物業法律關係

物業管理法律關係是法律關係的一種，是指物業管理關係中的當事人在物業管理活動中所形成的具體的權利和義務關係。

其權利，是指物業管理關係中，當事人享有實現某種行為的可能性；其義務，是指物業管理關係中當事人所負有的責任。物業管理法律關係是在有關物業管理法律規範的範圍內，調整人們行為過程中在法律上的權利和義務關係。

物業法律關係的主體

業主

業主是物業的所有權人。按其擁有的物業所有權的狀況，又可分為獨立所有權人和區分所有權人。獨立所有權是典型的傳統不動產所有權形態，現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。

業主享有以下權利：按照物業服務契約的約定，接受物業管理企業提供的服務；提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員長，並享有被選舉權；監督業主委員會的工作；監督物業管理企業履行物業服務契約；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；法律、法規規定的其他權利。

依《物業管理條例》的規定業主負有義務。

業主大會

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主大會在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內全體業主第一次大會，在物業已交付使用的建築面積達到一定比例時召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議，應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會的臨時會議，經20%以上業主提議，由業主委員會組織召開。

業主大會的法定人數，應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主大會有以下職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主委員會

業主委員會是物業區域內全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主大會選舉產生，是業主大會的常設執行機構，對業主大會負責。

業主委員會的委員應當由業主擔任，其成員不得兼任本物業區內物業管理公司的工作。

業主委員會的職責如下：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務契約；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務契約；監督業主公約的實施；業主大會賦予的其他職責。

物業管理企業

物業管理企業就是對物業實施專業化、企業化、社會化管理服務的，具有法人地位的經濟實體。物業管理企業一般以公司形式出現，依契約實施物業管理，其管理權源於業主。物業管理企業是獨立的法人，與業主在法律地位上是平等的，物業管理企業與業主必須合作，實施對物業的管理。

國家對物業管理企業的管理主要體現在兩個方面：國家對從事物業管理活動的企業實行資質等級管理制度，一般分為一、二、三級，每兩年核定一次；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

物業管理企業的權利與義務由《物業管理條例》和《城市新建住宅小區管理辦法》予以規定，此外由物業服務契約予以明確。

2007年施行的新版《物業管理條例》中將“物業管理企業”更名為“物業服務企業”。

物業管理法律關係的客體

法律關係的客體，指法律關係主體權利義務共同指向的對象，包括物、行為和非物質財富。在物業管理法律關係中，“物”指物業，即建築物本體、附屬設備、公共設施及相關場地。“行為”指物業管理中各方主體，業主、開發商、物業管理企業以及政府主管部門的活動。“非物質財富”即智力活動成果，包括精神文化財富，如物業小區的榮譽稱號、規劃設計等。

物業管理法律關係的內容

法律關係的內容即主體享有的權利和承擔的義務，法律關係的實質即主體的權利和義務關係。

. 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

①按照物業服務契約的約定，接受物業管理企業提供的服務；

②提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

③提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

④參加業主大會會議，行使投票權；

⑤選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

⑥監督業主委員會的工作；

⑦監督物業管理企業履行物業服務契約；

⑧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

⑨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

⑩法律、法規規定的其他權利。