囤房捂盤:現狀介紹,運用手段,對消費者危害,背景原因,監管政策,打擊措施,相關例子

囤房捂盤即將能進行公開銷售的房屋暫不銷售以哄抬房產價格的行為。近幾年來國內房價上漲迅速，面對高漲的房價，不少開發商採取各種手段“捂盤囤房”，這也被許多業內人士和消費者歸為造成房價上漲的主要原因。越來越多的人注意到，“囤房”的危害不僅僅是製造了房源的緊張，哄抬了房價，而且在潛意識裡弱化了住宅的居住功能，把其異化為高檔奢侈品。

基本介紹

中文名：囤房捂盤
外文名：Store room Cover plate
拼音：tun fang wu pan
屬性：2006年171條漢語新詞之一
用途：一種銷售行為
繁體：囤房捂盤

現狀介紹,運用手段,對消費者危害,背景原因,監管政策,打擊措施,相關例子,商家應付,打擊捂盤,

現狀介紹

房產開發商在房子無法售出時，仍然維持高價位的行為。參見捂盤惜售。

運用手段

由於房價一直處於高位運行，房價上漲極為兇猛。在這樣的情勢下，開發商難免會有“囤積居奇”的念頭，而在實際的操作上，的確也存在所謂的“捂盤”，而開發商“捂盤”的手段也多種多樣。

手段一：晚領證分批拿

開發商儘可能的拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批的拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間，但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。

手段二：大幅提高開盤售價

開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對於想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。

手段三：後續房源轉售為租

開發商將一些項目的後續房源轉售為租，待租客撤離後，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

手段四：謊稱進入尾盤期

這就是前面記者採訪中遇到的情況。有些樓盤，對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。

對消費者危害

南京樓市如果僅僅把囤房的危害局限於製造房源的緊張，造成市民購房心理恐慌，從而達到哄抬房價的目的的話是遠遠不夠的。土地批註期限與房產證期限之間的“時差”給購房者帶來了損失是不爭的事實。

在我國法律法規中，“土地使用權”與“房產使用權”是兩個不同的概念，期限規定也有很大差別。住宅用地的使用期限是70年，從土地批註日期開始計時；附著在地面上的房產使用期限根據房屋結構設定年限，但最高不得超過土地使用期限，從房產證辦理日期開始計時。

舉例來說，市民王先生不久前在南京市河西新城區購買了一套價值70多萬元的新房，在簽訂商品房購買契約時，就發現土地批註期限與自己能夠到手的房產證期限之間有近5年的“時差”。也就是說，他這套新購住房的使用期只有65年，比法律給予的使用期限整整縮水5年，如果按房產的總價值來計算，這筆損失就是近4萬元，占了房產總價的近10%。

然而，房地產開發商不承認這種事實存在與損失估算方式。南京市某房地產開發商認為：“房屋價格上漲實際上已經彌補了由於房屋使用期限‘縮水’給購房者帶來的損失。我們只需用兩種簡單的方式就可擊破他的謬論：一、如果房屋的價格在下降，‘堤內損失堤外補'怎么個補法？二、如果購買了同一地段的另一套同類型房子，土地批註期限與房產證期限之間只有1年‘時差’，兩個房子在售價上不會有差別，可業主獲得的房產使用期就是69年，房產在無形中比現在這個‘增值’了不少，難道不是嗎？”

這個“時差”是被房地產開發商在建設施工中“消費”掉和囤地囤房中“浪費”掉的，由此產生的損失當然不該由購房者來承擔。由於這筆“損失”體現在房產使用權的末端(幾十年後)，不熟悉業內行情的購房者還沒有注意到；加之國家在這方面的政策仍有缺失，管理還不到位，客觀上造成了“房產期限縮水”不用擔責的現狀。

背景原因

進入21世紀後以來國內房價上漲迅速，同一項目新開樓盤一個月時間前後每平方米有時甚至可以相差2000-3000元。面對高漲的房價，不少開發商採取各種手段“捂盤”。調查發現，目前實行“捂盤”的項目不在少數，有的領證後遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的開盤即高價嚇走購房者，還有的低開高走，後期甩客等，不一而足。深圳有報導稱，部分開發商在預期房價將上漲的前提下，中途停止後期銷售部分，轉為租賃，變相捂盤；此外，部分小區形成開發商與二手房中介“聯合坐莊”，由中介人員大量購入房源，再以更高價格出售。此外，珠三角、長三角等地區的開發商捂盤惜售說法不斷見諸報端，囤房已經成為此輪房價上漲原因討論的眾矢之的。在上海5至7月捂盤現象達到高潮，市場甚至傳出房源供應不足的信息。而8月上旬開始，這些開發商集中放量。住宅商品房新增供應量同比成倍增加，而經過幾個月捂盤以後的房價大幅飆升，一般上升20%－30%，最多可達67%。今年5月份到8月份北京共有208個新老項目取得預售許可。但是在這期間推向市場的房地產產品則比往年少之又少，總量不及去年的1/5。長三角等樓市敏感地區，許多具備銷售條件的樓盤紛紛延遲開盤。以寧波為例，去年前5個月的新開樓盤達22個，而今年同期只開了5個。上海、南京、杭州5月以來新盤推出的節奏明顯放緩，部分準備近期上市的樓盤多次推遲開盤時間。開發商們聲稱只要能堅決“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢復；最多挺過第四季度，樓市就會進入下一個“蜜月期”。

“哪裡還有地了？”一位國內大型開發商授意銷售代理商調高房價時這樣說。有人指出，開發商調高房價一方面是因為市場行情向好，希望賣個好價錢；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進入，以囤房待售獲得進一步的漲價時機。專家認為，這才是目前部分房產開發商囤房惜售，房價回熱的根本原因。

監管政策

開發商捂盤現象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房價上漲的後果在後。解決的辦法一看相關政府部門對捂盤等違規銷售的打擊力度，二更依賴於在供給方面的實際緩解情況。

以南京市為例，政府針對近期南京房地產市場存在的開發商變相囤房、炒賣房號及二手房中介公司“吃差價”等違規行為，出台檔案總計列出了十條規定和處罰措施。嚴禁炒賣房號；明確售房時間；解封時禁漲價；信息公開一致；打擊吃差價；休想找藉口囤房；不能提前收房款；明確抵押權人；規範中介契約；違者媒體曝光。8月7日南京市更是處理了第一起“囤房捂盤”事件。記者採訪了一個南京市民，他說：“6個月之後的開盤價格要是還是在停盤時候的價格(銷售)，那這樣的話肯定是最好的，老百姓肯定是最喜歡。”

北京市華遠地產集團總裁任志強近日發表文章表達了不同的觀念。他稱，當地政府稱得上是為控制房價的上漲而出台政策最多、行政干預市場措施最多、下手最重的城市政府了。對商品房的市場調節價格實行了“政府指導價”為核心的價格監管制度，但結果卻事與願違。以南京為例，南京的房價仍在飛速飆漲。南京市政府用最嚴厲的對開發商“捂盤”現象給以半年不得銷售、半年後仍執行原價格的行政處罰，但也等於公開的告訴社會半年內房價仍將高速的上漲。

任志強認為，如果半年之後房價不漲，按原價格銷售等於政府用行政處罰的方式在替開發商“捂盤”。如果半年後房價下跌，開發商也不可能按原價賣房，結論就只剩一個了，那就是南京市政府借對開發商捂盤處罰的行政措施向社會公布一個信號，南京的房價會繼續上漲，而讓開發商無法利用這半年的上漲期多盈利就是對開發商最大的處罰了。

凡事都有一正一反的兩面，包括行政處罰措施也是同樣。政府想控制房價，但又不願降低政府在土地中的收益，就形成了這一正一反的作用。以南京為例，4月份南京市房價（商品住宅價格）同比漲幅高達11.5%，創下了兩年來的新高，5月份房屋銷售價格同比上漲9.2%，居全國第六位。

5月份漢府街地塊拍出了3.85億元，單位地價2.88萬元/平方米的天價。一周之後，湖北路地塊又以59輪競拍4.05億元的總價超出了前一個天價，折算到樓面地價達到11164元/平方米，項目成本不低於1.5萬元/平方米。五月底，連南京市下關區的熱河南路地塊，城市邊緣地區的樓面地價也到了6500元/平方米，銷售價格也在萬元以上了。

任志強認為，這些天價土地的上漲卻是在南京市政府已知4月份房價漲幅居高的信息之後發生的，不能不說是繼續推動房價上漲的因素。當政府追求土地的高收益時，又想降低房價，自然就形成了一正一反的矛盾。

打擊措施

一個樓盤分多次開盤，一點點“擠牙膏式”推盤，而房價隨之一步步漲上去。這種捂盤囤房方式一度成了房地產市場通行的潛規則。杭州市全面實施商品房預銷售計畫報送制度，其劍鋒直指開發商捂盤囤房行為。“房產新政”劍指捂盤

杭州不少房地產商都注意到了這條極為嚴格的房產“新政”：從11月開始，杭州全面實施商品房預銷售計畫報送制度，市區內各房地產開發企業所開發的商品房全部列入預銷售計畫。按規定，房地產開發企業必須申報本公司2008年度的預銷售商品房項目，總項目規模在三萬平方米以上的，一次性計畫申報的預銷售面積以三萬平方米以上可售住宅房源為單位進行申報；總項目規模在三萬平方米以下的，需一次性申報。

“其中之意很明白，只要項目規模達到三萬平方米以上，新商品房預售開盤量不得少於三萬平方米。”杭州一些房地產開發商說。此外，凡未按期申報商品房預銷售計畫的房地產項目，在2008年度均作無計畫處理。

曾在杭州城北一家樓盤開盤時連夜排號的趙小姐說，這個政策大快人心，不少樓盤一開盤只有100多套房可賣，吊購房者的胃口，提高價碼，大家怨聲載道。由於市場供給量不足，杭州甚至出現房源緊張的現象。

這次新政無疑直擊惜售捂盤行為，以防止囤房抬價、市場欺詐的違法違規現象出現。事實上，從今年下半年以來，直接可以打擊到交易環節捂盤惜售行為的新政可謂不少。

從加息、稅收到房貸新政，國家不斷收緊信貸口子，要求銀行從嚴控制對閒置土地和空置商品房較多的開發企業的短期貸款或任何形式的滾動授信。不少地方也開始專項清查整治，確保開發商按照正常節奏來供應房源。杭州市這次關於商品房預銷售的“新政”也並非首次，三個月前，市有關部門就規定，對列入房地產開發計畫的商品房項目須全部申報辦理商品房(預)銷售審批手續，上網公開銷售，確保列入房地產開發計畫的商品房項目上市銷售，及時提供市場有效供給。

商家應付

上有政策下有對策

一石擊起千層浪，杭州這次“房產新政”對開發商們的銷售行為產生了不少直接衝擊，更形成了“垂直打擊”。

有訊息傳來，已經出現了樓盤開盤量不足三萬平方米、預售申請被“卡殼”的情況。有關機構調查發現，2008年10月份的浙江省房博會過後的首次開盤潮，將有可能推遲，不少原定開盤量不夠標準的樓盤，只好等符合預售條件的房源達到三萬平方米後再開盤。有調查顯示，明年春節前，大約有30多個老盤或新盤有開盤意向。

垂直打擊

這次新政對開發商形成的“垂直打擊”是，商品房開盤量大增，相應的業務量同工作量也一併增加，隨之而來的是整個開盤的預算成本就要增加。這部分成本如何消化，成為開發商們不得不思考的問題。

衝擊與打擊，並不代表“推盤手們”真的無計可施了。“這很簡單，有的開發商遲領預售證，你就拿他一點辦法也沒有。”浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬教授說。“此外，在房地產相關法律上，規定商品房銷售可以預售，也可以現房銷售，這是銷售方的權利，在這種情況下政策的執行難度會加大。”

有的開發商質疑，建設部的城市商品房預售管理辦法規定，商品房預售應當符合三個條件，其中並沒有要求開盤量。因此，杭州市的房地產新政是否與法律相牴觸呢？對此，一位房地產研究人員表示，政府的這次政策只是在相關法律法規基礎上的細化，與法律法規並不矛盾。

事實上，無論哪一次“房產新政”出台，都沒有改變一個事實，就是推盤主動權始終掌握在開發商手裡，他們在操控推盤節奏方面，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例，儘管要求新商品房預售開盤量不得少於三萬平方米，可一些規模較大的樓盤，仍然可以分批分期梯次開盤。

打擊捂盤

隨著冬天的到來，在有著國內樓市“風向標”之稱的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象，無論在一手住宅還是二手房成交量上，都出現下降。在樓市趨冷的情況下，業內也在猜測：市場會不會導致房地產開發商快速放盤，捂盤現象會不會消失。

有觀點認為，杭州此次“房產新政”雖規定三萬平方米新盤開盤底線，可一些體量大的樓盤，還是可以分期開盤的。建議為更好防止開發商捂盤，今後政府可以採取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開盤銷售。可事實上這種辦法也會產生矛盾，政府縮小出讓地塊面積，其結果很可能導致樓價的上漲，有違打擊捂盤囤房的初衷。

也有人提出，徹底終結“擠牙膏式”推盤時代，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓契約時，就明確規定將來開盤時必須提供一定的供應量。“這種辦法也有局限，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場短缺，才需要加大市場供應；可如果將來市場供大於求，加大市場供應的辦法又是行不通的。”浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬教授說。

專家認為，這次杭州出台“房產新政”，主要是政府為應對當前房源緊張局面而採取的可能的行政手段，從而達到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已，它只能有助於改善當前房地產市場一些不良行為與現象，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結，畢竟房地產市場不可能完全由行政力量控制

囤房捂盤