實際觀察法是由估價人員親臨現場，直接觀察、估算建築物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。
實際觀察法不是直接以建築物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建築物的折舊，而是注重建築物的實際損耗程度。因為早建成的建築物未必損壞嚴重，從而價值未必低；而新近建造的建築物未必維護良好，特別是施工質量、設計等方面存在缺陷，從而價值未必高。
基本介紹
- 中文名：實際觀察法
- 優點：針對個別建築物
- 缺陷：不能估算不可恢復的功能折舊
- 作用：可判定建築物的成新率
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主要步驟
1.使用實際觀察法時，首先要估算可恢復物質折舊。將建築物延誤的維修工作的成本加總便得可恢復物質折舊。例如，計算重新裝修、更換門窗、修補損壞的部件及更換設備等的成本。
2.其次是估算不可恢復的物質折舊。採用市場資料法比較不可恢復折舊部分的損耗，將其轉化為這些部分的實際使用年限，然後用耐用年數法求出其折舊率，乘上重新建造完全價值得折舊額。
3.最後是估算可恢復功能折舊。在估算由設備的技術落後造成的功能折舊時，其折舊額為拆除及安裝新設備的費用，減去原設備後的殘值。在估算因衛浴設備少而造成的功能折舊時，先求出加裝一個衛浴室的成本，再求出原來建造時多造—-個衛浴設備的成本，兩者之差(加裝成本大於原建成本)便是功能折舊。
主要優點
是針對個別建築物，通過實地踏勘，確定完好程度，且可直接判別同時期建築的房屋因管理、使用與保養的不同造成的貶值。
主要缺陷
(1)估算建築物的某些部分的不可恢復物質折舊時使用的經濟壽命的估算與耐用年數法的經濟壽命估算一樣，帶有主觀推測的成分。
(2)估價人員估算建築成本的專業水平較高時，才能估算出各部分的恢復成本。
(3)實際觀察法並不能估算不可恢復的功能折舊及經濟折舊。
主要作用
利用實際觀察法也可判定建築物的成新率，或推測其有效經過年數、剩餘經濟壽命，在此基礎上再利用其他方法計算建築物的折舊或直接計算建築物的現值。這種方法可以充分體現建築物的個別狀況，估算結果比較準確。但這種方法要求估價人員具有充分的鑑定技術與實際操作經驗。套用實際觀察法可以按照我國房屋完損等級評定標準來對照判斷。
