物業服務實務操作金典

《物業服務實務操作金典》是中國經濟出版社出版的圖書，作者是史鴻濱。

基本介紹

• 中文名：物業服務實務操作金典
• 整合：整合現代物業服務的理論
• 著重考慮：著重考慮物業服務人員的實際需要
• 出版：中國經濟出版社出版

內容簡介

《物業服務實務操作金典》一書，系統、完整、規範地整合現代物業服務的理論，並著重考慮物業服務人員的實際需要，基本按照實際工作的步驟、環節，編著了該書的章節內容。該書從實際的物業管理服務工作實務操作入手，以實際工作的步驟流程編寫章節，對人力資源的績效考核、培訓，及有志於通過自學來拓展物業管理知識的人士，具有很強的指導作用，為那些苦苦尋找實用的物業管理服務書籍的人士提供了一本及其實用的好書。

《物業服務實務操作金典》　中國經濟出版社出版《物業服務 實務操作金典》作者史鴻濱

本書不繞彎子，比如亂扯些某某國物業管理髮展史和現狀、套用那些不實用的陳舊的房管制度，也不是收集些可能過時作廢了的法律檔案充數。作者對多年物業管理服務工作的深刻體會和對市場上圖書資料的深刻了解是編寫好此書的重要因素。許多讀者看到此書覺得十分實用，是很難得的一本物業管理服務類圖書，值得擁有，以指導和幫助自己的實際工作。

物業服務行業的特殊性，要求物業服務企業工作人員必須了解物業服務的整個工作環節及其內容和重點，這不僅是對總經理和部門經理的要求，也是對一般物業服務工作人員的要求。因為現代物業服務企業要求每個員工都是“接待員”或“協調員”，即便不是自己的專業或崗位，也決不能對業主或物業使用人的諮詢說“不知道”，而應該用最短的時間、協調最合適的部門來為業主或物業使用人解決問題、回答諮詢。

人才對企業來說起著至關重要的作用。物業服務企業人才的競爭也日趨激烈，大多數物業服務企業迫切需要綜合型人才。根據一家大型才招聘網對其物業類客戶的綜合數據統計，目前較多職位如物業管理公司總經理、客戶部經理、工程管理和技術人員、財務人員，甚至保全和保潔等物業管理服務人員，要求有工作經驗、較強的服務意識和較強的公共關係能力，能妥善處理業主事務，熟練掌握物業基礎管理（房屋建築管理、設備管理）、物業綜合管理（環境管理、消防管理、治安管理、車輛管理等）和其他實務管理知識及熟練的現場操作能力等。只有了解物業管理服務工作的各個環節及其內容和重點，才能處理好紛繁複雜、千頭萬緒的物業服務工作。

房地產業的發展，要求物業服務企業能全面介入，並能全方位的管理服務好業主入住後的經營，全面把握物業服務工作環節和重點，才能經營的順風順水

章節選讀

第三節 竣工驗收與接管驗收

竣工驗收與接管驗收的區別

竣工驗收與接管驗收兩者的區別主要有：

首先，性質不同。竣工驗收是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業服務企業代表全體業主(包括現有業主和未來業主)根據物業管理委託契約，從確保物業日後的正常使用與維修的角度出發，對物業委託方委託的物業進行的質量驗收。

其次，在房地產開發項目的開發、建設、使用的全過程中，竣工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同。如圖2-l。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程，接管驗收是建設單位向物業服務企業移交物業的過程；竣工驗收合格後，由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標誌著物業可以交付使用。接管驗收是在竣工驗收之後進行的再驗收，接管驗收一旦完成，由開發企業或建設單位向物業服務企業辦理交付手續，標誌著物業正式進入使用階段。

第三，在竣工驗收和接管驗收中物業服務企業的參與與職責不同。竣工驗收時，物業服務企業只是參加者，如《城市住宅小區竣工驗收管理辦法》規定，住宅小區經營管理單位(即物業服務企業)應參加綜合驗收小組。物業服務企業在參與竣工驗收時，應注意充分發揮自己的作用，嚴格把好質量關。而在接管驗收中，物業服務企業與開發企業或建設單位是直接的責任關係。新建物業的驗收，常常竣工驗收和接管驗收一併進行。此時，物業服務企業更要注意確保自己在驗收過程中的地位。

房地產開發的竣工驗收

竣工驗收是建築產品生產的最後一個環節。一個建築工程項目經過建築施工和設備安裝之後，達到該工程項目設計檔案所規定的要求，具備了使用的條件，稱之為竣工。工程項目竣工之後，施工單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時需經專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格後辦理工程接收手續，把產品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收。

房地產開發項目的竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗。為此，國家在一系列相應的法規中對竣工驗收的主管機關、驗收程式、驗收標準、遺留問題的處理等都做了明確規定。如建設都第4l號令《城市房地產開發管理暫行辦法》規定：“房地產開發項目竣工後，應當進行綜合驗收。房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請後一個月內組織有關部門進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。”

物業管理服務的接管驗收

接管驗收是物業服務企業接管開發企業、建設單位或個人委託管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收後，整體物業連同設備就應移交給物業

管理企業。

物業的接管驗收，是物業服務企業在接管物業前不可缺少的重要環節，物業的接管驗收，不僅包括主體建築、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。物業的接管驗收，由開發建沒單位和物業服務企業共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現在：

1．明確交接雙方的責、權、利關係

通過接管驗收和接管契約的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

2．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益

通過物業服務企業的接管驗收，能進一步促使開發企業或旋工企業按標準進行設計和建設，減少日後管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。

3．為日後管理創造條件

通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的檔案資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計畫安排好各項管理，發揮社會化、專業化、現代化的管理優勢。

四、房地產開發企業與物業服務企業交接雙方的責任

1.為儘快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做好房屋交驗收準備，及時書面提請物業接管單位進行接管驗收，接管單位一般應在十五天內簽發驗收通知並約定時間驗收。經檢驗符合要求的，接管單位應在七日內簽署驗收合格憑證，並應及時簽發接管檔案。未經接管的新建房屋一律不得投入使用。

2.接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協定處理辦法，並商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3.房屋接管交付使用後，如發生隱蔽的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，是應由接管單位負責處理。

4.新建房屋從驗收接管之日起，應執行建築工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，並向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿，按實結算，也可在驗收接管時，雙方達成協定。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5.在接管驗收中如有爭議而又不能解決時，可申請當地縣級人民政府房地產管理機關進行協調或裁決。

五、質量問題的處理

影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責。對於不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可採取費用補償的辦法，由物業服務企業處理。

作者簡介

史鴻濱，從事物業管理工作10餘年，精通住宅、商場、酒店、會所、寫字樓等多種形態的物業管理服務工作，熟悉商業物業的招商策劃。具有豐富的實踐經驗。現主要從事物業管理服務的顧問諮詢工作，以及酒店項目的策劃管理。在豐富的工作經驗和理論基礎上，編著實用而創新的物業管理服務書籍。