《德陽市城市有機更新實施辦法》已經德陽市政府八屆104次常務會議審議通過，德陽市人民政府辦公室於2021年9月7日印發。本辦法自2021年10月7日起施行。
基本介紹
- 中文名：德陽市城市有機更新實施辦法
- 頒布時間：2021年9月7日
- 實施時間：2021年10月7日
- 發布單位：德陽市人民政府辦公室
全文,
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第一章 總則
第一條 為深入推動成渝地區雙城經濟圈建設，加快成德眉資同城化發展，加快宜居、宜業、宜學、宜養公園城市建設步伐，以城市建設高質量發展引領城市有機更新，創新城市發展模式，增強城市永續發展動力，現結合我市實際，制定本辦法。
第二條 緊扣成渝地區雙城經濟圈建設“一極兩中心兩地” 戰略目標和建設城鄉一體的高品質生活宜居地目標定位，將城市有機更新與現代公園城市建設、韌性城市建設、智慧城市建設、TOD綜合開發等有機融合，實現城市布局更科學、功能更強、產業更優、品質更高。
第三條 中心城區（旌陽區、德陽經開區、天府旌城、天府數谷、物流港）範圍內的城市有機更新，適用本辦法。
第四條 本辦法所稱城市有機更新，是指對特定城市建成區（包括老舊商業區、老舊小區、老舊街區、老舊工業區、城中村等）內具有下列情形之一的區域，根據城市規劃和本辦法規定程式，通過修繕、改造、拆除重建等方式，最佳化城市空間形態和功能，完善市政基礎設施和公建配套設施，推動產業可持續性配套發展和歷史文化保護傳承，從而實現城市肌理的全面保留，產業動能、環境品質和城市競爭力的全面提升的系統性工程：
（一）城市基礎設施、公共服務設施亟待完善；
（二）環境惡劣或存在重大安全隱患；
（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源利用明顯不符合社會經濟發展要求、影響城市規劃實施；
（四）依法或者經市政府批准應當進行城市更新的其它情形。
第五條 城市有機更新堅持以下原則：
（一）政府引導、屬地管理。政府充分發揮規劃引領、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度。強化規劃引領管控，依託區域業態本底，實現“人產城”融合發展，提升產業能級，吸引高端產業聚集，推動發展新經濟、新業態、新場景、新功能，促進城市空間形態最佳化、功能配套完善、區域環境改善，按屬地實施原則高質高效推進城市有機更新。
（二）保護優先、注重傳承。對歷史城區、歷史文化街區、歷史建築、非物質文化遺產等進行全方位保護，在城市有機更新中融入現代城市發展理念，推動歷史文化保護與文化、旅遊、體育、商業等行業融合發展，鼓勵、支持對保護保留建築進行活化利用。
（三）生態優先、少拆多改。以生態修復為引領，將現代公園城市理念融入城市有機更新，總體採取留改建相結合，其中以最佳化改造提升為主，以拆舊建新為輔，推動城市高質量發展。
（四）產業優先、市場運作。在挖掘和傳承城市文脈的基礎上，著力培育特色文態。依託區域業態本底，實現“人產城”融合發展，提升產業能級，吸引高端產業聚集，推動發展新經濟、新業態、新場景、新功能。堅持高水平策劃、市場化招商、專業化設計、企業化運營，兼顧公共利益，找到公共利益和商業利益之間的平衡點。
（五）公眾參與、確保持續。充分發揮民眾主體作用，將民眾更新願望強烈的片區優先納入更新範圍，鼓勵在城市有機更新搬遷補償中優先採用協定搬遷的方式，以片區為單元推動整體更新，提高城市有機更新改造效率，增強城市永續發展動力。
第六條 實施主體的確認：城市有機更新項目可由旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）在充分考慮自持產業用地比例、無償移交公益設施規模等內容的基礎上擬訂實施主體選取條件，經市中心城區城市更新領導小組審核，報市政府審定後，依法依規選擇符合條件的企業作為實施主體。
第二章 工作機制
第七條 強化工作組織機構，市中心城區城市更新領導小組作為城市有機更新工作決策和協調機構，組織旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）和市級相關部門定期召開聯席會議，審批工作計畫和方案、審定政策措施、協調解決重大問題，督促檢查各成員單位工作進度。領導小組辦公室設在市住建局，負責城市有機更新日常管理工作。
第八條 旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）作為轄區內城市有機更新工作責任主體，依據本辦法規定履行城市有機更新工作職責，組織實施城市有機更新。市級相關主管部門依法按職責分工推動城市有機更新工作。
第三章 城市有機更新專項規劃
第九條 《德陽市城市有機更新專項規劃》（以下簡稱《專項規劃》）是城市有機更新片區劃定、城市有機更新單元策劃方案編制和計畫制定、城市有機更新項目實施方案編制的重要依據，由市自然資源局負責組織編制，以劃定更新區域，明確近中遠期目標，制定空間管控、生態和文化保護、風貌特色營造、軌道交通場站綜合開發、公共設施完善等規劃原則。
《德陽市城市有機更新導則》（以下簡稱《導則》）應在《專項規劃》成果的基礎之上，由市自然資源局負責組織編制，指導城市有機更新規範實施。
第十條 《專項規劃》和《導則》應當經過組織專家論證後，由市中心城區城市更新領導小組審議通過，報市國土空間規劃委員會審定，報市政府批准。
第十一條 城市更新單元範圍內整體綠地率相比要大於更新之前，鼓勵通過建設海綿城市理念的公園綠地、口袋公園、城市綠道等方式構建藍綠交織的綠地系統，堅持打造現代公園城市。
第十二條 城市更新單元涉及工業用地的，工業用地計容總建築規模應大於更新前，鼓勵產業用地在滿足環保、城市安全的前提下與其它性質用地混合使用，實現土地集約高效利用和產城融合發展。
第十三條 城市更新中應當採用綠色、低碳、智慧型技術，加快低碳智慧城市和韌性城市建設，提高綠色建築套用比例和災害防治能力。
第四章 城市有機更新區域評估
第十四條 旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）應按照《專項規劃》，組織實施城市有機更新區域評估工作。區域評估應當充分結合國家政策、本地區城市發展和民生訴求，徵詢相關部門意見，組織專家論證，結合城市發展和公共利益，合理確定城市有機更新需求。
第十五條 城市有機更新區域評估應當形成評估報告，主要包括以下內容：
（一）片區評估。明確片區功能最佳化、主導業態方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容。
（二）更新單元。圍繞綜合提升城市品質和激發城市活力為目的，按照公共要素配置要求和相互關係，結合《專項規劃》、片區評估和產業功能布局，依照片區更新的原則劃定城市有機更新單元。
（三）必要性和可行性。綜合民眾意願、區域現狀、社會穩定風險、資金平衡等方面因素，論證城市有機更新的必要性和可行性。
第五章 城市有機更新實施計畫
第十六條 旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）以城市有機更新區域評估結果為依據，確定城市有機更新單元內的具體項目，編制城市有機更新實施計畫並經市住房和城鄉建設主管部門審核後，報市中心城區城市更新領導小組審定。
第十七條 實施計畫可通過“協商式”等創新編制手段，激發社會參與積極性，實現多元主體共同參與和對方共贏。實施計畫應當包括城市有機更新單元內的邊界和規模、具體項目、實施主體、策劃方案、投融資模式、進度安排等內容。一個城市更新單元可包括一個或多個城市更新項目。
第十八條 單元策劃方案實行“一單元一策劃”，按年度匯總城市有機更新年度實施計畫，報市中心城區城市更新領導小組審定後實施。
實施計畫確需調整的，按照本辦法規定程式審批。
第六章 城市有機更新實施方案
第十九條 旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）應當選取一流的策劃、設計、運營團隊，根據城市有機更新實施計畫組織制定實施方案。實施方案包括實施背景、項目定位、紅線範圍、更新方式、實現途徑、設計方案、建設方案、運營方案、投資額度、籌資方案等內容，涉及歷史文化保護的，還應包括保護方案。實施方案應當緊密結合城市發展戰略定位和現代公園城市、韌性城市、智慧城市建設理念，以《專項規劃》《導則》為指引，對城市功能、業態、形態等進行整體策劃，最佳化調整傳統產業，塑造高端城市業態，高水平、高質量推動城市有機更新。一個實施方案可以包括一個或多個城市更新單元。
第二十條 城市有機更新鼓勵策劃、設計、投建、運營一體化，最佳化資源配置，充分利用政策支持，實施一個片區提升一個片區，力求實現項目自身盈虧平衡。
第二十一條 城市有機更新可單獨或綜合採取下列方式推動實施：
（一）保護傳承。在符合保護要求的前提下對建築進行維護修繕、綜合整治和功能最佳化，對建築所在區域的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，但不改變建築整體風貌、主體結構和重要飾面材料，不得進行新建、擴建、改建活動。
（二）最佳化改造。維持現狀建設格局基本不變，通過對建築進行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建築所在區域進行配套設施完善等建設活動，加大老舊小區宜居改造，促進建築活化利用和人居環境改善提升。
（三）拆舊建新。將原有建築物進行拆除，按照新的規劃和用地條件重新建設。
第二十二條 城市有機更新涉及房屋所有權變動的，可採用協定搬遷、房屋徵收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等合規方式開展。
涉及土地使用權變動：
（一）採取協定搬遷或房屋徵收方式的，可在預先約定土地出讓契約生效及解約條件的前提下，採取以下方式確定土地使用權人作為項目開發建設主體，由旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）組織實施搬遷補償後，移交土地使用權人實施開發建設：
1.宗地所在地區域的搬遷補償完成並形成“淨地”後，具備劃撥條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程後，將相應的土地使用權劃撥給實施業主；
2.具備協定出讓條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程後，將相應的土地使用權協定出讓給實施業主；
3.需通過政府公共資源交易平台公開出讓的，由自然資源和規劃部門編制土地公開出讓方案，明確擬供宗地的出讓條件。
（二）城市有機更新不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過市場租賃方式取得原建築使用權。
（三）城市有機更新既不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動，也不需要取得原建築使用權的，經充分徵求原建築權利人意見後依法實施。
第二十三條 鼓勵將城市有機更新項目納入土地全生命周期管理。旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）可與實施主體商議，結合城市規劃、產業規劃，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，將項目功能、建設計畫、運營管理、物業持有、持有年限和節能環保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協定書進行監督管理。
第七章 其他規定
第二十四條 利用既有建築發展新產業、新業態、新商業，可實行用途兼容使用。鼓勵地上地下立體開發建設，科學利用城市地下空間資源。
第二十五條 城市有機更新單元因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的，旌陽區政府（相關重點產業功能區管委會、服務中心）在不違反法律法規及有關政策檔案強制要求的前提下，可採用徵收等方式整合本轄區權屬範圍內符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的其他地塊作為安置和公益設施用地，採用協定或劃撥方式納入該城市有機更新單元一併實施建設，也可通過政府補助、異地安置等方式統籌平衡。
第二十六條 市自然資源局根據《專項規劃》，結合城市有機更新方式制定分類地價評估政策、標準及土地使用年限。符合自主改造政策和城市規劃的城市有機更新項目，改變原規劃條件的，須採取“雙評估”補差方式繳納土地價款。
第二十七條 鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市有機更新項目，探索城市有機更新政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。
第二十八條 鼓勵積極利用國家政策性金融對城市有機更新的支持政策籌集資金。引導商業金融機構創新服務產品，支持城市有機更新資金籌措。
第二十九條 強化城市更新風險防控。及時梳理債務規模、總量、性質，針對經營過程中可能出現的各種流動性、局部性、系統性債務風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規範舉債、償債程式，確保合理舉債、按需償債、貸償有序。強化城市更新項目監督管理，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監督，保障資金使用安全。
第八章 附則
第三十條 市級相關主管部門按照本辦法制定土地、規劃、征拆、建設、產業、不動產登記、財稅、歷史文化保護等相關配套檔案。
德陽市其他各區（市、縣）和重點產業功能區可參照本辦法執行。
第三十一條 為營造“敢闖敢試”的工作氛圍，鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的部門、企業、幹部因探索制度創新、經驗不足等非個人原因而產生的不良後果予以免責。對在城市更新工作中表現優異、成績突出或有重大貢獻的，給於表揚和獎勵。
第三十二條 本辦法自2021年10月7日起施行，有效期5年。
