基本介紹
- 公司名稱：澳大利亞西部集團
- 總部地點：澳大利亞
- 經營範圍：零售物業
- 公司性質：外商獨資
公司簡介,發展歷程,業務板塊,競爭優勢,
公司簡介
Westfield Group是澳大利亞第九大的上市公司，也是世界上最大的零售物業集團公司之一。它秉承國際化經營的策略，形成了完備的垂直產業鏈，主要業務涉及物業的擁有、開發、設計、建築、基金和資產管理、物業管理以及租賃等業務。Westfield Group在澳大利亞，美國，紐西蘭和英國等國擁有超過119處總值626億澳元（合533億美元）的購物中心。這些購物中心在當地都有著強勁的競爭力，為集團提供了穩定的現金流。
發展歷程
1960年以前——創業初期：Sauder 和Lowy，作為Westfield的創始人，於20世紀50年代在澳大利亞Blacktown小鎮的鐵路旁開了一家快餐店；日後隨著小鎮經濟的快速發展，1959年，Sauder和Lowy逐步意識到房地產開發的高額利潤，加上他們對商業及零售行業的親身體驗，最終成功開發出WestPlace，包括2家百貨店（Department Store）和12家獨立門店（Shop），這是當時整個城鎮最為轟動的事件，數以萬計的人們蜂擁而至；這也是Westfield成功的起點；
1960-1975年間——快速發展期：1960年，Westfield成功登入悉尼證券交易市場，從此藉助資本市場的力量展開騰飛之路；60年代初期，Westfield逐步退出住宅市場，將商業地產正式確定為公司的核心業務；在此期間，Westfield一方面充分利用資金優勢，實現快速擴張，接連開發多處大型商業地產項目，成為商業地產領域的先鋒人物；另一方面，Westfield已經開始逐步加強公司自身業務整合，其融合獲得土地、設計、建築、出租、管理的產業鏈初步形成；同時，資本市場的表現為Westfield贏得了好的聲譽，多個機構投資者紛紛與其展開合作，包括提供土地及共同開發合作等；澳大利亞經濟及城鎮化進程的快速發展造就了Westfield的成功；
1976-1990 年間——異地拓展及多元化發展期：在澳大利亞本土市場取得巨大成功後，Westfield將眼光放到了更廣闊的國際市場，其首選拓展之地便是美國。1977年，Westfield通過收購Connecticut州的Trumbull進入美國市場，隨後1980年，又先後在California, Michigan和Connecticut繼續開發了三處大型商業地產項目，並於1988年成立Westfield國際，來專門持有並管理其美國市場資；在公司運營上，1979年，Westfield集團成立控股公司和房地產信託，並成功上市，為其商業地產項目的運作提供良好融資平台；同時，公司還積極拓展到自然資源領域，與Bridge Oil等企業建立合作關係等；此外，公司還充分利用資源對原有物業進行再開發和價值挖掘，包括拓展面積、合理規劃等，不僅提高原有物業的品質和市場競爭力，更能使公司充分獲得資產升值的收益；
1990-2000——大舉擴張期：90年代以後，Westfield的創始人Saunders看到Westfield所取得的成績欣然退休，到了1993年，Westfield已實現經營管理31處商業地產項目，其中包括美國的7 處。在這一時期，Westfield在現有雄厚資本和成熟經營模式的支撐下，明顯加快了企業發展的步伐，其中包括1994年以10億美元的價格成功收購美國CentreMark的19處商業地產，1997年一次性收購紐西蘭St Lukes10處商業中心項目、1998年以14億美元收購美國TrizecHahn12處商業地產等，大舉擴張之勢取得顯著成績；同時，Westfield在美國打下品牌基礎後，於1997年成功在登入美國資本市場，進一步拓寬其融資渠道，為集團整體發展提供資金支持；
2000 年至今——成熟發展期：2000年，Westfield成功開闢英國市場，使之成為繼美國、紐西蘭之後的第三個異地市場；與此同時，隨公司規模的逐步發展壯大，對公司運營管理提出更大的挑戰，2004年Westfield控股公司、Westfield信託及Westfield美國信託合併統一為Westfield集團，世界上市值最大的商業地產集團由此誕生；此外，Westfield在合作方式上、對資本市場運用上表現得更為成熟和穩健，這包括出售部分較舊物業的股份、與信託基金多形式合作、與其它企業比例合作開發及在美國市場發行商業票據進行融資等；Westfield將最終成為全球商業地產的成功典範。
業務板塊
Westfield的業務主要分為三大板塊，即物業管理、租賃板塊；物業開發、設計和建設板塊；基金及資產管理板塊；
具體來看：
物業管理、行銷及租賃板塊：購物中心的管理涉及到前期招租、日常管理及持續的市場行銷活動。Westfield立足於商家和客戶服務，一方面努力為商家創造一個有效、動態的環境，使之能夠充分實現業務發展，這主要體現在Westfield 和商戶的緊密合作上；同時，也積極為顧客打造有品質的購物體驗，使客戶享受購物的快感，這一點主要通過在購物中心組織適當的社區活動來實現；
物業開發、設計和建築板塊：Westfield物業開發板塊已經形成了很好的垂直整合，其產品線涵蓋了設計、開發、建築及租賃的整個流程；Westfield一直保持著良好的開發信譽和及時完工的記錄，產業鏈完整，業務流程順暢；
基金/資產管理板塊：Westfield 還從事為機構及其它投資者管理資產的業務，包括與特定資產管理公司成立Joint Venture或者參與一些物業的投資業務等，它的合作夥伴包括德意志銀行資產管理、AMP資本投資、摩根斯坦利房地產管理基金等。
競爭優勢
Westfield是國際上較為成功的典型商業地產公司之一，由發展歷程可以看出其運營取得成功的主要優勢包括：
定位高檔，與全球最頂尖的商戶進行戰略合作：從一開始發展商業地產，Westfield就意識到商業地產的成功不僅僅在於簡單的地產開發建築，更重要的是商業環境的營造，怎樣能夠吸引商家，吸引顧客購物成為Westfield開發每一處商業物業的首要問題；在實踐中，Westfield逐步積累了豐富經驗，一般包括與國際頂尖商戶戰略合作，減少項目開發風險；為商業企業提供持續高附加值服務，通過提高企業盈利能力促進自身收入增加；適當改造周圍環境，逐步營造商業核心區氛圍等；
產業鏈完整，整體協調發展：Westfield自從放棄住宅市場而專注商業地產後，其非常重視自身產業鏈的完善和整合，經過長時間的探索，Westfield在其商業地產開發過程中形成了完整的體系和程式，主要包括：位置選擇（Site Selection）、設計（Design）、招租（Leasing）、建築（Construction）、融資（Financing）、管理（Management）、行銷（Promotion）、追逐消費者（Catering to the Customer）；同時，這種模式在Westfield每一處新的項目上都得以成功複製，這為Westfield日後逐步發展成為全球第一大商業地產集團奠定了堅實的基礎；
選準市場，積極擴張：儘管Westfield立足於澳大利亞，但其已初步具備全球擴張之勢；看重美國的消費能力和高增長潛力，Westfield很早開始進入美國市場，並大舉擴張，至今已擁有59個購物中心，在其地區分布中占比最高；同時，看到英國的商業物業相對落後，人均商業面積相對較低，Westfield已將英國作為其未來業務擴張的重點區域；這種多地區的業務模式不僅可以讓Westfield 因地制宜，借鑑和學習不同國家商業地產發展的經驗；同時，更能在一定程度上分散Westfield 的經營風險；
有效的資產循環提高公司成長空間：隨開發物業的日益成熟，Westfield通過出售部分低收益資產來逐步收回資金成本，同時利用其進行大量高收益項目的收購和新項目開發，這樣一進一出的模式，不僅使公司的資金鍊得以維持，同時有利於公司業務的迅速擴張和收益率的提高；此外，公司持續通過收購也是實現其快速擴張的一個重要手段。
