成新折扣法

成新折扣法是根據建築物的建成年代、新舊程度等，確定建築物的成新率，直接求取建築物的現值。其計算式為

V = Cq

式中q——建築物的成新率(%)。

成新折扣法適用於同時需要對大量建築物進行估價的場合，尤其是進行建築物現值調查統計，但比較粗略，無法根據建築物的具體使用、保養情況進行調整。

成新折扣法的計算

在估價實務中，成新率是一個綜合指標，其求取可以採用“先定量，後定性，再定量”的方式按以下三個步驟進行：

式中，n——為建築物的剩餘經濟壽命，

t——建築物的有效年齡

C——建築物的重新構建價格；

N——建築物的經濟壽命；

R——預計的建築物的殘值率，是淨殘值與重新構建價格的比率，即R=S/C。

當R=0時，有

例如：有一座10年前建成交付使用的建築物，經估價人員實地觀察判定其剩餘經濟壽命為30年，該建築物的殘值率為零。試用直線法計算該建築物的成新率。

解：根據公式，建築物的成新率q為

2)根據建築物的建成年代對上述計算結果進行初步判斷，看是否吻合。

3)採用實際觀察法對上述結果進行進一步的調整修正，並說明上下調整修正的理由。當建築物的維修保養屬於正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當；當建築物的維修保養比正常維修保養好或經過更新改造的，實際成新率應大於直線法計算出的成新率；當建築物的維修保養比正常維修保養差的，實際成新率應小於直線法計算出的成新率。

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參考文獻

1 張洪力主編.房地產估價.機械工業出版社,2009