房地產銷售收益(地產銷售收入減去房地產開發成本的差額)

收益計算

房地產銷售收益的計算：

出售收益=銷售收入-購房總價-資金成本-應納稅金-管理成本-建築成本

銷售收入=單位面積售價×銷售面積數量

購房總價=買入價格×購房面積數量

應納稅金=銷售收入×稅率

下面分別對公式中各指標進行說明。

1．房價的影響因素

投資者無論是賣房還是買房，其價格都與下列因素有關。

1)巨觀因素，包括巨觀經濟因素和巨觀經濟政策因素。經濟處於上升階段，房價就會上漲，經濟處於緊縮階段，房價不但不會上漲，還可能下跌。寬鬆的巨觀政策，會導致房價上漲，而緊縮的政策會打壓房價。

2)擬購房屋的區域因素，包括交通通達程度、繁華程度、小區配套設施、環境污染、噪聲、景觀等。

3)擬購房屋的個別因素，包括房型好壞、房屋的層次及朝向、基礎形式及結構類型、裝修情況等。

4)投資者買房時與賣主的特別情況，如買方急於買房結婚，這時，買方可能會出較高的價格；賣方急於籌集現金，可能會要求較低的價格。另外還與買賣雙方討價還價的能力相關。

2．商品房面積的計算

商品房銷售面積=套內建築面積+公攤的公用建築面積

套內建築面積由三部分組成：套(單元)內的使用面積；套內牆體面積；陽台建築面積。

商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重牆體，分共用牆及非共用牆兩種。商品房各套(單元)之問的分隔牆、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

陽台建築面積的計算辦法：按國家現行《建築面積計算規則》規定，封閉陽台按實際面積計算，非封閉陽台按實際面積的一半計算。

公用建築面積由以下兩部分組成：

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備問、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。

②套(單元)與公用建築空問之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

公用建築面積計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和，並排除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。

公用建築面積分攤係數計算：將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築的公用建築面積分攤係數。

公用建築面積分攤計算：各套(單元)的套內建築面積乘以公用建築面積分攤係數，得到購房者應合理分攤的公用建築面積。

分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤係數×套內建築面積。

在實際套用中，銷售面積和實際建築面積可能不相符，存在誤差。銷售面積誤差的處理辦法是：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照契約約定的價格據實結算，即不足部分賣方向買方退還房價款及支付相應利息；如超出部分不足3%，由買方補交超出部分房價款。