吉安市城市房地產開發經營管理辦法為加強房地產開發管理，規範房地產開發經營行為，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、 《江西省城市房地產開發管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第一條 為加強房地產開發管理，規範房地產開發經營行為，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、 《江西省城市房地產開發管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在本市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 吉安市房地產管理局負責本市行政區域內房地產開發經營活動監督管理工作。
各縣(市)房地產管理局負責本縣(市)行政區域內房地產開發經營活動監督管理工作。
第四條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益統一的原則，實行全面規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。
第五條 吉安市房地產管理局應當根據本市經濟與社會發展計畫，會同發展和改革、規劃建設、國土等部門編制本市房地產開發中長期發展規劃，報市人民政府批准後組織實施。
第六條 市房地產管理局根據本市房地產開發中長期發展規劃，向市政府提出年度房地產開發計畫、住宅建設計畫，並明確普通商品房和經濟適用住房年度建設規模。
依據年度計畫，規劃建設部門負責項目的規劃布局，國土部門負責用地供應，發展和改革部門負責計畫立項。
第七條 在城市舊城區進行房地產開發，應當遵循疏散人口、增加綠地、完善設施、改善環境的原則和先安置、後拆遷的原則。
第八條 土地使用權出讓前或劃撥批准前，應按規劃要求明確物業管理用房，社區居民委員會用房，涉及拆遷項目應確定特困居民的拆遷安置問題。
第九條 房地產開發建設用地的受讓人應當是具有房地產開發資質的企業。
房地產開發企業必須按其取得的資質等級承擔相應的開發建設項目。
第十條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%。
第十一條 房地產開發企業在簽訂土地使用權出讓契約或取得劃撥土地使用權批准檔案後，應及時到當地房地產管理部門，申請領取《房地產開發項目手冊》。
《房地產開發項目手冊》用於記錄房地產開發企業在房地產開發項目實施中的主要事項和政府有關管理部門對開發經營活動的審查和處理意見。
第十二條 《房地產開發項目手冊》應按照當地房地產開發主管部門的要求，定期進行備案。
項目手冊一式兩份，項目驗收合格交付使用後，應將一份《房地產開發項目手冊》交當地房地產管理部門統一管理，並作為開發企業資質年檢材料，一份做企業業績檔案自存。
第十三條 房地產開發企業必須採取有效措施，確保開發項目按期竣工交付使用，無正當理由不得使已經動工的開發項目停工或拖延施工。
第十四條 房地產開發項目須經竣工驗收合格後，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的工程項目不得交付使用。
第十五條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓契約到房地產開發主管部門備案。
受讓人繼續進行房地產開發的，應當具備從事房地產開發的資質。
第十六條 依法取得的土地使用權可以依照有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。合資、合作雙方應當在項目確定後，依法設立房地產開發企業，並取得相應的開發資質。
第十七條 商品房屋買賣，當事人雙方應當簽訂書面契約，契約必須用統一規範的商品房買賣契約文本。
商品房銷售(含預售)前，房地產開發企業應當制定物業管理方案，並將業主臨時公約、前期物業管理、擬實行的服務等級、收費標準及物業管理用房落實情況載入商品房買賣契約中。
第十八條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格， 由當事人協商議定；享受國家優惠政策的經濟適用住房實行政府指導價或政府定價。
除房價款外，其它收費項目必須經當地物價部門備案同意後方可收取。
第十九條 商品房預售必須取得房地產管理部門的《商品房預售許可證》。 《商品房預售許可證》的發放，應當符合建設部《城市商品房預售管理辦法》、 《江西省城市商品房預售管理辦法》的規定。
第二十條 開發企業在銷售商品房時，應在售樓場所公示或明示以下證件及檔案：
(一)《營業執照》、《房地產開發企業資質證書》；
(二)《商品房預售許可證》；
(三) 《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》；
(四)《商品房買賣契約示範文本》；
(五)前期物業管理服務方案，包括擬定的前期物業管理企業、物業管理服務等級、物業管理服務收費標準、具體服務項目及服務標準等；
(六)明示除房價款以外的其它費用。
第二十一條 規範商品房交易行為，推行商品房預銷售契約網上即時備案。
第二十二條 未取得商品房預售許可證的，不得刊播、設定、張貼商品房預售廣告，廣告經營者不得為其承辦或者代理商品房預售廣告，商品房預售廣告必須載明商品房預售許可證編號。
第二十三條 商品房預售款必須用於已經預售的房屋及相關工程建設，不得挪作他用。
商品房預售款監管的具體辦法，由房管部門另行制定。
第二十四條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委託書。
中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示以下檔案或資料：
(一)中介機構的《營業執照》和省建設廳核發的《房地產經紀機構備案證書》；
(二)商品房銷售委託書；
(三)《商品房預售許可證》。
第二十五條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第二十六條 商品房購買人應在商品房交付使用90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。產權管理部門應按套實地丈測核准，並按核准的面積予以確權登記，發放房屋權屬證書。
第二十七條 違反本辦法規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發活動的,由同級房地產管理部門責令限期改正,處以5萬元至10萬元的罰款;逾期不改正的,由同級工商行政管理部門吊銷其營業執照。
第二十八條 對下列行為,房地產開發主管部門予以警告,責任限期改正,並可處以2萬元以下的罰款.
(一)偽造、塗改《房地產開發企業資質等級證書》的；
（二）不如實填寫或不按規定的時間交驗《房地產開發企業項目手冊》的。
第二十九條 違反本辦法規定，造成房地產開發項目不能按期竣工的，應當承擔違約責任；給用戶造成損失的，由同級房地產管理部門責令其賠償損失，並降低其資質等級；情節嚴重的，吊銷其資質證書。
第三十條 違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由同級房地產管理部門責令限期返修，並處以交付使的房屋總造價的2%以下罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書，並由同級工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 房地產開發企業交付使用的商品房，因工程質量低劣給用戶造成損失的，由房地產管理部門會同建築工程質量監督部門責令其賠償損失，降低其資質等級；情節嚴重的，處以損失額2倍罰款，吊銷資質證書。
第三十二條 違反本辦法規定，擅自收取房價款以外的收費，由物價部門沒收違法所得，並依照《中華人民共和國價格法》的規定進行處罰。
第三十三條 違反本辦法規定，房地產開發企業擅自預售商品房的，由同級房地產管理部門責令其停止違法行為，可以並處已收取的預付款的1%以下的罰款。
第三十四條 違反本辦法規定，進行商品房預售廣告的廣告經營單位或者房地產開發企業，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的規定予以處罰。
第三十五條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；
（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案的；
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；
（五）分割拆零銷售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；
（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣契約示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；
（八）委託沒有資質的機構代理銷售商品房。
第三十六條 房地產開發企業違反本辦法規定的行為,記錄到房地產開發企業信用檔案,並在報刊等媒體上對其違法違規行為進行曝光。
第三十七條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第三十八條 本辦法自2006年2月1日起實施，原《吉安市城市房地產開發經營管理辦法》(吉府發[2001]5號)同時廢止。
