契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
基本介紹
- 中文名：契稅鑑證
- 範圍：土地使用權出售、贈與和交換
- 計算方法：按成交價格
- 類別：向產權承受人徵收的一種財產稅
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契稅分類
一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成契約，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。
二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。
四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年後，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。
契稅鑑證
10月11日，江蘇省財政廳等三部門聯合發布《關於調整我省房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》。新標準與“南京版”基本上一致，二套房契稅一律為3%；購買首套房的，144平米以上的3%，90到144平米的1.5%，90平方米以下的1%。有關人士表示，首套最少1%，二套通通3%！雖然看著很嚴，但也有“溫情”之處。
契稅鑑證的相關圖片
契稅鑑證的相關圖片因為“省版”在時間上稍有放寬，凡是10月1日前簽訂買賣契約但是尚未鑑證（商品房）或是登記（二手房）的，在10月20日前辦理鑑證或登記，仍可享受現有優惠。逾期則按新政執行。另外，去年10月1日到今年9月30日已經出售住房且目前尚未購置住房，並自出售住房之日起一年內重新購房的，仍可享受原優惠政策。
觀點剖析
■觀點剖析
觀點1：鼓勵更多的人去購買90平米以下戶型
對於我省剛剛出台的契稅政策細則會對市場產生什麼樣的影響，有關業內專家表示，“這次契稅政策的出台對於目前市場已產生不小的影響，政策增加的房產交易環節中的契稅對於買房人的購房成本提高不少，因為在徐州，首套住房的購買比例相對於二套、三套甚至以上明顯偏少，大多數人買房已是二套甚至三套及以上。而對於90平米以下徵收1%稅率，說明政策也在釋放著一個市場信號，就是鼓勵更多的人去購買90平米以下的戶型。
政策1契稅
原文：該《通知》稱，自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，按1%稅率徵收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬於家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率徵收契稅；對個人購買不屬於家庭唯一住房的，無論屬於普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率徵收契稅。
權威說法：這一契稅徵收標準更加明確了地方標準中的一些細節，這個“其他”如何定義，在此次省檔案中被明確為：“對個人購買不屬於唯一住房的，無論普通住宅還是非普通住宅”。
解讀：按照徐州目前的房價標準，截至2010年9月份我市市區（含賈汪區）商品住房交易均價已達5049元/平方米。市區二環路以內住宅成交價更是上升至9000—12000元/平方米。一套100平方米新房的總價至少在90萬以上，依過去政策，即便是二套房也只要交1%的契稅，即9000元；而按現有政策，二套房必須按3%繳納契稅即27000元，憑空多出了18000元。
政策2認定時間
原文：《通知》中指出，商品住房以房地產主管部門契約鑑證時間為準，存量住房（二手房）以房地產主管部門契約登記受理時間為準。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產主管部門辦理契約鑑證或登記的，應在2010年10月20日前到房地產主管部門辦理契約鑑證或登記手續，逾期按本通知規定執行。
權威說法：此次《通知》在時間上做出了明確界定，尤其是針對此前疑惑較大的10月1日前購房，而未辦理契約鑑證或登記的，究竟按何種標準執行，有了準確說明。只要是國慶節前簽了契約的，但是沒辦理鑑證或是登記，在10月20日前辦理契約鑑證或登記手續都還趕得上老契稅政策的“末班車”。
解讀：對於尚未實行“網簽”的城市來說，在認定時間上可能存在著一定漏洞，對於在10月1日之後交易的一批二手房，不少人會在簽訂契約的時間上動“腦筋”。但在我市，由於商品房和二手房交易均已實現了“網簽”，想在時間上動腦筋已經不可能。因為商品房都是“網簽”，也就是開發商在網上填寫契約文本並上傳，這個日期是無法更改的。“如果你想撤銷契約重新填寫，手續更加繁瑣，而且房子也會進入退房重新購買程式，開發商自然是不願意的。在二手房上也是如此。”
政策3個稅
原文：《通知》中指出，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
權威說法：這一政策是國家“9·29樓市新政”的重申。
財政部、國家稅務總局有關負責人就房地產市場稅收政策調整答記者問時，對個人所得稅的相關政策進行了明確：一是2010年10月1日起，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免；二是在2009年10月1日（含10月1日）至2010年9月30日之間（含9月30日）已經出售住房且目前尚未購置住房，並自出售住房之日起一年內重新購房的，仍可按購房價所占比例減免。
解讀：此次我省購房稅收政策與國家執行標準統一，需要指出的是，個稅政策是從2010年10月1日開始執行，這和契稅政策執行時間是不一樣的，契稅政策從2010年10月20日起執行。
政策4“唯一”標準
原文：《通知》中稱，對納稅人需享受家庭唯一普通住房優惠政策的，徵收機關應查詢納稅人在省轄市範圍內的契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人的家庭住房登記記錄，並出具書面查詢結果。
解讀：據了解，我市目前關於家庭唯一住房的範圍是指在徐州市行政區域內（含六縣市及外省、市），個人購買的住宅是其家庭唯一住房。對於無記錄或有記錄但有疑義的，由房地產管理部門在查詢後開具書面證明。
觀點2：總的說來調控力度和決心還是空前的
對於隨後出台的“省6條”，有專家認為，政府近段時間接連出台各種政策說明政府調控房價的決心是比較明顯的，行政干預的力度也比以往更強。一方面通過政策壓縮市場需求，另一方面又通過行政手段督促開發商增加市場的住房供應量，從而達到價格的平穩。不過政策也會誤傷一部分市場需求，比如改善型需求購房者、外地來徐工作社保未繳滿一年的異地剛性需求者等等。不過總的說來此次調控的力度和決心還是空前的。
觀點3：房產消費將更趨理性
雖然國慶前夕出台的房貸、契稅等新政對後期樓市有一定影響，但無論是開發商還是買房人都需要時間來消化，必須觀察一段時間。由於我市目前可售樓盤並不多，黃金周期間，大多數樓盤並沒有因為本輪新政出台而做特別的促銷，樓市總體熱度不減，樓市呈現“剛性需求爆發”與“改善投資需求”提前入市，廣大市民購房欲望依然十分強烈。當然，二次調控對樓市的影響將逐步顯現，許多市民在看中地段和價格的同時更注重品質，今後房產消費將更趨理性。
