決勝海外房地產

《決勝海外房地產》是2012年9月由中國時代經濟出版社出版的圖書。作者是 劉磊(澳)、王匡平(澳)。

基本介紹

• 中文名：決勝海外房地產
• 作者：劉磊(澳)、王匡平(澳)
• 公司：北京時代銘語文化發展有限公司
• 出版社：中國時代經濟出版社

書籍簡介

書名：決勝海外房地產

作者：劉磊(澳)、王匡平(澳)

出書機構：北京時代銘語文化發展有限公司、中國時代經濟出版社

網路推廣：銘語文化

媒體支持：騰訊、搜狐、新浪、鳳凰網

合作宣傳：北京時代銘語文化發展有限公司、澳洲Simonds家建集團、搜狐焦點海外地產頻道

出版時間：2012年9月

版次：1版

開本：787×1092/16

包裝：平裝

作者簡介

劉　磊

（維可特·劉)

2001年畢業於澳大利亞臥龍崗大學，獲得碩士學位。從業十年來一直致力于海外房產投資領域的研究和實踐，先後取得中國外國專家局專家資質、國際註冊高級理財規劃師、搜狐海外房產頻道特約房產投資評論員、搜房網海外房產第一博主等榮譽和資質。
自2009年至今，一直擔任浦發銀行、興業銀行、工商銀行、農業銀行等11家金融機構私人銀行家認證課程（CPB）——海外房產投資講師、中國銀行（ICIE）培訓課程的海外房產投資講師、北京當代金融培訓中心房地產投資講師，還擔任多家房產投資公司、建築開發商的投資策略分析師等職位，幫助千名國內精英人士成功投資海外房地產。

王匡平

(喬納森·王)

1996年畢業於維多利亞理工大學。從事地產行業十幾年以來幫助三千多箇中國家庭實現
了澳洲置業夢想，與此同時，先後取得：
國際房地產銷售大師資質；
律師職業資質；
地產律師持牌資歷；
澳大利亞房地產拍賣師資質證書；
搜狐海外房產頻道特約嘉賓和房產投資專家資質；
澳大利亞全資質地產持牌經紀。

書籍目錄

現實篇

一、中國人的財富——成敗皆房產，您拿什麼賭明天？ / 9
二、中國房市，霧裡看花，在中國“炒”房，怎還敢大手筆？ / 10
三、國內限購與限貸持續調控，市場徘徊與迷茫中人們把眼光瞄向了海外房地產。投資趨勢和方向沒錯，卻缺失投資觀念和策略，98%沒有系統化教育和學習的人們投資海外房產多以“失敗”而告終！ / 12
四、以多國房地產發展歷程和房價漲跌周期為鑑，總結房市更迭轉換規律，去糟粕取精華，只有規避國內房市預期風險才能在未來十年成為超越財富比肩者的贏家！ / 14

認知篇

一、Who am I？你真的是成熟和職業的房地產投資者嗎？ / 29
二、Where do you buy from？您從什麼渠道購買及投資房地產？/ 33
三、您現在或未來想成為什麼類型的投資者？ / 38
  （一）分散投資風險，讓資產更安全和穩妥 / 46
  （二）收益穩定——獲得穩定被動現金流 / 51
  （三）抵禦全球通貨膨脹 / 53
  （四）規避周期及系統性風險——建立對沖市場機制 / 58
  （五）融資和抵押——房地產的真正價值 / 60
  （六）循環再融資——房地產變銀行 / 61
  （七）外匯投資—— 一箭雙鵰，不二選擇 / 62
  （八）傳承載體——攻克“富不過三”的魔咒 / 63
  （九）養老基金和教育基金的儲備——廣義以房養老、以房養學新舉措 / 64
  （十）助簽證、幫移民——畫龍點睛之選 / 68

選擇篇

一、時刻準備，把握投資時機（when→如何把握和判斷最佳投資時機？） / 73
  （一）國內高淨值人群和精英階層進行海外房產投資起源的相關因素/74
  （二）高淨值人群主要青睞投資國家（地區）歷史房價走勢分析 / 78
  （三）把握和確認海外房產投資時機的考量因素有哪些？ / 87
  （四）篩選房產投資市場的數據指標有哪些，與房價的關係如何？ / 91
二、全球視野，配置海外房地產（Where → 哪些國家更適合投資海外房地產？） / 97
  （一）物競天擇，全球範圍內房地產投資市場氛圍大比拼 / 97
  （二）優勝劣汰，海外房產投資優勢盡體現 / 107
三、慧眼識金，挑選優質項目（What → 什麼樣的海外物業值得投資？） / 111
  （一）海外物業常用專業術語 / 111
  （二）海外房地產的物業類型 / 115
  （三）房地產常用英文縮寫 / 119
  （四）什麼樣的物業最有投資價值？ / 120

套用篇

一、以不變應萬變——房產投資理念 / 127
（一）建壩開渠理念 / 127
（二）自主安排退休（教育）基金系統的理念 / 129
（三）增值抵押再套現理念 / 131
（四）被動收入替換主動收入理念 / 133
（五）房產投資中Buy and Hold長期持有理念（長期持有，定有厚報） / 137
（六）負扣稅房產投資系統 / 138
（七）房產的公司性經營理念 / 141
二、乘風破浪——房產投資工具 / 144
（一）用銀行的錢 / 145
（二）用租客的錢 / 146
（三）用稅務局的錢 / 146
（四）對沖賬戶套用 / 147
三、事半功倍——房產投資策略 / 148
（一）環形投資法 / 148
（二）區域投資法 / 149
（三）資本增值投資法 / 151
（四）現金流投資法（追求穩定租金收益或者退稅收入，如NRAS） / 151
（五）資本增值元素分析投資法 / 153
（六）房產周期的時鐘投資法（識別房市拐點） / 155
（七）項目介入時間篩選分析法 / 157
（八）歷史房價增長數據推演法 / 158
四、百年房產投資經驗沉澱和錘鍊結晶——房產投資應遵循的交易原則及需規避的風險和誤區 / 162
（一）勿以“小”換“大”，以“舊”換“新”原則 / 162
（二）要數量，非單體規模的遵循地區均價的投資原則 / 163
（三）追求成熟區域的稀少交易原則，規避非成熟區域的密集交易原則 / 165
（四）相同區域，價位差異化原則 / 166
（五）投資商業地產，租金至上原則 / 167
（六）私家別墅，環境至上原則 / 168
（七）土地價值與建築價格的比例比較原則 / 170
（八）自住物業和投資物業的比例比較原則 / 172
（九）銀行評估體系的抵押價值原則 / 173
（十）海外房產投資的風險控制原則 / 173

解惑篇

一、鳳凰網出國頻道專訪實錄——澳洲房產投資需趁早篇 / 183
二、CCTV央視採訪實錄 / 193
三、上海勞動報—財智周刊專訪專題 / 196
四、《中國地產總裁雜誌》——海外（澳洲）房產投資採訪實錄 / 200
五、搜狐財經專訪 / 208
六、搜房網採訪實錄 / 215

書籍序言

致讀者的信

很抱歉地說，本書不是寫給所有人的，而是給那些做好心裡準備、有投資目標和遠景、對房產投資懷有敬畏，但行動無畏的人。
如果您是“無產者”（還沒有買房或投資房產），仔細研讀之後一定可以開啟海外房產投資的智慧心門，規避過去十年特殊時期中國人創造房產財富的固有投資思維和認知。無疑，您是幸運的，因為可以踩在“前人”失敗者或“巨人”成功者的肩膀上直接採摘勝利果實和知識的結晶；節省了自身摸索、探究的時間，直接套用已經經過時間檢驗和驗證的、放之四海而皆準的投資理念、項目篩選標準、房產投資原則等，實現最終的房產投資目標。正所謂：他山之石，可以攻玉；輕車熟路，事半功倍！
如果您是國內的房產投資者和投機者，且過去的十年已經賺得盆滿缽滿，那么恭喜您！因為您藉助中國短短十幾年的地產商業化的大勢創造和擁有了其他國家國民需要半個世紀、甚至百年才積累的房產財富。在恭祝您的同時，喬納森和我作為海外的房產投資者和市場研究者給予您的建議是：好好守護好您目前所擁有的！從其他已開發國家的個人房產財富的更迭變遷歷史來看，創造房產財富是萬里長征第一步，最為艱難的是守護房產財富、傳承房產財富，規避富不過“三”的“魔咒”。也正是為了實現這個目的，才需要我們中國人好好了解、學習和借鑑其他已開發國家經歷百年房產財富傳遞的經驗、方法和策略，甚至是避免中途夭折的誤區和錯誤。正所謂：前車之鑑，後者足戒；去其糟粕，取其精華；洋為中用，佑我財富！
如果您已經投資了海外房地產，但卻是屬於那個“失敗”的98%，沒有關係！對於房地產投資而言，Never late！永遠都不晚！而您需要做的是重新調整投資思路（短線和抄底思路向職業和成熟投資人思維轉變）、最佳化投資組合（該賣出就賣出，進行重新配置）、借入強勢貨幣（如大宗商品貨幣為代表的澳元）、在專業房產理財規劃師的協助下重新擬定以自身條件為基礎的房產投資退出計畫。正所謂：亡羊補牢，為時不晚；與時俱進，反敗為勝！
對於國內未來房市的發展走勢，筆者結合海外房產市場的演變經驗，做如下的預期供投資者朋友們參考：

1.房價

2020年的中國房屋價格指數可能和現在的一樣，大多數人都可能對這個說法付之一“笑”——認為不可能。而目前中國人最熱衷的另外一種投資渠道——股票市場的股指已經回落到十年前，處於2200點之下了。曾經股指的高潮迭起，不再是茶餘飯後津津樂道的談資，而是不堪回首的無盡的懊惱和悔恨。多少中國人多年的積蓄和寶貴的歲月都被消磨殆盡，曾經的股王、股神也都跌下神壇不知所蹤。留給我們的啟迪是什麼？—— 對於投資者和投資的財富標的物而言，過程不重要，最重要的是：起點和退出時的終點距離有多遠！
您可能會說，股市和房市不是一碼事，而現實生活中的房市同樣很多終點回歸到起點的例子：日本目前的房產價格只有1991年最高點的70%而已，經濟失去了10年，而房產財富卻沉淪了20年之久；在此期間的房產抄底者及自住者，無不成為銀行的忠實“打工者”。難怪地產評論人牛刀先生評述目前那些看不清中國房市而因為優惠利率或者降息匆忙的入市者“有點兒傻”。另外，美國房市的例證同樣觸目驚心：2011年的均價與1999年基本持平，同樣是回到了10年前。這些市場的歷史實證都可以充分說明：房價可以回到10年前！由於中國的地產商業化才剛剛開始十來年，不太可能跌回到貨幣增發之前的10年，而卻可能10年後的價格或者價格指數（剔除CPI之後的真實房價）與目前的很可能價格一樣。當然，支持這一論述的數據還有很多，例如，2020年人口進入老齡化後的房產套現潮、廉租房和經濟適用房的持續供給讓房價回歸到老百姓可承受範圍內潛在引力等。

2.人民幣和匯率

截至2012年的8月，過去12個月人民幣對美元升值僅2%而已，從某中意義上講，人民幣對美元單邊升值的預期已經見頂。隨歐美國家開啟低息和開動印鈔機的貨幣政策，人民幣在內需消費沒有替代投資和出口兩駕馬車之前，只能順勢跟隨美元的弱勢同步貶值來避免出口萎縮、投資不振的局面。所有以人民幣計價的資產（包括房產）的世界絕對購買力都需要進行重新估值。因此可能造成昨天房產投資或財富的“巨人”，十年後卻是相比較之下的財富“矮子”。對於高淨值人群和精英階層而言，和他們進行財富賽跑的不是身邊認識的人，而是在世界其他角落和他們目前財富規模相當的人。

3.房產稅

年初國內開徵房產稅“敲山震虎”，春節樓市交易量跌入“冰點”， 徵收房產稅到底是不是調控樓市的靈丹妙藥呢？不妨我們跳出圈外，看看其他已開發國家在徵收房產稅之初，對房價、對市場、對投資人及自住人士的影響是怎樣的，從而很大程度上可以推演出該政策對國內的影響景況。本書詳細分析了其他國家如澳大利亞、美國、加拿大、新加坡、中國香港、英國的房產稅對市場的影響分析可以看出，物業稅在成熟的房產市場對房屋價格的影響是相對較小的，即使是在推出該稅種的短期內會引起價格波動和造成購買者心理層面的焦慮，但從長期來看，真正影響價格走勢的是該國家的經濟大環境，如GDP的持續增長、失業率、房屋空置率以及銀行信貸政策、貨幣政策等數據、房屋供給和需求關係度以及投資者對市場走勢的預期。而相對於國內非理性的片面追求資本增值的即得收益，而忽視自身的收入供養狀況和所面臨投機風險，從其他國家房產投資市場的驗證結果來看，這種投資方式都是無法長久維繫的。如果中國希望通過房產的相關稅收方面來調控房屋價格，還需要完善和豐富房產相關的其他稅務，如明確在房產轉售環節徵收資本利得稅的稅率及物業繼承環節的遺產稅 （如美國18%—45%，英國40%，澳洲非直系50%，中國香港和新加坡無遺產稅），同時控制國內的信貸規模，大力發展保民生的經濟適用房，正確引導國人投資房產的思路和目標等措施的綜合國力才能達到調控的最終目標。
留給我們房產投資者們的建議是什麼呢？2012年7月的一場突如其來的大雨幾乎讓北京“淪陷”，寶貴的生命和來之不易的財富在危機面前是多么無助和渺小。馬後炮式的反省和評述在缺失的防範機制面前是多么的無奈，甚至是可笑。在我們反思的同時，貨幣危機、匯率危機、經濟硬著陸危機、軍事“圍堵”危機隨時潛伏在我們的身邊，而大多數人還渾然不覺；大雨防範的機制可以後來填補，而房產財富被市場風暴洗劫的避險機制卻需要我們中國人提前預備好。因此，配置離岸資產——特別是強勢貨幣計價的永久產權的房地產就是以上問題的最佳解決方案。

前 言

當很多朋友問我這段時間在忙什麼時，我說在寫一本關於海外房產投資的書。大家多是一臉愕然的表情，並喃喃自語道：“中國的房地產我們還沒有弄明白呢，更不可能去了解和關注海外房產投資了。”或許這也是很多讀者看到書名時心裡的第一反應。也正因為如此，我希望在前言部分就把很多房產投資者們的疑惑、甚至是不屑了解的心態能化解，從而讓國內房產投資者朋友們以客觀和認真的態度仔細研讀這本書。有句古語是這樣說的：“不識廬山真面目，只緣身在此山中。”過去十年，廣義貨幣M2增發6.6倍以上，國內房產投資、投機者們在順風順水的資產溢價上升趨勢中，賺得盆滿缽滿；房產財富擁有了，但真正把握和守護房產財富的投資心智、財商指數卻沒有與時俱進地獲得同步增長。為了了解和看清中國房產市場的真面目，把握和洞察未來房產市場方向和趨勢，守護和傳承已經擁有的房產財富及規避未來房產風暴來臨之際的財富“洗禮”和“更迭”，只有跳出問題之外或者脫離自身所處圈層，才能認清問題和解決問題。正所謂：“以銅為鏡，可正衣冠；以史為鏡，可知國家之興替”；同樣道理，以其他國家和地區房地產市場發展和演變歷程及投資者房產財富隨市場“匯聚”與“消亡”的歷史經驗作為借鑑，不僅可以規避投資這些國家房地產的誤區和風險，還可以在國內房產投資市場直接套用其他國家經過時間驗證和檢驗的成熟房產投資策略、投資理念和交易原則；同時洞察他國的房價在不同巨觀和微觀經濟狀況下、貨幣政策及外部市場因素影響下的歷史房價走勢來推演、甚至是預測中國房地產市場的未來發展軌跡，借鑑和指導如何在中國類似經濟模式時期的貨幣政策和財政政策下，來應對國內房產投資市場的風險和危機，提前規避市場風雲變幻造成投資者房產財富的跌宕起伏和變遷。
中國未來房市將隨著中國地產商業化歷程的變遷而沉浮，調控政策隨市場的波動而調整，個人房產財富積累的軌跡與貨幣寬鬆或緊縮政策、經濟運行方向、房產市場導向、匯率變化、房產稅種的添加或減少、人口增長率的高與低、失業率的升降等多重因素的綜合影響所牽引。引用著名財經評論人葉檀女士的一句話——只有懂行的人，才能守護和收穫未來的房產財富。我再深入闡述一下就是：只有成熟的、職業的地產投資者才能在未來房產財富變遷和市場“洗劫”中經得起時間和市場考驗，成為超越房產財富比肩者而笑到最後的人。誰能在這充斥虛假市場信息及在以維護髮展商利益為目的的商業報導中，剝開房產市場迷霧、挖掘投資事實本質、前瞻性的預知中國地產發展方向的人，才是這個市場真正的贏家和王者。
前車之鑑，後者足戒！只有總結過去，回顧歷史，學習和掌握其他國家成熟房產投資者們在本國市場漲跌起伏周期中卻依然可以保持自身的房產財富穩定增長的成功經驗和投資法則，才能在中國未知的房產市場中預知結果，規避風險，推演未來。從我自身觀點來看，掌握這种放之四海而皆準的房產投資理念和系統，項目的篩選策略和原則，並能客觀和科學地套用房產投資篩選標準來獨立判斷市場，分析和預知市場走勢的房產投資能力是價值連城的！如果此時此刻的您也意識到了這種價值，現在就隨我一起開始閱讀之旅，投資之踐吧！

書籍選摘

一、中國人的財富——成敗皆房產，您拿什麼賭明天？

對於中國的房地產，“股神”巴菲特這樣評價：“中國目前的房地產市場的發展模式和未來增長趨勢是非常不健康的，中國的房地產市場就是一場賭注很大的賭博。”可見，從“股神”的角度來看，中國的高房價已經完全脫離了中產階層的改善型需求、普通大眾的民生自住之根本，而成了投機者們藉助中國房市非成熟、購房者非理性時期賺取短期交易增值利差的“博傻”工具。有句俗話說得好：人在賭場待久了，就會成為賭徒，不管賭徒的賭博技能有多高、多深，多有經驗，最終結果是輸掉檯面上的所有籌碼。
有一種危險叫速度，有一種危機叫瘋狂，自從1998年中國開始地產商業化以來，房地產業迎來了所謂的“黃金十年”。特別是2009年下半年至2010年年初，中國樓市進入了瘋狂的亢奮期，“地王”迭出、房價飆升，一波波潮湧般的漲勢牽動著所有人的神經，誘惑著更多企業和個人投資者紛紛投身於這個充滿“致命”誘惑的大市場。短短十年中，中國一線城市的房價從最高几千元/平方米飆升到兩萬/平方米以上的價格。中國的房地產市場已經演變成一個在交易體制不健全、市場不成熟、投資者不理性的境況下，僅僅憑藉權力的介入、信息與供求關係的不對稱操縱來獲取暴利的工具，帶給社會的不是人們安居樂業的祥和景象，而是推高的高房價對人民生活的困擾，甚至是對社會公平與財富合理配比的踐踏。大量國內國際熱錢為了追求短期獲得暴利機會而急速湧入房地產市場，造成中國房地產市場的短期虛假繁榮，從長期來看，造成社會財富分配不均、貧富差距加大，房產成為眾人“博傻”工具卻無心從事實體經濟的創新和經營，最終的結果是財富歸於起點，百害而無一利。毫不誇張地說，超過中產國民可以負擔的高房價很可能會成為拖垮中國經濟持續發展的絞繩，成為透支國民消費能力和攫取財富積累的無底黑洞。對於從來沒有經歷過房地產泡沫破裂而使身心倍感煎熬、撕心裂肺般苦楚的國內房產投資者來說，房地產泡沫破裂將會給社會經濟結構、個人房產財富積累所可能造成的巨大破壞力而茫然無知。只有市場經過“血”與“火”煉獄般的考驗過後；只有投資者們親身感受過資產為負且資金鍊瀕臨斷裂時的那種痛苦之後，風險意識才會化作血液沁入骨髓，成長為成熟的地產投資者。而所有的這一切，恰恰是國內投資者們在順境房市中所缺失的，但未來卻一定不得不經歷的成長過程。

二、中國房市，霧裡看花，在中國“炒”房，怎還敢大手筆？

從世界各國的房地產發展歷程和漲跌周期來看，每一次房地產泡沫的破裂都是對中產階層、國家財富的“洗劫”，甚至是災難性的損害。泡沫化的房價脫離了中產階層實際購買力，高高在上是不可持續的。房價泡沫破裂的危害之大，殺傷力之強，已經記錄在冊，有目共睹：
案例1：1991年日本房地產泡沫讓經濟陷入大蕭條，造成20世紀90年代成為日本經濟“失去的10年”，即使是2011年的日本房屋價格指數也僅恢復到當年最高點的70%而已。根據日本國民經濟計算年報統計，在1990年至2002年，這12年間，土地價值損失大約是900萬億日元；損失之大，時間之長，堪稱世界之最。
案例2：2007年8月雷曼兄弟的破產戳破了美國房地產泡沫，眾多房地產抵押貸款機構破產，房地美與房利美由政府接管，華爾街五大投行破產過半，美國經濟陷入衰退，全球經濟也跟隨進入蕭條期；房價跌幅最大的拉斯維加斯，房價暴跌致使75%的家庭淪為負資產。
除此之外，亞洲金融危機造成東南亞多國貨幣貶值、房價下跌；1997年中國香港樓市崩盤，造成百萬人士成“負”翁；杜拜債務危機剛停，以希臘和西班牙為首的歐債危機又起，歐元區瀕臨崩潰和解體，各個歐洲國家的房價在高失業率、高負債率、低經濟成長率的多重打擊下，節節頹敗。
所有發生的這一切都將驗證這個不爭的事實：中國的房價可以跌，可以長時間跌；泡沫會被戳破，中國房產的擁有者們在前期由於貨幣增發和非成熟市場化的進程中所積累的房產財富將要經歷估值重估、房產財富置換和更迭、市場多重因素“洗劫”和“剝奪”、更加艱辛的市場優勝劣汰洗禮才剛剛開始，真正擁有房產財富的王者一定是有完整房產退出機制、房產投資系統與理念、歷經多次房價漲跌周期且始終保持資產以穩定速率增長的職業和成熟的投資者。
國內的房產投資者們，請大家捫心自問，有誰在短短15年的中國地產商業化持續上漲的進程中經歷過市場持續低谷及資金瀕臨斷裂的撕心裂肺的內心煎熬？有誰把房產投資風險控制放在回報率之上優先考慮？有誰對未來的房產市場走勢及房產持續盈利的投資策略和方法游韌於胸？有誰對自己短期形成的房產獲利模式和理念認定是放之四海而皆準？……房產投資論英雄成敗不是像做期貨和外匯投資那樣，3—5個月就能證明自己行還是不行；也不是像做股票那樣，3—5年就知道自己盈還是不盈；房產投資要放長到20—30年來驗證自己是否是那個笑到最後的地產贏家！
未來十年如何讓您的財富繼續“贏”在中國，您準備好了嗎？

三、國內限購與限貸持續調控，市場徘徊與迷茫中人們把眼光瞄向了海外房地產。投資趨勢和方向沒錯，卻缺失投資觀念和策略，98%沒有系統化教育和學習的人們投資海外房產多以“失敗”而告終！

福布斯2010年中文版的《中國私人財富白皮書》中的數據顯示，目前在中國的高淨值人士，即擁有可支配的投資性資產超過1千萬人民幣的數量已經超過39萬，在這其中，22.7%的人士已經配置了離岸資產，配置的離岸資產中約60%是以房產作為財富載體的。而對於國內投資者們更為熟悉的2011年《胡潤私人財富管理白皮書》這樣揭示：高淨值人士的估計人數超過80萬，其中33%已經配置了離岸資產，且配置離岸資產的比例占個人或公司總資產的19%。
另外，英國《金融時報》在2010年12月14日報導，中國投資者們的身影正出現在世界各地的房地產市場。按照財富管理公司Scorpio Partnership的統計，有47.5萬中國人擁有100萬美元以上的資產。這意味著中國擁有全世界第四大富人群體。在倫敦，地產經紀公司正在招募會講漢語的員工，據地產經紀公司Knight Frank介紹，在截至2010年6月的12個月間，倫敦頂級街區的國際購房者中，有2.3%都是中國人；在紐約，中國商人通常購買價值在150萬至250萬美元的房產，用於投資或作為第二居所；在巴黎，中國買家也呈上升趨勢，通常購買位於黃金地段的二手公寓，價格在300萬歐元至600萬歐元之間；在日本，中國投資者也大量置業並出租給中國留學生；英國皇家特許測量師協會前會長尼克·布魯克認為，中國人在未來十來年內會成為世界上最大的房地產投資者。
通過以上數據和報導可見，隨著國內高淨值人士的持續增長，中國“富爸爸”強烈的投資欲望和一擲千金的強大購買力，正在撬動著全球樓市。在這樣的大環境下，越來越多的對海外房產有著濃厚興趣的中國投資者們滿懷信心準備走出國門，置業全球。可問題是：自認為成功的國內房產投資者們真的準備好揚帆起航了嗎？
美國《時代周刊》對大量湧入美國房地產市場的中國購房者竟然貼上了“錢多人傻”的標籤；儼然把能夠拯救美國房市的“救世主”——中國投資者當成白白為其貢獻GDP的“冤大頭”。為什麼美國人得了便宜還不賣乖，對中國房產投資者的態度甚至是不屑一顧？很顯然，根據美國百年地產商業化進程中個人房產財富積累和更迭的過程來看，真正能夠“成功”投資美國房地產的人士寥寥無幾，更何況是一直在順境中賺錢、沒有經歷過房市周期、毫無投資系統和交易原則的中國投資人呢？
正是基於以上的事實狀況，為了更好地推廣海外房產市場中已經驗證過的投資理念、投資策略及項目的篩選標準和準則，同時規避國人投資海外的認知誤區、市場誤區、選項誤區，讓國人能夠成為成功的1%，以海外成熟和職業的投資思維，智慧地投資海外房地產，因此，喬納森和我充分收集了個人海外房地產投資成功與失敗的案例，歸納了放之四海而皆準的市場走勢判斷標準，總結了如何以人為本的制定投資策略及項目篩選原則，在接下來的章節會分步驟地向所有嚮往成功的朋友們進行分析和展示。
“工欲善其事，必先利其器。”在選擇配置離岸資產、進行海外房產投資的實戰中，我們用經典而實用的六何分析法（5W1H）來認清自我、判斷市場、制定目標、確立策略、篩選項目。“5W”最早是美國政治學家拉斯維爾於1932年提出用於解決問題的途徑，後來經過不斷套用總結，逐步形成一套成熟的“5W1H”模式，也叫六何分析法。此模式是對房產投資計畫進行分解和決策的有效思維程式，該模式套用于海外房產投資的具體步驟如下：
了解和確認自己→確認投資目的→分析投資時局→圈定投資地域→選擇投資項目→用好投資方法！
Who（投資客戶）→ 認識和檢驗自己，如何才能成為成熟的海外房產投資者？
Why（投資目的）→ 為什麼要在全球審視和配置房地產？
When（投資時機）→ 如何把握最佳房產投資時機？
Where（投資地點）→ 哪些國家和區域更適合投資房地產？
What（投資事物）→ 什麼樣的海外物業更值得投資和選擇？
How（投資策略）→ 怎樣以自身財務狀況為本制定策略和實現投資目標？
通過以上的分析和講解，未來十年，贏在全球，您準備好了嗎？……