無錫市土地登記技術規範
為貫徹落實《無錫市土地登記條例》，規範土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，維護土地交易安全，結合本市實際，制定本規範。
基本介紹
- 中文名：無錫市土地登記技術規範
- 地點：無錫市
- 性質：土地登記技術規範
- 目的：保護土地權利人的合法權益
第一章 一般規定,第二章 土地登記申請,第三章土地登記受理,第四章 土地登記審核,第五章 註冊登記,第六章 核發土地證書、資料歸檔,第七章土地撤銷登記程式,第八章,第九章 其他規定,
第一章 一般規定
第二條 土地登記實行屬地登記原則。新區管委會土地登記許可權參照市轄區人民政府。
市、縣級市人民政府啟用土地登記專用章，委託同級國土資源行政主管部門管理使用。
市內跨區宗地的土地登記發證事務由市國土資源局指定國土資源分局承辦。
第三條 土地登記內容包括土地權屬性質、土地權屬來源、土地權利主體、土地權利客體以及直接相關的其他內容。
第四條 在本市從事地籍調查、土地登記代理事務的中介機構必須取得相應的資質並在市國土資源行政主管部門備案，領取地籍調查規範和數據建庫要求。
市國土資源行政主管部門應將機構備案情況在國土資源入口網站公布。
第五條 地籍調查時，相鄰利害關係人應當予以配合。相鄰利害關係人長期外出能聯繫的，由外出相鄰利害關係人通過郵寄或委託其他人對界址確認提供書面材料，經權利人簽字後作為登記材料的一部分；相鄰利害關係人外出不能聯繫的，則先由村委會或居委會出具證明，證明界址清楚、權屬無異議後，在市國土資源局入口網站進行公告，公告期滿後憑公告歸檔聯作為界址確認的依據。
相鄰利害關係人無正當理由不配合的，可以根據有關地籍資料、現狀界址及當事人指認的土地權屬界線等形成地籍調查結果，經區國土資源分局確認並書面通知相鄰利害關係人。相鄰利害關係人自收到通知之日起十五日內未提出異議的，地籍調查結果生效；提出異議的，由市國土資源局依照土地管理法律、法規和相關材料作出處理決定。
第六條 宗地的土地坐落根據以下規則並經實地查看核實後確定：
（一）宗地的土地坐落必須明確行政區域，一般以市地名辦公室依法編制的門（樓）牌號為準，參考房屋所有權證的房屋坐落及用地檔案的土地坐落確定。土地坐落具體寫法：××市××街道××路××弄××號，××號樓××室及××區××號車庫（D-×）。
（二）宗地上已有建築物的，先確定門（樓）牌號，再以該門（樓）牌號確定宗地的土地坐落；尚未建設的宗地以用地檔案的土地坐落確定該宗地的土地坐落，待建築物竣工並確定門（樓）牌號後更址。
（三）已登記發證宗地的門（樓）牌號變更的、土地使用證中的宗地土地坐落與房屋所有權證的房屋坐落不一致確需更正的，土地使用者可以憑市地名辦出具的地名證明（或公安派出所等相關檔案）辦理單獨更址登記，也可以在其他土地變更登記中同時更址。
（四）一宗地上有兩個或者兩個以上門（樓）牌號的，以其全部的門（樓）牌號確定該宗地的土地坐落。共用宗地的車庫、車位或架空層有分攤土地面積的，與主體房屋基本單元合併進行土地登記，確定其共用分攤宗地的土地坐落。
第七條 全市所有宗地統一按照國土資源部宗地代碼編制規則進行編號：
（一）區(縣)代碼6位，地籍區（街道）代碼3位，地籍子區（街坊）代碼3位，土地所有權類型代碼1位，宗地號代碼為6位，包括1位宗地特徵碼和5位宗地順序碼。新增宗地代碼在相應宗地特徵碼的最大宗地順序碼後續編。
（二）原15位地籍號升位，根據上述編碼規則補齊相應的代碼。
（三）原地籍號升位的具體操作。原來已經發證的宗地，在信息系統資料庫中對地籍號進行統一升位，登記檔案資料中的地籍號，宗地變更登記時，逐步升位。
（四）如街坊界線進行調整的，應對調整區域內涉及到的宗地進行調查統計，並做好宗地新老地號對照表。
第八條 土地登記中土地用途執行國家質量監督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會於2007年8月10日發布的《土地利用現狀分類》（GBT21010-2007）國家標準中的二級類地類。具體操作如下：
（一）用地批准檔案或國有土地使用權出讓契約明確土地用途的，且與土地登記用途一致的，按土地出讓契約明確的用途登記。一宗地內有兩種或兩種以上用途，且用地批准檔案或國有土地使用權出讓契約中已註明不同用途土地分攤面積（比例），在土地登記時能明確界線的，按界線分割以獨立宗地登記；不能劃清界線的，可按共用宗（混合宗）處理，不同用途土地面積按分攤面積確定，待房屋竣工後，按出讓契約用途進行分割登記，具體明確不同用途土地分攤面積和使用期限。
在土地證記載主要用途及相應的使用年限，其它用途和使用年限在記事欄中註記。
（二）用地批准檔案或國有土地使用權出讓契約確定的用途明確但與土地登記用途不一致的。按《無錫市土地利用現狀分類與規劃用地分類對照表（試行）》轉換後的土地用途登記。
（三）申請登記的土地用途與房屋用途不一致問題的處理：
1、申請登記的土地用途與登記的房屋用途不一致，且與土地出讓契約約定的用途不一致的，按下列原則確定用途：
如果屬於經規劃部門批准同意改變房屋用途的，且在2002年7月1日前建成的，直接按規劃用途確定土地用途；在2002年7月1日後建成的,按規定簽訂補充契約，調整土地用途後按規劃用途確定土地用途；未經規劃部門批准不得改變房屋、土地用途，即必需以土地出讓契約約定的用途確定土地和房屋用途。
2、申請登記的土地用途與登記的房屋用途不一致，但與原土地出讓契約約定的用途一致的。如果屬於在土地出讓後，經市規劃主管部門批准同意調整的，按前款規定確定土地、房屋用途；如果未經市規劃主管部門批准調整的，按原土地出讓契約約定用途確定土地用途。
3、在變更登記中申請登記的土地用途因前后土地分類辦法調整原因而導致與房屋登記用途不一致的，按國家土地分類標準直接調整土地用途，使兩者一致，同時在登記卡和土地證書記事欄記載原用途。
（四）對於契約約定用途、規劃確定用途、房屋登記用途與已發放的土地證書記載用途不一致的，在辦理土地變更登記時應該按規定調整到一致，確實無法調整到一致的，在記事欄中註記用途及相應的使用年限。
第九條 對於因測量誤差、河道砌坎、部分小河填用、實際道路和河道建設時改變走向等原因引起的超出批准面積的非經營性用地，按下列規定處理：
（一）對於少批多用面積不超過3%且不超過3畝的，按供地時的標準收取相關費用後，將超面積土地情況在土地登記簿和土地使用證的記事欄中註記。
（二）對於少批多用面積超過3%或3畝的，中止該宗土地的登記事項，移交土地監察部門依法處理。處理到位後，可以補辦農用地轉用、集體土地徵收或供地等用地手續的，辦理用地手續後再重啟土地登記事項；不能補辦用地手續的，直接重啟土地登記事項，並將查處結果在土地登記簿和土地使用證的記事欄中註記說明。
第二章 土地登記申請
第十條 土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規定向土地登記機關申請其土地權利狀況或權利變動事項，請求在土地登記簿上予以登記註冊的過程和行為。
第十一條 土地登記申請人是土地權利人或者土地權利變動的當事人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。申請土地登記，申請人可以委託代理人辦理。委託代理土地登記的授權委託書應當載明委託事項和許可權。
第十二條 申請人申請土地登記，應當提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）地上附著物權屬證明；
（四）契稅和土地使用稅的完稅或減免稅憑證；
（五）涉及地籍調查的，還應當提交地籍調查成果資料；
（六）法律、法規和本規範規定的其他材料。
申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。
申請登記材料應當提供原件；不能提供原件的，應當提交經申請人確認與原件一致的複印件。
第十三條 申請人申請土地登記，還應當根據具體的申請事項提交下列相應的材料：
（一）初始登記
1、劃撥國有建設用地使用權：
(1)縣級以上人民政府的批准用地檔案、國有土地劃撥決定書等相關證明材料，其中新開工的大中型建設項目，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
2、出讓國有建設用地使用權：
(1)土地出讓金繳清憑證；
(2)土地出讓契約及其附屬檔案等相關證明材料；
(3)交地憑證。
3、劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設
用地使用權：
(1)原國有土地使用證；
(2)土地出讓契約及其附屬檔案等相關證明材料；
(3)土地出讓金繳清憑證。
4、租賃國有建設用地使用權：
(1)土地租賃契約及其附屬檔案等相關證明材料；
(2)土地租金繳納憑證；
(3)其他相關證明材料。
5、作價出資或者入股方式國有建設用地使用權：
(1)原國有土地使用證；
(2)土地使用權出資或者入股批准檔案；
(3)其他相關證明材料。
6、國家授權經營國有建設用地使用權：
(1)原國有土地使用證；
(2)省級以上國土資源行政主管部門土地資產處置批准檔案；
(3)其他相關證明材料。
7、國有農用地使用權：
(1)農用地使用契約。
8、 農民集體土地所有權：
(1)集體土地所有權證明材料。
9、集體建設用地使用權：
(1)有批准權的人民政府的用地批准檔案。
10、集體建設用地使用權入股、聯營：
(1)原集體土地使用證；
(2)有批准權的人民政府的批准檔案；
(3)相關契約。
11、集體農用地使用權：
(1)農用地使用契約。
12、土地使用權抵押：
(1)土地使用證；
(2)主債權債務契約和抵押契約或最高限額抵押契約；
(3)國有土地抵押的，需提交房產證，涉及房屋抵押的，
還需提交房屋他項權利證書複印件；
(4)集體土地抵押的，還需提交房產證及房屋他項權利證書複印件；集體經濟組織同意集體土地使用權抵押的證明；
(5)劃撥土地使用權抵押的，應提交地價評估報告和地價備案表；
(6)涉及分塊抵押的，應提交抵押雙方確認的標註抵押範圍的宗地圖。
13、地役權：
(1)土地使用證；
(2)地役權契約等相關證明材料。
14、地下空間土地使用權：
(1)地下空間使用權有償使用契約、相關批准檔案；
(2)有關部門的確認意見材料。
15、地上空間土地使用權：
(1)地上空間使用權有償使用契約、相關批准檔案；
(2)有關部門的確認意見材料。
（二）獨立宗（除商品房、經濟適用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用權變更登記
1、出讓、國有土地租賃、作價出資、入股等國有建設用地使用權變更登記：
(1)原國有土地使用證；
(2)土地權利發生轉移的相關證明材料；
(3)屬於買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，還需提交變更後的房屋所有權證書；
(4)屬於劃撥土地或土地使用權受限制的其他土地的，還需提交同意土地轉讓的證明材料；
(5)轉讓土地涉及抵押登記的，還需提交抵押權人同意轉讓的書面證明。
2、因法人或者其他組織合併、分立、兼併、破產等原因致使土地使用權發生轉移的：
(1)原國有土地使用證；
(2)有關部門的批准檔案；
(3)相關協定；
(4)轉讓土地涉及抵押登記的，還需提交抵押權人同意轉讓的書面證明。
3、因處分抵押財產而取得土地使用權的：
(1)成交確認書等相關證明檔案；
(2)變更後的房屋所有權證書；
(3)原土地使用證、原他項權利證明書等相關證明材料。
4、土地抵押權變更：
(1)原土地使用證；
(2)原他項權利證明書；
(3)主債權轉讓契約及土地抵押權轉讓契約；
(4)因轉讓土地使用權致使抵押權變更的，還需提交土地使用權轉讓協定；
(5)其他相關證明材料。
5、因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權：
(1)生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材
料。
6、因土地使用權變更而導致地役權變更的:
(1)變更後的地役權契約；
(2)變更後的土地使用權證書。
7、土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的：
(1)原土地權利證書；
(2)姓名或名稱、地址發生變化的相關證明材料。
8、用途發生變更的：
(1)批准用途變更的檔案；
(2)原土地權利證書；
(3)涉及有償使用的，還需提交有償使用契約和土地出讓金等有償使用費的繳清憑證。
（三）共用宗（包括商品房、經濟適用房、安居房、解困房等用地，下同）土地使用權分割登記
1、房地產開發項目用地條件覆核驗收申請書；
2、國有土地使用證；
3、建設用地規劃許可證定點圖、建設工程規劃核實合格證、總平面圖（涉及分期覆核驗收的，須在總平圖上標註各期的範圍）；
4、用地批准檔案、出讓契約及補充契約、協定等；
5、房屋竣工綜合驗收備案的通知；
6、經市房產行政主管部門核准的房屋建築面積測繪報告（函）；
7、商品房用地分割登記房屋信息申報表；
8、土地覆核驗收宗地圖；
9、國土資源行政主管部門要求提供的其他相關資料。
（四）共用宗土地使用權變更登記
1、商品房土地使用權初次變更登記（分割證換領土地使用證）：
(1)土地分割證及房屋所有權證；
(2)商品房銷售契約。
2、房改房土地使用權初次變更登記（分割證換領土地使用證）：
(1)土地分割證或房屋所有權證；
(2)房改房契約等房屋來源證明材料。
3、經濟適用房（含安居房、解困房）土地使用權初次變更登記（分割證換領土地使用證）：
(1)土地分割證或房屋所有權證；
(2)提供經濟適用房契約等房屋來源證明材料複印件。
4、拆遷安置房土地使用權初次變更登記（分割證換領土地使用證）：
(1)土地分割證或房屋所有權證；
(2)拆遷安置協定。
5、商品房交易土地使用權變更登記：
(1)交易後的房屋所有權證；
(2)土地（房產）交易協定；
(3)原《國有土地使用證》。
6、經濟適用房上市交易土地使用權變更登記：
(1)房屋所有權證；
(2)原《國有土地使用證》；
(3)涉及補交土地收益金的，土地收益金繳清憑證；
(4)土地（房產）交易（變更）協定。
（五）註銷登記
1、因自然災害等原因造成土地權利消滅的：
(1)原土地權利證書；
(2)相關證明材料。
2、非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用
地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批准的：
(1)原土地權利證書。
3、土地抵押權、地役權終止的:
(1)相關證明檔案。
（六）更正登記
(1)原《國有土地使用證》；
(2)證明登記錯誤的相關材料；
(3)利害關係人提出更正登記的，還需提供原土地權利人同意更正的書面證明材料。
（七）異議登記
(1)異議事項的相關證明材料；
(2)利害關係人證明材料。
（八）預告登記
(1)預告登記內容的相關證明材料。
（九）查封（解封）登記
(1)生效的法律文書；
(2)法院的協助執行通知書。
（十）其它限制條件的登記
(1)拆遷(徵收)凍結等生效的文書。
（十一）土地使用證遺失補證、損壞等換證
(1)土地證書遺失公告；
(2)涉及抵押的，還需提交抵押權人同意補辦的書面證明材料。
第十四條 填寫土地登記申請書的基本要求：
（一）土地登記申請書由申請人或其代理人填寫；
（二）申請書以宗地為單位填寫；
（三）一個土地使用權人或所有權人使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫申請書；
（四）一宗地有多個土地使用權人的，由各共有土地使用權人分別填寫申請書；
（五）當事人雙方共同申請登記的，應當由當事人雙方共同填寫一份申請書；
（六）申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充；
（七）必須用簡體中文，鋼筆書寫。
第三章土地登記受理
第十五條 國土資源行政管理部門對土地登記申請材料應噹噹場接收，並進行初步審查。不符合收件條件的，應告知補正要求；符合收件條件的，出具收件憑證。收件後經審核不符合受理條件的，應在5日內一次性告知補正要求，收件後5日內沒有要求補正的，收件憑證即為受理憑證，出具收件憑證之日即為受理日。
第十六條 土地登記收件人員應按下列要求對土地登記申請材料進行初步審查：
（一）審查申請登記的宗地是否在本行政區劃內；
（二）審查報件材料是否和辦理事項所要求提供的一致；
（三）對申請人身份證明的審查：
1、申請人為法人或其它組織的，應審查其中華人民共和國組織機構代碼證；
2、申請人為企業法人的，應審查工商行政管理部門為其核發的《企業法人營業執照》；
3、申請人為社會團體的，應審查民政部門為其頒發的社會團體登記證書；
4、申請人為機關法人、事業單位法人的，凡沒有資格證明的，應審查其批准成立的證件或檔案；
5、對於企業法人或者其他法人機構下屬的非法人分支機構的，應審查上級法人機構出具的同意登記的證明。
（四）對法定代表人身份證明的審查：
1、法定代表人身份證明必須是法人組織開具的；
2、必須有法人組織公章；
3、單位名稱是全稱且與公章名稱一致；
4、開具證明時間，應在法定代表人任期之內，不能由已過期的任命書代替。
（五）申請人為自然人的，審查自然人的身份證件。
（六）代理土地登記申請的，主要審查代理委託書或指定委託書。委託書代理事項、代理期限、代理人和被代理人名稱、代理書擬定時間必須清楚、準確無誤。委託他人代理的，須同時提交《土地登記委託書》（原件）和委託代理人的個人身份證（複印件），代理人為法定代理的，法定代理人不需要再辦委託書的，應有村委會或居委會開具的證明和戶籍證明或其他合法證明檔案。
（七）審查有無權源證明檔案、已提交證明檔案形式上是否真實、檔案的證明效力等。
（八）對土地登記申請過程中其他一些細節問題，如申請登記程式是否正確，申請提交的檔案資料有無頁碼不準確等也應進行必要的審查。
（九）收件人員認為有其他疑問的，可以向申請人詢問的，申請人必須如實告知相關情況。
凡在審查時發現錯誤，但不屬於原則問題的，可以要求申請人予以補正後重新申報土地登記申請。發現土地登記申請材料有不符合要求的或偽造的，應向土地使用者說明情況改正或退回。對申請人提交的土地登記申請材料是複印件的，要與原件進行核對。核對無誤的，申請人應在複印件上籤字（蓋章）確認。對發現的疑點，不經處理核准，不得收存。
第十七條 具有下列情形的土地登記申請，國土資源行政管理部門對土地登記申請不予受理：
（一）申請登記的土地不在本行政區域的；
（二）提供的報件材料不齊全的；
（三）不能提供土地權屬合法證明的；
（四）土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地出讓年限的；
（五）其他依法不予受理的。
第十八條 符合下列條件的土地登記申請必須接收：
（一）申請材料與收件要求材料一致；
（二）申請材料填寫的有關名稱、簽字、蓋章等與身份證、工商營業執照等相應信息一致；
（三）申請材料反應的內容相互無矛盾，並與申請登記事項一致；
（四）需詢問的，詢問結果與申請材料反應的內容一致；
（五）申請登記事項與相關登記簿記載的信息不衝突；
（六）沒有其他不符合土地登記收件要求的情形的。
第四章 土地登記審核
第十九條 審核是國土資源行政主管部門對申請人提交的證明檔案、資料和地籍調查結果進行審核，再由市、縣級市人民政府根據國土資源行政主管部門的審核意見，決定對申請登記的土地權利和權利變動事項是否準予登記的行為。
審核的主要內容為主體是否明確、權屬是否合法、界址是否清楚、面積是否準確、稅費是否繳清等。
第二十條 審核分為初審、覆核和核准。
（一）初審。由各區國土資源分局（城區管理處）負責，主要審查下列內容，並簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應的法律依據，並對其結果負責：
1、申請材料是否齊全、是否符合法定形式等；
2、申請主體是否明確，是否與土地權屬證明材料所示一致；
3、土地基本情況，如界址是否清楚、面積是否準確、權屬是否清楚等；
4、申請人申請登記的理由是否充分等；
5、其他審核情況。
（二）覆核。由市局地籍處負責，審查下列內容，並簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應的法律依據，並對其結果負責：
1、對初審意見的事實理由和法律依據是否充分進行核
查；
2、需要公告的，記載公告結果。
（三）核准。由市局分管局長負責，根據初審意見、覆核意見和相關規定代表市局或市人民政府作出是否準予登記的決定。
第二十一條 土地登記初審對土地登記申請人和權利人主體的審核要求：
（一）申請人是自然人的，土地登記人員應當查驗其個人身份證或軍官證、護照、戶籍證明，並對其民事行為能力進行審查：
1、自然人：居民身份證（無居民身份證的提交戶口簿）；
2、軍人：無居民身份證的可提交軍官證、文職幹部證或士兵證；
3、港澳同胞：中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或居民身份證或往來大陸通行證；
4、台灣同胞：台胞證或旅行證或經海峽交流基金會（海基會）確認的身份證明；
5、外國人：護照（經中國公證機構公證的護照中文譯本）或外國人居留證。
（二）申請人為法人或其它組織的，土地登記人員應當審查其法人資格證明，中華人民共和國組織機構代碼證等：
1、企業法人如企業、公司的法人，資格證明為工商行政管理部門核發的《企業法人營業執照》；
2、社會團體法人如工會、共青團、婦聯、行業協會、學術團體等的法人，資格證明為民政部門頒發的社會團體登記證書；
3、依照法律、行政命令成立的機關法人、事業法人的法人，資格證明為批准該單位成立的證件或檔案；
4、其他組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進行審查；
5、境外的法人、其他組織（含港澳台），資格證明為經公證的法人或其他組織的商業登記證或註冊證書，或批准該法人、其他組織成立的檔案；外國法人或其他組織的公司註冊檔案在註冊地公證後需中國駐該國使、領館認證。
（三）審查法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明；凡是委託他人申請的，還應審查其《土地登記委託書》以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，應當提供法院判決、公證書、居委會開具的監護人證明等有關證明檔案。自然人委託他人辦理土地抵押及土地證遺失補正登記時，其委託書應辦理公證手續：
1、委託代理人登記的，中國大陸居民提交授權委託書（原件）、受託人身份證明；
2、無（限制）民事行為能力人土地權屬登記，由其監護人代理申請，提交監護人關係身份證明、被監護人居民身份證或戶口簿、證明法定監護關係的戶口簿（監護人由法院
指定的，提交法院出具的證明檔案）、監護關係公證書（原件）；
3、港澳台法人、其他組織、個人的委託書應公證。香港公證機構出具的公證書，應由中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞；台灣公證機構出具的公證書應由中國公證員協會或者相關省、市公證員協會確認；
4、外國法人、其他組織、個人的委託書應公證，公證檔案在外國公證的需中國駐該國使、領館認證。
（四）權利人主體審查：審查申請人、權屬證明檔案確定的權利人、擬登記的土地權利人是否一致。
第二十二條 土地登記初審對申請登記土地審核時應當對宗地範圍、面積、用途、等級和價格等進行審核。審核要件為地籍調查成果入庫憑證。
第二十三條 土地登記初審人員對宗地權屬狀況審核時應當對宗地的土地權屬來源、土地權屬性質和土地使用期限等進行審核：
（一）土地權屬來源審核的要件是土地權屬來源證明檔案；
（二）審核土地權屬性質。確定土地權屬性質，有國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、集體農用地使用權；
（三）土地權利人以出讓或轉讓方式取得國有土地使用權的，其使用期限應符合國有土地使用權出讓契約約定的國有土地使用權期限，起始日期以出讓契約約定的為準，出讓契約未約定的，以出讓契約簽訂之日起算；
（四）在辦理出讓土地使用權初始登記時，應當審核土地出讓契約是否有對土地權利進行限制的條款。如有，必須在初審意見中給予說明，並在土地登記卡和土地使用證記事欄中給予註記。
在辦理土地變更登記和抵押登記時，應對其是否存在司法查封、抵押、權屬糾紛等限制條件進行審核。凡發現存在限制條件的，應按有關規定辦理。
第二十四條 土地審批表內容的填寫要求：
（一）審批表以宗地為單位填寫；
（二）一宗地有多個土地使用權人的，按各共有使用權人的土地情況分別填寫審批表；
（三）審批表必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充；
（四）國土資源管理部門初審由分局負責，意見由取得《土地登記上崗資格證》的土地登記人員簽署。凡符合規定要求的，分局經辦人員提出意見並簽字後，由分局簽字確認後轉交覆核；
（五）土地登記覆核由市局地籍處負責，重點對初審過程和初審結果進行核查。認為初審過程符合要求、初審結果正確的，地籍處覆核人員提出同意意見並簽字後報分管局長核准。分管局長在國土資源部門審核意見上籤署同意報請批准土地登記或準予土地登記的意見，簽名並加蓋市國土資源局土地登記專用章，需要報人民政府批准的，加蓋市人民政府土地登記專用章；
（六）土地使用權初始登記、國有土地使用權設定登記、變更登記，名稱、土地坐落和土地用途等變更登記以及涉及到核發或更換土地使用權證書等需報人民政府批准的，在市國土資源行政主管部門分管領導核准後，加蓋市人民政府土地登記專用章後生效；
土地使用權註銷登記（涉及變更登記時）和涉及土地他項權利的，如土地使用權抵押權設定登記、抵押權變更登記的，不需報人民政府批准，經國土資源部門審核批准後，即可直接生效；
（七）土地登記申請受理後，經初審認定不符合登記條件的，必須說明理由並報經區國土資源分局分管局長審核同意給予退件；經覆核認定不符合登記條件的，必須說明理由並報經市局分管局長審核同意給予退件。
第二十五條 登記申請已受理但申請登記的事項尚未記載於土地登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。
第二十六條 有下列情形之一的，國土資源行政管理部門可以中止辦理登記，並書面通知申請人：
（一）申請登記事項涉及已受理的更正登記或者異議登記的;
（二）利害關係人對申請登記事項提出異議的；
（三）法律、法規規定可以中止的其他情形。
中止登記事由消失後，國土資源行政管理部門應當恢復辦理登記。
第五章 註冊登記
第二十七條 土地登記簿由每宗地的土地登記卡、土地登記卡續表、共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記簿以物的編成為基礎，以街道（鄉、鎮）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。是土地權利歸屬和內容的根據，應當載明下列內容：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）土地的權屬性質、使用類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；
（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；
（四）地上附著物情況。
土地登記簿應當加蓋人民政府土地登記專用章。
土地登記簿採用電子介質的，應當每天進行異地備份並有唯一、確定的紙介質轉化形式。
土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。
第二十八條 土地登記卡以宗地為單位填寫：
（一）土地權利人獨自擁有或使用一宗地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續表；
（二）兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表；
（三）土地登記卡記載的內容發生變更或進行初始、變更、註銷和其他登記的，在土地登記卡續表上進行登記。但地號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡；
（四）宗地進行第一次登記的，除在土地登記卡主卡上進行登記外，無論有無登記的其他內容均須在土地登記卡續表序號、日期欄內分別填寫登記順序號"1"及批准登記時間，並由經辦人、審核人簽字；
土地登記卡上的經辦人、審核人為具體負責註冊登記的土地登記人員，必須由獲得土地登記上崗資格的人員擔任；
（五）土地登記卡登記的內容發生變更或設定、變更以及註銷土地他項權利的，在土地登記卡續表上進行登記。但土地登記卡主卡中地號、圖號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡。
第二十九條 土地歸戶卡以土地權利人為單位填寫。土地權利人在同一縣級行政區域內擁有、使用兩宗以上土地的，應當填寫在同一土地歸戶卡上。歸戶卡的編號為填寫土地歸戶卡的順序號。土地歸戶卡其他欄目的填寫方法與土地登記卡對應項目相同。
第六章 核發土地證書、資料歸檔
第三十條 土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者和土地他項權利者持有的法律憑證。土地證書以宗地為單位根據土地登記卡內容填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當填寫所有共用權利人名稱或分別填寫土地使用證。《土地他項權利證明書》以土地他項權利人為單位填寫。同一土地他項權利人擁有不同宗地上的土地他項權利，或者在同一宗地上擁有兩個以上不同類型土地他項權利的，應分別填寫《土地他項權利證明書》。
第三十一條 土地權利證書編號要求：
（一）編號要求：“①國用（②）第③號、①他項（②）第③號”①處填寫行政區簡稱，如“錫”“錫錫”“錫惠”；②處填寫核發該證的年份；③處填寫本年度核發同類證書的順序號；
（二）採用計算機繕證，無關欄目套用斜線划去，土地證書不能塗改。
第三十二條 核發證書是國土資源部門根據註冊登記結果，代表人民政府向土地權利人發放土地證的過程。程式為通知—驗證—頒證。
（一）通知：由工作人員通知權利人領取土地權利證書。領證通知的內容包括領證人的名稱、領證時間、地點、形式等。領證人應攜帶的證明檔案有領證人身份證明、《土地登記收件單》等。委託他人領取的，應辦理委託手續。
（二）驗證：土地登記人員對領證人提交的領證證明檔案進行驗證，驗證無誤的向領證人核發證書。
（三）頒證：土地登記人員收回領證人《土地登記收件單》，並由領證人在《土地證書籤收簿》上籤字後，領取土地證書。
頒證前須將擬發的土地權利證書複印存檔。
第三十三條 土地登記資料由土地登記收件人員負責整理。整理的資料包括收件資料，信息系統內土地登記審批表、土地登記簿等的列印件（加蓋相關印章），土地權利證書的複印件等。按照土地登記申請書在前，其他檔案、資料在後的順序，一宗地一份，裝入檔案袋，袋皮必須填寫申請人的名稱和收件單編號。
整理後的資料按歸檔要求及時歸檔。
第七章土地撤銷登記程式
第三十四條 受理。對上級交辦、其他部門移送、民眾舉報以及國土部門發現的需撤銷登記的案件，應當受理。對受理的案件，經初步調查核實後，認為符合撤銷登記條件的，應當填寫《撤銷登記立案呈報表》，經分局分管領導審核、市局地籍處覆核後，市局分管領導批准同意撤銷登記立案。
第三十五條 調查。對批准撤銷登記立案的案件，由分局指定承辦人員進行調查，收集證據，核實確認事實。
第三十六條 處理。案件調查結束後，承辦人員應根據調查核實事實和法律、法規和相關規定，完成調查報告，提出處理意見。
處理意見經分局分管領導審核、市局地籍處覆核後，報市局分管領導批准。
第三十七條 告知。在作出撤銷登記決定前，由分局以書面形式告知當事人作出撤銷登記的事實、理由及依據，並告知當事人依法享有的權利，包括申辯權、質證權和要求舉行聽證權利。
第三十八條 聽證。當事人要求聽證的，應當在分局告知後3日內提出；國土部門應當組織聽證。聽證會由分局組織，並在舉行聽證的7日前，通知當事人舉行聽證的時間、地點。當事人不申請聽證的，不舉行聽證。
第三十九條 決定。聽取當事人的陳述、申辯後，分局根據具體情況認為需要調整原處理意見的，重新擬定處理意見，經分局分管領導審核、市局地籍處覆核，市局分管領導批准同意後，形成決定（包括告知救濟途徑）；認為不需要調整原處理意見的，則根據原處理意見，形成決定（包括告知救濟途徑）。
第四十條 送達。撤銷登記決定作出後，分局在7日內送達當事人。
第四十一條 執行。決定書生效後，當事人可以申請行政複議，也可以向人民法院提起訴訟的，但不影響辦理撤銷登記，註銷相關土地權利證書。
第四十二條 結案。結案後，承辦人員應當將辦理過程中形成的有關材料立卷歸檔。
第八章
經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收和分割登記
第四十三條 經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收，是指經營性房地產開發建設項目竣工後，國土資源部門在嚴格履行用地批後監管的情況下，根據建設、規劃、房產等單項驗收意見，對開發建設單位履行土地出讓契約約定的情況進行覆核和驗收，核發《無錫市經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收合格通知書》的行為。
第四十四條 市國土資源局會同各區國土資源分局對市區相應範圍內經依法取得的經營性房地產開發項目實施用地條件覆核驗收工作。未通過用地條件覆核驗收的經營性房地產開發項目，不予辦理土地使用權分割登記手續，不予分割發放土地使用證書。
第四十五條 經營性房地產開發項目建設單位，在開發項目竣工並取得建設、規劃等部門驗收後，持第十三條第三款要求的材料到土地所在地的區國土資源分局申請用地條件覆核驗收。
第四十六條 區國土資源分局接收用地條件覆核驗收申請材料後，對申請材料和土地出讓契約（包括補充契約、協定，下同）進行審查，認定用地範圍、土地出讓金的繳納、土地用途、建築容積率、各類性質房屋面積等是否符合土地出讓契約的約定。
審查結果認定符合土地出讓契約約定的，正式受理用地條件覆核驗收申請，報經市局土地利用處、財務處、監察支隊和地籍處覆核，分管局長審批後，核發《無錫市經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收合格通知書》。
初審結果認定有不符合土地出讓契約約定情形的，其中由於施工、測量等誤差或計算口徑不一致導致超容積率建築面積不超過總建築面積3%的，按出讓時的樓面地價（毛地出讓的需重新評估樓面地價）標準補繳土地出讓金後受理用地條件覆核驗收申請；其他調整規劃方案或由於施工、測量等誤差及計算口徑不一致導致超容積率建築面積超過總建築面積3%的，經處罰後簽訂土地出讓補充契約，補繳相應的土地出讓金後，開發項目建設單位重新申請用地條件覆核驗收。
第四十七條 市規劃部門認定的包括建築架空層、技術轉換層面積、因提供公共開放空間獎勵的建築面積、地下空間以及其他按規定不計入容積率計算的其他建築面積，按土地出讓契約約定辦理土地分割登記；如果土地出讓契約沒有約定的，參與土地分割面積核算，在簽訂補充契約明確約定後核發相關土地分割證和土地使用證。
第四十八條 開發建設單位通過用地條件覆核驗收後，分局負責製作和列印土地使用權分割登記證，並將土地使用權分割登記證以及對應的土地使用證的相關信息列表登記，與被分割的土地使用權登記資料一併管理。
第四十九條 一個房地產開發項目，應當一次性申請用地條件覆核驗收，但經建設、規劃等部門批准分期建設的，可以申請分期覆核驗收。
第五十條 分期申請覆核驗收的，按申請審核對應土地的出讓契約約定的履行情況，其中用地範圍、土地用途、土地出讓金的繳納等不得違反約定，建築容積率、各類性質房屋面積可在整個項目最後一期覆核驗收時總結算。
申請分期覆核驗收合格的，在核發《無錫市經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收合格通知書》時必須註銷相應的土地登記，收回土地證書。
第五十一條 開發建設單位依法取得經營性房地產土地使用權，申請領取的國有土地使用證，其記事欄註記“本土地使用證書不直接作為辦理商品房房屋初始登記的土地權屬依據，必須通過用地條件覆核驗收，取得《無錫市經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收合格通知書》作為辦理商品房房屋初始登記的土地權屬依據”。
第五十二條 商品房土地使用權分割登記，是指將依法取得並經用地條件覆核驗收合格的房地產開發項目範圍(建築區劃)內國有土地使用權按其需要轉讓的地面建築物、附著物的轉讓單元分割，並向原土地使用權取得單位（開發建設單位）核發商品房用地土地使用權分割登記證，開發建設單位在轉讓地面建築物、附著物時，將相應的土地使用權分割登記證轉讓予受讓方（業主），受讓方憑此證換髮相應的土地使用證。
第五十三條 開發建設單位通過用地條件覆核驗收，取得《無錫市經營性房地產開發項目用地條件覆核驗收合格通知書》後，持竣工驗收證明、房屋測繪報告等相關材料，向國土資源行政主管部門申請辦理土地使用權分割登記，領取土地使用權分割登記證。
開發建設單位在申請用地條件覆核驗收時同步申請辦理土地使用權分割登記的，經審查合格的，同時辦理土地使用權分割登記審批手續。
第五十四條 經營性房地產開發項目用地土地使用權分割以幢為單位，對其包含的房屋以套（間、單元）為單元分攤土地使用權，核發分割證。即商品房以幢為單位，每套（間、單元）商品房分攤的土地面積為該幢房屋的建築占地面積除以該幢房屋總建築面積，再乘以該套（間、單元）商品房的建築面積。該宗地（建築區劃內）其他土地面積不分攤，由該建築區劃內全體業主共有，在業主領取的《國有土地使用證》中註明，不再核發土地使用證書。
第五十五條 業主憑商品房土地使用權分割登記證和其他相關材料，到區國土資源分局、土地登記中心申請換髮相應的國有土地使用證。
第五十六條 根據規劃和居住區公建配套標準建設的，建築區劃內的道路、綠地等公共場所及公用設施用房、物業用房等占用的土地不分割，其使用權由建築區劃內全體業主共有，分別在業主商品房國有土地使用證記事欄註記“本土地使用者依法享有本建築區劃內全體業主共有的公共用地土地使用權”。
第九章 其他規定
第五十七條 土地登記應當依照申請進行，但下列情形除外：
（一）土地登記有下列情形之一的，由各分局、市土地登記發證中心依據相關材料直接辦理土地註銷登記手續，辦理註銷手續的分局或市土地登記發證中心負責收回原土地證書；確實無法收回的，應當在土地登記簿上註明，並經公告後廢止：
1、依法收回的國有土地，依據收回國有土地使用權的檔案；
2、依法徵收的農民集體土地，依據土地徵收批准檔案；
3、因人民法院、仲裁機構的生效法律文書導致原土地權利消滅的，當事人未辦理登記的，依據生效的法律文書。告知的方式可以採用直接送達、留置送達、郵寄送達或公告等。其中以公告方式的，公告發布60日視作送達。
