廣州市規劃和自然資源局於2023年11月9日印發廣州市建築工程容積率計算辦法， 本辦法自2023年11月9日起施行，有效期五年。
基本介紹
- 中文名：廣州市建築工程容積率計算辦法
- 頒布時間：2023年11月9日
- 實施時間：2023年11月9日
- 發布單位：廣州市規劃和自然資源局
全文,政策解讀,
全文
第一條 為推進高質量發展、綠色低碳可持續發展，進一步最佳化營商環境、促進科創研發、助推製造業立市，打造宜居、韌性、智慧城市，延續歷史文脈、增加民生福祉，規範規劃管理中建築工程容積率計算，根據《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）、《廣州市城鄉規劃技術規定》等國家標準及規章的規定，結合國家省市相關政策要求與本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內城鄉規劃管理中的建築工程容積率計算，適用本辦法。
第三條 建築工程設計應符合相關規範要求，且設計合理。規劃管理建築工程建築面積的計算，應當按照《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）執行。建築工程面積指標應當分列建築面積和計算容積率建築面積。
第四條 在核定建築工程容積率時，下列情形不計入容積率建築面積：
（一）建築物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間，或提供不小於屋頂面積60％用作公共活動區時一體化設計的梯屋及設備設施用房，且上述建築面積累計不大於屋頂面積25％時。
（二）建築物避難層中的避難空間，城市公共通道、地下公交站場、軌道交通地下車站和區間及其專用附屬設施（除商業設施外）、地下機動車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。
（三）符合本辦法規定的建築公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道）。
（四）既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。
（五）符合現行法律、法規、規章規定並經住房和城鄉建設主管部門認定的因實施綠色建築技術而必須增加的建築空間。
（六）供隧道管理使用的供配電用房、供電動車充電設施的專用配電房、住宅區內獨立設定的公用配電房、設定在住宅建築首層及以上的公用配電房。
（七）市政、交通設施上蓋綜合開發項目的蓋下市政、交通設施及其與上蓋建築之間的結構轉換層，蓋上停車庫及其地面疏散樓梯間等附屬設施。
（八）符合本市有關規定不計算容積率的停車場（樓）、文物建築、歷史建築、傳統風貌建築、工業遺產建築等。
（九）建築外牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆。
（十）其他法律、法規、規章等規定的情形。
第五條 住宅、商業、辦公、工業建築的公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道）應當按照下列規則計算容積率：
（一）住宅、辦公、商業、創新型產業建築位於建築物首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的建築公共開放空間不計入容積率；上述情形以外的建築公共開放空間，其累計建築面積大於本棟建築規劃核定計算容積率總建築面積5％的，超出部分應按其水平投影面積計算容積率建築面積。
（二）工業建築（創新型產業建築除外）首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的建築公共開放空間不計入容積率，上述情形以外的建築公共開放空間按其水平投影面積計算容積率建築面積。
（三）住宅、辦公、商業、工業建築利用架空空間作為建築公共開放空間不計算容積率建築面積的，其層高應不小於4.5米，且架空開敞面累計長度應不小於架空空間周長的40％，並應當符合下列要求：
1.純住宅建築首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及設備設施用房外應整層架空；其他類型建築首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）的單個架空空間面積應不少於150平方米，其臨開敞面進深應不小於4.0米；
2.位於建築物裙房與塔樓之間的架空樓層除必要的垂直交通空間及設備設施用房外應整層架空；
3.辦公、商業、創新型產業建築位於塔樓中間層的單個架空空間面積應不少於300平方米，其臨開敞面進深應不小於4.0米。
前款第三項情形以外的住宅、辦公、商業、工業建築的公共開放空間，按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積，其中住宅、辦公、商業、創新型產業建築首層（含位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形）以外的建築公共開放空間，折算後應納入前款第一項建築公共開放空間的比例控制要求。
第六條 建築半開敞空間按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積，其中住宅、商業、辦公、工業建築的半開敞空間應當按照下列規則計算容積率：
（一）住宅建築的半開敞空間進深不大於2.4米，其中滿足連續開敞率不低於40％的主景觀陽台不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積20％的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。進深或面積比例超出上述規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建築面積。
高品質生活區的住宅建築，其半開敞空間按水平投影面積一半計算容積率建築面積的比例上限可適當提高，由規劃和自然資源部門在土地出讓前組織規劃條件論證，根據論證結果確定比例。
（二）商業、辦公、創新型產業建築每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建築面積5％的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。面積比例超出上述規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建築面積。
（三）工業建築（創新型產業建築除外）的半開敞空間按其水平投影面積計算容積率建築面積。
第七條 建築層高不超過層高基準值的，按該層水平投影面積1倍計算容積率建築面積，超出基準值部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率建築面積。倍算的計算規則具體詳見本辦法附屬檔案《廣州市各類建築計算容積率建築面積層高標準表》。
套內建築面積超過144㎡的複式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高不大於7.2米時，水平投影面積不大於套內各層平均水平投影面積30％且不大於50㎡的按1.5倍計算容積率建築面積，超出部分按2倍計算容積率建築面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大於7.2米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率建築面積。
對層高有特殊要求的空間，如建築的門廳、大堂、中庭、採光廳等公共部分和電影院、大型會議廳、宴會廳、展覽廳、指揮監控中心以及有特殊工藝需求的工業建築和倉儲、物流建築等，按其水平投影面積計算容積率建築面積。
第八條 本辦法未規定的情形，按照《民用建築通用規範》（GB55031）、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353）需計算建築面積的，應當按其建築面積計算容積率面積。
城鄉規劃有特殊要求的應按照經批准的城市設計和規劃條件執行。對公共環境品質有提升的建築創新設計，對建築層高、公共開放空間等有特殊要求的，可以由規劃和自然資源部門組織進行專題研究或者專家評審，根據研究或評審結果確定容積率的計算。
第九條 本辦法中部分術語解釋如下：
（一）計算容積率建築面積：指建設用地內需計入容積率指標的建築面積。
（二）避難空間：用於人員暫時躲避火災及煙氣危害的空間，不包含電梯間、樓梯間、電梯前室、樓梯前室等垂直交通空間以及設備用房。
（三）半開敞空間：有永久性頂蓋，且至少有一邊除護欄外沒有任何圍護結構的開敞平台，如建築的陽台、入戶花園、空中花園、設備平台、活動平台、挑廊、結構內的花池或者空調擱板、平台式的花池或者空調擱板等。
（四）半開敞空間進深：半開敞空間上部永久性頂蓋投影線外緣至外牆邊緣的最大垂直距離。
（五）住宅套內建築面積：由套（單元）內的房屋使用面積、套內牆及柱體面積、套內的半開敞空間水平投影面積及為套內服務的煙囪、通風道、管道井的面積組成。其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。外牆（包括山牆）以及套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
（六）創新型產業建築：是指區別於傳統產業建築，供人們從事各類創新型產業、創意產業和生產性服務業等的建築。
（七）建築公共開放空間：是附屬於建築物，具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公眾或者不特定業主全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等，但不包括住宅建築位於塔樓中間層的單個架空空間。其中廊道空間的寬度應結合建築功能按人流疏散需求設定。
（八）集中大型商業建築：商業功能集中布置的，任一樓層建築面積不小於5000平方米或總建築面積不小於20000平方米的商業建築。
（九）公用配電房：指需移交供電部門的10kV（20kV）及以下電壓等級的供配電設施，包括開關房、綜合房、公變房、低壓房等。
（十）陽台連續開敞率：指陽台位置連續的開敞面長度占陽台周長的比值。若設有作為陽台豎向受力構件所必需的結構柱時，仍視為連續開敞但結構柱尺寸不計入開敞面長度。
（十一）主景觀陽台：住宅套內僅限設定一個結合起居室（廳）的凸陽台，陽台內設有必需的豎向受力結構柱時可視為凸陽台。採用局部內凹陽台設計時，內凹部分進深不超出外凸部分進深一半的，按其水平投影面積的一半計算容積率建築面積,超出部分按水平投影面積計算容積率建築面積。
（十二）結構轉換層：對於市政、交通設施上蓋綜合開發項目，指蓋下市政、交通設施與上蓋建築因平面使用功能不同、採用結構類型與形式不同，而用於設定轉換結構構件的樓層，不作為其他功能使用。
第十條 本辦法自2023年11月9日起施行，有效期五年。《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（穗國土規劃規字﹝2018﹞9號）同時廢止。辦法發布實施前已辦理規劃條件核實的建設工程，其容積率計算按原辦法執行。
附屬檔案：1.《廣州市建築工程容積率計算辦法》附屬檔案相關圖示
2.廣州市各類建築計算容積率建築面積層高標準表
公開方式：主動公開
廣州市規劃和自然資源局辦公室 2023年11月9日印發
政策解讀
一、檔案背景
為全面貫徹落實黨的二十大精神，推進我市高質量發展、綠色低碳可持續發展，持續最佳化我市營商環境、促進科創研發，打造宜居花城、延續歷史文脈、增加民生福祉，進一步提高城市規劃建設水平，規範規劃管理中容積率建築面積的計算標準，我局對《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（穗國土規劃規字﹝2018﹞9號）（以下簡稱原辦法）開展了修訂工作，形成《廣州市建築工程容積率計算辦法》（穗規劃資源規字﹝2023﹞8號）（以下簡稱《容積率辦法》），於2023年11月 9日正式發布實施。
二、修訂說明
《容積率辦法》在原辦法基礎上開展修訂，修訂過程中，我局對原辦法的實施情況、相關政策情況、建設項目案例經驗等進行了調研，參考借鑑了國內外城市經驗，同時徵求了專家、相關部門、企業、設計單位及社會公眾的意見，並與相關的國家標準、地方標準進行了銜接。
原辦法為條款式，正文共10條，附屬檔案圖示10個、附表1個。《容積率辦法》主要修訂條款內容5條，銜接依據檔案、規範性寫法更新條款內容5條，修訂後總計條款10條，附屬檔案圖示17個、附表1個。
三、主要內容解讀
（一）結合嶺南地域氣候，改善城市人居環境。
《容積率辦法》修訂並拓寬“建築公共開放空間”釋義，強調建築公共開放空間應具備邊界開放與便捷的公共可達條件，面向公眾或者不特定業主全天候免費開放，將過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等明確納入“建築公共開放空間”釋義，鼓勵建設各類連廊，形成適應廣州氣候特色的慢行系統，提高居民出行舒適度。對於原釋義中“城市公共通道”部分則納入《容積率辦法》第四條不計容範疇，不受“建築公共開放空間”的總比例控制。
另一方面，《容積率辦法》提高了首層以外建築公共開放空間的不計容比例上限，鼓勵利用層間架空、空中連廊等打造豐富的公共開放空間。將住宅、辦公、商業類建築首層以外的公共開放空間累計不大於本棟建築規劃核定計算容積率總建築面積的比例由原3%提高至5%，其中創新型產業建築關於公共開放空間的容積率計算規則與辦公類建築要求一致，為體現對工業園區建築環境提升的支持，助推製造業立市，放寬工業建築首層公共開放空間不計容。
考慮到部分地形複雜，場地內高差大、坡（台）地建築存在同一建築物結合地形和道路廣場靈活設定不同標高“多首層”的情形，其公共開放空間屬於直接對外，《容積率辦法》將位於坡地與相鄰室外廣場平緩相接的情形的公共開放空間納入“建築物首層的建築公共開放空間”範疇，不作比例要求。
（二）推進“未來社區”“健康住宅”建設、提升生活品質。
後疫情時代人們對於居住品質、陽台空間提出了更高的要求，為推進“未來社區”“健康住宅”建設，《容積率辦法》第六條將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建築面積的15%放寬至20%，並允許設定一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽台不限制其進深。
結合我市濕熱、多雨的氣候特點，適當增加陽台等半開敞空間可以提供遮陽、通風、綠化及休閒空間，改善居住舒適度和生活品質，既體現了地方特色又滿足了居民實際需求。結合“健康住宅”的要求增加半開敞空間半計容比例一是鼓勵設定入戶花園，以利於通風換氣，滿足入戶消殺、臨時儲物等緩衝目的；二是鼓勵設定一個大進深的多功能凸陽台，作為承載居民休閒、健身、種植等多種功能場景的複合空間，以緩解居民對戶外環境的需求，讓居民在家也能感受自然氛圍；三是鼓勵單獨設定生活陽台，與景觀陽台區分開，加強空氣對流。為做好半開敞空間的正向引導，真正提升住宅產品品質，我局同步制訂技術審查清單要求，明確對於一些不合理的陽檯布局和形式不適用半開敞空間半計容的規則。
另外，為適應當前高品質住宅層高的要求，對於套內建築面積超過144㎡的複式住宅，《容積率辦法》第七條將其客廳、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。
（三）促進高標準的工業、物流建築建設，推廣“工業上樓”，助推製造業立市。
為適應粵港澳大灣區當下產業升級和轉型的新時代，《容積率辦法》對工業建築、物流建築單倍計容的層高基準值予以適當放寬，並明確有特殊工藝需求的工業建築和倉儲、物流建築等按其水平投影面積計算容積率建築面積。《容積率辦法》將有效提高我市工業用地節約集約利用水平，促進產業集聚，推廣“工業上樓”。
對於非單層工業廠房，根據“工業上樓”功能複合的空間特點，提出分層的層高基準值控制，即首層至第3層為8米，第4至6層為6米，第7層及以上為4.5米；對於倉儲、物流建築，結合其建築特點分為盤道式和非盤道式，盤道式的倉儲、物流建築其每一層均為高周轉樓層，其層高基準值均按12米控制，而非單層、非盤道式的倉儲、物流建築，根據其周轉效率提出分層的層高基準值控制，即首層、二層為12米，第3至6層為6.6米，第7層及以上為5.4米。
（四）鼓勵以市政、公共運輸項目支撐區域多方位開發激活我市經濟能級提升，鼓勵大型商業地下空間系統開發利用。
近年來，結合市政、交通設施進行綜合開發的項目呈現多種形式，包括了結合高鐵、捷運、高速路、水廠上蓋物業開發類型等等，並且隨著地下空間及TOD模式的發展，其附屬設施、附屬風亭及疏散口的設定與城市公共空間、建築場地設計及開發地塊的利用等矛盾日益突出。為踐行全生命周期管理理念貫穿城市規劃、建設、管理全過程各環節的舉措，推動建築、場地一體化建設，鼓勵軌道交通附屬設施與建築合建，推動城市高品質公共空間實施，《容積率辦法》明確市政、交通設施上蓋綜合開發項目的蓋下市政、交通設施及其與上蓋建築之間的結構轉換層，蓋上停車庫及其地面疏散樓梯間等附屬設施不計容，明確軌道交通地下車站和區間及其專用附屬設施（除商業設施外）不計容。
另外，《容積率辦法》鼓勵大型商業地下空間綜合、系統開發，集約節約利用城市空間資源，對於集中大型商業綜合體建築的地下部分，取消原6.7米的層高基準值要求，按其水平投影面積計算容積率建築面積。
（五）支持公共停車場建設，促進電動車充電基礎設施建設。
為貫徹落實國家新能源戰略，加快推進電動汽車充電基礎設施規劃建設，滿足不同領域、不同層次電動汽車充電需求，支持公共停車場建設，切實解決停車難問題，《容積率辦法》提出供電動車充電設施的專用配電房納入不計容範疇，並銜接我市關於停車場（樓）的相關鼓勵政策，明確符合有關規定的停車場（樓）不計容。
（六）延續歷史文脈，促進歷史建築合理利用。
為加強廣州歷史文化保護與傳承，促進歷史建築、傳統風貌建築、工業遺產建築的合理利用，推動廣州實現老城市新活力，《容積率辦法》與文物建築、歷史建築、傳統風貌建築、工業遺產建築相關的規定做好銜接，對符合規定的免於計入容積率。
（七）鼓勵最佳化建築第五立面，鼓勵設定屋頂花園、公共活動空間。
為鼓勵建築設屋頂花園、公共活動空間，鼓勵建築第五立面採用整體化設計，將建築屋面空間打造成為整潔有序、分區清晰、環境舒適的公共活動場所，《容積率辦法》提出建築物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間，或提供不小於屋頂面積60%用作公共活動區時一體化設計的梯屋及設備設施用房，當上述建築面積累計不大於屋頂面積的25%時不計容。
（八）支持城市安全韌性建設，引導高標準設定住宅公用配電房、隧道管理供配電用房。
為提升我市電力用房的防災抗災能力，避免水浸隱患，支持省住建廳、市工信局、廣東電網對用電設施的相關管控要求，鼓勵住宅小區建設中配電房布置在首層以上，《容積率辦法》提出位於住宅首層及以上或住宅區內獨立設定的公用配電房不計容，不計容的公用配電房應移交供電部門運維，不允許作為他用；為滿足隧道的基礎設施建設要求，提出供隧道管理使用的供配電用房不計容。
（九）鼓勵高品質建築立面，提升城市景觀。
為打造良好的城市景觀，鼓勵高品質的建築立面裝飾做法，對於建築外牆飾面層仍沿用原辦法要求，在《容積率辦法》中明確了建築外牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆不計容。
（十）惠企利民、兼顧公平性。
在施行節點方面，《辦法》按照立法技術規範，規範性檔案發布即時生效。本規定發布實施前，已辦理規劃條件核實的建設工程，其容積率指標計算按原辦法執行。若項目在《辦法》發布前未辦理過規劃條件核實，可按法定程式申請調整建設工程規劃許可證，按新規定進行計容指標核准，兼顧了公平性和政策普惠性，允許未實施或在建項目有條件享受新政策。
