宿遷市住宅物業管理條例

《宿遷市住宅物業管理條例》已由宿遷市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議於2017年10月27日制定，經江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議於2017年12月2日批准，現予公布，自2018年6月30日起施行。

基本介紹

• 中文名：宿遷市住宅物業管理條例

條例全文

（2017年10月27日宿遷市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議制定　2017年12月2日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批准）

第一章　總則

第一條　為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》及相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指業主通過選聘物業服務企業，或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條　市人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，縣（區）人民政府應當建立聯席會議制度，協調處理物業管理工作中的重大問題。

第四條　市、縣（區）住房和城鄉建設局是物業管理行政主管部門。市物業行政主管部門負責本市物業管理活動的統一指導、監督和管理。縣（區）物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。開發區、園區、旅遊度假區託管的區域，其物業管理活動的監督管理工作由市、縣（區）人民政府確定的部門負責。

城市管理、價格、規劃、公安、質量技術監督、民防、環境保護、水務、工商（市場監督）等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督，並明確物業管理專門機構和專職人員。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理相關工作。

第五條　縣（區）物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理機構、物業服務企業和業主委員會等相關人員的法律法規和業務知識培訓，提高物業管理與服務水平，所需經費列入本級人民政府財政預算。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，依法制定和組織實施自律性規範。

第六條　物業管理實行信用管理制度，對與物業管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒。

第二章　業主自我管理組織

第一節　業主大會

第七條　房屋的所有權人為業主。尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、徵收補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理和服務中視為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約（臨時管理規約）行使權利，履行義務。

第八條　業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會履行業主大會職責。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會、業主代表大會（以下統稱業主大會）的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

第九條　業主代表大會代表一般不少於三十人，由業主按樓（幢）、單元、樓層為單位推選產生，每樓（幢）至少有一名業主代表。

第十條　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到或者超過百分之五十的；

（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到或者超過百分之五十的；

符合成立業主大會條件的，應當按照有關法律、法規規定的程式籌備成立業主大會。

第十一條　首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，按照相關標準將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）開立的專有賬戶，供業主大會籌備組使用。

首次業主大會召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結餘部分應當返還建設單位，縣（區）物業管理行政主管部門應當對首次業主大會會議籌備經費使用情況進行監督。

第十二條　首次業主大會會議籌備組由業主、建設單位、公安機關、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會等派員組成，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。

籌備組由五至十一人的單數成員組成。其中，業主成員不少於籌備組成員總數的百分之六十，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生。

業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

第十三條　籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域內提供前期物業服務的企業任職；

（三）無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；

（四）無嚴重失信行為；

（五）法律、法規規定的其他條件。

籌備組中的業主成員應當從遵守臨時管理規約、履行業主義務，並且本人及其配偶、直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職的業主中產生。

第十四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議，由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不按照規定組織召開業主大會定期會議和臨時會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開，並公告全體業主。

除業主委員會和街道辦事處（鄉鎮人民政府）外，其他任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。

第十五條　下列事項由業主大會決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）制定物業服務內容及標準，物業公共服務費用、代收代交費用收費方案，公攤費用分攤方式；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）續籌和使用住宅專項維修資金；

（七）改變共用部位、共用設施設備的用途，改建、重建建築物附屬設施；

（八）決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用公共收益；

（九）有關行使共同管理權利的其他重大事項。

業主大會作出前款第七項決定，應當符合有關法律、法規的規定，並依法辦理有關手續。

業主大會議事規則應當對業主大會議事方式、表決程式等作出約定；成立業主代表大會的，還應當對業主代表的推選方式、表決辦法等作出約定。

第十六條　業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見或者運用電子信息平台等形式召開，但應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積百分之五十以上且占總人數百分之五十以上的業主參加。討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程式、方式和辦法執行。

市、縣物業管理行政主管部門應當建立電子信息平台，為業主大會的召開和討論、表決有關事項提供服務。

第二節　業主委員會

第十七條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主委員會以其選舉產生之日為成立日期。

第十八條　業主委員會由五至十一人的單數成員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）不具有完全民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關係的；

（五）損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違法搭建，或者擅自改變物業使用性質的；

（六）侵占綠地、毀損綠化設施的；

（七）違規飼養動物的；

（八）未按照規定或者約定交納各項物業費用和住宅專項維修資金的；

（九）有嚴重失信行為的；

（十）有其他違反管理規約（臨時管理規約）、業主大會議事規則，或者不宜擔任業主委員會成員的情形。

業主委員會成員有前款第一項、第二項、第三項情形的，其委員資格自行終止；有前款其他情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其委員資格。

業主委員會成員存在第二款所列情形，業主大會或者業主委員會不終止相關成員委員資格的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促業主大會或者業主委員會終止相關成員的委員資格。

第十九條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會通過的相關檔案和資料到街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續。

檔案和資料齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在五個工作日內出具書面備案證明。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將備案的相關檔案和資料抄送縣（區）物業管理行政主管部門、公安機關、居（村）民委員會。

第二十條　業主委員會任期屆滿一個月前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，並書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當加強對業主委員會換屆選舉的指導。

業主委員會不按期組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當作出成立該物業管理區域換屆改選小組的決定，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

換屆改選小組應當由業主、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安機關、居（村）民委員會等派員組成，組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。換屆改選小組由五至十一人的單數成員組成，其中業主成員應當不少於換屆改選小組人數的百分之六十，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）在業主中推薦產生。

成立換屆改選小組的決定、換屆改選小組的成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十一條　除發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金對物業進行維修、更新、改造外，換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議。

第二十二條　業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交街道辦事處（鄉鎮人民政府）保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述資料物品的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時提供。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）自新一屆業主委員會選舉產生並辦理換屆備案手續後十日內，將其保管的材料物品移交新一屆業主委員會。

資料物品的移交、保管、使用應當辦理有關確認手續。業主委員會不移交材料物品的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期移交。

第二十三條　業主委員會應當依法履行職責，主動接受居（村）民委員會的指導和監督。業主委員會依照業主大會授權作出涉及業主共同利益的決定之前，應當聽取相關居（村）民委員會的意見和建議。居（村）民委員會對於業主委員會損害業主共同利益的行為，可以要求業主委員會糾正，並報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

經業主大會決定，可以給予業主委員會活動經費和業主委員會成員工作補貼，所需經費從公共收益中列支。相關經費的使用情況，每年應當至少向全體業主公布一次。

第三節　物業管理委員會

第二十四條　物業管理區域內有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會，作為物業管理的臨時機構，代行業主大會和業主委員會職責：

（一）不具備本條例第十條規定的成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導後仍然不能成立的；

（三）業主委員會不履行職責達半年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導後仍然不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第二十五條　物業管理委員會由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織成立，由業主代表以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安機關、居（村）民委員會、建設單位等派員組成，物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。

物業管理委員會由九至十三人的單數成員組成，其中業主成員不少於百分之六十，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員不得有本條例第十八條第二款所列情形。

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十六條　物業管理委員會自成立之日起十日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將成立情況書面告知縣（區）物業管理行政主管部門。

物業管理委員會自新一屆業主委員會產生或者原業主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，自動解散。

第三章　新建物業的前期管理

第一節　前期物業服務

第二十七條　新建物業實行前期物業管理。前期物業管理由建設單位負責，前期物業管理的臨時管理規約由建設單位制定。

第二十八條　建設單位應當在取得建築工程施工許可證三十日內，通過招標投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。分期開發的物業，其前期物業管理招標投標，應當以全部物業管理區域為範圍。

第二十九條　一個物業管理區域內有下列情形之一的，經縣（區）物業管理行政主管部門批准，建設單位可以採取協定方式選聘物業服務企業：

（一）多層住宅總建築面積少於三萬平方米；

（二）多層、高層混合住宅總建築面積少於二萬平方米；

（三）只有高層住宅且總建築面積少於一萬平方米；

（四）投標人少於三人。

第三十條　物業服務企業應當自與建設單位簽定前期物業服務契約之日起十五日內，持下列資料向縣（區）物業管理行政主管部門備案：

（一）中標通知書或者物業管理行政主管部門同意採取協定方式確定物業服務企業的檔案；

（二）物業服務契約；

（三）企業營業執照；

（四）法律、法規規定的其他資料。

縣（區）物業管理行政主管部門應當將備案的相關資料抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第三十一條　建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務契約，並將前期物業服務契約和臨時規約作為房屋買賣契約的附屬檔案。

前期物業服務契約應當約定服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、起止時限以及契約終止的處理方式等內容。

第三十二條　前期物業服務契約期限未滿，但業主大會召開會議並選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之日起，前期物業服務契約終止。

第三十三條　前期物業公共服務費由物業買受人按照房屋買賣契約的約定承擔，房屋買賣契約未約定的由建設單位承擔。

前期物業公共服務費實行政府指導價。

第三十四條　物業服務企業在前期物業管理期間履行以下職責：

（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議；

（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，並參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據臨時管理規約、前期物業服務契約的約定向業主提供物業服務；

（五）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣（區）物業管理行政主管部門做好業主大會的成立工作。

第二節　前期物業的承接查驗

第三十五條　前期物業承接時，物業服務企業應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位應當邀請縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）參加，並接受其監督。縣（區）物業行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到邀請後，應當派員參加。

建設單位在商品房交付之前，應當將承接查驗結果等相關資料報送市、縣物業管理行政主管部門。

第三十六條　建設單位應當在現場查驗物業二十日前，向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（四）業主名冊；

（五）房屋勘測成果報告；

（六）物業管理所需要的其他資料。

第三十七條　物業服務企業應當自物業交接完成之日起三十日內，向縣（區）物業管理行政主管部門辦理承接查驗備案手續，並將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。

縣（區）物業管理行政主管部門應當將承接查驗備案相關資料抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第三十八條　建設單位、物業服務企業應當妥善保存業主信息資料，不得遺失、泄露業主信息資料，不得將業主信息資料用於與物業管理服務無關的活動。

第三十九條　物業承接查驗檔案資料屬於全體業主所有，物業服務企業應當妥善保管。前期物業服務契約期限屆滿或者終止的，物業服務企業應當自契約期滿或者終止之日起十日內，在縣（區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督確認下向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案資料。

第三節　物業服務用房

第四十條　新建物業應當由建設單位在物業管理區域內，按照不低於地上地下總建築面積千分之四的比例（不低於一百平方米）配置物業服務用房，其中業主活動用房不低於三十平方米。

第四十一條　物業服務用房應當為地面以上、二層以下，相對集中、獨立門戶，由建設單位裝修並具備水、電等基本使用功能的房屋。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋，不得作為物業服務用房。

物業服務用房所有權屬於全體業主，不計入分攤公用建築面積，不得挪作他用或者改變房屋性質。

第四十二條　規划行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標註的物業服務用房的位置和面積進行審核。

物業管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業服務用房配置情況進行核實。

分期開發的新建物業尚未建設物業服務用房的，應當在本期商品房交付使用前提供不低於規劃用於物業服務用房面積的房屋作為物業服務臨時用房。在後期建設的物業服務用房交付前，臨時用房不得銷售。

第四章　物業服務

第一節　物業服務企業

第四十三條　物業服務企業從事物業服務活動，應當具有獨立的法人資格。住所地不在本行政區域的物業服務企業，進入本市、縣從事物業服務經營活動的，可以依法設立分支機構，辦理工商登記。

市、縣物業管理行政主管部門應當建立物業服務質量考評制度，實施對物業服務企業的動態監管。

第四十四條　物業服務企業實行基本目錄庫制度，經過工商登記的物業服務企業錄入基本目錄庫。

縣（區）物業管理行政主管部門應當建立統一的物業管理招標投標平台，為業主和建設單位選聘物業服務企業提供服務。經過工商登記的物業服務企業可以申請加入物業管理招標投標平台。鼓勵業主通過物業管理招標投標平台選聘物業服務企業。

第四十五條　物業服務項目實行項目經理責任制。

物業服務企業應當按照投標檔案或者物業服務契約約定指派項目經理。項目經理不得隨意更換，更換項目經理的，應當事先徵求業主委員會意見。

第四十六條　物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內主要出入口的顯著位置公示：

（一）物業服務契約約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（二）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；

（三）公共收益的分配和使用情況；

（四）各項物業費用的收費分攤支出明細；

（五）物業服務企業客服電話，項目經理姓名及聯繫方式；

（六）其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答覆，並根據業主要求提供契約、賬務、票據等資料查詢。

第四十七條　物業服務契約期滿或者物業服務企業中途退出的，物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，並向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交下列資料：

（一）建設單位按照本條例第三十六條規定移交的資料；

（二）物業管理用房、共用部位和共用設施設備資料；

（三）物業管理服務期間配置的固定設施設備資料；

（四）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料；

（五）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料，預收的各項物業費用交納記錄等資料；

（六）其他應當移交的資料。

第四十八條　物業服務企業享有下列權利：

（一）根據有關法律、法規和物業服務契約、管理規約（臨時管理規約）實施物業服務與管理；

（二）制止物業管理區域內違反物業管理法律、法規、管理規約（臨時管理規約）的行為；

（三）委託專業性服務企業承擔專項管理業務；

（四）針對物業管理的重大事項，要求業主委員會給予必要的配合和協助。

第四十九條　物業服務企業不得有下列行為：

（一）減少專業人員數量和物業服務面積，物業服務的質量達不到物業服務契約約定的標準；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一併委託給他人；

（三）挪用住宅專項維修資金；

（四）擅自改變物業服務用房用途；

（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和公共設施用途；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）法律、法規禁止的其他行為。

第五十條　被依法、依約解聘的物業服務企業不得拒絕退出物業管理區域。

第五十一條　縣（區）物業管理行政主管部門應當按照自願、公平、擇優的原則選取物業服務企業建立物業服務企業應急備選庫。

物業管理區域沒有物業服務企業提供服務的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以從應急備選庫中挑選物業服務企業提供應急物業服務。應急物業服務期限不得超過半年，產生的相關費用從物業服務費用中列支。

第二節　物業服務契約

第五十二條　業主委員會應當與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。

物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起三十日內，將物業服務契約報縣（區）物業行政主管部門備案。

第五十三條　物業服務契約應當包含下列基本內容：

（一）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共區域的秩序維護；

（三）公共區域環境衛生的維護；

（四）公共綠化的維護；

（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等事項；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業服務檔案和物業檔案的保管；

（八）物業服務從業人員的年齡、健康狀況、專業水平等；

（九）所提供的物業服務的內容、質量及其他物業公共服務事項。

物業服務契約還可以約定物業糾紛的調處與解決方式、契約的履約保證方式、契約的解除條件、物業裝飾裝修的管理方式等內容。

市物業管理協會可以制定物業服務契約示範文本。

第五十四條　物業服務企業對於業主提出的物業服務要求和需要解答的問題，應當及時處理和答覆。其中，不屬於物業服務契約約定事項的，可以協助業主聯繫或者協調相關專業單位和人員處理。

第五十五條　業主委員會應當在物業服務契約期限屆滿三個月前，組織召開業主大會會議決定是否續聘物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務契約期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務契約。

物業服務企業決定不再續簽的，應當在物業服務契約期限屆滿三個月前書面告知業主委員會，同時報告縣（區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府），並在物業管理區域內顯著位置公告。

物業服務契約期限屆滿時，業主大會未作出選聘或者續聘決定的，原物業服務企業可以按照原契約約定繼續提供服務，原契約約定的權利和義務對雙方仍然具有約束力。

第三節　物業服務收費與收益

第五十六條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理公開、明碼標價、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。實施政府指導價的收費項目，收費標準由市、縣價格行政主管部門會同同級物業管理行政主管部門依法制定。

未經業主大會同意，物業服務契約約定的物業公共服務費用的收費標準不得擅自調整。

第五十七條　房屋空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業公共服務費用。電梯起始層（電梯起始點設在地下層的除外）、房屋空置的業主不承擔電梯運行電費。

房屋空置的認定辦法由市物業行政主管部門會同價格行政主管部門制定。

第五十八條　建設單位應當對業主共用部位使用、共用設施設備運行單獨配置水、電、氣、熱等公共能耗計量器具。物業服務企業按規定或者約定負責代收代交業主公共能耗費用的，應當單獨列賬，並定期公布各項公共能耗數量及其金額，按照實際支出和約定的分攤方式向業主分攤。分攤方式沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例分攤。

第五十九條　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊等專業經營單位，應當向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，雙方應當簽訂書面委託協定；未簽訂書面委託協定的，由專業經營單位自行負責相關工作。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第六十條　業主應當按照物業服務契約的約定及時交納物業服務費用。

業主欠交物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者依據約定申請仲裁。

第六十一條　利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的公共收益歸全體業主所有，物業服務企業應當單獨列賬保管。

公共收益可以根據業主大會決定，直接用於共用部分、共用設施的維修、更新、改造或者補充專項維修資金，以及彌補物業公共服務費用不足等服務於業主共同利益的其他需要。

第六十二條　本市對公共收益和預收半年以上的物業公共服務費用實行第三方監管制度。具體辦法由市人民政府制定。

物業服務企業應當按照規定將公共收益和預收的物業公共服務費用存入物業服務企業開立的銀行專用賬戶。

對公共收益和預收的物業公共服務費用的監管不得侵害物業服務企業的合法利益，不得影響物業服務企業對資金的正常使用。

第五章　物業的使用和維護

第一節　物業的使用

第六十三條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施設備，不得擅自改變用途。

第六十四條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽台等改為衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）擅自改變房屋外觀；

（四）違法搭建建築物、構築物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（七）侵占綠地、損壞綠化和綠化設施；

（八）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（九）亂丟垃圾，高空拋物；

（十）發出超過規定標準的噪聲；

（十一）擅自在建築物、構築物或者樹木上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；

（十二）擅自架設電線、電纜；

（十三）違規飼養動物，影響物業管理區域的衛生和業主的正常生活；

（十四）生產、儲存、經營易燃、易爆、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設定路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十六）法律、法規和管理規約（臨時管理規約）禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，並向相關部門和業主委員會報告，相關部門接到報告後應當及時登記、處理。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主有權向相關管理機構投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第六十五條　物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當通過出售、附贈或者出租等方式優先滿足本區域內業主的停車需要。

未出售或者未附贈的車位、車庫，業主要求承租的，建設單位不得只售不租，每次出租的租賃期限不得超過三年。

物業管理區域內應當設定一定數量的臨時停車位，臨時停車位不得出售、附贈或者出租。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程，平時用作停車位的，應當向全體業主開放，每次出租的租賃期限不得超過三年，不得將車位出售、附贈。其租賃所得的汽車停放費、租金，應當依照有關規定用於該防空工程設施的維護管理、停車管理必要支出，剩餘部分納入住宅專項維修資金。

第六十六條　業主進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約（臨時管理規約）和物業服務契約的約定。

業主應當在裝飾裝修工程開工前到物業服務企業辦理登記。業主拒不辦理登記等手續的，物業服務企業可以按照相關規定禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業應當加強對業主住宅裝飾裝修活動的巡查，及時制止違規裝修行為；制止無效的，應當及時向有關行政主管部門報告，相關部門接到報告後應當及時登記、處理。

物業服務企業不得指定裝飾裝修施工單位、裝飾裝修物料搬運人員、裝飾裝修材料供應商。

第二節　物業的維護

第六十七條　建設單位應當在物業保修期和保修範圍內，承擔物業的保修責任。物業保修期、保修範圍按照國家規定執行。

第六十八條　建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當按照建築安裝總費用百分之一的標準交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由市物業管理行政主管部門統一管理。在物業保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。

物業保修金交存期限為五年。物業保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；物業保修金交存期滿後，物業保修金有餘額的，應當返還建設單位。

保修期內出現的物業質量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。

第六十九條　物業保修期限屆滿的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，由相鄰業主共同維修；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共用該物業的業主按照擁有的物業專有部分建築面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部分、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建築面積比例承擔。

業主專有部分之外或者入戶計量儀器外接連線埠之前的管線及配套設施由相關專業經營單位負責維修養護。

第七十條　物業維修實行住宅專項維修資金制度。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當按照建築安裝總費用百分之五的標準將住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，並在物業交付使用時向業主收取。對分期開發的物業，住宅專項維修資金分期交存。配置電梯的物業，建設單位應當按照建築安裝總費用百分之二的標準交存資金，專項用於電梯、消防設施的更新改造和維護保養。

第七十一條　發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、居（村）民委員會可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

（一）電梯以及消防設施故障；

（二）屋面、外牆滲漏；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（四）二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；

（五）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；

（六）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。

第七十二條　物業共用部分、共用設施設備維修和更新、改造時，相關業主應當予以配合。因相關業主阻撓維修、更新，造成其他業主財產損失的，責任人應當負責賠償。

第六章　法律責任

第七十三條　建設單位違反本條例第十一條第一款規定，未按照相關標準將首次業主大會籌備經費交至專有賬戶的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十四條　建設單位違反本條例第三十五條第三款規定，未報送承接查驗結果等相關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第七十五條　物業服務企業違反本條例第三十七條第一款規定，未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十六條　建設單位、物業服務企業違反本條例第三十八條規定，故意泄露業主信息資料或者將業主信息資料用於與物業管理服務無關的活動，造成嚴重後果的，由公安機關依照相關法律、法規的規定處罰。

第七十七條　物業服務企業違反本條例第四十七條規定，未按照規定辦理移交手續或者未移交資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十八條　物業服務企業違反本條例第四十九條第一項規定，減少專業人員數量和物業服務面積，物業服務的質量、等級達不到物業服務契約約定的標準的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

物業服務企業違反本條例第四十九條第二項至第七項規定，由物業管理行政主管部門依照國務院《物業管理條例》的規定處罰。

物業服務企業違反本條例第四十九條第八項規定，與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無效，依照招標投標法律、法規的規定處罰。

第七十九條　物業服務企業違反本條例第六十二條第二款規定，未將公共收益和預收的物業公共服務費用存入銀行專用賬戶的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十條　業主違反本條例第六十四條第一款規定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任，並由相關行政主管部門按照規定進行查處：

（一）違反第一項、第二項規定的，由物業管理行政主管部門依法查處；

（二）違反第三項至第十三項規定的，由城市管理行政主管部門依法查處；

（三）違反第十四項規定的，由公安機關依法查處；

（四）違反第十五項規定的，由消防部門依法查處。

第八十一條　建設單位違反本條例第六十八條第一款規定，未按照要求交存物業保修金的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第八十二條　建設單位違反本條例第七十條第三款規定，未按照要求交存專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處應交存專項維修資金數額的百分之十以上百分之三十以下罰款。

第八十三條　物業服務企業違反價格管理規定的，由價格行政主管部門按照價格法律、法規的規定處罰。

第八十四條　物業服務企業有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門按照信用管理規定將相關企業及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案：

（一）未按照本條例第四十七條第一款規定移交相關資料的；

（二）無正當理由違反物業服務契約約定，停止服務的；

（三）違反物業管理法律、法規的其他情形。

建設單位違反本條例第二十八條、第二十九條規定，未通過招標投標方式選聘物業服務企業，或者未經批准採取協定方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門按照信用管理規定將相關企業及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案。

第八十五條　業主有下列行為之一的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照信用管理規定將相關業主的失信信息報送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案：

（一）欠交住宅物業服務費用，經仲裁裁決或者生效判決確認後應當交納而仍不交納的；

（二）違反管理規約（臨時管理規約）或者違反本條例第六十四條第一款規定的情形，情節嚴重的；

（三）違反物業管理法律、法規的其他情形。

業主委員會不按照本條例第二十二條第一款規定移交相關材料物品的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照信用管理規定將業主委員會的相關責任人員的失信信息報送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案。

第八十六條　縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及其他有關主管部門的工作人員有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等失職瀆職行為，尚未構成犯罪的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附則

第八十七條　本條例中有關專業用語的含義：

（一）專有部分，是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽台、天井、庭院以及室內牆面等部位；

（二）專有設備，是指門戶（戶表）以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表設備等；

（三）共用部位，包括房屋承重結構、房屋主體結構、公共陽台、疏散通道、安全出口、消防車通道內天井、戶外牆壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室、消防設備用房等；

（四）共用設施設備，包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。

第八十八條　非住宅物業的管理參照本條例相關規定執行。

第八十九條　本條例自2018年6月30日起施行。

條例的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《宿遷市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）已於2017年10月27日由宿遷市第五屆人大常委會第5次會議制定，根據《立法法》和《江蘇省制定和批准地方性法規條例》的有關規定，提請本次省人大常委會會議批准，現對《條例》作如下說明：

一、制定條例的必要性

住宅物業管理與廣大人民民眾生產生活息息相關，對改善城市面貌、最佳化居住環境、維護社會穩定有著重要意義。為規範物業管理行為，宿遷市政府於2014年出台了《宿遷市市區物業管理辦法》。但隨著城市化進程不斷加快，物業管理工作也呈現出一些新情況、新問題，如：業主自治制度不能有效執行、業主與物業服務企業互不信任、物業企業服務行為不規範、物業經費使用不透明、物業設施維修養護責任不明確、監督管理體制尚未理順、監督管理方法單一等。儘管國務院和省人大常委會分別制定了行政法規和地方性法規，但就上述問題或未作規定，或規定的比較原則。為了規範住宅物業服務與管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務業健康發展，制定《宿遷市住宅物業管理條例》十分必要。

二、條例的框架和特點　（一）《條例》的框架

《條例》有七章共八十九條，採取“總分”結構。第一章為總則部分，規定了立法目的和依據、適用範圍、政府及部門職責、信用懲戒等內容。第二章到第七章為分則部分，分別規定了業主自我管理組織、新建物業的前期管理、物業服務、物業的使用和維護、法律責任和附則。為保證《條例》的精細、精準，第二章到第五章還根據規範的對象進行分類，設立了“節”。

（二）《條例》的主要特點

《條例》以《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規為依據，以解決宿遷物業管理領域中的實際問題為目標。主要特點是：一是積極貫徹落實中央簡政放權的要求，除上位法有明確規定以外一概不新設行政許可、行政備案；二是突出問題導向、注重循因施策，如建立業主大會替代、物業質量源頭控制、物業屬地管理、應急管理、信用管理、第三方監管等制度解決物業管理和服務領域的各類問題；三是總結、升華和固化物業管理工作中行之有效經驗做法，如規範和完善物業保修金制度、緊急申請使用專項維修資金制度等；四是合理的分配物業管理各方主體的權利義務，如合理確定公共耗能費用的分攤方式、合理劃分物業保修期限屆滿的維修責任等。

三、主要條款內容　（一）關於管理體制。

明確了“市縣政府統籌協調、主管部門行業監管、鄉鎮街道屬地管理、村居組織協助配合、行業協會自律管理”的管理體制，釐清各方職責（第三條、第四條、第五條）。

（二）關於信用管理制度。

建立了信用管理制度，對與物業管理相關的各方利益主體的失信行為進行懲戒（第六條）。物業服務企業在物業管理活動中有嚴重失信行為的，由物業管理行政主管部門將相關企業及其法定代表人的失信信息錄入信用管理檔案（第八十四條）。業主在物業管理活動中有嚴重失信行為的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）將失信信息報送信用管理行政主管部門，錄入信用管理檔案（第八十五條）。

（三）關於業主自我管理組織。

一是明確了業主行使自我管理權的三種模式，即成立業主大會、業主代表大會或者直接實施自我管理（第八條）；二是明確首次業主大會籌備經費的來源、籌備組的組成及其成員的任職條件（第十一條、第十二條、第十三條）；三是規定了業主委員會的運行機制，明確了業主委員會的組成及其成員的任職條件（第十八條）、設定了業主委員會的換屆程式（第二十條、第二十一條、第二十二條）、規範了業主委員會的決策行為（第二十三條）；四是規定了物業管理委員會的成立條件、組成情況及其成員的任職條件（第二十四條、第二十五條、第二十六條）。

（四）關於業主大會議事規則

明確了業主大會議事規則應當對業主大會議事方式、表決程式等作出約定；成立業主代表大會的，還應當對業主代表的推選方式、表決辦法等作出約定（第十五條）。

（五）關於業主大會的召開形式。

明確了可以採用集體討論、書面徵求意見或者運用電子信息平台等形式召開業主大會。物業管理行政主管部門應當建立電子信息平台，為業主大會的召開和討論、表決有關事項提供服務（第十六條）。

（六）關於前期物業的承接查驗。

明確了建設單位、物業服務企業應當共同對物業進行查驗，物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當派員參加並監督查驗。建設單位還應當將承接查驗結果報送物業管理行政主管部門（第三十五條），物業承接查驗檔案資料應該妥善保管（第三十九條）。

（七）關於物業服務用房。

明確了物業服務用房的配置位置、面積及標準（第四十條），規划行政主管部門和物業管理行政主管部門應當分別核實配置情況（第四十二條）。

（八）關於物業服務契約。

明確了物業服務契約應當包括“保全、保潔、保綠”、物業基礎管理及維護等基本條款，同時規定了物業服務契約可以約定物業糾紛的調處與解決方式、契約的履約保證方式、契約的解除條件、物業裝飾裝修的管理方式等內容（第五十三條）。

（九）關於基本目錄庫和應急備選庫制度。

明確了物業服務企業基本目錄庫制度（第四十四條），同時規定了物業服務企業應急備選庫制度，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以從挑選庫內企業為沒有物業服務的住宅小區提供臨時應急物業服務（第五十一條）。

（十）關於物業服務收費與收益。

明確了空置物業的物業服務費用交納比例（第五十七條），公共能耗費用的分攤原則（第五十八條），及業主及時交納物業服務費用的義務（第六十條），同時明確了公共收益的性質和用途（第六十一條）。

（十一）關於第三方監管制度。

建立了對公共收益和預收半年以上的物業公共服務費用實行第三方監管的制度，授權市人民政府制定具體辦法（第六十二條）。

（十二）關於物業保修金制度。

明確了建設單位應當交納物業保修金，在交存期內建設單位不履行或者無法履行保修責任的，維修費用在保修金中列支（第六十八條）。

（十三）關於住宅專項維修資金的應急使用。

明確了在發生需要緊急維修的六種情形時，可以應急申請使用住宅專項維修資金。同時，規定了應急使用的申請條件、審核程式和監督管理（第七十一條）。

以上說明連同《條例》，請予審議。

審議意見的報告

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《宿遷市住宅物業管理條例》（以下簡稱條例）已經宿遷市第五屆人大常委會第五次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，徵求了省各有關部門的意見，並與宿遷市人大常委會法工委進行了溝通，提出了修改意見和建議，宿遷市人大常委會已作了相應修改。11月1日，省人大法制委員會對該條例進行了審議，現將審議情況報告如下：
為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和生活環境，宿遷市人大常委會根據國家和省有關規定，制定條例十分必要。該條例結合本地實際，從業主自我管理組織的成立、新建物業的前期管理、物業服務、物業的使用和維護等方面規定了一系列具體制度，對國務院和省物業管理條例作了許多有益的補充和細化。條例內容較為全面，具有較強的針對性和可操作性。
該條例同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次常委會會議審議批准。
以上報告，請審議。