《北京市老舊廠房更新導則》是為了貫徹落實《北京市城市更新條例》，指導北京市開展老舊廠房更新改造工作，補齊城市功能短板，實現存量空間資源提質增效，提升高精尖產業承載能力，加快推進新型工業化，助力北京高質量發展，編制的導則。
2024年3月，北京市經濟和信息化局印發《北京市老舊廠房更新導則》。
基本介紹
- 中文名：北京市老舊廠房更新導則
- 頒布時間：2024年3月
- 發布單位：北京市經濟和信息化局
- 文號：京經信發〔2024〕14號
發布信息,內容全文,
發布信息
北京市經濟和信息化局關於印發《北京市老舊廠房更新導則》的通知
京經信發〔2024〕14號
各相關單位：
為貫徹落實《北京市城市更新條例》，指導北京市開展老舊廠房更新改造工作，補齊城市功能短板，實現存量空間資源提質增效，提升高精尖產業承載能力，加快推進新型工業化，助力北京高質量發展，特制定本導則，現印發給你們，請結合實際執行。
北京市經濟和信息化局
2024年3月25日
內容全文
為貫徹落實《北京市城市更新條例》，指導我市開展老舊廠房更新改造工作，補齊城市功能短板，實現存量空間資源提質增效，提升高精尖產業承載能力，加快推進新型工業化，助力北京高質量發展，特編制本導則。
一、總體要求
（一）編制依據
1.《北京市城市更新條例》（2022年11月25日北京市十五屆人大常委會第四十五次會議通過）
2.《北京市城鄉規劃條例》（2009年5月22日北京市第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過 2019年3月29日北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 根據2021年9月24日北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議通過的《關於修改部分地方性法規的決定》修正）
3.《北京市城市更新專項規劃》（京政發〔2022〕20號）
4．《關於實施城市更新行動的指導意見》（京政發〔2021〕10號）
5.《關於明確社會投資工程建設項目審批工作要求的通知》（京規自發〔2022〕118號）
6.《北京市城市更新行動計畫（2021—2025年）》（京辦發〔2021〕20號）
7.《北京市實施城市更新行動三年工作方案（2023—2025年）》（京政辦字〔2023〕8號）
8.《老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）》（京規自發〔2024〕67號）
（二）更新原則
1.突出規劃引領。以北京城市總體規劃為統領，促進資源統籌、增減平衡，優先補充公共服務設施，鼓勵利用老舊廠房發展智慧型製造、科技創新等高精尖產業。
2.突出市場主導。充分發揮市場對資源配置的決定性作用，整合各類資源，激發市場活力，支持各類市場主體參與老舊廠房更新。
3.突出模式創新。結合發展實際、業主意願、產業需求等現實情況，堅持市、區、業主、專業機構多方聯動，探索採取企業自主改造提升、社會力量聯合改造提升、整體收購改造提升等多種模式。
4.突出產業導向。老舊廠房更新後，要根據區位特點和比較優勢，充分論證、科學規劃，合理進行產業定位，形成特色突出、產業集聚的發展態勢。
（三）適用範圍
本導則適用於全市範圍內的老舊廠房更新改造活動。使用對象為相關政府部門、物業權利人、更新項目實施主體、運營管理人員及參與老舊廠房更新的勘察設計、建設施工、金融機構等單位。
不可移動文物、歷史建築及其他法律法規規定的保護對象，按照相關法律法規規定及標準執行。
原有老舊廠房已更新為其他用途，且已改變規劃使用性質，再次開展更新改造的項目，不適用本導則。
二、術語解釋
（一）老舊廠房
北京市老舊廠房是存在消防安全環保隱患等問題，或利用效率較低或者閒置的工業廠房、倉儲用房及相關存量設施。利用效率較低是指當前老舊廠房空置、閒置面積超過建築面積的50%，或者當前的產出水平低於所屬區產業項目準入標準。
（二）老舊廠房更新項目
根據新的使用需求對現存老舊廠房採取的內部裝修、局部翻建、改建、擴建、拆除重建等更新改造行動的建設工程，或者根據規劃功能調整對現存老舊廠房拆除，用以補齊城市功能短板，滿足交通市政條件預留、“三大設施”設定、綠地及開放空間等需求。
1.內部裝修。在不增加原有建築面積、不改變老舊廠房建築外輪廓線、不改動結構抗側力構件（可局部開洞）的前提下，在老舊廠房內部進行的、使用功能和平面基本分隔均不改變的裝飾裝修工程。
2.局部翻建、改建和擴建。根據改造要求和目標，對老舊廠房的廠區環境、建築本體、內部空間、設施設備進行局部或整體更新的建築工程，該項改造涉及改變原有建築面積。
3.拆除重建。老舊廠房存在安全隱患，或者無法滿足高精尖產業發展的空間需求，或者按規劃要求補齊城市功能短板等情況，需要對老舊廠房完全拆除，重新建設廠房或其他設施。
（三）項目實施方案
老舊廠房更新項目納入城市更新計畫後，實施主體應結合實際情況編制項目實施方案，重點明確更新範圍、內容、方式以及建築規模、使用功能、設計方案、建設計畫、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、產權辦理等內容，實施主體可依據通過區政府聯合審查或市人民政府批准後的實施方案，申請辦理投資土地、規劃、建設等行政許可或備案手續。
三、整體更新指引
（一）統籌機制
根據老舊廠房的界定標準，實施主體對老舊廠房進行排查，符合條件的報送區級主管部門；區級主管部門對轄區內老舊廠房情況進行摸底，審核通過後定期報送市經濟和信息化局。
區人民政府負責統籌推進、組織協調和監督管理本行政區域內老舊廠房更新工作，明確具體部門主管本區老舊廠房更新工作。其他各有關部門應當按照職能分工推進實施老舊廠房更新工作。
（二）更新方式
在符合街區功能定位和規劃前提下，鼓勵物業權利人通過自主、聯營、出售、出租等方式對老舊廠房進行更新改造、轉型升級。可成立多元主體參與的平台公司，物業權利人按相關要求參與更新改造，平台公司作為項目實施主體，按規劃要求推進老舊廠房更新，對設施、業態進行統籌利用和管理。鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，適應老舊廠房融資需求，對老舊廠房項目提供融資服務。
（三）更新導向
五環路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，引入產業創新項目，補齊城市功能短板；五環路以外其他區域的老舊廠房原則上用於發展高端製造業。各區引進項目要結合全市產業布局、各區產業定位，聚焦新一代信息技術、醫藥健康、智慧型裝備、綠色智慧能源等高精尖產業領域，進一步細分優勢賽道，實現高端化、特色化發展。面向新型儲能、智慧型網聯汽車、6G、氫能、光電子、商業航天、石墨烯材料、低碳技術、空天開發等重大前沿技術和未來產業領域，實現前瞻布局和探索發展。
（四）建設實施
1.為解決安全、環保、便利等問題，或根據產業升級以及完善區域配套需求，更新改造項目可根據實際需求，配建配套服務設施。配建配套服務設施地上建築規模不超過更新改造後地上總建築規模的15%，具體功能可包含行政辦公、配套商業、科研用房、員工宿舍等主要為本項目進行配套服務的功能，其用地可按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。
2.在符合規範要求、保障安全的基礎上，可以經依法批准後合理利用廠房內部空間進行加層改造。單層廠房不宜改造成三層及以上空間，特殊情況下，確需改造成三層或以上空間的，使用功能宜定位於保障性租賃住房、便民服務等火災風險相對較低的公共服務設施，不宜改造為餐飲、歌舞娛樂、勞動密集型企業的員工集體宿舍等人員密集場所，避免“三合一”使用，保證後期使用消防安全。
3.更新改造項目增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外牆保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建築規模可以不計入各區建築管控規模，由各區單獨備案統計。
4.更新改造項目包含無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建築物，區人民政府應當組織項目所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府進行調查、認定，涉及違反法律規定的，應當依法處理，完善相關手續後再納入更新改造項目；不涉及違反法律規定的，經公示後可以納入實施方案研究後一併辦理相關手續。
（五）底線要求
1.不得破壞地形地貌、自然山水格局，不得損害和砍伐古樹名木、不得侵占和破壞古樹名木保護範圍，不得擅自占用城市綠化用地，不得對周邊城市環境產生負面影響。
2.既有建築改造不得降低原有建築主體結構安全和消防安全標準，涉及既有建築結構改造或改變建築設計用途的，應當開展建築安全檢測。
3.須符合各級國土空間規劃要求。
4.須符合生態保護和歷史文化管控要求。
5.須符合全市其他相關建設管控要求。
四、項目實施
（一）拆除重建項目實施流程
在不改變規劃用途的前提下，對老舊廠房進行拆除重建的，實施主體根據自身需求，可以按照新建項目走備案、規劃許可、施工、竣工驗收等流程實施，也可以按照城市更新項目流程實施。
（二）城市更新項目實施流程
老舊廠房更新項目按照城市更新項目流程開展的，實施流程分為前期工作、手續辦理、後期監管等三個階段。其中，前期研究分為項目申報、列入計畫、實施方案編制、聯合審查、簽訂協定等五個步驟，具體政策內容見《老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）》（京規自發〔2024〕67號）。
（三）項目手續辦理
1.“工改工”類老舊廠房更新項目主要包括三種情形，具體備案及施工流程如下：
（1）不改變規劃使用性質、不增加現狀建築面積，不改變主體結構、不改變建築外輪廓，對現狀合法建築進行內外部裝修、改造的，由實施主體向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可，無需辦理規劃審批手續。其中，位於重要大街、歷史文化街區、市政府規定的特定區域外立面裝修的項目，先辦理外立面裝修的建設工程規劃許可證，再辦理建築工程施工許可證（具體參照《關於明確社會投資工程建設項目審批工作要求的通知》（京規自發〔2022〕118號）相關要求執行）。
（2）不改變規劃使用性質，涉及局部翻建、改建、擴建的，由實施主體向區發展改革部門申請辦理備案手續，向區規劃自然資源部門申請前期研究及辦理建設工程規劃許可、用地等手續，向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可手續；建設工程竣工後，按照本市建設工程竣工聯合驗收相關規定，建設單位可申請竣工聯合驗收。
（3）不改變規劃使用性質、不增加建築指標情況下，對現狀合法建築進行拆除重建的，由實施主體向區經濟和信息化部門申請辦理備案手續，向區規劃自然資源部門申請辦理規劃許可手續，向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可手續；建設工程竣工後，按照本市建設工程竣工聯合驗收相關規定，建設單位可申請竣工聯合驗收。
2.老舊廠房改為其他用途的項目備案及施工流程如下：
納入“多規合一”協同平台會商階段辦理規劃手續，再辦理建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證。“多規合一”協同平台會商階段不再徵求前期研究階段已參與各部門的意見。建設工程竣工後，按照本市建設工程竣工聯合驗收相關規定，建設單位可申請竣工聯合驗收。
3.老舊廠房更新改造屬於低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批相關規定執行。
4.工業構築物改造利用流程按照《關於開展老舊廠房更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕139號）規定執行。
5.利用老舊廠房改建租賃型職工集體宿舍的，按照《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（京建法〔2018〕11號）執行。
6.老舊廠房更新改造過程中涉及的建設工程消防設計審查驗收工作，老舊廠房更新改造消防設計應按照國家及我市現行工程建設消防技術標準和《北京市既有建築改造工程消防設計指南（2023年版）》相關規定執行。
7.鼓勵老舊廠房更新按照綠色建築或者超低能耗等標準實施綠色建築標準實施。
8.老舊廠房更新項目專業設計執行的現行建築設計法規、規範及規定等可參考附屬檔案項目案例。
（四）項目監管
各區政府組織對列入城市更新計畫的老舊廠房更新項目進行全過程監督，可以結合項目特點，通過由區相應行業主管部門或區人民政府指定的部門與實施主體、產權單位簽訂更新改造項目履約監管協定的方式對更新改造項目進行全過程監管。履約監管協定應包含產業類型、投資強度、產出效率（含地均產出）、創新能力、節能環保、退出機制等內容，並對禁止項目擅自改變主要建築使用功能、擅自轉租和分割銷售作出明確約定（含違約處理方式），具體政策內容見《老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）》（京規自發〔2024〕67號）。
按照新建項目流程開展的老舊廠房更新項目，參照列入城市更新計畫老舊廠房更新項目的監管機制，對項目進行全周期的監管。
