《揚州市住宅物業管理辦法》是為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設而制定的檔案。
基本介紹
- 中文名：揚州市住宅物業管理辦法
- 施行地區：揚州市
- 發布單位：揚州市政府
揚州市住宅物業管理辦法
第一章總 則
第一條 為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
本辦法所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 物業管理工作實行屬地管理。市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政主管機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及相關行政管理部門（機構）參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，並建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。
市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當建立物業管理綜合協調和目標責任機制，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔；鼓勵採用信息化等新技術、新方法，促進物業服務行業轉型升級，提高物業管理和服務水平。
市、縣（市、區）人民政府還應當將物業服務納入現代服務業發展規劃和城市治理工作體系。
第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門），負責本市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責為：
（一）建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制；
（二）管理全市物業服務行業，指導、監督各縣（市、區）物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政機構開展物業管理活動；
（三）參與市政府對各縣（市、區）、功能區物業管理工作的目標責任考核；
（四）研究制定全市物業管理相關政策和物業服務行業規範；
（五）負責物業服務企業資質管理；
（六）負責市區前期物業服務招投標的指導、監督、檢查等管理工作；
（七）依法查處物業管理重大違法行為；
（八）依法承擔的其他職責。
第五條 縣（市、區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責為：
（一）負責對物業管理日常工作的指導、監督；
（二）負責新建住宅小區前期物業管理招投標的備案和管理工作；
（三）負責物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務契約備案；
（四）負責物業服務企業交接工作的監督、管理；
（五）負責對物業服務企業、項目負責人進行日常考核；
（六）協調進行業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督；
（七）依法承擔的其他職責。
第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，其主要職責為：
（一）落實轄區內老舊住宅小區基本物業服務工作；
（二）協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係；
（三）建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，設立並公開投訴電話、投訴點，協調處理物業管理糾紛；
（四）監督管理轄區內物業服務項目移交和接管工作；
（五）負責業主大會、業主委員會的籌建、管理等相關工作，建立業主委員會檔案，組織成立物業管理委員會；
（六）負責業主委員會備案；
（七）負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行為的監督，向縣（市、區）物業管理行政主管部門報送信用信息；
（九）依法承擔的其他職責。
社區居（村）民委員會應當協助和配合街道辦事處（鄉鎮人民政府），建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業溝通協商的“三位一體” 服務協調機制。
第七條 相關行政部門依據各自職責，共同做好物業管理工作。
物業管理區域內以及周邊道路停車泊位設定和汽車停放工作的指導，物業管理區域內因停車矛盾等引發的治安糾紛的處理，物業管理保全服務活動的監管等由公安部門負責。
依法查處違法建設、占用和損壞綠地等違法違規行為，督促相關責任單位加強對物業管理區域內生活垃圾、建築垃圾清運和環衛設施的管理，制定住宅小區垃圾清運服務標準等由城管部門負責。
按照定價許可權制定調整普通住宅前期物業公共服務（含汽車停放）收費標準和保障性住房、房改房、老舊住宅小區物業管理服務收費標準，制定調整住宅小區內建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫及依法配建的人防工程平時用作停車位的租金標準，制定調整生活垃圾清運費標準，依法規範監管物業服務企業的收費行為，及時查處物業服務中的價格違法行為等由物價部門會同同級物業行政主管部門負責。
對物業管理區域及周邊的建設項目環境影響評價檔案及其污染防治設施“三同時”（與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用）的監督管理，對企事業單位和其他生產經營者的污染物排放的監督管理，對違反環保法律、法規的行為依法進行查處等由環保部門負責。
對房地產開發項目公建配套設施建設的監督管理，督促建設單位及時做好物業管理區域內交付後保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作，受理由房屋質量問題引發的投訴，按職責依法查處破壞承重結構等違法行為由建設部門負責。
對物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察，依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查，調查處理物業管理區域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為等由質監部門負責。
對物業服務企業勞動用工進行指導，對物業服務企業招用就業困難人員、高校畢業生，按規定在繳納社會保險、參加職業培訓方面給予適當補貼等工作由人力資源和社會保障部門負責。
對在物業管理活動中利用契約格式條款侵害消費者權益的行為，虛假、違法廣告和無須取得許可（含批准檔案）或已經取得相關許可但未依法領取營業執照等違法生產經營行為依法進行查處等由工商部門（市場監督管理部門）負責。
在地塊規劃設計條件和建設工程設計方案審查中，按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標等工作由規劃部門負責。
物業管理區域內人民防空工程及設施平時使用與維護管理的指導和監督由民防部門負責。
物業管理區域內綠化調整的監管和技術指導等工作由園林部門負責。
指導、監督業主委員會參與物業管理相關工作等由民政部門負責。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專業經營單位應當按照相關規定和契約約定，做好物業管理區域內的專項服務。
第八條 市、縣（市、區）物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。對在物業服務和管理工作中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員依法依規給予表彰。
第九條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
第十條 本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和契約約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 物業管理區域
第十一條 物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。
規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。
建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第十二條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，並將經備案的物業管理區域在商品房買賣契約中明示。
第十三條 縣（市、區）物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。物業管理區域檔案應當載明下列事項：
（一）物業管理區域的地理位置、四至界限；
（二）建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況；
（三）建設單位；
（四）建設單位關於路燈、供排水、電、燃氣、電梯等配套設施的管護協定、生活垃圾的清運契約協定；
（五）其他需要載明的事項。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十四條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依照法律、法規、臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則等行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十五條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元等為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
第十六條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：
（一）物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；
（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。
第十七條 物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出籌備業主大會書面申請，並報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：
（一）物業管理區域證明；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建築規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關的檔案資料。
建設單位故意拖延或者不報送的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其按規定報送。
第十八條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第十九條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會等派員組成，成員人數應當為五至十一人的單數。籌備組中的業主成員由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會組織業主推薦產生，業主成員人數應當不少於籌備組總人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。籌備組中的業主成員條件與業主委員會成員條件一致。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。
第二十條 首次業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議，籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以覆核並告知異議人覆核結果。
業主大會成立後，籌備組自動解散。
第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主委員會委員人數不足其原總數的二分之一時，重新選舉業主委員會；
（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。
第二十二條 召開住宅小區的業主大會會議，應當於會議召開十五日前通知全體業主，並同時告知社區居（村）民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，並妥善保存。業主可以查閱業主大會會議記錄。
召開業主大會會議，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當給予指導和協助。
第二十三條 業主可以委託他人參加業主大會會議。業主委託家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託許可權及期限。
第二十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，以其選舉產生之日為成立日期，接受業主大會和業主的監督。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務相關費用或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員。
業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，一般最多不超過三屆，具體人數、任期、連選連任條件由業主大會議事規則確定，業主代表任期與業主委員會委員任期相同。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。委員出現空缺時，應當及時補足。
業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，並在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十五條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合業主大會成立法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第二十六條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導後仍不能成立的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。
物業管理委員會由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等五至十一人的單數委員組成，其人員組成應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。
第二十七條 有下列情況之一的，業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表資格自行終止：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）喪失民事行為能力的；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十八條 業主委員會委員、籌備組成員、物業管理委員會委員、業主代表有下列情形之一的，應當按業主大會議事規則等規定予以罷免：
（一）不履行職責的；
（二）利用委員、成員、代表資格謀取不正當利益的；
（三）出現第二十四條第一款規定情形及其他拒不履行業主義務情形的；
（四）因履職不當給業主造成較大損失的；
（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、物業管理委員會委員、業主代表的。
第二十九條 不再擔任業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表的，應當在十日內將其保管的屬於業主大會、物業管理委員會所有的物品等移交業主委員會、物業管理委員會；拒不移交的，業主委員會、物業管理委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）物業管理行政主管部門督促移交，物業所在地公安機關予以協助。
第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
業主委員會備案申請書；
（二）業主委員會委員、業主代表名單及其基本情況；
（三）業主大會議事規則和管理規約；
（四）業主大會會議記錄；
（五）其他應當提供的材料。
備案材料齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在五個工作日內出具書面備案證明，並在備案後七個工作日內將備案材料抄送縣（市、區）物業管理行政主管部門及社區居（村）民委員會；備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）不予備案，並書面告知須補齊的材料。
第三十一條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，並事先報告物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。
業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、檔案資料、印章以及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，雙方應當簽訂書面移交手續；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）物業管理行政主管部門督促移交，物業所在地的公安機關予以協助。
第三十二條 業主大會、業主委員會、物業管理委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。
第三十三條 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況明細，接受業主監督。
第三十四條 業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居（村）民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，並接受其指導和監督。社區居（村）民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。
業主大會、業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，並告知社區居（村）民委員會。
第三十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
（一）推選業主代表出席業主大會會議；
（二）決定本幢、單元範圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；
（三）決定本小組範圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程式，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
第三十六條 業主大會會議、業主小組議事表決可以採用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。
一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
