《房地產法焦點·難點·指引》詳細而又深入淺出地闡明了房屋建造、房地產開發、建設工程、房屋買賣、房屋租賃、房地產居間、物業管理、房屋抵押、房屋裝修等方面的172個問題，以解決實踐中存在的問題為宗旨，以期能夠真正幫助法律從業人員、房地產業人士、房地產交易各方解疑答惑。
基本介紹
- 書名：房地產法焦點•難點•指引
- 出版社：中國法制出版社
- 頁數：260頁
- 開本：32
- 品牌：中國法制出版社
- 作者：王進
- 出版日期：2008年4月1日
- 語種：簡體中文
- ISBN：9787509304846, 7509304849
基本介紹,內容簡介,作者簡介,圖書目錄,文摘,
基本介紹
內容簡介
《房地產法焦點·難點·指引》是民商法實務答疑書系之一。房屋所有權或其他權益被稱為房產。對特定地塊的權利稱之為地產。房產和地產的合併稱為房地產。但實際上，我國法律中並無“房地產”的清晰定義。在《物權法》頒布之前，一般認為，我國的房地產法律體系是以《中華人民共和國城市房地產管理法》為核心的。它既調整了橫向的、平等主體之間的房屋買賣、租賃、抵押、繼承、物業管理等，同時又對縱向的、房屋管理關係進行了規定，即存在著民事法律關係和行政法律關係兩種不同性質的房地產法律關係。從民法學理論和各國立法通例來看，房地產應屬於不動產，即歸屬於物權法調整的範圍，而以房地產為標的物進行交易、經營、使用的行為又屬於債權法調整的對象。因此，人們在理解和適用法律時難於把握，容易導致混亂。
作者簡介
王進，女，1969年出生。復旦大學法律系法學學士，中國政法大學民商法碩士，現為廣州仲裁委員會仲裁員。主要的研究方向有：仲裁程式的運用，仲裁權的限制與裁判技巧，仲裁員和辦案秘書的職業技能培訓。長期致力於在實踐中摸索和總結中國仲裁制度的特色，從程式把握和實體法律的運用中體現仲裁與訴訟的區別。多次參與仲裁規則、仲裁制度的訂立和修改。在從事仲裁工作的十餘年間，親手經辦案件七百餘件，審閱案件三千多件，其中八成以上是房地產案件，仲裁實務經驗豐富。
圖書目錄
第一章 房屋建造與房地產開發
第一節 房屋建造
1.什麼是合法建造的房屋？
2.什麼是違章建築或違法建築？違章建築是否必須予以拆除？
3.房屋出資人可否要求以出資直接取得房屋的產權？
第二節 房地產開發
1.房地產開發經營的概念和特點是什麼？
2.房地產開發糾紛的特點和應注意的問題有哪些？
3.不具有房地產開發經營資格與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的契約，效力如何？
4.什麼是項目公司？在房地產合資、合作開發中設立的項目公司的法律地位是什麼？
5.在房地產合作開發中，如何處理名不符實契約的效力與違約責任承擔？
6.在房地產合作開發中，當事人對於投資數額和利潤分配的糾紛應如何處理？
7.影響合資、合作開發房地產契約效力的因素有哪些？
8.合資、合作開發房地產契約無效的，應如何處理？
9.名為合資、合作實為土地使用權轉讓的糾紛應如何處理？
10.什麼是房地產開發項目轉讓？房地產開發項目轉讓應注意哪些問題？
第二章 建設工程
1.什麼是建設工程契約，如何區分建設工程契約與承攬契約？
2.建設工程契約的特殊性體現在哪些方面？
3.調整建設工程契約糾紛的法律有哪些？適用時應注意什麼問題？
4.建沒工程契約有幾種類型？其基本的律特徵是什麼？
5.發包有哪些方式，有何限制？
6.必須招標發包的建設工程有哪些？
7.對於實踐中出現一些規避法律的招投標做法應如何處理？
8.中標契約備案的性質是什麼？中標備案後，雙方當事人可否對施工契約進行修改？
9.以母公司的名義參加投標，由子公司實施工程建設的行為是否應由母公司承擔責任？
10.承包有哪些方式？如何理解單獨承包、共同承包與聯合承包？對承包方有哪些限制？
11.如何理解建設工程總承包原則？
12.如何區別分包、轉包與契約轉讓？
13.什麼是勞務分包？它與工程轉包如何區別？
14.總包單位可否以發包人未付款為由拒不支付分包商工程款？
15.影響建設工程契約效力的因素有哪些？
16.乙級與丙級資質的建築施工企業聯合完成乙級建築施工項目，是否構成建設工程施工契約無效？
17.對於建設工程契約無效的處理，應注意什麼？
18.帶資承包契約的效力應如何認定？
19.可否以聯合體的名義進行訴訟或仲裁？以聯合體的名義簽訂的建設工程契約應如何確定責任？
20.什麼是掛靠？什麼是內部承包？兩者有什麼區別？
21.建築公司下屬的工程處以自己的名義簽訂的契約其效力如何？該單位是否具有訴訟主體資格？
22.指揮部可否作為建設工程契約糾紛的訴訟或仲裁主體？
23.在建設工程施工契約中監理人的作用是什麼？總監理工程師與項目經理的作用是什麼？
24.工程造價是以一方當事人提供的結算書為依據還是以法院委託鑑定機構所作鑑定結論為依據？
25.在確定工程造價時，是以合法有效的契約、預算、決算及還款協定為依據，還是僅以鑑定結果為依據？
26.建設方單方委託鑑定機構進行的工程造價鑑定結論，能否採用？
27.在建築工程承包契約關係中，發包方有無權利依據審計局的審計決定，自行扣留依契約應付給承包方的工程款？
28.發包人拖欠工程進度款，又不同意與承包人進行結算，違約金應從何時起算？
29.關於工程質量問題，應如何確定當事人的責任？
30.發現質量缺陷後應如何處理？
31.發包方未經對工程質量進行驗收而擅自使用，出現工程質量問題由誰承擔？
32.對於施工方案中存在的缺陷應如何確定責任？
33.施工方未能如期開工以及竣工遲延的，可否主張窩工損失？建設方可否要求施工方承擔逾期完工的違約責任？
34.什麼是隱蔽工程的驗收？驗收方式是什麼？
35.施工方以建設單位增加工程量為由，要求對增加部分進行結算，應如何認定？
36.建設工程契約中當事人要求解除契約的，應符合什麼條件？
37.承包人未能在約定的工期內完工，發包人可否解除契約？
第三章 房屋買賣
第四章 房屋租賃
第五章 房地產居間
第六章 物業管理
第七章 房屋抵押
第八章 房屋裝修
附錄：
附表：不動產所有權人與不動產權利人的關係
第一節 房屋建造
1.什麼是合法建造的房屋？
2.什麼是違章建築或違法建築？違章建築是否必須予以拆除？
3.房屋出資人可否要求以出資直接取得房屋的產權？
第二節 房地產開發
1.房地產開發經營的概念和特點是什麼？
2.房地產開發糾紛的特點和應注意的問題有哪些？
3.不具有房地產開發經營資格與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的契約，效力如何？
4.什麼是項目公司？在房地產合資、合作開發中設立的項目公司的法律地位是什麼？
5.在房地產合作開發中，如何處理名不符實契約的效力與違約責任承擔？
6.在房地產合作開發中，當事人對於投資數額和利潤分配的糾紛應如何處理？
7.影響合資、合作開發房地產契約效力的因素有哪些？
8.合資、合作開發房地產契約無效的，應如何處理？
9.名為合資、合作實為土地使用權轉讓的糾紛應如何處理？
10.什麼是房地產開發項目轉讓？房地產開發項目轉讓應注意哪些問題？
第二章 建設工程
1.什麼是建設工程契約，如何區分建設工程契約與承攬契約？
2.建設工程契約的特殊性體現在哪些方面？
3.調整建設工程契約糾紛的法律有哪些？適用時應注意什麼問題？
4.建沒工程契約有幾種類型？其基本的律特徵是什麼？
5.發包有哪些方式，有何限制？
6.必須招標發包的建設工程有哪些？
7.對於實踐中出現一些規避法律的招投標做法應如何處理？
8.中標契約備案的性質是什麼？中標備案後，雙方當事人可否對施工契約進行修改？
9.以母公司的名義參加投標，由子公司實施工程建設的行為是否應由母公司承擔責任？
10.承包有哪些方式？如何理解單獨承包、共同承包與聯合承包？對承包方有哪些限制？
11.如何理解建設工程總承包原則？
12.如何區別分包、轉包與契約轉讓？
13.什麼是勞務分包？它與工程轉包如何區別？
14.總包單位可否以發包人未付款為由拒不支付分包商工程款？
15.影響建設工程契約效力的因素有哪些？
16.乙級與丙級資質的建築施工企業聯合完成乙級建築施工項目，是否構成建設工程施工契約無效？
17.對於建設工程契約無效的處理，應注意什麼？
18.帶資承包契約的效力應如何認定？
19.可否以聯合體的名義進行訴訟或仲裁？以聯合體的名義簽訂的建設工程契約應如何確定責任？
20.什麼是掛靠？什麼是內部承包？兩者有什麼區別？
21.建築公司下屬的工程處以自己的名義簽訂的契約其效力如何？該單位是否具有訴訟主體資格？
22.指揮部可否作為建設工程契約糾紛的訴訟或仲裁主體？
23.在建設工程施工契約中監理人的作用是什麼？總監理工程師與項目經理的作用是什麼？
24.工程造價是以一方當事人提供的結算書為依據還是以法院委託鑑定機構所作鑑定結論為依據？
25.在確定工程造價時，是以合法有效的契約、預算、決算及還款協定為依據，還是僅以鑑定結果為依據？
26.建設方單方委託鑑定機構進行的工程造價鑑定結論，能否採用？
27.在建築工程承包契約關係中，發包方有無權利依據審計局的審計決定，自行扣留依契約應付給承包方的工程款？
28.發包人拖欠工程進度款，又不同意與承包人進行結算，違約金應從何時起算？
29.關於工程質量問題，應如何確定當事人的責任？
30.發現質量缺陷後應如何處理？
31.發包方未經對工程質量進行驗收而擅自使用，出現工程質量問題由誰承擔？
32.對於施工方案中存在的缺陷應如何確定責任？
33.施工方未能如期開工以及竣工遲延的，可否主張窩工損失？建設方可否要求施工方承擔逾期完工的違約責任？
34.什麼是隱蔽工程的驗收？驗收方式是什麼？
35.施工方以建設單位增加工程量為由，要求對增加部分進行結算，應如何認定？
36.建設工程契約中當事人要求解除契約的，應符合什麼條件？
37.承包人未能在約定的工期內完工，發包人可否解除契約？
第三章 房屋買賣
第四章 房屋租賃
第五章 房地產居間
第六章 物業管理
第七章 房屋抵押
第八章 房屋裝修
附錄：
附表：不動產所有權人與不動產權利人的關係
文摘
第一章 房屋建造與房地產開發
第一節 房屋建造
房屋建造是指在完成基礎設施建設的土地上建設房屋等建築物，包括住宅樓、工業廠房、商業樓宇、寫字樓以及其他專用房屋。
房屋的建造目的是為了作為個人居住、辦公、經營場所使用。房屋建造的法律後果，是創設了新的物權——房屋所有權。房屋建造，屬於不動產物權原始取得的一種主要方式。
一般情況下，出資人即是建房人，建房人只要出資，委託專業的單位（如勘察設計、施工、監理等）即可完成房屋的建築活動。《中華人民共和國物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”但是，法律對於不動產物權的設立、取得的規定顯然不僅限於此，“合法建造”是前提。房屋建造的活動，是土地與房屋結合的過程，依據《土地管理法》的規定，建造者必須取得建設用地使用權或宅基地使用權。其次，進行建築活動必須經國家相關部門的批准，符合規劃、安全、環保等多方面的要求。最後，新建房屋必須經過物權登記才具有物權效力，出資人作為房屋原始所有權的取得人的法律地位才能得到確認。《物權法》第三十一條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”
第一節 房屋建造
房屋建造是指在完成基礎設施建設的土地上建設房屋等建築物，包括住宅樓、工業廠房、商業樓宇、寫字樓以及其他專用房屋。
房屋的建造目的是為了作為個人居住、辦公、經營場所使用。房屋建造的法律後果，是創設了新的物權——房屋所有權。房屋建造，屬於不動產物權原始取得的一種主要方式。
一般情況下，出資人即是建房人，建房人只要出資，委託專業的單位（如勘察設計、施工、監理等）即可完成房屋的建築活動。《中華人民共和國物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”但是，法律對於不動產物權的設立、取得的規定顯然不僅限於此，“合法建造”是前提。房屋建造的活動，是土地與房屋結合的過程，依據《土地管理法》的規定，建造者必須取得建設用地使用權或宅基地使用權。其次，進行建築活動必須經國家相關部門的批准，符合規劃、安全、環保等多方面的要求。最後，新建房屋必須經過物權登記才具有物權效力，出資人作為房屋原始所有權的取得人的法律地位才能得到確認。《物權法》第三十一條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”
