定在地塊四的東側，沿道路布置市場建築，內部布置貨車停車場和垃圾中轉站。一層地下室，供貿易城顧客及業主停車使用。

（4）商務休閒區設定在地塊四的西側和地塊三，布置入口迎賓廣場、綜合商場一棟、商務酒店一棟。在綜合商場和迎賓廣場下設定一層地下室，供商務和貿易城配套停車使用。

（5）進出口貿易區和產品研發區設定在地塊二，場地內布置小型停車場，道路橫縱分布，市場建築沿市場內部道路布置。在天河路和玉福路交叉口處相應布置小型廣場。

（6）市場發展預留用地設定在地塊一。

道路交通構思

（1）地塊四市場的主要出入口設定在天河路和30米寬的規劃道路，地塊二的主要出入口設定在玉福路、天河路和20米寬的規劃道路。主要步行出入口設定在天河路和玉福路交叉口處的廣場。

（2）市場內部根據“人車分流”原則進行規劃，進入市場的車輛可以停靠在附近的小型停車場、地下停車場及路邊停車點。貨車停放在物流區。通過市場的車輛可以繞市場外圍的道路行駛。

（3）市場貨流和人流主要採用時間和物流的管理來實現人貨分流，通過物業的管制，進入市場上的人流時間為8點至20點，進入市場的貨流時間為20點至24點。

（4）市場內部的所有道路均能到達每棟市場建築的撲救面，超長的市場建築均在底層設定消防通道。

景觀綠化的構思

（1）入口綠化景觀節點：在天河路和玉福路交叉口處，順應已建成的福綿管理區政府廣場在各個地塊布置迎賓廣場。

（2）中心綠化景觀節點：在地塊四的三大入口匯集處，設定一個大型中心主題廣場。

（3）出口綠化景觀節點：在地塊四和地塊五之間設定一個相呼應的迎賓廣場。

（4）內部綠化景觀節點：硬質鋪地的市場內部步行道路，串連著市場內部每個小組團景觀。

（5）在材質的運用上，以表現材料的原有質感為主，採用軟質材料與硬質材料的穿插混用，綠地邊緣與草地的鑲嵌使用，不僅儘可能的增加綠地面積，而且使得本案的親和性得到更大的提高。

市場單體建築的構思

根據策劃公司的研究報告，市場90%以上的經營者所期望的鋪面形式是現代的，集商貿、電子商務、辦公、物流、倉儲等功能為一體。建築內部的鋪面左右上下之間既是聯繫的又是獨立的。由此，得出本案新型市場單體建築的構思：

（1）基本功能布局：層數為3.5層，一層為鋪面（一般作為商品展示使用），二層為輔助鋪面（一般作為一層商品展示的輔助及其他試衣、修改等功能使用），三層為辦公、商務電子中心（一般作為辦公商務使用），四層為小型倉儲空間（一般作為儲藏小型貨物）。

（2）交通組織：在垂直交通流線上，在安全疏散距離內布置公共樓梯，在每個商鋪上下之間布置一個室內樓梯；在橫向交通流線上，每層以公共走廊引導交通。

交通組織的一大亮點在於商鋪室內樓梯，它的作用不但是把商鋪的配套功能串連在一起，方便業主使用，更重要的是與公共走廊、公共樓梯聯繫在一起，把整個建築各商鋪各功能配套分區串連在一起，相互促進，使得整個建築的商業價值更高，整個市場的商業氣氛更加濃烈。

商業情景營造的構思

服裝貿易城沒有特色就沒有生命力，特色化是服裝貿易城發展的基本趨勢和根本要求，是提高商業競爭力的特徵。福綿服裝生產基地以生產西褲、休閒褲和牛仔褲三大類為主，產品暢銷全國27個省、區、市，並遠銷東南亞、非洲及中東等30多個國家和地區，被法國《解放報》等媒體稱為“世界褲子之都”。牛仔系列服裝就是整個福綿國際服裝貿易城的最大特色。特色化不但反映在內容上，也體現在形式上。服裝貿易城的環境設計、景觀風貌等都要向特色化方向發展。

商業地產的成敗一取決於經營，二取決於情景營造。在商業地產的情景營造上，主要從外部環境的藝術處理、內部氣氛的藝術塑造、以及環境藝術特色的設計等方面來營造。外部環境的藝術處理，一個良好的建築形象本身就能起到巨大的媒體廣告效應，可以直接反映企業的形象和面貌，體現良好的商業氛圍。首先，在服裝貿易城的市場單體建築立面風格設計上利用現代美學元素，將實用性與藝術性融為一體，使結構與功能及藝術完美的結合，一方面可以利用玻璃等材料展現通透性；另一方面利用剛硬的材料，比如玻璃旁邊的厚實混凝土線條和屋面橫向構架等來表達“實”的概念。同時在立面上融入牛仔服裝的顏色、形態等元素。其次，環境文脈的關聯也是體現商業建築特色的又一重要手段，在場地的內部採用反映牛仔服裝元素的鋪裝、步行的路邊的小品、標誌雕塑等景觀、大型的商業廣場、還有組團式集中綠化來烘托整個貿易城的商業環境氣勢。最後，商業建築的廣告展示也是體現商業氣氛的一個重要手段，在當代商業建築設計中，利用廣告媒體，體現牛仔系列服裝的特色，體現世界褲子之都的特色，通過活躍的燈光系統廣告牌和信號燈的運用達到一種興奮、狂熱的美學效果。

區位優勢：

隨著南梧高速公路、玉林-鐵山港高速公路以及洛湛鐵路、玉林—合浦鐵路等區域性重大交通設施的規劃修建，玉林的交通地位日益突出，將成為桂東南甚至泛粵西的交通樞紐。玉林交通地位的變化對城市發展的影響是巨大的，而福綿鎮位於玉林市西南部，距玉林城區僅8公里，所以玉林區域的交通環境變化將對福綿鎮區產生巨大影響。

玉-北-福核心區一體化發展戰略的提出；

毗鄰玉柴工業園，接受玉柴工業園輻射；

當地提倡大力發展服裝加工業，把項目地塊列入玉林市福綿服裝工業區，在該地塊開發國際服裝貿易城符合城市發展規劃，全力扶持；

項目地塊周邊沒有污染源；

項目地塊周邊尚有剩餘土地，為項目可持續發展提供預留空間；

區位優勢明顯，輻射範圍廣。當地的大力扶持和政策傾斜將為該項目提供巨大的發展機遇。

政策支持：

福綿國際服裝貿易城得到了廣西省、玉林市、福綿區各級政府的大力支持：

1、省政府確定的重大建設項目之一;

2、玉林市政府的重點建設項目;

3、福綿區政府的重點建設項目;

4、福綿褲子之都產業鏈聚集基地;

5、市政府將引導大部分零散服裝批發市場搬遷至福綿服裝城

（1）國家“十一五”規劃的發展要求和中共十七大會議報告精神

（2）《廣西北部灣經濟區發展規劃》的實施

（3）泛珠江三角洲區域經濟合作背景下玉林接受珠三角產業的輻射和轉移

（4）2009年8月18日，中共玉林市委市政府發布《關於統籌城鄉發展推進城鄉一體化的意見》

（5）《玉林市城市總體規劃（2008-2020）》

玉林市城市總體規劃將福綿鎮的功能定位為：全區政治、經濟、文化中心，是以服裝業、城郊型產業及商業貿易經濟為主導，生態環境良好，特色鮮明的玉林城區組成部分。

（6）《福綿管理區福綿鎮總體規劃（2009-2020）》

（7）《玉林市福綿服裝工業區控制性詳細規劃》（方案）

經營定位：

福綿國際服裝貿易城是一個集服裝及其他商品生產、加工、展示、洽談、交易及電子商務為一體的現代化商貿平台，並具有商務辦公、金融機構、休閒娛樂、酒店公寓等完善的配套設施。

經營業態（涉及48個行業）：

服裝、飾品、裝飾工藝品、仿真花草、家居飾品、喜慶用品、旅遊用品、汽車類用品、寵物用品、玩具、皮具箱包、書包、線帶類、文體用品、紙類品、眼鏡、戶外用品、日用雜品、塑膠製品、傘具、雨披/袋、日化用品、五金櫥衛、鐵器、小家電、電器、電子儀器/照相器材、電訊器材、電池、燈/電筒、車類、電工產品、鐘錶、剃鬚刀、五金工具/配件、鎖具、鞋類、圍巾、手套、帽類、領帶、紐扣/拉鏈/服裝輔料、花邊、紡織品、床上用品、針織類、酒店用品、中藥材。

經營理念：

福綿服裝城為了確保服裝市場的迅速繁榮和持續發展，特別成立國際專業管理團隊，採取“單一產權、展位使用權有期有償使用的先進管理模式，並與國際優勢企業攜手串聯起巨大的國際商務服務共享網，營造完善的“國際商務往來一站式解決方案”。我們運用最先進的服務管理模式，旨在為廣大商戶提供便捷化、標準化、人性化的“星級式服務”

1、長期進行廣告宣傳及市場推廣活動

2、提供信息，如定期舉辦各類交易會或新產品發布會等活動

3、免費培訓，如聘請一些知名企業家、專家為經營戶舉辦講座、論壇，並定期對經營戶進行陳列展示等方面的專業技能培訓

4、建立市場信用監管體系，採取評定“信用商位”、“文明商戶”等措施

5、解決糾紛

6、引入電子商務，提供網路信息及交易平台;

福綿服裝城