21世紀是人類由農業社會躍入工業社會、進而全面進入城市社會的世紀，據聯合國數據， 中國城鎮化進程正處於30%向60%增長的加速期。第六次人口普查顯示，目前我國居住在城鎮的人口已達6.7億，占總人口的49.68%，城鎮人口比2000年第五次人口普查增長近2億人口，近10年間大量人口的湧入城鎮極大推動了房地產業的發展，也加速了我國城市化進程。據預測，到2030年我國城市化率將達到65%，這就意味著每年平均至少有近2000萬農村人口變為城市人口。可以說，到2030年這近20年我國房地產業還將處於一個高速發展階段 。隨著城市化水平的提高，人口不斷向城市轉移，無論是城市數量還是城市規模將進一步擴大。因此，21世紀是城市的世紀，是全球展開城市資源最佳化、整合運營的世紀。在中國城鎮化快速發展進程中，如何通過城市運營而取得城市資源的增殖和城市發展最大化是我們面臨的重大課題。
概念,科學內涵,目的,定義,優勢,5大特點,
概念
一方面城鎮化發展給我國經濟社會發展帶來新的機遇：中國經過30年的高速發展，當前也進入中速溫和增長時期。轉變經濟發展方式，調整產業結構是當前中國經濟發展的重要任務。城鎮化發展為中國調整產業結構、轉變發展方式提供了強大的動力。
（一）城鎮化發展是我國當前拉動內需的強大動力。當前，中國城鎮化率已突破50%，這就意味著中國的國情將發生歷史性的變化，即中國進入了城市市民占主導地位的時代，中國是以農業人口為主體的說法將成為歷史。同時，隨著城市人口的增多，城市規模的擴大，城市數量的增加，城市人口居住、生活、就學、就業等剛性需求大量增加，這種狀況不僅帶來了大規模基礎設施和城鎮住宅的投資需求，而且大規模農村人口轉移和生活方式變革還創造了巨大的消費需求，創造出巨大的國內市場需求。城鎮化成為中國擴大內需、經濟持續較快增長的強勁動力。同時，城鎮化的發展對房地產的購買、需求，甚至包括各種城市功能的需求，也給城市運營帶來了巨大的發展空間。
（二）城鎮化有利於實現產業結構轉型升級。當人均GDP達到3000美元以後，城市化水平達到50%以上時，將推動教育、醫療、社保等公共服務業，商貿、餐飲、旅遊等消費型服務業和金融、保險、物流等生產型服務業的發展，服務業和第三產業的發展對城市化的推動作用將會起到主導作用，成為城市化深入發展的後續動力。特別是金融危機之後，迫使中國加快轉變經濟發展方式，其中，充分就業、擴大內需、提高居民的消費能力，滿足城市居民提高生活質量的新期待，都有賴於服務業的發展。《十二五規劃綱要》明確提出，把推動服務業大發展作為產業結構最佳化升級的戰略重點，營造有利於服務業發展的政策和體制環境，拓展新領域，發展新業態，培育新熱點，推進服務業規模化、品牌化、網路化經營，不斷提高服務業比重和水平。中國將迎來重要拐點——全面進入服務經濟時代。
（三）城市群的發展成為中國城鎮化發展的主要形態。中國城市化進程正處於30%向60%增長的加速周期之中。 比1978年增加2.4倍。其中百萬人口以上特大城市118座，超大城市39座 。城市數量可能在未來很短的時間裡從655個增至1000多個。 區域經濟一體化的進程加快。城鎮體系不斷完善，特別是城市群的快速發展，已經形成我國推進城鎮化的主體形態。《十二五規劃綱要》提出，要按照統籌規劃、合理布局、完善功能、以大帶小的原則，遵循城市發展客觀規律，以大城市為依託，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。城市增多的一個直接後果就是城市或城市群之間的競爭日益激烈，中國現有的城市格局將重新洗牌，無論是重量級的大城市，還是數以百計的中小城市，都面臨著調整自身定位、自謀發展的“經營”問題 。而真正的城市化，是對城市的各類資源進行最佳化整合和市場運營，最終實現資源的合理配置和高效利用。
另外一方面伴隨著城市化發展，中國城市也面臨著一系列的問題和前所未有的挑戰：
（一）耕地減少，城市發展受到約束。相對於巨大的人口規模，中國耕地資源十分有限。但在工業化、城鎮化的快速發展過程中，城市空間過度擴張、占用耕地和生態環境壓力增大；一些地方以非市場化的方式低價徵用土地，高價出讓獲得差價收益，將農用地轉為城市建設用地作為變現建設資金的重要手段，造成耕地大量被占用。中國城市化的進一步發展需要占用一定的耕地，但是逐漸減少的耕地成為未來成熟化發展的一個重要的制約因素。
（二）城市產業缺乏或產業升級調整，就業問題突出。一些地方政府在推進城鎮化過程中，資源集中用於城市建設，或者是通過調整行政區劃來擴大城市轄區面積，忽視產業發展，造成城市發展中的產業“空心化”，而創造的就業機會不足；隨著中國工業化進入資本密集度提高階段，資本投入迅速增加，資本有機構成提高，資本對勞動的替代加快，就業對經濟成長的彈性較以往降低。另外，進城務工農民由於技能和文化水平的限制，其就業問題一直是城市化過程中的難題。如何創造更多的就業機會，擴大就業空間，是城鎮化進程面臨的突出問題。
（三）城市公共產品短缺，社會管理滯後。城鎮化的快速發展在推動中國經濟快速發展的同時，也帶來了進城農民對城市就業、住房、教育、醫療、社會保障等公共服務產品需求的大量增加，如何為農民工提供城市生活必須的公共產品，與城市居民一樣享受同城待遇，這是城市公共服務均等化所要面臨的問題。同時，由於市場化的完善和城市化進程加速，城市之間人口流動和大量的農民工進城，導致社會流動的規模和速度也在加快，而部分城市社會管理能力滯後，上個世紀50—70年代曾在西方國家出現的“大城市病”也開始在我國顯現苗頭。由於大城市城區人口過於密集，就業困難、交通擁堵、環境污染、水資源緊缺、房價飆升、空氣品質下降等越來越成為建設和諧社會的不和諧因素，影響了城市化的正常發展。這就需要我們認真總結西方城鎮化發展的經驗和教訓，重新審視我們的城鎮化，全面認識城鎮化的客觀規律，使我們的城鎮化走科學發展之路。另外，城市化的快速推進，城市規模不斷擴大，必然造成對農民耕地和宅基地的占用。在這個過程中，存在著對被拆遷農民補償不到位的現象，城市拆遷引發的社會矛盾突出，將影響社會穩定和諧發展。
真正的城鎮化不僅僅是城市數量和城市規模擴張的城鎮化，不僅僅是城鎮人口增多的城鎮化，而是進城農民生產方式、生活方式和價值觀念的現代化。當前，中國的城鎮化發展進入了一個從規模擴張到品質提升的整體轉型時期，由數量型的城鎮化向質量型城鎮化的歷史性飛躍時期。這個時期，城鎮化要更多地關注人的社會性需求和人的精神層面需求的滿足，關注城市的可持續發展，落實科學發展觀以人為本的理念，建設低碳的城市化、和諧的城市化、幸福的城市化，促進人的全面發展。
在我國，隨著工業化和城鎮化進程的快速推進，城市管理、公共服務和城市建設等城市發展相關問題日益凸顯，為政府、社會和學術界所關注。如何在提高城鎮化水平、推動經濟社會快速發展的同時，規避城市病，解決城市建設資金不足、政府提供的社會公共服務不能滿足城市居民的需求等問題，已經成為橫亘在我國城市發展面前的一道難題。在探索和實踐的過程中，“城市運營”理念應運而生。
科學內涵
“城市運營” 具有鮮明的中國特色，是我國學者在城市發展實踐中對“城市經營”理念的升華。2002年前後，我國城市策劃學者最早提出“城市運營”的概念，他們認為房地產開發到一定程度，僅僅做樓盤很難保證開發的順利進行。也有政府官員認為，房地產20多年的發展使得房地產商已經完成了原始的基本積累，中國的城鎮化發展又進入了一個以城市新城區開發建設推動城市群發展的歷史時期，需要城市開發商由以往的僅僅開發地產、建商住樓為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營轉型。
城市運營包括兩層含義：就是指政府和企業在充分認識城市資源基礎上，運用政策、市場和法律的手段對城市資源進行整合、最佳化、創新而取得城市資源的增殖和城市發展最大化的過程。對於城市來說，城市資源不僅包括如土地、山水、植被、礦藏、物產、道路、建築物等自然資源，還包含涉及歷史文化遺產、社會文化習俗、城市主流時尚、居民文化素質、精神面貌等人文資源。增強一個城市綜合競爭能力，就是既有效增加城市的物質財富，又增加城市的精神內涵。通過城市運營，把城市的自然資源和精神資源有效地推向市場，使城市的綜合競爭力得到提高，城市的財富增加，城市居民生活質量和幸福感得到提升，這是城市運營問題的關鍵，也是城市運營的終極目的。
目的
1、經濟效益：城市的自然資源得到有效合理的開發，實現城市自然資源的增殖，推動城市經濟的發展，增強城市的市場競爭力。城市是現代經濟、科技、信息和社會活動的主要載體，當代世界經濟的競爭，主要體現在城市經濟的競爭。經過30多年的改革開放和經濟高速發展，我國已經實現了鄧小平同志提出的現代化“三步走”的前兩步戰略目標，總體上進入小康社會。進入新世紀，我們要實現現代化“三步走”第三步發展戰略目標，到本世紀中葉全面實現現代化，還有很長的路要走。這就必須大力發展城市經濟，使中國融入世界經濟的主流。現階段，我們通過轉變經濟發展方式，通過城市運營，調整我國現有的經濟結構和產業結構，擴大內需，來實現我國城市經濟的新發展。
2、社會效益：城市資源開發運營的成敗取決於城市社會效益和公共效益的最大化，通過城市資源的最佳化整合、開發運營，解決城市不同群體的民生問題（例如當前城市居民存在的就業難、看病難、上學難、住房難、養老難的問題，解決進城農民就業、社保、住房等問題），實現黨的十七大提出來的：學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居讓我們城市居民生活的更有尊嚴，生活的更加幸福。通過對城市資源的最佳化組合，使城市廣大市民能共享城市運營的成果。既為社會創造更多更好的物質精神財富，又為市民提供更多更好的物質精神享受 。
3、環境效益：包括自然環境效益和人文環境效益。 2008年開始的金融危機對我國的警示就是要轉變經濟發展方式，在城市自然和人文資源的開發運營中，我們一定要強調城市可持續發展的重要性，城市發展資源的開發既滿足現代人的需求，又不損害滿足我們下一代人需求的能力。換句話說，就是經濟社會資源和環境保護要協調發展。正如國家領導人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”。城市政府和企業不能僅僅只追求當代一時的最大化績效功利，還要謀求城市資源世世代代最大化績效的永續共享，為後世、為子孫更多地謀福利，更好地造福利。所以，我們要合理開發城市的自然和人文資源，雖經營資產而不損消資產，在城市運營中重視文化的傳承與創新，在傳承中創新城市價值和理念。雖謀求現實發展而不犧牲未來發展，走可持續發展之路。堅決杜絕高能耗、高污染、高投入的城市發展方式，克服常建常毀、常拆常建的惡習流弊，全面減少和降低城市發展的戰略性資源損耗，高品質、高品位地精心營建，使子孫後代能夠很好地長期續享城市自然和人文資源積澱的發展空間。
定義
所謂城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。它的出現，解決了政府和市場兩方面的問題。既以經濟利益為導向，又注意兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區域經濟的發展，順應了中國城市發展的必然。城市運營商可以分為多種類型，例如基礎設施型的城市運營商(如公建設施開發商)；居住建設型的城市運營商(郊區化開發商)；資源整合型的城市運營商(如新城市、城鎮開發商，提前進入規劃，參與規劃，幫助政府搞好規劃)；城市行銷型的城市運營商(如參與經營奧運會的開發商)。和一般的房地產開發商相比，它在內涵和外延上都有很大的突破和超越。從某種意義上可以說，正是因為“城市運營商”的崛起，才標誌著中國的城市發展進入了一個嶄新的時代。
優勢
城市運營項目運作流程因跨越“土地一級開發”、“二級房地產開發”和“三級產業聯動”的項目整個生命周期,在各環節上均能給予政府部門較大支持,因此亦能獲得普通開發商無法企及的諸多優惠,如:整片項目園區的規模化開發、一級土地整理環節的利潤分成、二級開發環節的土地價格優惠等。憑藉與政府間的良好關係,不僅可享受稅收優惠,還可以靈活掌握拿地規模,可以較好的控制成本。此外,在園區整理、土地整理上還有很多潛力可挖,施工完畢進入房地產開發,之後進行維護和運營。
5大特點
城市運營商的特點主要有以下幾個方面：
第一，城市運營商對城市化和城市發展具有前瞻力。 在開發的戰略上， 順應國家經濟社會發展規律，了解國家城市化發展政策，在國家、區域城市化發展的布局中尋找自己的發展空間。所以說，城市運營商具有戰略眼光。例如，北大資源集團本著“企業報效國家”的理念，關注國家城鎮化的發展趨勢，在國家中原城市群鄭汴一體化發展戰略中，進行開封新區運糧河項目產城互動的開發，解決城鎮化進程中的產業缺乏導致的城市新區產業“空心化”問題。
第二，城市運營商具有強力的社會責任感。在開發目標上，開發商實現了由企業利益目標到與社會公益目標相結合的轉變；傳統開發商的開發本位主要是追求企業的利益，以實現自我利益最大化為主要目的，而城市運營商被放在城市發展戰略和城市總體規劃的大格局下，不僅要以市場化的操作手法實現自我利益最大化，更要在城市總發展體規劃和可持續發展的前提下從社會整體利益出發，體現企業的社會價值。因為城市運營面向的範圍已經不僅僅是一個樓盤或者一個商業項目，而是發展到城市片區的開發，涉及營造社會環境和公共生活空間，如果不以實現社會價值為己任，那么企業也不可能持續經營。
第三，城市運營商是城市綜合功能的提供者。 在開發定位上，實現由單一項目的市場定位到城市區域功能選擇定位的轉變。他們所從事的經營活動已經從常規的地產向城市層面延伸，將地產開發與產業結構、城市發展和城市經濟緊密結合。與以往的地產商比較而言，城市運營商意味著更強的統籌意識、更重的社會責任、更遠的戰略眼光。同樣是做項目，城市運營商的眼光肯定越出地塊紅線，協助政府實現城市綜合功能的提升。
第四，城市運營商是各種資源的整合者。由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者，進而發展到對城市進行產業的植入。帶動城市經濟的發展和城市居民的就業。以往的房地產商是建好房子得到利潤就結束開發，後來發展到不僅蓋好房子，還提供生活配套措施，例如幼稚園、學校、醫院、養老服務等，而城市運營商在進行商品方開發和相關生活設施提供的基礎上，對城市植入相關的產業，例如北大資源集團在對一些城市進行地產開發、教育醫療配套設施的建設上，還引入IT行業的工廠落戶，給當地城市帶來稅收，也幫助政府解決當地的就業問題。作為城市運營商，他們所承擔的各種功能和責任也遠遠超過單純的開發商。
第五、城市運營商與政府保持良好的合作關係。城市運營商和政府之間不是利用被利用的關係，應該是合作關係，要從短期行為變成一種對城市負責的長期行為，而且是一個可持續發展的經營理念。 政府的城市運營更加側重於戰略層面，是對城市發展定位，對城市整體規劃、發展思路的確立；而城市運營目標的實現，政府對於城市運營的戰略和思路要落到實處，需要通過更多操作層面的運營來完成。而在城市建設中，上述工作很大程度上是由房地產開發商來完成，從這方面來說，在未來的中國城市化進程與城市運營中，城市運營商將是中國優秀房地產發展商角逐未來的最佳高地。
總之，城市運營目標的實現需要政府和城市運營商的共同合作。當然，在城市運營政企合作中，政府對城市運營起著主導作用。這主要體現在政府全權負責城市的規劃、建設和管理，並提供城市運營的政策支持；城市運營商作為市場主體，是城市運營戰略資源的提供者和目標的落實者，他們同樣也是運營主體；政府和企業通過城市資產的最佳化配置，使這些資產獲得增值，城市的競爭力得到提升。當然，居住在城市中的終端消費者市民在城市運營中也是不可或缺的。因此說，城市運營是個系統工程，任何群體和任何個人都無法單獨實現城市的運營工作，它是政府主導、企業負責、公眾參與的一項重大事業。政府、企業和市民等各個階層都能均衡地獲得城市發展的最大效益並享受城市優質的生活，這是城市運營追求的目標，也是中國城鎮化科學發展追求的目標。
