深圳市住房消費與經濟發展

《深圳市住房消費與經濟發展》是2003年12月1日由中國城市出版社在出版的書籍，作者是黃瑞。本書主要介紹了住房消費研究的理論知識和深圳住房制度和住房供應體系情況。

基本介紹

• 中文名：深圳市住房消費與經濟發展
• 出版社：中國城市出版社
• 定價：26
• 條形碼：9787507415865

基本信息

ISBN:ISBN 7-5074-1586-4

作者:黃瑞

印刷日期:2003-12-1

出版日期:2003-12-1

精裝平裝_開本_頁數:平裝32開,270頁

中圖法:F

中圖法一級分類:房地產經濟、工業經濟

中圖法二級分類:房地產經濟、工業經濟

書號:B10037625

簡介

:緒 論

人類的消費主要包括衣、食、住、行、用等5個方面。在一定收入條件下，人們在消費方面首先滿足的是生存的基本需求，然後隨著收入水平不斷提高，才逐步轉向滿足發展和享受的需求。也就是說，衣、食、住、行、用等5個方面的消費需求，有一個隨著消費水平提高而順向遞增升級的變化規律。從世界消費結構發展情況來看，隨著人們生活水平的提高，吃、穿所占的比例呈逐步下降趨勢，住、用所占的比例呈逐步上升的趨勢。

中國具有13億人口，人們的消費水平正處於溫飽型向小康型過渡時期，特別是進入20世紀90年代中期以來，城鄉居民的消費升級勢能不斷上升。根據《中國統計年鑑(2002)》的資料，1990-2001年，城鎮居民食品支出的比重由54．25%下降到37．94%，下降了16．31個百分點，而居住支出則由6．98%1-升到10．32%，上漲了3．34個百分點。根據國家計畫與發展委員會巨觀經濟研究所對1996-2010年中國城鄉居民消費需求彈性進行的研究分析，認為今後一段時間住房和交通通訊將是中國城鎮居民消費增長最快的兩大項需求。

住宅是人們生活必需的特殊商品，建設投資周期短，同其他產業關聯程度高，產業鏈條長，巨大的潛在消費需求，有可能發展成為一個新的經濟成長點，並可拉動相關產業的發展。因此，在當前經濟緊縮、市場低迷的巨觀背景下，國家有關部門和各地方政府都在加緊研究和制訂鼓勵住房消費、加快住宅建設的各種政策，採取各種有效措施啟動住房消費市場，把住房培育成為一個新一輪的經濟成長點，以推動國民經濟持續、穩定發展。

對住房政策及住房消費問題，西方國家的學者近年進行過較為系統和深入的研究。如在住房政策方面，Husock，Howard(1996年)認為，現有住房政策對住房在社會和經濟中的作用認識還不夠清楚，因此，必須將住房政策視為社會系統的一部分，通過完善的住房所有制改革(特別是民營機構要發揮作用)、科學的住房補貼和建立住房交易市場等行動來"修補"現有的住房政策。

在住房與社會發展關係方面，Kose，Satoshi(1996年)以日本為案例，超前地研究了如何構建統一的住房設計，來滿足社會老齡化所帶來的對住房的新需求。Best，Richard(1996年)以英國為研究對象，分析丁建立住房所有權制對啟動英國住房消費的影響，以及如何對低收入者進行住房補貼。Pad-ford，Gail(1996年)在《現代美國住房》一文中，仍然關注低收入階層的住房問題，他認為：現代住房政策仍應將低收入者的住房問題納入住房政策體系中。Burchell，RobertW．；hs-tokin，David(1997年)分析了美國的人口和經濟因素對住房政策的影響，著重考慮了美國的人口收入分布對住房需求的影響。Winnick，louis(1995年)從城市化與住房更新、住房消費的關係出發，分析了從供應方和需求方進行住房政策設計的利弊，並強調應更多地從需求方面來考慮住房政策的改變。

在住房金融方面，MacDonald，Heather(1995年)等分析了二級抵押貸款市場的建立對聯邦住房政策的影響，研究提出了住房抵押貸款的獲得與安全保證等具體策略。

在住房行政管理體制方面，Bmtt，Rachel C．；Keating，W．Dennis等(1993年)等分析了美國住房政策的演變，認為美國住房政策存在的主要問題是：(1)該政策體系對低收入者的住房援助方面，缺乏總統和國會的支持；(2)過多地依賴私人企業來滿足對社會住房消費的需求；(3)住房與城市發展委員會(HUD)自身存在結構上的衝突；(4)住房與城市發展這一問題本身所固有的複雜性。為此，他建議：(1)應將住房與城市發展委員會(HUD)一分為二，分別處理住房與城市發展的問題； (2)將所有的住房項目納入一個新的體系(計畫)中；(3)建立國家住房銀行。

在住房政策數量分析模型方面，加拿大學者Watson，Les-ley；Wexler，MartinE．等(1993年)構建了加拿大住房關鍵需求分析模型，來模擬某地區住房的充足性、適宜性和可提供住。作者更強調遠離直接的住房成本分析與預算控制方法，而更傾向於讓非贏利部門的介入來加強對住房需求的管制。Anas，Alex；Amott，RichardJ．等(1994年)開發了兼顧供應方政策與需求方政策的芝加哥住房市場模型(CPHMM)，該模型根據總量經濟學理論對大城市的住房市場進行模擬，因此，可以被政府、企業和其他非贏利性組織所採用。

改革開放前，按照以公有制為基礎的計畫經濟體制的要求，中國城鎮居民的住房實行實物分配製，住房作為一種福利晶，由政府或單位分配給居民或職工居住，住房被排除在個人消費範圍之外，整個社會根本就沒有住房消費的概念。改革開放後，隨著市場經濟體制的逐步建立，特別是在20世紀90年代中期後在全國範圍全面推行住房制度改革，住房開始慢慢進入市場，住房政策及住房消費逐步成為學術機構和政府有關部門關注的一個熱點問題。近年，中國各級政府的房改部門和有關的學術機構對房改政策問題進行過較為全面和深入的研究，但對住房消費的有關問題，特別是住房消費對經濟發展的推動作用問題，一直未能見到有系統的、有理論深度的研究報告。當前，各級政府都把住房作為一個新的消費熱點和經濟成長點，採取各種措施鼓勵住房消費，亟需住房消費有關問題的研究作為制訂政策的依據。

深圳作為中國改革開放的"視窗"和"試驗田"，經過20年的改革開放，初步建立了較為完善的市場經濟體制，經濟發展較快，居民生活水平較高，特別是經過10多年的住房商品化改革，住房已成為居民生活消費的一個重要組成部分，住房消費市場已初步形成並全面啟動。因此，筆者選取深圳市作為研究實例，為推動中國住房消費研究提供一點有用的資料，貢獻一分微薄之力。

目錄

緒 論(1)

第一章 住房消費研究的有關理論及方法概述(1)

一、需求與供給理論概述(1)

1．需求理論(1)

2．供給理論(5)

3．彈性理論(7)

4．均衡理論(9)

二、收入與分配理論概述(11)

1．國民生產總值與國內生產總值(11)

2．收入流量循環模型(12)

3．分配平等的衡量(13)

三、消費理論概述(15)

1．基數效用理論(16)

2．序數效用理論(17)

3．消費可能線(19)

4．消費均衡(19)

四、資金的時間價值(21)

五、趨勢預測方法(22)

1．時間序列法(23)

2．回歸分析法(26)

第二章 與其他國家(或地區)住房消費及其政策的比較(30)

一、中國(大陸地區)城鎮居民住房現狀及住房制度改革概況(31)

1．中國(大陸地區)城鎮居民住房現狀(31)

2．中國(大陸地區)城鎮傳統住房制度及其弊端(32)

3．中國(大陸地區)城鎮住房制度改革歷程(33)

4．中國(大陸地區)住房的潛在需求與住房消費發展的前景(36)

二、市場經濟體制國家(或地區)住房及其政策概況(36)

1．美國的住房現狀與政策 (36)

2．德國的住房現狀與政策 (38)

3．日本的住房現狀與政策 (40)

4．新加坡的公共組屋與中央公積金制度 (41)

5．中國香港特別行政區的公共住房政策 (43)

6．市場經濟體制國家(或地區)住房保障的主要方式(44)

三、中國(大陸地區)與市場經濟已開發國家

住房及其消費現狀的比較(47)

1．住房投資與建設方面(47)

2．城鎮居民的居住水平方面(48)

3．住房消費方面(50)

4．住房金融方面(53)

第三章 深圳市居民住房現狀及住房制度改革(55)

一、深圳市居民住房概況(55)

二、深圳市住房制度改革(56)

1．深圳市原福利住房制度的弊端(57)

2．深圳市住房制度改革的歷史條件(58)

3．深圳市房改租售方案的選擇(58)

4．深圳市房改的基本思路及主要做法(61)

5．深圳市房改的社會經濟效果 (63)

三、深圳市房改後的住房供應新體系(66)

1．"雙軌三類多價制"住房供應模式的提出及其意義(66)

2．"雙軌三類"住房的運作體系 (67)

3．"雙軌三類"住房的建設規模 (68)

4．房改後住房的維修與管理(70)

四、深圳市住房按揭制度的建立與發展(71)

第四章 深圳市人口增長與住房的潛在需求(73)

一、深圳市人口的發展及其現狀(73)

1．人口發展速度極快(75)

2．人口構成以外來暫住人員為主(75)

3．人口城市化程度較高(76)

4．戶籍家庭人口逐年下降(76)

5．人口結構年輕化(77)

6．人口區域分布不均衡(77)

二、深圳市人口增長預測(78)

1．戶籍家庭總數增長預測 (79)

2．農業戶籍數增長預測(79)

3．非農業戶籍數增長預測 (80)

4．年末常住人口數增長預測(81)

5．戶籍人口數增長預測(81)

6．暫住人口數增長預測(82)

三、深圳市住房的潛在需求(84)

1．目前城市戶籍家庭缺房戶對住房的需求(84)

2．城市戶籍家庭數量增長對住房的需求 (85)

3．戶籍人口人均居住面積提高對住房的需求(85)

4．暫住人口對住房的需求(86)

5．涉外商品住宅的需求 (87)

6．未來5年的住房總需求估算(87)

第五章 深圳市居民的經濟收入與住房消費的潛在能力(89)

一、深圳市經濟發展現狀及趨勢分析(89)

1．經濟發展狀況分析(90)

2．經濟發展趨勢預測(92)

二、深圳市居民工資收入現狀分析及增長趨勢預測(93)

1．居民工資收入增長情況(93)

2．居民工資收入的差異情況(94)

3．居民工資收入與國內生產總值的關係(98)

4．居民工資收入增長趨勢預測(99)

三、深圳市居民實際收入與消費現狀分析及增長趨勢預測(103)

1．居民平均收入情況分析 (103)

2．居民平均消費情況分析(104)

3．居民實際收入與消費水平差異分析(105)

四、深圳市居民家庭住房消費的潛在能力分析(109)

I．居民家庭住房消費的一次性支付潛力 (109)

2．居民家庭住房消費的月支付潛力(110)

第六章 深圳市住房的開發建設及其市場供應(117)

一、深圳市住房建設用地的供應情況(117)

1．歷年住宅建設用地的供應情況(118)

2．歷年安居房建設用地的供應情況(119)

二、深圳市住宅開發建設情況(121)

1．商品住宅開發建設的資金來源(121)

2．商品住宅開發建設完成投資情況(122)

3．安居房建設的資金來源及完成投資情況(123)

4．近年商品住宅的施工及新開面積情況(125)

三、深圳市住房的市場供應情況(12t)

1．歷年商品住宅的竣工面積(128)

2．歷年商品住宅的預售面積(131)

3．歷年安居房的供應情況(133)

四、深圳市住房的市場銷售與空置積壓情況、(134)

1．商品住宅的市場銷售情況(134)

2．商品住宅的空置積壓情況(135)

3．安居房的銷售與空置情況(137)

4．住房的租賃情況(138)

第七章 深圳市住房的建造成本及售租價格(141)

一、成本的經濟意義及住房成本的構成(141)

1．成本的經濟意義(141)

2．住房生產及其成本核算的獨特性(146)

3．住房建造成本的構成(147)

二、深圳市住房建設工程成本及其構成分析(148)

1．住房建設工程成本構成分析(148)

2．住房項目建築安裝工程造價分析(152)

3．住房建設工程成本及其構成的實例分析(156)

三、深圳市住房建設土地費用及其政策分析(159)

1．安居房建設用地政策及成本分析(159)

2．市場商品房建設用地成本分析(163)

3．安居房地價政策的變化(165)

四、深圳市住房銷售價格分析(166)

1．安居房和市場商品房兩類住房的定價原則及售價構成差異分析(166)

2．安居房和市場商品房的售價水平分析(168)

五、深圳市住房租賃價格分析(174)

1．安居房的租賃價格(175)

2．市場房屋的租賃價格(176)

3．安居房和市場房租賃價格比較(177)

六、深圳市住房銷售及租賃稅費分析(178)

1．市場商品房轉讓稅費(178)

2．安居房轉讓稅費(182)

3．住房租賃稅費(183)

第八章 深圳市居民住房消費及其影響因素分析(186)

一、住房消費及其經濟承受能力的衡量指標(186)

1．居住消費占生活總消費支出的比重(186)

2．住房消費支出占收入的比重(187)

3．房價與家庭年收入的比值(188)

二、深圳市居民住房消費現狀分析(190)

1．住房消費面積情況(190)

2．住房消費主體情況(192)

3．住房消費支出情況(193)

三、深圳市居民住房消費經濟承受能力分析(196)

1．安居房消費的經濟承受能力分析(196)

2．市場商品房消費的經濟承受能力分析(205)

3．結論(207)

四、深圳市住房按揭與住房消費能力分析(212)

1．深圳市市場商品房按揭貸款利率(212)

2．深圳市安居房按揭貸款利率(215)

3．深圳市各類住房的按揭消費分析(215)

五、深圳市住房消費影響因素的定性分析(225)

1．住房制度對住房消費的影響(225)

2．居民收入對住房消費的影響(228)

3．住房租售價格對住房消費的影響(230)

4．住房金融支持對住房消費的影響(233)

5．住房供應狀況對住房消費的影響(235)

6．物業管理對住房消費的影響(240)

六、深圳市住房消費影響因素的定量分析(241)

第九章 深圳市住房消費對經濟發展的推動作用(244)

一、深圳市住房消費對建築業發展的推動作用(244)

1．住房消費對建築業產值影響的分析(244)

2．住房消費對建築人工需求量影響的分析(245)

二、深圳市住房消費對建材業發展的推動作用(246)

三、深圳市住房消費對裝飾行業發展的推動作用(251)

四、深圳市住房消費對家具家電業發展的推動作用(259)

五、深圳市住房消費拉動相關行業消費增長的綜合分析(260)

六、深圳市住房消費對國內生產總值增長貢獻比值的模擬分析(261)

1．模型選擇(261)

2．消費函式的建立(263)

3．住房消費增加量估算(263)

4．住房消費對GDP增長貢獻的分析 (269)