北塢模式

“北塢模式” 是一種現行土地政策之下通過比較複雜的程式運作，不改變農村土地集體所有制性質，把近郊人多地少、位置特殊的村落納入城市發展軌道的一種探索。

能否成功，有待檢驗。

北塢模式可能對於大多數城市更具借鑑意義。

北塢村是四季青鄉玉泉行政村所屬的8個自然村之一，坐落在西北五環路與西北四環路之間，北距玉泉山200米，東距頤和園西側圍牆550米，處於頤和園建設控制緩衝區範圍之內。該村占地面積33.61公頃,其中村民居住用地面積26.21公頃，其他用地面積7.4公頃。共有1550戶，戶籍人口3600人，其中農民戶1110戶,2967人,非農民戶440戶,663人。近年來,外來人口大量湧入,達到20230人，外來人口為戶籍人口的5.6倍。

隨著北京城市總體規劃的實施，北塢村被劃定為城市綠隔區。農民集體的土地得到微薄的綠化補償費後，轉為綠化用地。房屋出租成為當地農民收入的主要來源。北塢村現有房屋結構為平房，也有加蓋二、三層的。現有建築面積173000平米，按照自住和出租比例2：1計算，每平米均價40元計算，出租面積57667平米，月出租收入231萬元。二、三層加蓋面積57800平米，月出租收入231萬，人均年出租收入15400元。

按現行政策框架和傳統的開發帶建設、土地換資金模式，北塢村的改造將遇到與高碑店同樣的問題：農民上樓指標不足和拆遷價格與安置價格嚴重倒掛瓶頸。如按“四、六”或“三、七”分成與開發企業簽訂合作協定，上樓農民的回遷房指標就不足；2000年該村所在的四季青鄉平均拆遷成本為3600元/平方米，2008年北塢村環境整治拆遷成本為10000元/平方米，而安置房價格一直定在3600元/平方米，資金不平衡問題更加突出。

為此，北京市委、市政府提出了以保障農民利益為前提、以制度創新為突破口，探索一條城鄉結合部建設的路徑的試點思路：堅持以政府為主導和農民為主體的原則，把北塢村的特殊性與全市綠隔地區城鄉結合部的普遍性相結合，把保證農民的短期利益和實現長遠利益相結合。北塢村試點的重點是農民安居和產業發展，工作的難點是騰退宅基地及農民上樓方案的制定是否符合農民願意，能否保障農民利益。旨在通過搬遷、上樓、社保、產業發展模式的創新，達到提高城鄉結合部綜合環境，提高農民居住條件，提高集體經濟組織的實力，提高社會管理水平的目標，實現城鄉一體化。

（一）實行“宅基地換房”，解決農民上樓。以村委會為主體，實行宅基地置換。搬遷安置對象為宅基地使用權人。被搬遷人的確認以當地派出所戶籍為準；在本次搬遷範圍內有合法有效宅基地並長期居住的；原戶口及宅基地在搬遷範圍內的現役軍人、在校學生、正在服刑的勞教勞改人員。搬遷範圍內宅基地使用面積及房屋建築面積的認定依據區、鄉政府的批示相關部門依法有效批示及證件，和鄉施工許可證。無法提供房地產證件的依據市政府39號令，村民每戶建房用地的標準最高不得超過0.25畝。1982年以前的老宅按0.4畝認定。按騰退的宅基地1：1置換回遷用房。人均不突破50平米。合法有效的宅基地面積不足150平米的，最高按150平米置換。

(二)通過規劃調整,落實農民搬遷安置用地。玉泉村閔莊路以北現狀未安置人口約7417人，按人均建築面積50平米估算，玉泉村應規劃建設安置住宅面積37.09萬平米，其中北塢村12.79萬平米（北塢村戶籍人口2258人，另有按人均25平米折半計算的人戶分離人口600人）。在玉泉慧谷西側新增規劃建設用地22.5公頃，容積率1.5，規劃建設高度18米。可建設居住面積約27.5萬平方米。在玉泉新村南部調整建設用地7.1公頃，可建設居住面積9.65萬平方米，解決部分村莊的安置用地。其中，玉泉慧谷西側A地塊用地面積11.5公頃，用於安置北塢村搬遷村民,其餘地塊用於下一步安置玉泉其他各村人員。

（三）賦予農民集體產業發展空間。進行舊村整體搬遷和新村建設後，玉泉村將有約430公頃規劃綠地，按照北京市綠隔政策，可安排3.5%的綠色產業用地。為了保障被搬遷農民長遠發展生計，試點方案擬在綠地實施後將綠色產業用地的占地比例提高到5%，可安排產業用地規模約21.5公頃，用於玉泉村集體經濟產業發展用房。包括:

（1）玉泉慧谷二期西側C地塊，用地面積約1.5公頃的產業用地，用於安排外來人口租賃用房，建築面積約2萬平米。

（2）北塢村原址南部D地塊，安排旅遊、休閒產業項目，建築面積約7萬平米，約需用地10公頃。

（3）茶棚路西側B地塊4公頃、閔莊路北側F地塊6公頃，擬安排集體產業項目用地。
這樣，按照國土局對這一方案所選地塊進行覆核，北塢村及周邊共需增加建設用地約44公頃，符合四季青土地利用總體規劃用地約28.5公頃，不符合土地規劃約15.5公頃，另土地規劃還需增加市政設施用地約2.5公頃。即土地規劃需新增建設用地 約18公頃。決定通過調整玉泉村內部建設指標實現。

（四）土地和剩餘商品房銷售收入全部用於資金平衡。北塢村整體改造包括舊村拆除、回遷樓建設、商品房建設、酒店項目建設、租賃房建設等5項工程，實現農民上樓建設資金需求約為4.15億元。其中，回遷樓及配套公建需3.7億元（回遷樓按2200元/平米，公建按4000元/平米）；綠化占用宅基地生態補償費0.45億元。市區政府各出資5000萬，鎮政府出資2000萬，作為北塢新村開發建設有限公司資本金先期啟動項目建設。其餘資金由商品房銷售利潤和產業用地融資解決。

（五）農民為主體的回遷樓和商品房建設。回遷用房和產業用房以農民為主體進行建設，由四季青鎮、玉泉村負責，成立北塢村新村開發建設有限公司，承擔北塢村回遷樓、農民租賃房、高檔商品房和高檔酒店的開發建設任務，全部建設不以盈利為目的，以降低資金成本。

（六）政府提供市政基礎設施建設。根據規劃，玉泉村未建道路8條，總長17.1公里，占地81.61公頃，總投資

22.36億元。其中道路工程建設投資10.57億，征地補償1.22億，專業管線10.57億，市政府承擔11.79億。2009年先行啟動北塢村路升級改造建設。工程總投資1.75億。其中專業管線投資約8000萬元，道路工程投資約8000萬元，征地補償1500萬元，由市固定資產安排9500萬元，後續投資分階段完成。

(七）完善落實保障政策，解決農民後顧之憂。按照城鄉銜接的社會保障制度，由農民根據自身經濟實力,自願選擇參加城鎮職工或城鄉居民社會保險，在此基礎上，最終推動社會保障城鄉並軌。對實現轉移就業的農村勞動力，引導其按規定參加企業職工的各項社會保險；對靈活就業的農村勞動力，引導其個人在社保所按照城鎮靈活就業人員社會保險費標準繳納社會保險；按正常交費退休時達不到規定交費年限的農民，個人可自願延期繳納社會保險費，上述人員滿足規定的繳費年限，均可享受與城鎮職工一樣的社會保險待遇。根據農民個人自願，也可選擇參加城鄉居民養老保險，符合相關條件，享受城鄉居民養老保險待遇。