城市詳細規劃是以總體規劃或分區規劃為依據，詳細安排建設用地的各項控制指標和其他規劃管理要求，或者直接對建設項目做出具體的安排和規劃設計。城市的詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃兩個階段。根據城市建設的需要，一般應當編制控制性詳細規劃，作為控制建設用地的性質、使用強度、體型空間和環境管理的依據，或用以指導修建性詳細規劃的編制。
基本介紹
- 中文名：城市詳細規劃
- 外文名：detailed plan
- 基本定義：詳細安排建設用地
- 目的：為城市設計提供依據
- 分類：控制性詳細規劃和修建性詳細規劃
- 所屬學科：工程技術
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規劃原則
城市詳細規劃應當體現總體規劃的意圖。可以提出多種方案，從功能、經濟、環境、景觀等效果和建設次序、周期等方面進行綜合的比較和論證，然後選定實施方案。在建設上宜採取綜合開發的方式（見城市建設綜合開發），以利於詳細規劃的實施。城市詳細規劃具有作為各項工程設計依據的性質，應當遵照國家和地方政府頒布的各種法規、技術標準和規定等。在具體工作中，例如在編制總體規劃階段研究市中心、車站廣場、重要街道、重要地段的規劃時，往往可以通過編制一些詳細規劃的草案來深入研究其綜合功能、規模容量、空間布局等問題，以便使總體規劃的有關內容較為切合實際。在編制城市改建地段的詳細規劃時，應適當擴大規劃範圍，按比較完整的成片地區作出改建規劃方案，並注意保護歷史性建築、考慮地區特徵和環境綠化；妥善處理新舊建築的關係和保證交通、市政公用設施的改善和發展。
城市詳細規劃的目的主要在於選定技術經濟指標，提出建築藝術處理要求，確定各項用地的控制性坐標和標高等，為城市設計提供依據。它是城市總體規劃的深化和具體化。
控制性規劃
主要內容
① 確定規劃範圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建築類型。
② 確定各地塊建築高度、建築密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建築後退紅線距離等要求。
③ 提出各地塊的建築體量、體型、色彩等城市設計指導原則。
④ 根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共運輸場站用地範圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施。規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。
⑤ 根據規劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發利用具體要求。
⑥ 制定相應的土地使用與建築管理規定。
另外，控制性詳細規劃應確定的各地塊的主要用途、建築密度、建築高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規定都應作為強制性內容。
編制
（1）編制控制性詳細規劃應收集的基礎資料
① 總體規劃對本區的要求；
② 分區人口現狀；
③ 分區土地利用現狀；
④ 分區居住、公建、工業、倉儲、市政公用設施、綠地、水面等現狀及發展要求；
⑤ 分區道路交通現狀及發展要求；
⑥ 分區主要工程設施及管網現狀。
（2）控制性詳細規劃的編制方法
編制控制性詳細規劃的原則應以用地的控制和管理為重點，強化規劃設計和規劃管理的銜接。規劃的編制既要考慮形體環境，又要考慮經濟、社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內容，運用控制的手段，確定城市或開發區未來的建設目標。其編制過程包括：
① 基礎資料的收集；
② 控制性詳細規劃的用地分類和地塊劃分；
③ 控制性詳細規劃的控制體系。
成果要求
（1）文本的內容要求
① 總則：制訂規劃的依據和原則，主管部門和管理許可權。
② 土地使用和建築規劃管理通則，包括：各種使用性質用地的適建要求；建築間距的規定；建築物後退道路紅線距離的規定；相鄰地段的建築規定；容積率獎勵和補償規定；市政公用設施、交通設施的配置和管理要求；有關名詞解釋；其他有關通用的規定。
③ 地塊劃分以及各地塊的使用性質規劃控制原則、規則設計要點。
④參照各地塊控制指標表，控制指標分為規定性和指導性兩類。前者是必須遵照執行的，後者是參照執行的。
（2）圖紙要求
① 位置圖，圖紙比例不限。
② 用地現狀圖。圖紙比例為 （1:1000）～（1:2000），分類畫出各類用地範圍 （分至小類），標繪建築物現狀、人口分布現狀，市政公用設施現狀，必要時分別繪製。
③ 土地使用規劃圖。圖紙比例同現狀圖，畫出規劃各類使用性質用地的範圍。
④ 地塊劃分編號圖。圖紙比例1:5000，標明地塊劃分界線及編號 （和本文中控制指標相對應）。
⑤ 各地塊控制性詳細規劃圖。圖紙比例為 （1:1000）～（1:2000），圖紙標繪的內容有：規劃各地塊的界線，標註主要指標；規劃保留建築；公共設施位置；道路 （包括主、次幹道、支路）走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高；停車場和其他交通設施用地界線。必要時，最後兩項可單獨繪製。
⑥ 各項工程管線規劃圖。標繪各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高。
修建性規劃
修建性詳細規劃，是指市和區、縣人民政府根據控制性詳細規劃，對實施開發地區的各類用地、建築空間、綠化配置、交通組織、市政基礎設施、公共服務設施以及建築保護等做出具體安排的規劃。
內容
① 建設條件分析及綜合技術經濟論證。
② 建築、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖。
③ 對住宅、醫院、學校和托幼等建築進行日照分析。
④ 根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。
⑤ 市政工程管線規劃設計和管線綜合。
⑥ 豎向規劃設計。
⑦ 估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。
編制
（1）編制修建性詳細規劃應收集的基礎資料
① 總體規劃或分區規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批准的規劃資料；
② 土地利用現狀，用地分類至小類；
③ 人口分布現狀；
④ 建築物現狀，包括房屋用途、產權、建築面積、層數、建築質量、保留建築等；
⑤ 公共設施規模、分布；
⑥ 工程設施及管網現狀；
⑦ 土地經濟分析資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開發方式等；
⑧ 所在城市及地區歷史文化傳統、建築特色等資料。
（2）修建性詳細規劃的編制方法
編制修建性詳細規劃的原則應以近期建設為重點，以實施總體規劃意圖為目的，以綜合規劃設計城市空間為手段。編制工作開始前應開展充分的調查研究，以達到保護文物古蹟風景名勝、傳統街區和優秀的歷史文化遺產等以及民族特色和地方風貌，創造舒適的城市空間環境的目的。滿足城市防洪、防火、抗震以及治安、交通管理等城市建設方面要求的同時，方便建築的初步設計和施工圖設計。其編制過程包括：
① 收集和分析現狀基礎資料，進行現場踏勘；
② 編制規劃方案，在方案編制初期應進行多方案比較，廣泛徵求意見；
③ 繪製成果圖和編制有關規劃技術檔案；
④ 按技術要求交付成果。
成果要求
（1）規劃說明書
① 現狀條件分析。
② 規劃原則和總體構思。
③ 用地布局。
④ 空間組織和景觀特色要求。
⑤ 道路和綠地系統規劃。
⑥ 各項專業工程規劃及管網綜合。
⑦ 豎向規劃。
⑧ 主要技術經濟指標，一般應包括：總用地面積；總建築面積；住宅建築總面積，平均層數；容積率、建築密度；住宅建築容積率，建築密度；綠地率。
⑨ 工程量及投資估算。
（2）圖紙
① 規劃地段位置圖示明規劃地段在城市的位置以及和周圍地區的關係。
② 規劃地段現狀圖。圖紙比例為 （1:500）～（1:2000），標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地建築的範圍、性質、層數、質量等。
③ 規劃總平面圖。比例尺同上，圖上應標明規劃建築、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和範圍。
④ 道路交通規劃圖。比例尺同上，圖上應標明道路的紅線位置、橫斷面，道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線。
⑤ 豎向規劃圖。比例尺同上，圖上標明道路交叉點，變坡點控制高程，室外地坪規劃標高。
⑥ 單項或綜合工程管網規劃圖。比例尺同上，圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關設施和構築物位置。
⑦ 表達規劃設計意圖的模型或鳥瞰圖。
