山姆·澤爾是芝加哥房地產巨亨，被譽為房產界的“山姆大叔。擁有50億美元資本淨值的澤爾，在2008年《福布斯》“美國富豪400強”排行榜上名列第68位。
基本介紹
- 外文名：山姆·澤爾
- 國籍：美國
- 出生地：芝加哥
- 出生日期：1941年6月29日
- 職業：股本集團投資主席
- 畢業院校：密西根大學
- 主要成就：擁有50億美元資本淨值
人物簡介,教父的要約,大廈情節,日益高漲的住房需求,墳墓舞者,人物榮譽,
人物簡介
山姆·澤爾是股本集團投資（Equity Group Investments）的主席，該集團是私人股本和公開發行公司的混合體，包括了住宅地產（Equity Residential），一家業內領先的住宅公司；生活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家由300個度假和工廠預製住房協會的公司；資產信託公司（Capital Trust），一家商業房地產金融公司。
山姆·澤爾
山姆·澤爾澤爾愛抽菸，愛騎腳踏車，愛穿開領襯衫。早在上學期間，他就頗有投機意識，曾經購買了一批《花花公子》雜誌，然後高價轉手賣給小夥伴們。上世紀 60年代中期，正在讀大學，之後成為密西根大學法學院學生的澤爾已開始在安娜堡（Ann Arbor）購入房產。之後他與同父異母的兄弟羅伯特·勞瑞合夥，直至1990年勞瑞48歲時死於癌症，兩人共同建立起了一個地產王國“墳墓舞者”山姆·澤爾：“一切都是供與求”山姆·澤爾（Sam Zell）是一位將資產建立在業界周期之上的地產投資大師，他最近指出，金融市場的現時動盪實則是市場對新一輪經濟過剩的感性回應，而非真正的信貸危機。
在沃頓商學院的一次由地產學教授彼得·利曼（Peter Linneman）主持，涉及廣泛的講座中，這位公司總部位於芝加哥的地產投資人談到，現在的市場正受美國次級信貸市場的問題所困擾，但是，人們仍有足夠的資金周轉，這與其它地產蕭條時期現金流極度緊縮的情況大有不同。
“我們並非真正處於大家所說的‘信貸危機’之中，我認為大家陷入的是一場‘信心危機’”澤爾說道，他是沃頓商學院塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產研究中心的贊助者。“我的觀點是，兩個月前存在的流動性過剩問題，現在仍然存在。雖然風險溢價不同了，但實際的流動性量仍未改變。”
澤爾還提到，經濟的滑坡應在預料之中：“過去的三年里，人們表現得過分輕率。他們想要什麼便買什麼，並且毫不考慮自己的購買能力並以此為榮。我想這些人現在都該懊喪無比，而且嚇得不知如何是好了吧。”
教父的要約
根據澤爾的觀點，資金充沛的私人股本投資公司有能力從“荒謬”的槓桿收購中得利，並高價收購公開發行的房產公司。澤爾將這樁買賣稱為“教父的要約”，因為沒有一家公開發行公司能拒絕這一誘人的要求。果不其然，今年二月，澤爾以390億美元的高價將他的旗艦公司，辦公物業公司（Equity Office Products ，簡稱EOP)，連同其資產組合中的540幢高級辦公樓出售給了黒石集團（Blackstone Group）。這是當時為止所完成的數額最大的一筆私營股權收購案例了。澤爾預測市場會馬上穩定下來，儘管與近幾年相比，市場會加倍進行風險規避，更少地利用槓桿。“今天，無人能再次複製黒石的交易了。”
賣掉了EOP之後，澤爾又將其注意力轉到了另一樁主要的收購上。八月，論壇公司（Tribune Co.）的股東們同意了澤爾開出的82億美元收購報價，該公司擁有《芝加哥論壇報》，《洛杉磯時報》和其它的媒體公司。這次的收購澤爾將芝加哥小熊棒球隊（Chicago Cubs）也收入囊中，但他說自己計畫將棒球隊轉售。論壇公司的交易正在規定的審查之中，有望於年底完成整個交易過程。
對這樁交易，澤爾並未直接提及，但他卻談到了自己作為逆勢投資人的名聲。他回憶起第一次親歷市場的轉機。上世紀七十年代，房地產市場被普遍看好且長勢逼人。澤爾無法預料在房地產市場未發育完整時，到底多少供應量才能滿足市場的缺口。因此他不再做新的交易，轉而建立了一家專注於蕭條地產市場的公司。“那時所有人都在批評說：‘山姆，你不知就裡。’這些話陪伴了我的整個職業生涯。甚至在2007年我購買報業時，也是人人都在議論，‘從前說你不明白，現在你可是真糊塗了。’”
澤爾是股本集團投資（Equity Group Investments）的主席，該集團是私人股本和公開發行公司的混合體，包括了住宅地產（Equity Residential），一家業內領先的住宅公司；生活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家由300個度假和工廠預製住房協會的公司；和資產信託公司（Capital Trust），一家商業房地產金融公司。澤爾告訴沃頓的聽眾們，他還未從經濟學的第一堂課中“緩過神來”，那時他正在學供求關係。“我想告訴你們的是，無論身處何種行業—地產業、駁船業、軌道列車業—都是市場的供應和需求決定一切。”
上世紀六十年代中期，正在讀大學，之後成為密西根大學法學院學生的澤爾已開始在安阿伯（Ann Arbor）購入房產。之後他與同父異母的兄弟羅伯特勞瑞（Robert Lurie）合夥，直至1990年勞瑞48歲時死於癌症，兩人共同建立起了一個地產王國。
在 1973年市場崩盤之後，澤爾用了之後的三年時間收購了近30億資產的地產資本，其中大部分只需一美元首付。通過承擔出租人在未來的管理中可能損失的費用，澤爾以此向他們換取股權。他有能力維繫這些物業，直至他們回到—甚至超過—先前購買時的價值。“事實證明，我們因次而大賺了一筆，”。從80年開始，房地產市場又一次顯現出強勁的承租漲勢，發展前景豁然明朗。澤爾說：“我的投資理念就是建立起資產組合，然後就會有人來購買，這些人指的就是日本人。”
大廈情節
當被利曼提問他為何沒有成為地產開發商時，這位滿臉胡茬，嗓音沉厚的地產大亨回答道，地產開發對於他來說風險太大。“從事開發，需要有種樓宇情結，”澤爾說道。“至少半數的回報率來自你親眼見著大樓逐漸高聳的心理成就感。我卻毫不受這痛苦的情結所困。”
考慮到市場可能無法消化巨額投資，澤爾和勞瑞在1980年花了大半年時間將他們的投資進行多元化，開始關注其他的一些行業。他們的策略與地產業曾使用的如出一轍，在人們忽視供求規則的地方尋找機會。“我們覺得如果自己是合格的地產人，那也算得上是出色的商人。”澤爾說道。
房產專業人士具備了嫻熟的交易技能，他補充道，但他們往往缺少運用策略的遠見卓識。“如果要請人代理進行交易協商，我一定會找一名房產商人而非公司經理人。 ”澤爾說道。但另一方面，地產人缺乏“在轉角尋找機遇”的能力，在他們看來，面前的永遠是筆直的道路。正因此，我們的行業缺乏周期性，直至今日都顯得反覆無常且大起大落。”
黑石公司和沃納多房地產信託公司（Vornado Realty Trust）為爭奪EOP公司進行了三周的要價戰，澤爾描述了他在其間所使用的策略。沃納多作為美國第二大房地產投資信託基金，向澤爾的公司提供了一套現金與股票相混組合的收購報價。澤爾說道，收購的關鍵在於為EOP和其母公司準備一筆7億2千萬美金的“分手費”，另外他還補充，股票的交易可能需要花費數月完成，並且事後他也認識到，股票的交割可能因之後八月形成的市場震盪而出現嚴重問題。
日益高漲的住房需求
利曼注意到，現在澤爾的股份分散在房產和其他一些行業中。“其他”之一就是美國艾利斯特公司（Anixter International），該公司是乙太網路線市場的壟斷性企業。至於地產這方面，澤爾說他通過對國際股本集團（Equity Group International）的注資，關注著新興市場的發展。
1999年，澤爾決定，在美國使用的得心應手的REIT理念應該也能被複製到世界的其他地方。現在他控制了墨西哥和巴西的主要房屋製造商並且正將其觸角伸及印度、中國和埃及。墨西哥公司設在瓜達拉哈拉城的辦事處豪邁斯（Homex）為了滿足墨西哥顧客的要求，每天24小時，每周7天辦公。“這些地方的美妙之處在於它們無窮無盡的市場需求，”澤爾說道。“如果回到教科書中的經濟學導論一章，我們會發現這些國家都有大量未能滿足的住房需求。它們的人口增加了但隨之而來的住房問題卻未能解決。”
澤爾也承認，在收購這個問題上他並不總是正確。他講述了1992年收購加州的卡特霍利霍爾連鎖店（Carter Hawley Hale stores）的經歷。他的公司對此進行了調查分析，認為如果該公司低價甩賣的話，這家擁有79所門店的連鎖店至少應值80%的收購價。收購後沒多久，留給澤爾的卻是市場的快速蕭條和南加州的一場大地震。95年時，他決定脫身出局，將連鎖店賣給了該店的競爭對手，聯邦百貨商店（Federated Department Stores）。賣了多少錢？儘管澤爾在這次交易中損失了些錢，但值得欣慰的是他的公司正確計算了轉手賣出的價格。聯邦公司支付了澤爾收購價的80%。“ 投資雖然失敗了，但過程卻是成功的。我們正確估計了風險並做好準備，事實上我們也確實承擔了風險。”
利曼注意到澤爾有個著名的別號叫“墳墓舞者”（the grave dancer）。澤爾說，這個詞來自於他曾撰寫的一篇文章的標題，該文闡述了市場經歷過熱投資帶來的必然經濟泡沫後，他怎樣從蕭條房產市場得利的策略。澤爾說這篇文章展示了他是怎樣“在他人錯誤的屍骸上起舞的”。
然而，澤爾也在該文的最後指出：“最靠近墳墓的舞者，也要時時注意自己不跌入死亡的深淵。”
墳墓舞者
不同的舞台需要不同的舞步
2008年9月29日，傍晚，芝加哥郊外一處較為隱秘的田園。
偌大的圓形帳篷猶如一座小山丘，在平整的草場上兀自地聳立著，罩住了整整1400平方米的面積。帳篷裡面如同一個奢華而激情的夜總會。一段熱場之後，真正的主角走到了舞台上。山姆·澤爾身穿黑色休閒夾克，頭戴一頂黃色棒球帽，站在舞台上環顧四周。800多名觀眾環列大半圈，有下屬、有夥伴、有家人，他們開始一起有節奏地拍手並歡笑著高喊他的名字。
山姆·澤爾激動萬分，他拿著麥克風的手不住地顫抖，謝謝兩字正要說出口就被一種強大的感動情緒咽了回去。
這一天，是他67歲的生日。這個場景，是他奢華而盛大的生日聚會，一場不該大操大辦的生日聚會。
在墳墓上起舞
從外表上猜度，山姆·澤爾絕對不是一個舞者。矮胖的身材、光頭、銀白色的絡腮鬍須，還有那雙野獸般銳利的眼睛，這樣的外表更像是在龍蛇混雜的小酒館裡的老酒保。他們無疑都擁有令人敬畏的外表和怪僻的性格。
1960年代中期，已成為密西根大學法學院學生的山姆·澤爾對條條框框的法律並不感興趣，他開始練就自己的商業眼光，合夥同父異母的兄弟羅伯特·勞瑞在學校所在地安娜堡購置了房產。在房地產市場的波動中，山姆·澤爾很快地找到了人生的志趣。
1973年，受第一次石油危機的影響，美國房地產業遭遇了大衰退，新開工房屋的數量驟降51%，房地產價格全面崩盤。由於對房地產的投資尚未形成規模，時年32歲的山姆·澤爾受衰退的影響較小。不過，近十年來在房地產行業的摸爬滾打已經使此時的他積累了相當的經驗、人脈與資本。
紐約港來往船舶如織。30多年前，山姆·澤爾的父母乘坐最後一班船逃離被納粹德國占領的波蘭，千里迢迢抵達紐約港，來到了美國。漫步於繁忙的紐約港，山姆·澤爾不禁感慨父輩的艱辛坎坷；望著高聳的自由女神像，他又想到：一切拼搏都能在這個自由開放的國度里得到回報。由此他又對未來充滿信心。
他分析當時的美國房地產只是暫時“詐死”，人們的消費信心暫時受到了經濟危機的蒙蔽，但是美元作為世界貨幣的地位仍不會動搖，房地產市場的剛性需求仍然存在，市場反彈指日可待！
正值人們對房地產避之不及的時候，山姆·澤爾在美國房地產的墳墓上開始跳起了抄底之舞。
在接下來的3年時間裡，他開始大肆低價收購房地產資產，其中大部分僅僅只需一美元的首付。他通過承擔出租人用於物業管理的費用，換來物業的股權，並維繫著這些物業，只待房地產市場的復甦。
山姆·澤爾並沒有煎熬太久，市場的走勢正如他當初的分析，美國房地產的這個寒冬來得猛，去得也快。1976年，美國房地產迎來了長達三年的繁榮期，被積壓已久的需求如開閘的洪水突然被釋放，新開工房屋的數量猛增近70%，房地產價格也漲至二戰以來的最高位。山姆·澤爾的資產暴增至30億美元。
此時，乘著財富火箭的山姆·澤爾成了名震美國房地產界的大亨，“墳墓舞者”的抄底一舞，令世人驚艷。此後，如很多人收藏郵票一般，山姆·澤爾的收藏愛好則成了全美各大城市裡的寫字樓大廈。舊金山、波士頓、紐約、聖荷西、西雅圖……坐著凱迪拉克游弋於這些城市的商務區中，審視著車窗兩邊鱗次櫛比的大廈，他覺得自己更像是一個闖入森林的獵人，獵物遍野皆是，但他要瞄準最肥美的目標才會扣動扳機。
驚天大交易
山姆·澤爾踩著市場波動的節奏，帶著自己的公平辦公物業信託公司翩翩起舞。直至2006年，公平辦公物業信託已成為全美第三大房地產信託投資公司、最大的公開上市的辦公物業持有公司，在美國擁有近600棟寫字樓，使用面積達到1.05億平方英尺，總市值達133億美元。
然而，在這個歷史的節點上，山姆·澤爾並沒有因為成就而忘乎所以，他反而時常感到無比的恐懼。他看到：自1997年以來，在金融工具的催化下，美國房地產市場經歷了空前的繁榮，房地產價格以匪夷所思的速率一路攀高。市場一片歡騰，買家在價格連創歷史新高的時候購下房產，放貸人基於對房租上漲的預期提供了大量甚至過量的資金支持。更可怕的是，利令智昏的人們越來越忽視金融監管，次貸危機隱約可見。
擺在山姆·澤爾面前的出路只有一條：出售公平辦公物業信託公司旗下的資產。但這是一個艱難的決定。要知道，公平辦公物業信託是他傾其30年的精力打造而成的辦公物業帝國，要拱手於他人，於心何甘？
2006年年末，公平辦公物業信託公司的董事會異常的沉悶，董事們都將目光聚集在65歲的山姆·澤爾身上，焦慮而又不敢言語地等待著他的決定。從公平辦公物業信託位於芝加哥河岸大廈的總部向窗外望去，是流向伊利諾河的芝加哥河，以及河兩岸的高樓大廈，山姆·澤爾隱隱感到：他那遍布全美的600棟寫字樓，將要被一場金融洪水吞沒。
“賣掉全部資產！”他的聲音低沉而富有磁性，讓所有在座的董事聽到了他內心的堅決。他心裡清楚，此時正是出售資產的最佳時機，在經濟形勢尚不明朗之時，仍有不少人翹首以待，等著接盤他的資產。
儘管隨著資產價格的持續上漲，整個房地產市場的回報率不斷下降，房地產投資信託基金越來越難以獲得股東期望的收益率。但是，從私募基金的角度來看，由於當時的流動性泛濫，尋找有吸引力的投資項目越來越難，因此，收購房地產投資信託基金不失為一種選擇。況且私募基金有強大的管理團隊和經營公司，可以進一步發掘房地產投資信託基金潛在的價值。同時，私募基金有更靈活的財務運作，可以出高價收購房地產投資信託基金，並在將其重組後分拆出售，以降低風險。
得知山姆·澤爾要出售公平辦公物業信託資產的訊息，私募基金們如同一群嗅到血腥味的鯊魚，以最快的速度撲向公平辦公物業信託這頭巨鯨。
世界上最大的私募基金集團黑石集團為這次收購專門成立了黑鷹信託，其資本金約為160億美元，借債近200億美元，再加上由高盛、美國銀行等組成的債權融資安排人準備的300億美元。彈藥充足的黑石拋出360億美元，顯得志在必得。
不過，老謀深算的山姆·澤爾絕不讓其輕易得手，他機智地把分手費定為僅2億美元。因此，潛在的競標者只要比黑石多出2億美元就可以掀起新一輪競標，把收購價格炒上去。
果然，2007年1月11日，塞爾伯呂資本管理公司、斯達伍德資本集團和沃爾頓街資本管理公司組成競標聯合體，斜刺里殺出，報價380億美元掀起了競購戰。10天后，美國第二大的房地產投資信託基金——沃那多房地產信託公司也宣布參戰。
競購戰硝煙四起，眾競購者拼得你死我活、不惜血本，而山姆·澤爾則樂不可支。最終，1月25日黑石以390億美元的天價和5億美元的分手費讓其他競購者頓時啞火，一舉攬下公平辦公物業信託公司，成就了史上最大的房地產投資信託基金收購交易。
另一個舞台
由於辦公物業的資產結構相對單一，其估值大致依據物業租金收入和利率環境。這筆390億美元的驚天大交易，便成了美國最偉大地產家山姆·澤爾與美國最大的私募基金黑石對未來美國巨觀經濟走勢的一場豪賭。
事實證明，山姆·澤爾賭贏了。2007年巨觀經濟和市場的走勢正如山姆·澤爾所料，房地產資產頓時成了燙手的山芋，黑石慌忙把接手過來的資產，迅速轉手拋售，以270億美元的價格將資產中的70%賣給了16家公司。如今，這16家公司，不是在疲於應付堆積如山的債務，就是已經破產。
2007年風雨如晦，早已抽身的山姆·澤爾卻過得悠哉游哉，他一面心裡竊喜著觀看美國房地產市場的崩潰，並適時地加以冷嘲熱諷，一面又尋找著另一個屬於自己的舞台。
2007年9月被掛牌出售的論壇報業集團，進入了山姆·澤爾的視野。總部位於芝加哥的論壇報業集團已有161年的歷史，是美國年收益第二、總發行量第三的報業集團。旗下擁有知名的《洛杉磯時報》、《芝加哥論壇報》、《巴爾的摩太陽報》等10家日報和23家廣播電視台，其中《洛杉磯時報》及《芝加哥論壇報》在全美銷量分列第四和第八位。
在山姆·澤爾看來，較之房地產業，傳媒業受市場短期波動的影響較小，是一種長期而穩定的投資方向，更何況是歷史悠久、聲譽極高的論壇報業。
“買下論壇報業集團，向傳媒巨子新聞集團的老闆默多克靠攏。”2007年12月，山姆·澤爾花了83億美元買下論壇報業集團。這一價格等同於7年前論壇公司收購時報-鏡報公司的價格，他的這次收購無異於抄底收購。而更令人稱奇的是，在這83億美元中，只有3.15億美元來自於他自己的口袋，其餘的則是以論壇公司資產為抵押借貸的方式籌措而來的。
對於山姆·澤爾的高調收購，外界一度認為他一定是瘋了。因為他的老本行房地產業已經下滑得厲害，而作為另一大廣告主要來源的汽車業也已經開始衰退。但人們又記起了他逆勢投資的信條和“墳墓舞者”的名號，又開始期待他起死回生的神奇。
“我覺得我需要成為一個直接推動變革的人，我保證將不會令你們失望。”在就任論壇報業集團CEO的新聞發布會，面對媒體閃爍不停的鎂光燈，山姆·澤爾牛氣沖天。
報業掘墓人
依靠大把地花別人的錢登上了傳媒業舞台，山姆·澤爾卻對這個舞台並不熟悉。他幾乎沿用著房地產業的舞步，而踩不準傳媒業的節奏，他的舞蹈因而也十分蹩腳。
山姆·澤爾幾乎完全靠債務進行融資的方式，令論壇集團一度負債130億美元，這些債務所需要償還的利息在2008年上半年就高達5億美元。從一開始，他對於論壇報業的運轉就成了“刀尖上的舞蹈”。
更加讓他舞步艱難的是，次貸危機逐漸演變為金融危機，在這樣不利的經濟形勢下，廣告收入下滑和銀行信貸緊縮如同兩條堤壩，一前一後阻截著論壇報業的現金流。
由收購引起的人事變動也令山姆·澤爾頭痛不已。2008年1月，上任僅14個月的《洛杉磯時報》總編輯詹姆斯·奧謝與發行人大衛·希勒在經營上產生分歧而辭職。次月，原先擔任網路版主編的斯坦頓成為該報3年來的第四位總編輯。過於頻繁的人事變動使得本就處於困境的《洛杉磯時報》的發行量從100多萬份降至74萬份。
面對論壇報業的頹勢，束手無策的山姆·澤爾才發現自己在傳媒業是一個不折不扣的門外漢。他無法從組織內部給論壇報業注入新的活力，甚至難以作出一些積極的改變。
“墳墓舞者”此時發現，腳下的舞台好似一個泥潭。他唯一的辦法只有把擁有160多年歷史的論壇報業集團當作一個賺錢套現的工具，畢竟在這個時候，現金流才是王道。
2008年5月，山姆·澤爾將論壇報業旗下位於紐約的美國第九大報《新聞日報》以6.5億美元價格出售給紐約有線電視公司。9月，他又賣了旗下一家求職網站10%的股份，換來了1.35億美元資金。
這些交易完全背離了論壇報業一直秉承的“占領主要市場，發展多種媒體”的戰略。要知道，這些年來正是憑藉該戰略，論壇報業得以降低生產經營成本，提高盈利能力，將其他對手甩在身後。山姆·澤爾哪還有心思關注論壇報業的主要市場和旗下媒體的多元化，為了償還高額的債務和維持公司日常運轉，他不得不出售子報和子公司，以放棄自己的主要市場和新媒體為代價。
自2008年3月以來，山姆·澤爾裁減了編輯部門14%的員工，以節省大約880萬美元的開支。然而，9月末他卻豪爽地擲下重金，在芝加哥郊外舉辦了一個盛況空前的生日聚會。這一系列的舉動引起了員工們的不滿。
但山姆·澤爾卻不以為然，反而針對日益萎縮的發行量訓斥手下：不要總想著普利茲獎，要換換腦袋，寫讀者想看的新聞，如果讀者喜歡狗的新聞，就應該給他們看狗的新聞。即使正確的思路，從性格怪僻的山姆·澤爾口中說出來，也會誇張得變成眾矢之的。
泥潭般的傳媒業舞台已經給自負的舞者準備好一塊沼澤，只待他那蹩腳的舞步踩上來。
就在山姆·澤爾的豪華生日宴會後一個月，論壇報業公布的2008年第三季度財務報告顯示，公司該季度虧損1.24億美元。而2007年第三季度，公司盈利8400萬美元。另外，公司整體收益已下降10%，只有10億美元。
此時，席捲全球的金融危機使許多潛在買家的資產大幅縮水，山姆·澤爾肢解論壇報業集團、出售資產的救命草已經失效。6月就已掛牌的位於芝加哥和洛杉磯的總部大樓以及芝加哥小熊棒球隊的資產，一直沒人接手。
2008年12月8日，論壇報業向聯邦法院提交了破產保護申請。此時，公司的資產為76億美元，負債129億美元，其中大部分債務源於山姆·澤爾的高槓桿收購。
《洛杉磯時報》自揭家醜，報導稱論壇報業眼下現金流大約為3億美元，可以支付12月8日當天到期的一筆7000萬美元債務，但無力償還2009年6月到期的5億多美元債務以及2008年大約10億美元的貸款利息。
如今的山姆·澤爾在任何公開場合都免不了被記者們的負面問題窮追猛打，逼問得最兇猛的，往往都是來自論壇報業系的記者。不久前在奧蘭多的一次演講會上，一位論壇報業系的記者連續兩次負面提問，誰料惱羞成怒的山姆·澤爾竟罵出髒話，這一足以使他顏面掃地的舉動又恰好被視頻記錄了下來，並在網上廣泛流傳。
“墳墓舞者”最終跌入了“墳墓”。
人物榮譽
2019福布斯全球億萬富豪榜排名317位。
