容積率值域化

容積率“值域化”是指通過低容區間和高容區間的測算達到合理的“值域”控制。其中低容區間和高容區間中的“容”指城市開發容量，兩者以平衡全城開發容量的基準容積率為界，高於基準值則未來地塊的建設容量將過大，低於基準值則未來地塊建設容量將過小。

基本介紹

• 中文名：容積率值域化
• 類型：計算方式

概念

低容區間由可行容積率和基準容積率構成，高容區間由基準容積率和約束容積率構成。基中基準容積率是確定“值域化”的指導條件，是在上位規劃基礎上，預測規劃範圍內的開發總量；運用個體經濟學原理，結合編制時的國家政策和規劃發展目標導向，建立開發強度分區模型，併合理分配各區的開發量，確定指標，即基準容積率。可行容積率是基本條件，其可從經濟可行性角度確定，而可行與否主要取決於房地產開發商對項目開發成本中樓面地價的最高可承受價格。約束容積率對地塊的開發起最大約束作用，其從地塊所能承受的環境容量出發，最大程度限制其開發，保障地塊內環境質量。同時，三者中任一條件的變化對其它兩者將不會造成影響。由此，三者構成的“值域”區間不僅可以在不突破環境容量的同時滿足城市開發容量，還能儘可能實現城市緊湊發展。

特徵

“值域化”後容積率存在如下特徵：一是在保證整體建設平衡的前提下合理確定局部地塊的開發容量；二是控制空間“細緻化”與“單純化”；三是不同區域開發控制的“值域化”形式會區別對待，如新區與舊區、城市中心區和歷史文物古蹟保護區開發控制時“值域化”形式的側重點考慮會有所區別；四是切實加強定量經濟分析。