按揭貸款保證金

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢，並承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來並完成抵押登記後，銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。

基本介紹

• 中文名：按揭貸款保證金
• 購房原因1：購房人未獲得貸款
• 購房原因2：購房人不能按期償還貸款
• 購房原因3：購房人拖延辦理房產證

詳細解釋

銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產開發企業（以下簡稱開發商）簽訂《個人購房貸款項目合作協定》以及《個人購房擔保借款契約》，並在契約上約定，銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按揭貸款，而開發商在銀行開立保證金專戶，並按著發放貸款餘額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔保。當購房借款人取得房地產證，並辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續後，銀行將保證金賬戶中的對應保證金退還給開發商。在此期間內，若購房借款人未按契約約定按期還本付息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。

意義

按揭貸款保證金擔保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對於維護銀行的資金安全具有重要意義。

背景

90年代初，中國引進了“按揭”。一時間，房地產開發蔚然成風，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風險所帶來的種種負面效應也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包括貸款銀行，當然，也包括房地產開發商在內。

“按揭”降低了購房門檻，從而在一定程式上刺激了房屋需求量的進發，開發商受益匪淺。但是不可否認的是，開發商也潛移默化地被“按揭”風險所影響，風險來源於市場，來源於購房人，也來源於貸款銀行。

開發風險

“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風險也已經點點滴滴滲透於開發商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權證之前，因為各種複雜的情況，銀行隨時可能要求開發商提供連帶保證責任，因而引發的各方風險也會接踵而至。

責任風險

開發商在“按揭”中最大的風險就在於承擔連帶保證責任。該風險也可謂一切風險之源頭，一切風險也皆因之而生。

所謂“連帶保證責任”，就是作為被保證人的購房人，一旦不履行還款義務，無論是惡意，還是善意，此時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔還款義務，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，並承擔違約責任，也可以要求開發商履行還款義務及違約責任。體現在訴訟中，銀行可以起訴購房人和開發商，也可以單獨起訴開發商。

回購風險

同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務要求開發商按照《商品房買賣契約》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發商要出兩筆錢，一筆是購房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

可以看出，回購的結果使得房屋交易行為回溯到沒有交易之前，按揭銀行收回了貸款，購房人喪失了房屋，開發商痛苦的要從口袋裡往外掏錢。

追償風險

開發商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發商代購房人承擔了應向按揭銀行承擔的付款責任。因此，開發商有權在承擔責任之後，向購房人追償，彌補自己的損失。

開發商追償所能採取的方式有兩種，其一，開發商要求購房人賠償開發商承擔保證責任或回購責任的損失；其二，開發商解除商品房買賣契約，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。

風險原因

購房原因

(1)購房人未獲得貸款

購房人在與開發商簽訂《商品房買賣契約》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數。一旦購房人簽訂了《商品房買賣契約》，但卻沒有獲得貸款，而購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣契約》，對開發商而言，喪失了一次資金回流的機會，也因此浪費了時間成本。

(2)購房人不能按期償還貸款

購房人由於個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還款，是開發商承擔連帶保證責任的直接導火索。按揭貸款銀行在無法追索購房人違約責任的情況下，會欣然要求開發商承擔連帶保證責任，或者回購房屋。

真假按揭

即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責任，但是比較而言，直接追究開發商的連帶保證責任，並很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。

(3)購房人拖延辦理房產證

開發商的保證責任期限截止於購房人取得房屋所有權證，辦理完畢房屋抵押登記手續。因此，購房人能夠取得房屋所有權證是開發商解除擔保責任的關鍵。

但是，購房人何時能夠取得房屋所有權證，取決於開發商，購房人，政府房屋管理部門等多方的因素。開發商的大產權證辦理遲延，可能會導致購房人取得房產證的時間拖延；購房人可能由於不願意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權證；政府部門效率低下也會導致房產證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發商的保證責任時間。

按揭銀行

(1)未按期放款或未按購房人的要求放款

開發商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據自身的辦事程式來具體確定。因此，現實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。

資金鍊是開發商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發商列入資金回收計畫中，並成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鍊斷裂給開發商造成的困境就可想而知。

(2)怠於行使解除權

在《借貸契約》中約定，對連續 3個月不還款或一年內累計6次逾期還款的，按揭銀行有權解除《借貸契約》。但按揭銀行並不急於行使解除權，這是因為，解除權行使的後果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面衝突費時費力，且很難取得效果。相反，不行使解除權，按揭銀行有權直接要求開發商承擔保證責任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發商去督促購房人履行還款義務。

對策

在《按揭合作協定》中儘量爭取不承擔保證責任　開發商承擔保證責任是風險之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承擔保證責任。這需要開發商和按揭銀行之間良好的合作關係，難度比較大，但是一旦達到，便可一勞永逸。

此外，預售抵押登記已經在實踐中廣為利用，並且也得到了法律的肯定，從這個角度而言，按揭銀行的貸款風險得到了很好的保障，開發商可以說服銀行放棄要求開發商承擔連帶保證責任。在《按揭合作協定》中約定銀行逾期放款的違約責任　此原因前文有所論述，在此不再贅述。當然，銀行承擔逾期放款的違約責任的前提是購房人提供的材料真實有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產生壓力，從而確保開發商回流資金的迅速和及時。

解約權

購房人逾期還貸，銀行應行使解除《借貸契約》的權利而不行使時，開發商有權解除《商品房買賣契約》，要求購房人承擔違約責任。對此，開發商應在與購房人簽訂《商品房買賣契約》時予以確定。從契約法的角度，購房人按期還貸不僅僅是《借貸契約》的內容，同樣也是《商品房買賣契約》中的內容，購房人不按《商品房買賣契約》約定按期還貸，應視為違約，相對人開發商應該有權解除契約。

辦房產證

鑒於房屋產權證的辦理關係著開發商保證期限的長短，因此，開發商應當將辦理房產證的主動權控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買賣契約》中約定辦證的時間限制，並要求購房人在交付房屋時同時繳納公共維修基金及契稅，並委託開發商指定的律師或代辦機構辦理房產證。這樣，從簽訂買賣契約起，開發商就控制了辦理房產證的每個步驟，防止節外生枝。

銀行風險

保證金賬戶中的資金被法院凍結、扣劃的情形時有發生，原因在於法院有時認為該保證金擔保不屬於動產質押，不能具有對抗第三人的效力，亦即銀行並無優先受償權。

首先來源

合作協定對保證金賬戶中資金的性質約定不夠明確，未明確將其表述為動產質押；而且根據現行法律規定，動產質押不應約定擔保期間，該契約關於擔保期間的約定與動產質押的實質存在衝突；此外，契約約定在擔保期間內，若按揭購房人未按期還款時，銀行可以直接扣劃保證金歸還購房人的按揭貸款，此約定屬於擔保中的流質條款，不應產生法律效力。

按揭貸款保證金

特定化

在此應注意的是，《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》中未專門列明保證金賬戶的種類，人民銀行的賬戶查詢系統將保證金賬戶列為臨時賬戶，未顯示保證金的字樣，不利於質押權人主張權利。而且，在辦理住房按揭貸款業務中，保證金賬戶中的資金是不斷變化的。隨著按揭貸款的發放，保證金賬戶中的資金可能不斷增多；同樣，隨著房產證的辦妥並移交質權人，賬戶中的資金也在不斷返還出質人，也就是說保證金隨時都在進進出出，未能達到將金錢貨幣特定化的要求。

這幾方面的風險都將影響銀行保證金賬戶質押擔保的有效性，司法實踐中法院往往據此認定銀行保證金不具有質押效力，不能對抗第三人，不具有優先受償權，最終導致銀行債權保證金得不到司法認可，被執行扣劃，銀行擔保債權懸空。

銀行對策

資金特定

為更好地防控風險，在今後的業務操作中，對按揭保證金賬戶中的資金建議實行定期分批劃入劃出，每次劃轉都要簽訂相關契約，使保證金賬戶中的資金特定化，實現契約與賬戶中的資金一一對應。為便於操作，可事先擬定製式的契約文本，劃入或劃出時簽訂相應的質押契約（協定），完善法律手續。

推而廣之，保函、承兌匯票、信用證等業務的保證金設立過程則相對簡單，在債務契約簽訂後，只需在債權銀行開立保證金賬戶並存入相應資金，簽訂質押契約，銀行履行凍結止付程式後即成立保證金的質押。這三類質押保證金保證期間一般有固定期限，都與擔保的債務契約期限一致，擔保期間內質押資金不會有變動。金融機構在實際操作中還存在一些問題：常見的如保函和承兌業務的保證金沒有簽訂質押契約，只是客戶提出了保證金質押申請、銀行履行了凍結止付程式。

保質押效

為規範操作防範風險，銀行工作人員在操作中應注意：一是要求客戶以申請、承諾書等形式表明保證金“質押”的意願；二是保證金賬戶質押的應簽訂《動產質押契約》、存單質押的簽訂《權利質押契約》。從而滿足《擔保法》司法解釋第85條關於金錢質押要求，成立金錢的動產質押，確保質押效力。

隨著我國金錢動產質押的發展，人民銀行應當改革賬戶管理，為當事人提供設定包括特戶、保證金在內的資金特定化形式的方便。

建議

雙方風險最小的最好辦法是雙方都具有防範法律意識，採用有效措施完善與各方當事人之間的契約，使風險完全掌控在自身的視野範圍內，進而將風險降至最小化。而完全避免風險或者置之不理的態度都是不正確的。

最高人民法院也有必要對金錢動產質押的設定方式做更進一步的解釋，對各商業銀行普遍採用的保證金質押方式予以認可並規範其操作形式。只有相關法律法規完善了，分清了雙方各自的權利和義務，才能更好地解決這類爭執糾紛。