《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》是2021年廣州市住房和城鄉建設局發布的檔案。
基本介紹
- 中文名：廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引
- 文 號：穗建規字〔2021〕1號
- 實施日期：2021年01月21日
- 發布機關：廣州市住房和城鄉建設局
檔案內容,政策解讀,
檔案內容
第一章 總則
第一條 為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，通過合作企業引入優質的產業、教育和醫療等資源，增強城市產業核心競爭力和綜合服務能力，推動城市高質量發展，促進老城市煥發新活力，根據《中共廣州市委 廣州市人民政府關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號），結合本市實際，制定本指引。
第二條 我市城中村全面改造合作企業的引入及退出，適用本指引。
第二章 城中村改造合作企業引入
第三條 各區政府指導村集體開展城中村改造合作企業引入工作，具體的工作流程按照《廣州市住房和城鄉建設局關於印發關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》（穗建規字〔2020〕16號）執行。
第四條 村集體在屬地街道辦事處（鎮政府）指導下制定公開引入合作企業的招商檔案。招商檔案應對合作企業的開發能力、資金實力、產業導入、城市服務和為本地稅收貢獻等方面提出具體要求。招商檔案應徵詢屬地街道辦事處（鎮政府）、區城市更新部門和區政府意見，區政府組織規劃和自然資、城市更新、商務、產業、教育、衛生健康等部門給予指導。招商檔案抄送市住房城鄉建設部門。
第五條 各區政府應加強城中村改造中產業引入的前瞻性謀劃，注重市、區產業規劃銜接，提前做深做實城中村改造的產業規劃，引導產業聚集，指導合作企業引入高質量的產業。
第六條 合作企業應具備與改造地塊相匹配的開發能力。合作企業所具房地產開發能力和經驗要求如下：
（一）從事房地產開發經營3年以上;
（二）近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上;
（三）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人;工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
第七條 合作企業應具備與改造地塊相匹配的資金實力：
（一）企業總資產：改造範圍內現狀建築面積小於60萬平方米的項目，企業總資產不低於200億元；現狀建築面積大於等於60萬平方米的項目，企業總資產不低於300億元；
（二）企業淨資產不低於50億元；
（三）企業信譽好，徵信記錄良好。
第八條 合作企業應具備與改造地塊相匹配的產業布局或產業導入能力（非房地產業），承諾引入指定系列榜單企業（或機構，下同，見附屬檔案2）：
（一）引入企業的產業類型、行業地位、數量要求。
1.第一、二圈層（附屬檔案1）：要踐行新發展理念，突出高質量發展，實現老城市新活力，重點引進新一代信息技術、數字新基建、生物醫藥、專業服務業、科技服務業、現代商貿、文化創意、金融保險等戰略性新興產業和現代服務業企業，吸引先進制造業的總部或研發平台落戶，或者引進具有關鍵技術和先進工藝，能創新產品和管理模式促進本地傳統產業轉型升級的企業。引入企業的行業地位及數量原則上不低於下列條件之一：
（1）引入世界500強投資的企業1家；
（2）引入全球2000強、央企或中國500強、上市公司（含新三板精選層和創新層企業，以及其他新三板技術企業）控股公司2家；
（3）引入行業榜單及創新型榜單（見附屬檔案2《引入產業企業榜單》第四類）企業控股公司4家；
（4）上述三類榜單企業（母公司）1家整體遷入我市；
（5）引入專業服務機構（見附屬檔案2《引入產業企業榜單》第五類）20家，其中引進榜單企業地區總部或同級別分支機構不少於5家，境外專業服務機構分支機構不少於1家。打造業態關聯專業服務集聚區或主題樓宇，聚集會計、稅務、法律、設計、諮詢、智慧財產權、檢驗檢測、創業投資、人力資源、信用評估等專業服務業；
（6）引入獲評為A類的國家級或（廣東）省級科技企業孵化器、國家備案眾創空間的運營機構負責運營，打造科技企業孵化器或眾創空間1家，並承諾5年內獲得市級或以上認定；
（7）引入國家級、省級文化創意產業園區（基地）的運營機構或者自營，導入文化旅遊新業態，集聚一批動漫遊戲、數字音樂影視、高清視頻、電競等數字文化創意、文化科技、文旅裝備製造、智慧旅遊企業，承諾5年內創建1家市級以上文化產業示範園區(基地)；
（8）市商務部門牽頭會同發展改革、科技、工業和信息化、文化廣電旅遊、金融、體育等產業部門認可的產業類型、企業行業地位和數量，包括促進本地傳統產業轉型升級的產業類型、企業行業地位和數量。
2.第三圈層（附屬檔案1）：圈層內重點功能區內引入企業的要求參照第一、二圈層要求執行。
重點功能區以外的區域，重點促進產城融合發展，構建城鄉一體發展格局，圍繞產業集聚和創新創業，優先打造一批產業集聚區及一批眾創空間、科技企業孵化器等創新、產業載體。引入企業的行業地位及數量原則上不低於下列條件之一：
（1）引入行業榜單及創新型榜單企業控股公司2家以及上下游企業10家；
（2）引入國家級或（廣東）省級科技企業孵化器、國家備案眾創空間的運營機構負責運營，打造科技企業孵化器或眾創空間1家，並承諾5年內獲得市級或以上認定；
（3）引入國家級製造業創新中心、國家級企業技術中心的運營機構負責運營，打造創新中心或者技術中心1家，並承諾5年內獲得省級或以上認定;
（4）引入國家級、省級文化創意產業園區（基地）的運營機構1家或者自營，導入文化旅遊新業態，集聚一批動漫遊戲、數字音樂影視、高清視頻、電競等數字文化創意、文化科技、文旅裝備製造、智慧旅遊企業，承諾5年內創建1家市級以上文化產業示範園區(基地)；
（5）區政府認可的產業類型、企業行業地位和數量。
3.跨兩個圈層：對於跨圈層界限的村，採用占地相對較多圈層的標準。
（二）引入企業經濟效益要求。
合作企業引入企業的達產營業收入、稅收等經濟指標原則上不低於同地段國有儲備用地引入產業項目準入條件的50%。各區政府對城中村改造引入企業經濟效益已經有明確規定的可按其規定執行。
引入企業數量和經濟效益的具體要求，由區政府組織區城市更新部門、產業主管部門、招商部門綜合考慮具體城中村改造地塊的產業定位、區域位置、可建建築面積等因素提出初步方案，徵詢市商務部門意見後指導村集體納入招商檔案。
第九條 引入合作企業的發布招標公告日期距投標截止日期，不得少於30個自然日。
第十條 合作企業中標後，應於簽訂《城中村改造合作協定》（以下簡稱合作協定）後1個月內在廣州市內設立項目公司；通過合作企業引入的企業（或民辦非企業單位），應於約定的時間內在廣州市設立（或從市外遷入）項目公司（或其他運作實體、民辦非企業單位，不含市內、區內遷移企業，不含房地產企業）。
第十一條 合作企業按照規劃配建的產業空間也可以由各區政府統籌引入產業。
第十二條 市教育和衛生健康部門結合城中村改造明確優質中學和三級醫院布點，指導各區政府做好優質中學和三級醫院規劃。合作企業應按照以上規劃配建學校和醫院及其配套設施。
第十三條 配建的學校和醫院及其配套設施原則上應於項目首期優先建設，建成後移交政府統籌使用。政府也可以要求合作企業按以下要求引入教育、醫療資源：
（一）通過引入基礎教育國內優質學校、重點大學附屬學校，本地優質學校舉辦分校、委託管理薄弱學校，培育新的優質學校等多種途徑擴大基礎教育優質資源供給；
（二）醫療資源需為復旦大學每年公布的《中國醫院排行榜》醫院、廣州地區優質醫療資源或者國內外知名醫院。
第十四條 對於具備突出產業布局或者產業導入能力（非房地產業），但沒有相應房地產開發能力和經驗的企業，可以與具備本指引第五條房地產開發能力和經驗的企業組成聯合體參與城中村改造競投。
第十五條 由村集體引入合作企業，雙方簽訂合作協定，約定復建安置資金繳存、復建安置地塊建設和移交、融資地塊面積分配等改造事宜。
區政府或其指定部門與引入的合作企業簽訂《城中村改造監管協定》（以下簡稱監管協定），明確城中村改造中教育、醫療等公共設施的建設和運營要求，明確導入產業企業類型、數量和經濟效益、達產時間、達產標準等具體要求，約定銀行履約保函繳交事宜，並指定相應的部門加強事中、事後監管，確保合作企業履約。
第十六條 各區政府作為城中村改造的第一責任主體，要切實加強合作企業引入的指導，完善產業招商政策，鼓勵給予引入的產業企業一定的優惠。做好產業導入服務，科學開展產業項目招前預測評估和招後績效評價工作。
第三章 城中村改造合作企業退出
第十七條 招商檔案、合作協定和監管協定應明確合作企業違約責任和退出的情形。
村集體督促合作企業履行合作協定，依法推進項目的實施。對於合作企業違反合作協定符合退出條款的，經村集體依程式決策後，按合作協定啟動合作企業退出程式。
區政府或其指定的部門應加強對監管協定執行情況的監督，敦促合作企業依法履約。對於合作企業違反監管協定符合退出條款的，區政府或其指定的部門按監管協定啟動合作企業退出程式。
第十八條 招商檔案、合作協定和監管協定中應明確包括但不限於以下退出情形：
（一）項目簽訂監管協定後，合作企業未按時、足額出具銀行履約保函的；
（二）合作企業在改造有效期內擅自終止合作協定，放棄投資建設的；
（三）合作企業在項目公開引入過程中，提供虛假信息騙取項目資格，經行業監管部門查證屬實的；
（四）因人力、物力、資金不到位等合作企業原因，項目拆遷或者施工滯後約定工期2個月以上，區政府或其指定的部門對合作企業限期整改，在規定時間內仍不整改或整改未達要求的。
第十九條 合作企業與擬引入的產業企業簽訂引入協定，協定約定雙方承擔責任。合作企業不按照承諾在規定的時間內引入產業、教育、醫療等資源，或者引進產業竣工投產後，經區產業部門核實產出效益指標未達到監管協定約定要求的，或者引入的教育、醫療等資源經區教育、衛生健康部門核實未達到監管協定約定要求的，追究合作企業的違約責任，並按協定約定進行處理。
第二十條 區政府或其指定的部門根據協定約定條款和合作企業違約的情況，可啟動銀行保函索賠程式，將結果通報市住房城鄉建設、規劃和自然資源部門，並按照《廣州市公共信用信息管理規定》（市政府令第166號）規定予以處理。合作企業退出後，改造工作尚未完成的城中村，區政府指導村集體啟動新的合作企業遴選工作。退出的合作企業前期投入按照協定約定予以合理補償。
第四章 附則
第二十一條 本工作指引自印發之日起施行，試行二年。本指引施行前已掛網招商或選定合作企業的項目不適用本指引。
政策解讀
一、制定背景
《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》(以下簡稱《指引》)是城市更新“1+1+N”政策體系中的系列指引之一，是對2020年市委十一屆十一次全會審議通過的《關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》(穗字〔2020〕10號)有關內容的細化和落實,能進一步規範我市城中村改造項目管理,有序實施城中村改造合作企業引入。
二、主要內容
(一)提出對引入合作企業能力的要求。
1.城中村改造涉及安置房的建設和融資房屋的銷售,《指引》要求合作企業具備房地產開發建設的能力。
2.通過對納入我市3年計畫和5年方案的城中村進行分析,平均單個項目的現狀建築面積約為106萬平方米，復建安置成本超100億元，項目總資金需求更大,《指引》對合作企業的總資產和淨資產提出一定要求。
3.為了最佳化城市產業結構,我市擬通過改造引入一批高端的產業或能促進傳統產業轉型升級的企業。《指引》結合我市實際情況,對合作企業引入的產業類型、行業地位和數量以及經濟效益提出了要求。在企業產業類型上主要考慮戰略性新興產業、現代服務業以及創新、產業載體;在企業行業地位上主要依據各種行業的榜單,確保引入高質量的產業資源,另外由市商務部門牽頭會同發展改革、科技、工業和信息化、文化廣電旅遊、金融等產業部門對產業類型、行業榜單進行動態調整。在學校和醫療資源引入方面,要求合作企業參考優質中學名錄和醫院排行榜單,引入高質量的教育和醫療資源。
(二)提出對合作企業引入監管的要求。
合作企業引入以後,由村集體與合作企業簽訂《城中村改造合作協定》,約定復建安置資金繳存、復建安置地塊建設和移交等改造事宜。
由區政府或其指定部門與合作企業簽訂《城中村改造監管協定》,明確城中村改造中產業、教育、醫療等資源引入要求,並加強事中、事後監管,確保合作企業履約。
在改造合作協定和監管協定中明確合作企業退出情形,如合作企業違約,追究合作企業的違約責任,並按協定約定進行處理。
三、改革創新情況
一是《指引》不再把城中村改造當作土地開發的過程,而是產業培育和升級轉型、統籌完善城市功能的過程,在我市乃至全國首次對城中村改造合作企業較為系統地提出了引入產業、教育、醫療資源的要求。二是參考《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》關於全市3個城市規劃建設管理圈層的劃分,結合每個圈層的不同區域特點,分別提出不同的引入產業底線要求。
