建設工程優先受償權

建設工程優先受償權（Priority of construction project）是指承包人對於建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先於一般的債權。

《中華人民共和國契約法》286條的規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協定將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

基本介紹

• 中文名：建設工程優先受償權
• 外文名：Priority of construction project
• 特殊債權：優先於一般的債權
• 法律支持：《中華人民共和國契約法》286條

概念

所謂優先受償權，指的是某種特殊債權的效力優先於一般的債權，能在一般債權之前先得到滿足。

理論探討

留置權論

有學者認為建設工程款優先受償權的性質是種留置權，類似於承攬契約中的留置權的概念，是種不動產的留置權。這種觀點被大部分學者否定。留置權之所以能得到優先權，首先是出於對付出代價一方的權利保護，但還有個重要的原因就是為了保護他物權的穩定性。因此在留置權成立的條件中一個很重要的要件就是行使權利的一方要對提出留置權所指向的標的物存在著實際占有，如果他沒有實際占有此標的物，那么他是沒權利提出留置權的。顯然提出建設工程款優先受償權的一方是不太可能實際占有建設工程的。因此建設工程款優先受償權並不能等同於不動產的留置權。

抵押權論

有的學者認為建設工程款優先受償權是種特殊的抵押權，一般的抵押權是由雙方當事人之間合意而形成，建設工程款優先受償權作為一種特殊的抵押權是基於《契約法》286條的相關規定而法定產成的，是一種法定的抵押權。反對的學者認為這種觀點看似很好地解決了“留置權說”關於“占有”的缺陷，但此說法也不是完滿的。抵押權能得到優先受償的一個重要原因是出於對公示公信的保護，如果抵押權沒能登記公示，那么是沒什麼公信力可言的，也就不能對抗善意第三人，就更談不上什麼優先受償了。而建設工程款優先受償權無須登記程式即可取得優先權。因此，有學者認為建設工程款優先受償權也不是法定的抵押權。

優先受償權論

有學者認為建設工程款優先受償權是種特殊的、獨立的優先受償權利，根據《契約法》286條規定來看，它有這么三個特點。一、承包人為標的物增值付出了對價，無須對建築物存在實際占據（區別於留置權）；二、無須登記就取得優先權利（不同於抵押權）；三、這種權利效力是法定的，無須得到雙方的合意。

法律限制

權利主張在法律上的限制

1、提出權利主張時間上限制

根據最高人民法院2002年6月在《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（以下簡稱《批覆》）第四條中指出：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程契約約定的竣工之日起計算。也就是說承包人一旦超過了上述六個月的期限就等於主動放棄了此項優先權。值得注意的是，《批覆》中特別指出關於六個月的期限的限制規定至《批覆》下發六個月後施行。這意味著，在2003年1月前竣工的工程項目承包人主張建設工程款優先受償權沒有特定的時間限制，在2003年1月後竣工的工程項目，自竣工日起六個月，承包人未向發包人主張建設工程款優先受償權，則其不再享有優先受償權。為確保自身權益，充分行使建設工程款優先受償權，承包人在今後承接建設工程時，就主張建設工程優先受償權的期限與發包人作出特別約定，以延長權利主張的期限。

2、受償權範圍上的限制

《批覆》第三條指出：建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。也就是說《批覆》對建設工程優先受償權受償的範圍做了嚴格的限制。除了承包人工作人員報酬、材料款等在工程建設中實際支出的費用，其他的費用不能享受優先權。這裡的其他費用包括發包人違約對承包人所造成的損失、違約金等。那么對於發包人違約所造成損失、違約金等基於發包人違約形成的債權，承包人可以通過一般的民事權利主張，以訴訟或非訴訟形式向發包人進行催討，這種催討可以和建設工程價款的優先受償權的主張同期進行，二者並不矛盾，只是前者與後者相比缺少了特定的救濟方式和保障。

在實踐中很多發包人會向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎金。那么提前竣工獎金能不能算在受償權範圍內？筆者認為應當在此範圍內。首先，從建設工程款優先受償權的立法本意來看，立法者給予此項優先權是因為施工方對於建築物的增值作出了巨大貢獻，那么如果施工方提早竣工的話，施工方必定支付更多的對價，對發包人作出了更大的貢獻，那么就理應得到更多的保護；其次從《批覆》的文字去理解，《批覆》中指出的範圍是“工作人員報酬、材料款等實際支出的費用”，可以看出《批覆》主要是為了保護那些為建設工程作出實際貢獻的工作人員的權利，而在實踐中承包人很多是在得到發包人給予的“提前竣工獎金”後才去獎勵工作人員，如果不認為“提前竣工獎金”是在此範圍之內，那么等於變相地剝奪那些工作人員的獎金報酬。顯然是不合理的。

權利主張在實踐中的衝突

1、建設工程款優先受償權與購房人的消費權益的衝突

《批覆》中指出：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

如果消費者已得到了商品房的產權，建設工程價款優先受償權指向的應當是建設工程，也就是說當建設工程所有權屬於發包人所有的話，承包人能對建設工程行使優先權。但如果消費者已經得到了產權，也就是說建設工程已經不屬於發包人了，那我們怎么能讓消費者用自己的財產去無辜地為發包人的過錯去承擔法律責任呢？

問題是很多消費者簽訂的是商品房預售契約，而且在預售契約無效的情況下，又應當如何處理呢？實踐中會發現很多“違規”的商品房預售行為，很多開發商出於經濟利益的考慮在所建商品房尚未達到法定預售條件的情況下“違規”預售期房，根據《中華人民共和國契約法》第五十二條第五款“違反法律、行政法規的強制性規定”的契約無效，那么整個買賣期房的預售契約就沒有法律效力。自然消費者無論現在還是將來均不享有對商品房的權利，在這種情況下，就不能再適用消費者的期權優先了，建設工程款優先受償權就應當取得優先。

2、建設工程款優先受償權與抵押權的衝突

根據《批覆》：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國契約法》第二百八十六條的規定，認定建設工程的承包人的優先受償權優於抵押權。也就是說當建設工程款優先受償權與抵押權發生衝突的時候，應當是建設工程款優先受償權優先。

3、同一建設工程上數個建設工程款優先受償權發生衝突

有學者認為，如果是數個建設工程款優先受償權發生了衝突，應當以時間先後來處理衝突。

有學者提出質疑，只要是在一個建設工程上發生的建設工程款優先受償權，那么權利取得的原因是一致的，承包方為建設工程增值作出的貢獻是一致的，應當預見的法律後果是一致的；權利行使指向的對象是一致的。唯一的不同的，只是因為建設工程這一特殊屬性所要求的在不同時期不同的需求而已。沒有理由僅僅因為時間這個並非主導，甚至不是重要的因素，而去否定那么多權利本質上的一致性呢？因此，有學者認為只要是在同一建設工程上所產生的數個建設工程款優先受償權發生了衝突，就應當根據承包人為建設工程所作出貢獻大小去按比例行使優先權。