物業糾紛處理圖解錦囊

本書既以圖解的形式直觀、清晰地梳理了物業糾紛處理的基本思路、常見知識、處理流程，又用以案說法的形式對常見的糾紛問題進行分析解答，並提供風險提示和處理錦囊，為物業糾紛處理提供了一個可視化的、實用性強的解決方案。

鐘蘭安，男，1978年生於安徽鳳陽。北京大學法學學士,中國人民大學法律碩士。先後在中國經濟體制改革研究會、清華大學法學院工作，後從事專職律師工作，現為北京市京師律師事務所合伙人、專職律師。兼任社會職務：中國社科院經濟學部企業社會責任研究中心理事，北京交通大學中國文化產業研究院研究員兼智慧財產權與法律研究所副所長，廣東省無充敬拒形資產管理協會高級專家顧問等。鐘蘭安律師執業領域專注於企業法律顧問、房地產糾紛、智慧財產權保護等領域。

第一部分物業糾紛處理圖解

第一章物業基礎知識

一、物業的構成

二、業主的權利與義務

三、業主大會、業主委員會基礎知識

四、成立業主大會、業主委員會流程圖

五、照紙淚拳業主委員會換屆流程圖

六、管理規約

第二章物業服務企業

一、物業服務企業的資質管理

二、物業服務企業的權利和義務

第三章物業管理服務

一、前期物業管理服務

二、普通物業管理服務

第四章物業管理法律責任

一、物業管理法律責任中的民事責任

二、物業管理法律責任中的行政責任

三、物業管理法律責任中的刑事責任

第五章物業的使用與維護

一、物業公共部分的使用與維護

二、物業專有部分的使用與維護

三、住宅專項維修資金

第六章物業糾紛處理途棄想駝乘徑與證據

一、物業糾紛的解決途徑

二、物業糾紛處理的常用證據

第二部分物業糾紛處理錦囊

第一章業主和業主委員會的權利

1.業主委員會的訴訟主體資格問題

2.簽訂購房契約時，開發商制定物業管理契約應符合法律規定

3.開發商委託自己的子公司擔任前期物業服務公司需槳譽諒要通過法定程式

4.業主委員會的訴訟主體資格具有一定限制

5.房屋設備不全，業主依法維權

6.前期物業服務公司拒絕移交管理，業主委員會依法維權

7.新舊物業公司交接的權利義務8.業主委員會有權在解聘前期物業公司之前新聘其他物業管理公司

9.業主委員會可以代表業主起訴物業服務公司

1.業主委員會可以向物業服務公司要求返還維修基金

11.業主覺得業主委員會的決定不適當可以提起撤銷之訴

第二章物業維修糾紛

一、業主與物業服務公司的維修糾紛

1.業主搭建防護網不能占用公共空間

2.業主違章修建戶外設施，物業不是適格訴訟主體

3.業主不能封閉陽台的約定需受合法性審查

4.業主違反合法協定自封陽台，物業服務公司可以起訴

5.物業服務公司應當對維修過程中的不當行為負責

6.物業服務公司有權阻止業主安裝超負荷的大浴缸

7.業主不能以前期物業契約不合理為由而進行違章裝修

8.業主違章裝修，物業服務公司無權罰款或採取斷水斷電等懲罰措施

9.相鄰其他業主造成侵權，物業服務公司進行賠償的法律界限

1.物業管理服務企業有權處分和管理專項維修資金嗎？

11.物業服務公司應當對公共區域養護、維修中的不當行為負責

二、相鄰業主之間的維修糾紛

1.住戶承重牆上鑿眼，鄰居有權起訴

2.業主在其獨用的平台上搭建玻璃房不能違反物業管理公約

3.業主裝修不當造成損己元失，物業服務公司對其疏於監督管理造成的損失負責

4.業主不可以違反物業管理公約自行安裝防盜設施

5.相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務公司承擔責任的法律界限

6.業主不能以與其他業嚷企立主進行同樣裝修為由，違反物業管理約定擅自裝修

7.裝修廈講再排污堵塞管道，相鄰業主負有排除妨礙的配合義務

三、業主與政府主管部門的維修糾紛

1.業主封閉自家陽台，房地局無權處罰

2.業主擅自建設違章建築，房產管理機關應該處罰業主還是物業服務公司？

第三章建築物及其附屬設施致人損害糾紛

一、建築物致人損害糾紛

1.鍛鍊墜樓身亡，修建方和物業成被告

2.物業公司不對觸電受傷業主負責

3.樓道設計不合理，住戶摔傷，物業服務公司與開發商應各自承擔責任

4.小區沒有成立物業服務公司，出現問題時居委會街道辦需要負責

5.電梯發生事故，物業服務公司負責舉證證明自己沒有過錯

6.業主入住後房屋受損，物業服務公司和開發商在各自的職責範圍內負責

7.業主冒失乘貨梯摔傷，物業服務公司不能證明自己沒有過錯的，需要負責

8.颱風導致水管堵塞造成損失，物業服務公司應該負責

9.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承擔責任

二、附屬設施致人損害糾紛

1.物業設施傷人，物業服務公司需要承擔責任

2.小區內堆放的建築垃圾傷人，物業服務公司需要承擔責任

3.設定路障沒有採取防護措施，物業服務公司需要承擔責任

4.危險品露天放置，小孩失手點燃引爆，物業公司和監護人各自承擔責任

5.因遭受物業環境污染損害，業主可以要求精神損害賠償

6.兒童攀爬小區草坪鋼筋護欄受傷，物業服務公司和監護人各自承擔責任

第四章物業侵權糾紛

一、業主侵權糾紛

1.房前小院擴建至人行道，物業公司起訴獲支持

2.業主委員會張貼通知指責物業服務公司貪污，內容失實應承擔責任

3.部分業主無權處置其使用的共用樓道

4.業主維權行為過激，是否會侵害物業服務公司名譽？

5.業主車輛受損，辱罵攻擊保全構成侵權

6.業主堆放建築垃圾導致住戶受害，應當承擔賠償責任

二、物業服務公司對業主人身權的侵權糾紛

1.業主在住宅被裝修工殺害，物業公司被判賠償

2.在小區內張貼失實公開信，物業公司成立侵權

3.小區保全打死訪客，物業服務公司承擔責任

4.物業員工竊賣業主電話號碼被判刑

5.業主突發急病，卻遇電梯停運，物業服務公司應當負責

6.業主小區內違禁放花炮出事故，物業服務公司盡到管理職責則不需要承擔責任

7.噪聲擾民，開發商與物業誰之罪

8.物業服務公司張貼告示點名批評業主，不構成名譽侵權

9.業主熱水器產生的冰溜子砸死小區居民，業主、物業公司和生產商各負其責

三、物業服務公司對業主財產權的侵權糾紛

1.物業裝修監管不力，樓下轎車被砸“毀容”

2.未經業主同意，物業服務公司無權將“公用地”委託他人使用

3.物業公司擅自將共有區域出租，屬於違法行為

4.開發商和物業服務公司無權收取業主裝潢保證金

5.業主裝修，物業公司指定水泥、沙子等裝修材料屬於違法犯罪行為

6.物業服務公司不能以危害小區安全為由擅自拆除戶外廣告牌

7.物業服務公司丟失業主匯款應當承擔責任

8.未經業主同意，物業服務公司無權利用小區公共供暖設施對外供暖

9.物業服務公司出租公用地，個別業主無權起訴物業服務公司

1.業主家裡管道堵塞受損失，物業服務公司在職責範圍內承擔責任

11.群租二房東狀告物業公司財產損失賠償案敗訴

第五章物業管理費糾紛

一、業主拒交管理費糾紛

1.因新買房屋漏水業主拒交物業管理費

2.認定物業公司提供的服務是否符合契約約定的標準

3.尚未辦理產權轉讓，正在使用業主不可因此拒交物業管理費

4.物業服務公司沒有履行物業管理職責，業主可以拒交物業費

5.沒有簽訂物業管理契約，業主不可以因此拒交物業管理費

6.業主家中被盜，業主不可因此拒絕交納物業管理費

7.物業服務公司單方面提高小區停車費的行為違法

8.業主無權以開發商違約為由拒絕交納物業管理費

二、物業服務公司索要管理費糾紛

1.業主未與物業公司簽訂物業契約，業主不可因此拒交物業費

2.開發商無權要求業主在辦理入住時先交納物業管理費

3.物業服務公司不能以“二次供水”為由提高水價

4.業主拖欠費用，物業服務公司無權強制停水

5.物業服務公司無權強行收取裝修配合費

6.業主對於物業服務公司的事實管理行為應當依法交納物業費

7.物業管理服務契約沒有明確收費標準，物業服務公司無權自行提高收費

8.原物業管理服務契約期滿沒有續簽，業主接受服務應當交費

9.業主拖欠物業服務費時，物業服務公司可以不為其提供物業服務

第六章車輛管理糾紛

一、車位糾紛

1.業主車位常被占，物業服務公司應當承擔責任

2.業主擅自改變車位造成損失，物業服務公司不需負責

3.業主交納了停車場地使用費，並非直接與物業服務公司構成保管契約關係

4.業主車位被人占，停放他處受損失，物業服務公司承擔部分責任

5.簽訂租用停車位契約，物業服務公司對業主車輛負有安全保障義務

6.物業服務公司無權在小區樓間空地劃出車位出租

二、車輛丟失、毀損糾紛

1.高空墜物砸車，物業公司巧妙取證免責

2.業主汽車被盜，保險公司理賠後可以向物業服務公司索賠

3.住戶車輛被盜，物業服務公司應當承擔責任

4.突發暴雨車庫被淹，物業服務公司不可以免責

5.物業服務契約沒有明確車輛保衛服務，業主丟車，物業服務公司不承擔責任

6.物業服務公司只收取規定的車輛管理費的一半，也應對車輛損壞負全責

7.住客在酒店丟失車輛，酒店盡到安全保障義務的不承擔責任

8.住戶擅自停車占用通道，物業服務公司為疏通道路而損壞車輛不應賠償

第七章安全保衛糾紛

1.保全半夜進民宅，物業服務公司應當承擔責任

2.業主小區內被殺，物業服務公司盡到管理職責，則不需要承擔責任

3.住戶家中被害，值勤保全已作訪客登記，物業服務公司不承擔責任

4.住戶家中被害，開發商和物業服務公司不因建築和管理瑕疵而承擔責任

5.業主小區遭毆打，在場保全未救助，物業服務公司應該承擔責任

6.住戶家中物品被盜，物業服務公司不承擔責任

7.物業服務公司禁止封閉陽台，竊賊入室行竊，物業服務公司負責

8.物業服務公司縱容小區黑惡勢力，業主受損，物業服務公司負責

9.他人跳樓自殺砸死住戶，物業服務公司不承擔賠償責任

1.業主與看房人發生糾紛被打傷，物業服務公司不需承擔責任

11.物管公司不承擔緊急避險行為的民事責任

附錄

中華人民共和國物權法（節錄）

中華人民共和國侵權責任法（節錄）

中華人民共和國契約法（節錄）

最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

物業管理條例

業主大會和業主委員會指導規則

物業服務收費管理辦法

物業糾紛處理圖解錦囊

基本介紹

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