武侯區社區物業管理工作實施意見(試行)
為了進一步規範全區社區物業管理工作，維護業主（居民）、物業管理企業的合法權益，構建健康向上、文明和諧社區，改善業主(居民)的生活、工作環境，根據國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）及相關法律法規要求，結合我區實際，特制定本實施意見。
一、指導思想
認真貫徹落實科學發展觀，按照相關法律法規規定，我區實行政府、行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、企業和業主聯動方式，建立和完善社區物業管理網路體系，形成社區建設的整體合力，改進城市管理方法，營造最佳人居環境，提升城市形象。
二、組織工作
成立武侯區社區物業管理工作領導小組，由區政府分管領導任組長，區政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在區房管局。領導小組要加強社區物業管理活動的指導、協調、監督和管理，把社區物業管理的工作納入全區城市管理和文明社區建設內容，並將社區物業管理工作納入區政府年度目標考核。
各街道辦事處也要成立相應的社區物業管理工作領導小組，負責本轄區物業管理工作的指導、協調和監督管理。
三、工作目標
（一）發展物業管理市場，擴大物業管理覆蓋面
堅持以新建商品房的物業管理為基礎，注重新舊物業管理平衡協調發展。以“新居工程”推行物業管理為契機，統籌城鄉一體化推行物業管理。以創建“人居環境獎”為契機，積極推動經改造後的住宅區實施物業管理。
（二）規範物業管理市場，加強監督和引導
進一步規範物業管理行業市場秩序，提高我區物業管理行業的經營、管理和服務的水平，樹立物業管理行業守法、誠信、和諧的新形象。建立網路系統，實現對市場主體行為的信用記錄，並發揮其市場價值，便於市場選擇。完善執法措施，著力規範物業管理企業及其從業人員的經營行為、執業行為，對不按《物業管理條例》及相關法規、規定從事物業管理的予以查處，遏止和扭轉當前物業管理投訴和糾紛不斷上升現狀。
（三）加快建立物業管理區域民主決策機制和糾紛解決機制
推動業主大會制度建設，抓好物業管理區域業主大會、業主委員會的依法成立和規範運作。堅持在物業管理區域內多產權業主中，以公開、公平和公正的機制，保障對物業管理公共事務的民主決策和管理，切實代表全體業主的共同願望，依法維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，確保物業管理活動有序進行，促進社會穩定。重視物業管理中的信訪工作，處理好出於不同利益訴求的業主、業主大會和物業管理服務企業之間所產生的糾紛，維護社會秩序、保持社會穩定，促進社會發展。
（四）加強社區建設與物業管理的聯合互動
加大對物業管理政策法規的宣傳。把社區建設、計畫生育、愛國衛生、綜合管理等社會事務融入物業管理服務工作中去。社區居委會、業主大會、業主委員會、物業管理企業相互支持、密切配合，形成統一的有機服務整體，積極開展“創文明社區，建美好家園”活動，提高社區文明程度和居民素質，營造相互關愛的社區人文環境，共同維護穩定大局。
（五）加強房屋專項維修資金管理工作
加大宣傳力度，積極推動舊住宅區維修資金的建立。建立緊急問題上報處理機制，監督資金的安全、合理使用。
四、責任分工
（一）區房管局
1.劃分物業管理區域。對區內尚未劃分或者需要調整的物業管理區域，按有關劃分的規定或辦法進行劃分，並在相關物業管理區域內公告。
2.指導物業管理區域業主大會成立、業主委員的選舉、換屆工作。
3.做好物業管理區域業主委員會備案登記工作。
4.做好前期物業管理招投標監管工作；完成物業管理服務契約的備案工作。
5.做好房屋專項維修資金監管工作。完成本區內房屋專項維修資金使用的備案工作，並對相關情況進行統計。
6.建立投訴處理機制，認真處理物業管理活動中的糾紛，對投訴內容及時調查，在規定時間內將處理意見回復投訴人，經核實投訴內容涉及其它行政主管部門職責的，及時移交並告知投訴人。
7.按《物業管理條例》規定，依法查處物業管理活動中的下列行為：
（1）未取得物業管理資質證從事物業管理的；
（2）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准、擅自採用協定方式選聘物業管理企業的；
（3）建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權的；
（4）損壞房屋承重結構的；
（5）破壞房屋外貌、擅自改建、占用物業公有部分，損壞或者擅自占用、移裝物業公有部分設施設備的；
（6）物業管理契約終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的。
8.加強全區物業管理的建檔工作。掌握全區項目總數中實施專業化物業管理的項目、面積、物業管理覆蓋率、在本區執業的企業情況和工商註冊登記企業情況，並做好企業資質評審監督工作。
9.加強本區內物業管理優秀項目的指導和推薦工作。參加物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）的考評工作。
10.對區內98年以前2萬平方米以上經改造後的舊住宅區積極推行物業管理。
11.對本區內物業管理企業執行行業服務規範進行檢查，及時向市物管處反饋相關情況。
12.加強物業管理政策法規的宣傳，營造規範發展物業管理的輿論環境。定期或不定期組織本轄區內物業管理企業、業主委員會、街道辦事處、社區居委會參加物業管理法規政策培訓。
（二）區建設局
負責對區內住宅建設單位在未取得《住宅物業交付使用許可證》，擅自交付使用新建住宅，造成業主、使用人基本生活困難，情節嚴重的根據相關法律法規的規定予以查處。
（三）武侯規劃分局
負責對物業管理區域內違反相關規劃法律、法規、規章規定的行為配合相關執法部門實施監督管理。
（四）區公安分局
負責指導、督促、檢查物業管理企業做好物業管理區域內的社會治安、安全防範工作。區公安消防大隊對物業管理區域內違反有關消防方面的法律、法規、規章規定的行為依法查處。
（五）區市容局
負責對物業管理區域內違反有關環境衛生法規、規章規定的行為依法查處。
（六）區執法局
負責對物業管理區域內違反城市管理相關法律、法規、規章、規定的行為依法進行查處。
（七）武侯工商局
負責本區內物業管理企業工商註冊登記，對未取得營業執照、擅自從事經營活動的無照經營行為依法進行查處。
（八）區物價局
負責做好區內物業服務收費（價格）的備案登記工作，並對物業管理企業違反價格法律、法規和規定的行為，依法予以查處。
（九）區環保局
負責對物業管理區域內違反環保法律法規、規章規定的行為依法查處。
（十）區安監局
負責依法對物業管理企業違反安全生產法的行為進行查處。
（十一）區衛生局、計生局
指導本區內相關物業管理企業、業主委員會做好實有人口計畫生育管理服務工作和愛國衛生、衛生防疫工作。
（十二）街道辦事處
1.對本轄區尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，按劃分的有關規定或辦法會同區房管局進行劃分，並在相關的物業管理區域內公告。
2.組織本轄區的業主依法成立業主大會。
（1）物業管理區域符合條件成立主業大會的，街道辦事處應接受建設單位書面報告和提供的業主清冊、建設面積、物業管理用房配置情況、房屋出售並交付使用時間、房屋專項維修資金歸集情況等檔案資料。建設單位未及時報告的，業主可向物業所在街道辦事處提出成立業主大會的書面申請。
（2）街道辦事處接到建設單位或者業主的書面要求後，組織業主推薦產生成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，組長由街道辦事處派員擔任，籌備組成員名單應自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。
（3）籌備組應當自成立之日起30日內，由街道辦事處會同區房管局共同指導業主依法召開首次業主大會會議。
（4）對業主委員會選舉產生後到區房管局備案登記簽署意見。
3.指導監督業主大會、業主委員會的日常活動。
（1）指導業主委員會換屆選舉籌備組，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。對經備案並依法取得印章的業主委員會，進行印章備案登記。
（2）對本轄區有二個或二個以上物業管理區域共用非市政道路或者其它配套設施設備的，建立業主委員會聯席會議制度。會議由街道辦事處組織召開。
（3）業主委員會不依法履行召開業主大會會議的職責，經當地街道辦事處責令其限期改正後，仍未召開的，當地街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會臨時會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業主召開業主大會臨時會議。
建立本轄區物業管理區域內的物業管理聯席會議制度，會議由街道辦事處負責召集主持，社區居委會、業主委員會、相關部門、物管企業參加。主要解決以下疑難問題：
①業主委員會不依法履行職責的；
②業主委員會委員全體辭職的；
③發生其它影響物業管理區域穩定情況的。
4.對本轄區各物管區域不同利益的訴求，分類歸檔。按相關法規政策進行調處，並及時會同公安、物價、民政、房管、建設、規劃、城管執法、市容、消防、安監、工商、稅務等部門進行調處，以維護本轄區社會穩定。
5.對本轄區因物業服務契約依法、依約解除或者期滿未續約以及依法律、法規規定不得繼續從事物業管理等情況，物管企業退出物業項目管理的進行指導監督。
6.加強與本轄區執業的物管企業的聯繫，對物業管理區域內的社會治安、消防、安全生產、計畫生育、環境衛生等工作監督檢查，做好安全管理服務工作，督促有關單位或集體（個人）立即整改存在的問題。
7.積極配合本轄區98年前2萬平方米以上舊住宅區的改造工作，積極做好推行物業管理的相關工作。
（十三）社區居委會
1.加強本社區物業管理企業的協調管理，對居民（業主）入住情況及時跟蹤、掌握動態。
2.配合街道辦事處組織本社區業主依法成立業主大會。
3.指導監督業主大會、業主委員會的日常活動。
（1）推動住宅區業主委員會內部學習培訓機制的建立，並督促業主委員會編制學習計畫，保存學習記錄。
（2）在住宅區建立固定的物業管理法規政策宣傳欄，將《業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理服務契約》、《物業服務收費價格》等在住宅區顯著位置發放，使業主清楚業主在本物業管理區域內的權利、義務和禁止行為，了解業主大會運行的規則和依據。
（3）建立業主委員會成員公示制度。在住宅區放置專門的業主委員會成員公示牌。包括業主委員會成員的照片、個人基本情況（姓名、性別、年齡、學歷、政治面貌等）和在業委會擔任的職務、職責、住址、聯繫方式等，以便接受廣大業主的監督和諮詢，聽取本住宅區內業主對物業管理工作的建議和意見，建立業委會與業主之間的有效溝通。
（4）對業主大會的相關工作進行指導和監督，如公共環境和衛生的維護，公共秩序的協助維護，以及業主間一些糾紛的調處工作。住宅小區業主大會、業主委員會作出決定應告知所在社區並聽取建議。
為了進一步規範全區社區物業管理工作，維護業主（居民）、物業管理企業的合法權益，構建健康向上、文明和諧社區，改善業主(居民)的生活、工作環境，根據國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）及相關法律法規要求，結合我區實際，特制定本實施意見。
一、指導思想
認真貫徹落實科學發展觀，按照相關法律法規規定，我區實行政府、行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、企業和業主聯動方式，建立和完善社區物業管理網路體系，形成社區建設的整體合力，改進城市管理方法，營造最佳人居環境，提升城市形象。
二、組織工作
成立武侯區社區物業管理工作領導小組，由區政府分管領導任組長，區政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在區房管局。領導小組要加強社區物業管理活動的指導、協調、監督和管理，把社區物業管理的工作納入全區城市管理和文明社區建設內容，並將社區物業管理工作納入區政府年度目標考核。
各街道辦事處也要成立相應的社區物業管理工作領導小組，負責本轄區物業管理工作的指導、協調和監督管理。
三、工作目標
（一）發展物業管理市場，擴大物業管理覆蓋面
堅持以新建商品房的物業管理為基礎，注重新舊物業管理平衡協調發展。以“新居工程”推行物業管理為契機，統籌城鄉一體化推行物業管理。以創建“人居環境獎”為契機，積極推動經改造後的住宅區實施物業管理。
（二）規範物業管理市場，加強監督和引導
進一步規範物業管理行業市場秩序，提高我區物業管理行業的經營、管理和服務的水平，樹立物業管理行業守法、誠信、和諧的新形象。建立網路系統，實現對市場主體行為的信用記錄，並發揮其市場價值，便於市場選擇。完善執法措施，著力規範物業管理企業及其從業人員的經營行為、執業行為，對不按《物業管理條例》及相關法規、規定從事物業管理的予以查處，遏止和扭轉當前物業管理投訴和糾紛不斷上升現狀。
（三）加快建立物業管理區域民主決策機制和糾紛解決機制
推動業主大會制度建設，抓好物業管理區域業主大會、業主委員會的依法成立和規範運作。堅持在物業管理區域內多產權業主中，以公開、公平和公正的機制，保障對物業管理公共事務的民主決策和管理，切實代表全體業主的共同願望，依法維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，確保物業管理活動有序進行，促進社會穩定。重視物業管理中的信訪工作，處理好出於不同利益訴求的業主、業主大會和物業管理服務企業之間所產生的糾紛，維護社會秩序、保持社會穩定，促進社會發展。
（四）加強社區建設與物業管理的聯合互動
加大對物業管理政策法規的宣傳。把社區建設、計畫生育、愛國衛生、綜合管理等社會事務融入物業管理服務工作中去。社區居委會、業主大會、業主委員會、物業管理企業相互支持、密切配合，形成統一的有機服務整體，積極開展“創文明社區，建美好家園”活動，提高社區文明程度和居民素質，營造相互關愛的社區人文環境，共同維護穩定大局。
（五）加強房屋專項維修資金管理工作
加大宣傳力度，積極推動舊住宅區維修資金的建立。建立緊急問題上報處理機制，監督資金的安全、合理使用。
四、責任分工
（一）區房管局
1.劃分物業管理區域。對區內尚未劃分或者需要調整的物業管理區域，按有關劃分的規定或辦法進行劃分，並在相關物業管理區域內公告。
2.指導物業管理區域業主大會成立、業主委員的選舉、換屆工作。
3.做好物業管理區域業主委員會備案登記工作。
4.做好前期物業管理招投標監管工作；完成物業管理服務契約的備案工作。
5.做好房屋專項維修資金監管工作。完成本區內房屋專項維修資金使用的備案工作，並對相關情況進行統計。
6.建立投訴處理機制，認真處理物業管理活動中的糾紛，對投訴內容及時調查，在規定時間內將處理意見回復投訴人，經核實投訴內容涉及其它行政主管部門職責的，及時移交並告知投訴人。
7.按《物業管理條例》規定，依法查處物業管理活動中的下列行為：
（1）未取得物業管理資質證從事物業管理的；
（2）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准、擅自採用協定方式選聘物業管理企業的；
（3）建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權的；
（4）損壞房屋承重結構的；
（5）破壞房屋外貌、擅自改建、占用物業公有部分，損壞或者擅自占用、移裝物業公有部分設施設備的；
（6）物業管理契約終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的。
8.加強全區物業管理的建檔工作。掌握全區項目總數中實施專業化物業管理的項目、面積、物業管理覆蓋率、在本區執業的企業情況和工商註冊登記企業情況，並做好企業資質評審監督工作。
9.加強本區內物業管理優秀項目的指導和推薦工作。參加物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）的考評工作。
10.對區內98年以前2萬平方米以上經改造後的舊住宅區積極推行物業管理。
11.對本區內物業管理企業執行行業服務規範進行檢查，及時向市物管處反饋相關情況。
12.加強物業管理政策法規的宣傳，營造規範發展物業管理的輿論環境。定期或不定期組織本轄區內物業管理企業、業主委員會、街道辦事處、社區居委會參加物業管理法規政策培訓。
（二）區建設局
負責對區內住宅建設單位在未取得《住宅物業交付使用許可證》，擅自交付使用新建住宅，造成業主、使用人基本生活困難，情節嚴重的根據相關法律法規的規定予以查處。
（三）武侯規劃分局
負責對物業管理區域內違反相關規劃法律、法規、規章規定的行為配合相關執法部門實施監督管理。
（四）區公安分局
負責指導、督促、檢查物業管理企業做好物業管理區域內的社會治安、安全防範工作。區公安消防大隊對物業管理區域內違反有關消防方面的法律、法規、規章規定的行為依法查處。
（五）區市容局
負責對物業管理區域內違反有關環境衛生法規、規章規定的行為依法查處。
（六）區執法局
負責對物業管理區域內違反城市管理相關法律、法規、規章、規定的行為依法進行查處。
（七）武侯工商局
負責本區內物業管理企業工商註冊登記，對未取得營業執照、擅自從事經營活動的無照經營行為依法進行查處。
（八）區物價局
負責做好區內物業服務收費（價格）的備案登記工作，並對物業管理企業違反價格法律、法規和規定的行為，依法予以查處。
（九）區環保局
負責對物業管理區域內違反環保法律法規、規章規定的行為依法查處。
（十）區安監局
負責依法對物業管理企業違反安全生產法的行為進行查處。
（十一）區衛生局、計生局
指導本區內相關物業管理企業、業主委員會做好實有人口計畫生育管理服務工作和愛國衛生、衛生防疫工作。
（十二）街道辦事處
1.對本轄區尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，按劃分的有關規定或辦法會同區房管局進行劃分，並在相關的物業管理區域內公告。
2.組織本轄區的業主依法成立業主大會。
（1）物業管理區域符合條件成立主業大會的，街道辦事處應接受建設單位書面報告和提供的業主清冊、建設面積、物業管理用房配置情況、房屋出售並交付使用時間、房屋專項維修資金歸集情況等檔案資料。建設單位未及時報告的，業主可向物業所在街道辦事處提出成立業主大會的書面申請。
（2）街道辦事處接到建設單位或者業主的書面要求後，組織業主推薦產生成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，組長由街道辦事處派員擔任，籌備組成員名單應自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。
（3）籌備組應當自成立之日起30日內，由街道辦事處會同區房管局共同指導業主依法召開首次業主大會會議。
（4）對業主委員會選舉產生後到區房管局備案登記簽署意見。
3.指導監督業主大會、業主委員會的日常活動。
（1）指導業主委員會換屆選舉籌備組，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。對經備案並依法取得印章的業主委員會，進行印章備案登記。
（2）對本轄區有二個或二個以上物業管理區域共用非市政道路或者其它配套設施設備的，建立業主委員會聯席會議制度。會議由街道辦事處組織召開。
（3）業主委員會不依法履行召開業主大會會議的職責，經當地街道辦事處責令其限期改正後，仍未召開的，當地街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會臨時會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業主召開業主大會臨時會議。
建立本轄區物業管理區域內的物業管理聯席會議制度，會議由街道辦事處負責召集主持，社區居委會、業主委員會、相關部門、物管企業參加。主要解決以下疑難問題：
①業主委員會不依法履行職責的；
②業主委員會委員全體辭職的；
③發生其它影響物業管理區域穩定情況的。
4.對本轄區各物管區域不同利益的訴求，分類歸檔。按相關法規政策進行調處，並及時會同公安、物價、民政、房管、建設、規劃、城管執法、市容、消防、安監、工商、稅務等部門進行調處，以維護本轄區社會穩定。
5.對本轄區因物業服務契約依法、依約解除或者期滿未續約以及依法律、法規規定不得繼續從事物業管理等情況，物管企業退出物業項目管理的進行指導監督。
6.加強與本轄區執業的物管企業的聯繫，對物業管理區域內的社會治安、消防、安全生產、計畫生育、環境衛生等工作監督檢查，做好安全管理服務工作，督促有關單位或集體（個人）立即整改存在的問題。
7.積極配合本轄區98年前2萬平方米以上舊住宅區的改造工作，積極做好推行物業管理的相關工作。
（十三）社區居委會
1.加強本社區物業管理企業的協調管理，對居民（業主）入住情況及時跟蹤、掌握動態。
2.配合街道辦事處組織本社區業主依法成立業主大會。
3.指導監督業主大會、業主委員會的日常活動。
（1）推動住宅區業主委員會內部學習培訓機制的建立，並督促業主委員會編制學習計畫，保存學習記錄。
（2）在住宅區建立固定的物業管理法規政策宣傳欄，將《業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理服務契約》、《物業服務收費價格》等在住宅區顯著位置發放，使業主清楚業主在本物業管理區域內的權利、義務和禁止行為，了解業主大會運行的規則和依據。
（3）建立業主委員會成員公示制度。在住宅區放置專門的業主委員會成員公示牌。包括業主委員會成員的照片、個人基本情況（姓名、性別、年齡、學歷、政治面貌等）和在業委會擔任的職務、職責、住址、聯繫方式等，以便接受廣大業主的監督和諮詢，聽取本住宅區內業主對物業管理工作的建議和意見，建立業委會與業主之間的有效溝通。
（4）對業主大會的相關工作進行指導和監督，如公共環境和衛生的維護，公共秩序的協助維護，以及業主間一些糾紛的調處工作。住宅小區業主大會、業主委員會作出決定應告知所在社區並聽取建議。
