為進一步規範全市農民安居房建設行為，引導土地資源節約集約利用，改善鄉村人居環境，推進生態宜居美麗鄉村建設，根據有關法律法規，結合東莞實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：東莞市農民安居房管理辦法
- 頒布時間：2020年11月4日
- 實施時間：2020年11月4日
- 發布單位：東莞市人民政府
全文,印發的通知,
全文
第一章 總則
第一條
第二條 本辦法所稱農民安居房（以下簡稱“農房”），是指在經批准的農村宅基地上建設的住房。農房建設、登記的管理監督適用本辦法。
對因歷史原因形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，其建設、登記參照本辦法管理。
第三條 農房建設應遵循以下原則：
（一）集約用地原則。堅持“一戶一宅”原則，嚴禁新增單家獨棟宅基地，嚴禁占用耕地建設農房及超標準使用宅基地。鼓勵集中上樓和舊村連片改造，引導農房有序開發建設，對宅基地和農房實行總量鎖定和台賬管理。
（二）依法依規原則。堅持依法辦事、規範操作，改建、重建或新建農房的，均應按照城鄉規劃、土地管理、工程建設、環境保護、質量安全等方面的法律法規和政策規定，依法依規辦理相關審批備案手續。
（三）品質提升原則。強化國土空間規劃等法定規劃的引領作用，合理布局交通、公共設施和綠地，有效改善鄉村人居環境。突出抓好農房建設的風貌引導，提高農房設計水平和建造質量，全面加強農房建設質量安全監管。
（四）合理保障原則。合理考慮村（居）民生產生活實際，科學設定農房保障權益標準，最佳化“一戶一宅”的認定標準，強化對無房、簡易房、危房或住房困難村（居）民家庭合理住房需求的兜底保障，確保戶有所居。
（五）嚴格管理原則。強化市有關部門監管責任，落實鎮街、村（社區）屬地主體責任，構建全市農房建設“一盤棋”管理格局。依託三維航拍地圖數據，健全農房建設審批監管，加快實現規範審批、聯動監管。嚴厲打擊宅基地違法違規買賣、農房違法建設和轉讓、“小產權房”等非法行為。
第二章 職責分工
第四條 建立市農民住房管理工作聯席會議制度，統籌協調全市農民住房規劃建設管理工作。成員單位包括市紀委監委、市委組織部、市委統戰部、市委政法委，市人大常委會選聯工委，市政協辦公室，市住房城鄉建設局、市自然資源局、市農業農村局、市城市管理綜合執法局、市信訪局、市民政局、市不動產登記中心等。各鎮街應參照市的做法，建立屬地農民住房管理工作聯席會議制度，抓好工作任務的具體落實。
第五條 市住房城鄉建設局負責市農民住房管理工作聯席會議制度日常工作，指導各鎮街開展農房管理工作，推動建立農房建設的全流程管控機制，制定農房建設的基本要求，指導各鎮街編制農房設計通用圖集，建立全市統一的農房建設審批管理系統。
市自然資源局負責建立全市宅基地及農房管理台賬，指導各鎮街對農房建設是否符合國土空間規劃等法定規划進行審查，指導劃定農房禁建區、限建區和可建區，指導編制鄉村風貌導則，指導各鎮街做好村（居）民非法占用土地建設農房行為的行政執法工作。協調市不動產登記中心依據相關規定，落實農房不動產登記等工作。
市農業農村局負責指導各鎮街督促村（社區）集體經濟組織做好農房建設過程中涉及集體經濟組織成員確認、表決及公示等工作，指導各鎮街做好村（居）民非法占用土地建設農房行為的行政執法工作。
市城市管理綜合執法局負責指導監督各鎮街落實農房違法建設常態化巡查、台賬校核與處置工作。
市信訪局、市民政局等市農民住房管理工作聯席會議成員單位按照部門職能分工，協助做好農房管理有關工作。
第六條 鎮人民政府（街道辦事處）是農房管理的責任主體，負責屬地農房建設的審核批准，不得下放、委託審批，應當切實履行屬地責任，加強農房管理工作的領導，建立健全管理機構，配備充實管理人員，強化農房建設分區管控，加強對村（居）民非法占用土地建設農房行為的行政執法力度，加強農房建設全流程監管。
各職能部門應出台相應工作指引，指導各鎮街具體開展工作。
第三章 申請條件和規劃管控
第七條 申請改建、重建或新建農房的，應符合以下條件：
（一）所在地塊應符合國土空間規劃等法定規劃要求。在國土空間規劃編制過渡期間需符合現行土地利用總體規劃、城市（鎮）總體規劃。鎮街根據本辦法第十條在轄區範圍內劃定農房禁建區、限建區和可建區的，還應從其規定。
（二）改建、重建或新建農房後應符合本辦法第八條規定的“一戶一宅”原則。
（三）申請新建農房的，還須滿足以下條件之一：
1．屬於本村（社區）集體經濟組織成員。
2．不屬於集體經濟組織成員的本村（社區）村（居）民。
3．不屬於上述兩種情況，但已依法取得宅基地使用權，包括取得宅基地用地批准檔案或已取得集體土地使用權證/不動產權證。
第八條 本辦法所稱“一戶一宅”，是指一戶只能擁有符合規定的宅基地及地上農房。其中：
（一）“一戶”以公安機關的戶籍登記為準。符合以下情形之一的，原則上也可認定為一戶：
1．年滿18周歲前，須與父母共同為一戶；年滿18周歲後，可單獨為一戶。
2．結婚後，夫妻雙方須為一戶。
（二）“一宅”是指每戶可享有的農房保障權益上限，即每戶用於建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米；總建築面積不得超過用於建設農房的宅基地用地面積的4倍。
農民公寓及因歷史原因形成的在國有劃撥土地上建設的單家獨棟式私人住房，納入該戶可享有的農房保障權益核算範圍。
（三）每戶家庭及其成員可依據本條第（一）款規定進行分戶，且名下全部用於建設農房的宅基地總用地面積和總建築面積未超過分戶後可享有的農房保障權益總和的，也可認定為“一戶一宅”。每戶可享有的農房保障權益以鎮街為範圍進行核定。
第九條 除符合本辦法第七條、八條規定外，其他人員原則上不允許改建、重建或新建農房，其名下宅基地使用權及地上農房鼓勵由村（社區）回收，或向符合條件的村（居）民轉讓。嚴禁城鎮居民等購買宅基地及地上農房。
第十條 鼓勵各鎮街劃定轄區農房禁建區、限建區和可建區。其中：
禁建區原則上包括市鎮中心區、重點土地收儲整備區、近期計畫實施拆遷型城市更新項目等需要節約集約用地的片區。禁建區範圍內原則上禁止改建、重建或新建農房。
限建區原則上為目前城市更新條件尚不成熟、但未來具備城市更新潛力的區域。限建區範圍內原則上只允許經批准改建或重建農房，建設標準按本辦法第十一條第（七）款執行。
可建區即除禁建區和限建區以外的其它區域，原則上允許經批准改建、重建或新建農房。可建區原則上不得納入東莞市“三舊”改造標圖建庫資料庫。
名下只有1宗宅基地，且為無房、簡易房、危房或屬於住房困難家庭的，允許在禁建區、限建區範圍內改建或重建農房，確需新建的，應由鎮街或村（社區）在可建區範圍內協調置換宅基地。其中：無房是指因自然災害或人為原因造成住房損毀的；簡易房是指磚瓦平房、鐵皮房等簡陋房屋；危房是指現有住房經專業機構鑑定安全等級屬C級或D級的，或已存在明顯開裂、傾斜、變形等情況，存在明顯安全隱患的；住房困難是指符合我市住房保障條件的，或因住房結構等原因確實無法滿足日常實際需求的。以上情況均須經鎮人民政府（街道辦事處）審核確認。
第四章 建設標準和風貌管控
第十一條 改建、重建或新建農房的，應符合以下建設標準：
（一）每戶用於建設農房的宅基地用地面積合計不得超過150平方米，總建築面積不得超過用於建設農房的宅基地用地面積的4倍，農房建築正射投影不得超出宅基地用地紅線。
（二）建築層數原則上不得超過4層，總建築高度不得超過16米。首層及以上樓層主動退讓用於院落、綠地、停車設施等的，在總建築面積符合本條第（一）款規定的前提下，允許建築層數限制放寬至不超過6層，總建築高度不超過23米。
（三）允許建設頂層梯房，其建築面積不得超過30平方米，建築高度不得超過3米（需安裝電梯設備的區域除外）。對採用農房設計通用圖集推薦設計方案的，梯房的建築面積和建築高度不計入總建築面積和總建築高度；對不採用的，梯房的建築面積和建築高度須計入總建築面積和總建築高度。
（四）建築形式原則上應採用坡屋頂或半坡屋頂，高度不計入總建築高度。
（五）應按要求預留消防通道和建築間距。
（六）臨街農房應退讓道路紅線。因客觀原因無法滿足的，其建築結構及施工範圍不得超出相鄰道路（含綠化帶）紅線。
（七）對限建區範圍內的農房建設標準實行從嚴管控，原則上總建築面積不得超過用於建設農房的宅基地用地面積的2倍，建築層數不得超過2層。其他建設標準按照本條前述規定執行。
第十二條 允許通過自願聯合的方式，利用現有相鄰宅基地共同建設聯戶農房。
（一）參與聯戶農房建設的原則上不超過3戶，每戶原則上只允許參與一次聯戶農房建設，且不得突破每戶可享有的農房保障權益上限。
（二）參與聯戶農房建設的應共同申請辦理聯戶農房建設及不動產登記等所有環節的手續。
（三）聯戶農房報建前，原多宗宅基地使用權人應向鎮人民政府（街道辦事處）申請宅基地宗地合併，合併後的宅基地由原多宗宅基地權利人共有。
（四）建設標準按照本辦法第十一條規定執行。
第十三條 各鎮街應根據市自然資源局編制的鄉村風貌導則，結合周邊環境、自然肌理、傳統文化、建築風貌元素等，以鎮街為單位組織編制具有嶺南特色和地域特色的農房設計通用圖集，免費供建房家庭選用。農房設計應注重地域特色與和諧統一，對農房外立面的材質、色調、風格作出明確指引，因地制宜採用院落式、騎樓式、公寓式等建築形態，避免“千村一面”。鼓勵村（社區）通過“村規民約”引導村民採用設計通用圖集推薦的設計方案改建、重建或新建農房，做好風貌管控，形成統一風格。
鼓勵自建和統建相結合，由各鎮街、村（社區）積極引導推動農房統一規劃、統一建設，打造高品質的連片農房小區。
第五章 審批程式和施工管理
第十四條 各鎮人民政府（街道辦事處）負責屬地農房建設的審核批准，各村（社區）在鎮人民政府（街道辦事處）指導下負責屬地農房建設的申請審查。各村（社區）應建立健全農房管理制度，指導和監督村（居）民依法改建、重建或新建農房。農房建設審批總體按“村（社區）核准申請—鎮人民政府（街道辦事處）審批—部門聯合監管驗收”三階段實施。
第十五條 改建、重建或新建農房的相關審批，均應統一在東莞市農房建設審批管理系統上進行。各鎮街要建立農房審批管理台賬，有關資料歸檔留存。
第十六條 申請改建、重建或新建農房的，應以戶為單位向村（社區）集體經濟組織提出建房書面申請並提交擬建房屋建設方案圖。
村（社區）集體經濟組織收到申請後，應將申請理由、擬建農房用地位置、用地面積、層高、建築面積、建築高度等情況在本集體經濟組織範圍內公示，公示期不得少於5個工作日。公示無異議或異議經核實認定不成立的，村（社區）集體經濟組織將申請資料提交村（居）民委員會審查。
村（居）民委員會重點審查提交的資料是否真實有效，包括申請人是否為本人，是否符合“一戶一宅”原則，是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村（居）民委員會出具意見，報送鎮人民政府（街道辦事處）審批。
第十七條 各鎮街應建立由鎮街住房城鄉建設部門統一對外受理、多部門聯審聯辦的農房建設審批制度。聯審通過的，由鎮人民政府（街道辦事處）出具農房建設批准檔案，並予以公開。鼓勵各鎮街根據財力實際情況，將申請農房建設涉及的用地規劃核實等費用納入本級財政預算並予以適當補助。
第十八條 申請人憑農房建設批准檔案、完整的施工圖紙以及施工契約等辦理建設工程質量安全監管手續，具體按照市住房城鄉建設局相關規定執行。經鎮街住房城鄉建設、規劃、自然資源、農業農村、城市管理綜合執法等部門組成的核查組聯合進行實地核查且符合要求的，核發施工現場公示牌，公開農房建設批准檔案、建房層數、面積、施工單位及人員等信息，自覺接受政府和村民監督。農房建設完工後，由申請人組織相關單位進行竣工驗收，並由鎮人民政府（街道辦事處）出具農房建設驗收意見檔案。
第十九條 申請人應在農房建設批准檔案出具之日起1年內開工建設、3年內完成建設及竣工驗收。施工單位必須嚴格按照批准內容進行施工。1年內未開工的，申請人須按程式重新提出建房書面申請；3年內未竣工的，或在施工過程中確需對批准內容進行變更的，須向鎮街住房城鄉建設部門提出申請，按照建設工程質量安全監管要求辦理相關延期或變更手續。
第二十條 供電、供水部門在農房建設開工前憑農房建設批准檔案安裝臨時水電設施，在農房建設完工後憑農房建設驗收意見檔案安裝正式水電設施。
第六章 不動產登記
第二十一條 農房符合相關規定的，可憑宅基地用地批准檔案或集體土地使用權證/不動產權證、農房建設批准檔案、農房建設驗收意見檔案等向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
聯戶農房辦理不動產登記的，還應提供宅基地宗地合併批准檔案和共有分配協定等，不動產權由原多宗宅基地的權利人共有，各共有人的份額應約定共同共有或按份共有；按份共有的，各自份額原則上按照土地使用權面積比例確定，協定另有約定的除外。
第二十二條 轉讓宅基地使用權及地上農房所有權符合相關規定的，可辦理不動產轉移登記。
聯戶農房共有人處分共有不動產申請登記的，應當由占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。聯戶農房按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。
第七章 監督管理和責任追究
第二十三條 各鎮街要將農房違建納入鎮街違法用地、違法建設聯合執法聯席會議機制，建立多部門的聯合巡查制止和快速處置機制、違建施工禁止供水供電機制。將農房違建發現上報作為“智網工程”入格事項，並建立農房違建有獎舉報機制，經調查核實後對舉報者予以獎勵，具體獎勵辦法由各鎮街制定實施。市各有關單位、鎮街要將農房建設守法依規情況納入社會信用體系管理，對出現的違法違規行為列入失信記錄，並對失信主體依法開展懲戒。
第二十四條 各鎮街要定期摸查黨政機關、企事業單位工作人員，村（居）委會成員、村（居）民小組長、村（居）民代表、經濟組織理事會、監事會及股東代表參與農房違建的有關情況，經市城市管理綜合執法局匯總後統一上報市農民住房管理工作聯席會議，由市、鎮街聯席會議成員單位分別按相關規定依法進行從嚴追責並公布處理結果。
第二十五條 依託2019年底全市三維航拍地圖數據，建立全市三維航拍地圖數據定期更新和比對抽查機制。經比對發現本辦法出台後仍有農房新增違建或仍發生宅基地違法違規買賣等行為的，且經認定為對違法違規行為不作為的，按相關規定進行從嚴處理。
第二十六條 在鎮街領導幹部相關考核、績效管理等工作中對農房違建管控情況予以客觀考量，並作為村（社區）領導幹部考核的重要內容。對本辦法出台後仍出現農房新增違建的鎮街、村（社區），嚴肅追究相關領導責任。
第八章 附則
第二十七條 各鎮街可根據本辦法有關規定，結合屬地農房管理的歷史延續和實際需求，制定轄區農房管理有關辦法，並報市農民住房管理工作聯席會議備案後發布實施。
第二十八條 農民公寓建設應厲行集約用地、“建新拆舊”原則，探索降低建設啟動規模、創新融資方式、簡化建設審批和確權登記程式等。農民公寓管理實施細則另行出台。
第二十九條 嚴厲遏制通過農房違建博取拆遷補償利益的行為，探索建立與農房保障權益相掛鈎的征地拆遷補償機制。宅基地和農房征地拆遷補償實施細則另行出台。
第三十條 本辦法由市住房城鄉建設局會市自然資源局、市農業農村局、市城市管理綜合執法局、市信訪局、市民政局、市不動產登記中心等部門負責解釋。
本辦法自印發之日起實施，有效期至2025年11月3日。
印發的通知
東莞市人民政府關於印發《東莞市農民安居房管理辦法》的通知
各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
現將《東莞市農民安居房管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。
東莞市人民政府
2020年11月4日
