基本介紹
- 中文名：城市房地產發展風險排行榜
- 發布集團：中國房產信息集團
- 發布時間：2013年7月
- 排行依據：四大類指標
報告內容,排行依據,具體榜單,具體剖析,
報告內容
克而瑞研究中心在2012年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋全國286個地級以上市，同時更進一步完善了分析方法，綜合運用SPSS因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數學工具，引進了“改善性需求”、“房價波動指數”等指標，並重點考核購買能力、供求關係等主導市場風險的內生變數，結合GIS空間分析，對房地產市場風險進行定量化研究，對不同城市能級的風險來源予以剖析。
排行依據
本次住宅開發風險排行榜排名依據包括四大類指標，即：市場需求，包括常住人口與戶籍人口比，城市動拆遷需求增量、人口複合增長率等；第二類是市場供求，包括供給與需求比，5年內住宅成交價格走勢等；第三類為市場容量，即城鎮職工工資，人均購房面積，房價收入比等；第四類為外部因素，即基礎設施累計投資額，城市人均GDP等。
具體榜單
在發展排行榜中，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等一線城市住宅需求強勁，成都、瀋陽、蘇州等二線城市也具備開發和投資潛力。此外，煙臺、無錫、佛山、廊坊等首次擠入榜單。
城市房地產發展風險TOP20城市分布
城市房地產發展風險TOP20城市分布在風險排行榜中，除了隴南、酒泉等中西部比較欠發達的城市外，上一輪因供給過度而出現投資泡沫的城市處在風險榜單前列，比如鄂爾多斯、延安、張家界等。風險榜單上絕大多數城市還是因為需求不足導致的投資風險係數較高。比如中西部地區的水天、雅安、衢州、南充、遵義、上饒、麗水，以及東北的雙鴨山、白城、松原等。
具體剖析
從東部沿海到內陸風向趨向強化，形成西北風險集中圈
全局而言，東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。其主要規律是自然地理格局決定人口聚集、經濟發展，從而影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。
從區域視角來看，城市群具有的網路化與規模化效應，使得人口與經濟形成多中心布局，中心地帶房地產風險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產市場風險均相對較小；中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而城市房地產風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州，向長沙等轉移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區形成風險集中圈，一類是由於過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等乾旱缺水地區；西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落後，秦巴山區廣元、巴中、雲貴山地臨滄、昭通等均位於風險前20強。
就軸線視角而言，黑河-騰衝線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為乾旱，地形較為複雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中；沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險，沿線並無房地產發展風險前20強城市；此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產市場發展也更為穩健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險大多較小。
從一線到三線供求風險加大，二線城市短期供求風險顯現
從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢，而擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。
一線城市經濟發展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由於一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠後，長期供不應求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位於全國前列。考慮到一線城市發達的經濟水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然可控，市場風險總體依然較小。
二線城市相對較優的經濟發展水平和市政建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險較小。但是地方政府對城市建成區建設力度的加大，以及標桿房企的投資熱衷，尤其是商業地產的興起，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，而當下逼近一線城市的房價水平，更是進一步使得市場短期供求風險顯現。
