基本介紹
- 中文名：北京市物業項目承接查驗評估規範
- 目的：規範物業項目承接查驗評估行為
- 根據：《北京市物業管理辦法》
- 性質：檔案
1總則
1.0.1為了規範物業項目承接查驗評估行為，統一評估程式和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規範。
1.0.2本規範適用於北京市行政區域內進行的物業項目承接查驗評估活動。
1.0.3物業項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。
1.0.4物業項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規範的規定和本規範的規定。
2術語
2.0.1物業項目承接查驗
物業項目承接查驗是指為了完成物業共用部分的交接，建設單位、業主或受業主委託的物業服務企業以及物業服務評估監理機構，對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。
物業項目承接查驗包括主要應包括下列內容：
1.物業區域劃分狀況：查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。
2.物業構成狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與房屋銷售契約的承諾是否一致。
3.物業服務用房狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
4.物業共用部位狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與《房屋買賣契約》約定是否一致；查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
5.物業共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計檔案是否一致；查勘現狀與《房屋買賣契約》約定是否一致；查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
6.物業資料交接狀況：查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。
2.0.2物業項目承接查驗評估
專業評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程式和評估標準，對物業項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。
2.0.3評估項目
一個需要評估物業項目承接查驗的物業項目。
2.0.4評估目的
評估結果的期望用途。
2.0.5評估時點
評估結果對應的日期。
2.0.6評估結果
關於評估項目的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的最終結論。
2.0.7評估報告
全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的檔案，給委託方的書面答覆，關於評估項目在評估時點的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的研究報告。
3評估原則
3.0.1物業項目承接查驗評估應遵循下列原則：
1.合法原則；
2.評估時點原則。
3.0.2遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規的規定為前提。
3.0.3遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業項目承接查驗的具體實際狀況。
4評估程式
4.0.1自接受評估委託至完成評估報告期間，物業項目承接查驗評估應按下列程式進行：
1.接受委託，簽訂委託協定
2.明確評估基本事項
3.擬定評估作業方案，確定評估人員；
4.提前告知相關方評估作業時間及配合事項；
5.相關方根據協定約定的承接查驗範圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；
6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；
7.評估人員到項目現場進行實地查勘；
8.建設單位、物業服務企業、評估監理人員、委託人等簽字確認現場查勘結果；
9.評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估；
10.撰寫並提交評估報告。
4.0.2明確評估基本事項：
1.評估目的；
2.評估時點；
3.評估內容。
4.0.3委託人和評估機構蒐集整理評估項目資料應包括下列內容：
1.項目立項批覆、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案檔案資料；
2.項目物業區域劃分意見書；
3.項目物業共用部位、共用設施設備情況；
4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。
4.0.4在明確評估基本事項、蒐集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。
評估作業方案主要應包括下列內容：
1.評估人員的組成和產生方式；
2.擬採用的評估方法；
3.擬定作業步驟和作業進度。
4.0.5評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：
1.物業區域劃分狀況；
2.物業構成狀況；
3.物業共用部位狀況；
4.物業共用設施設備狀況；
5.物業資料交接狀況；
6.物業交接遺留問題狀況。
4.0.6完成並出具評估報告後，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。
5評估依據
5.0.1物業項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規、規章及檔案的有關規定進行評估：
1.《物業管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業項目承接查驗的相關規定；
2.《北京市物業管理辦法》及《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》中有關物業項目承接查驗的相關規定；
3.《北京市新建物業項目承接查驗標準》的相關規定；
4.北京市人民政府關於《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》的相關規定和項目規劃批覆；
5.項目規劃檔案、設計檔案；
6.《房屋買賣契約》、《前期物業服務契約》、《臨時管理規約》中的有關約定；
7.其他相關法律、法規、規範、標準。
6評估報告
6.0.1評估報告應包括下列內容：
1．評估報告書摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和範圍；
4．評估原則；
5．評估依據；
6．評估聲明；
7．評估基準日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實施過程；
10．評估結論及爭議說明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業日期；
14．評估報告日期；
15．評估檔案附屬檔案。
6.0.2評估報告應由評估人員簽章確認並加蓋評估監理機構印章。
6.0.3評估時點以提交報告之日為基準日。
7職業道德
7.0.1評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。
7.0.2評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須迴避與自己、親屬及其他有利害關係人有關的評估業務。
7.0.3評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委託。
7.0.4評估人員和評估機構應妥善保管委託方的檔案資料，未經委託方的書面許可，不得將委託方的檔案資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上籤名、蓋章。
附屬檔案：規範用詞用語說明
1.為便於在執行本規範條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：
（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：
正面詞採用“必須”，反面詞採用“嚴禁”。
（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：
正面詞採用“應當”、“應該”，反面詞採用“不應當”、“不應該”或“不得”。
（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：
正面詞採用“宜”，反面詞採用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，採用“可”。
2.規範中指定應當按照其他有關標準、規範執行時，寫法為：
“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。
1.0.1為了規範物業項目承接查驗評估行為，統一評估程式和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規範。
1.0.2本規範適用於北京市行政區域內進行的物業項目承接查驗評估活動。
1.0.3物業項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。
1.0.4物業項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規範的規定和本規範的規定。
2術語
2.0.1物業項目承接查驗
物業項目承接查驗是指為了完成物業共用部分的交接，建設單位、業主或受業主委託的物業服務企業以及物業服務評估監理機構，對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。
物業項目承接查驗包括主要應包括下列內容：
1.物業區域劃分狀況：查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。
2.物業構成狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與房屋銷售契約的承諾是否一致。
3.物業服務用房狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
4.物業共用部位狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與《房屋買賣契約》約定是否一致；查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
5.物業共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計檔案是否一致；查勘現狀與《房屋買賣契約》約定是否一致；查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
6.物業資料交接狀況：查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。
2.0.2物業項目承接查驗評估
專業評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程式和評估標準，對物業項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。
2.0.3評估項目
一個需要評估物業項目承接查驗的物業項目。
2.0.4評估目的
評估結果的期望用途。
2.0.5評估時點
評估結果對應的日期。
2.0.6評估結果
關於評估項目的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的最終結論。
2.0.7評估報告
全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的檔案，給委託方的書面答覆，關於評估項目在評估時點的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的研究報告。
3評估原則
3.0.1物業項目承接查驗評估應遵循下列原則：
1.合法原則；
2.評估時點原則。
3.0.2遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規的規定為前提。
3.0.3遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業項目承接查驗的具體實際狀況。
4評估程式
4.0.1自接受評估委託至完成評估報告期間，物業項目承接查驗評估應按下列程式進行：
1.接受委託，簽訂委託協定
2.明確評估基本事項
3.擬定評估作業方案，確定評估人員；
4.提前告知相關方評估作業時間及配合事項；
5.相關方根據協定約定的承接查驗範圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；
6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；
7.評估人員到項目現場進行實地查勘；
8.建設單位、物業服務企業、評估監理人員、委託人等簽字確認現場查勘結果；
9.評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估；
10.撰寫並提交評估報告。
4.0.2明確評估基本事項：
1.評估目的；
2.評估時點；
3.評估內容。
4.0.3委託人和評估機構蒐集整理評估項目資料應包括下列內容：
1.項目立項批覆、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案檔案資料；
2.項目物業區域劃分意見書；
3.項目物業共用部位、共用設施設備情況；
4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。
4.0.4在明確評估基本事項、蒐集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。
評估作業方案主要應包括下列內容：
1.評估人員的組成和產生方式；
2.擬採用的評估方法；
3.擬定作業步驟和作業進度。
4.0.5評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：
1.物業區域劃分狀況；
2.物業構成狀況；
3.物業共用部位狀況；
4.物業共用設施設備狀況；
5.物業資料交接狀況；
6.物業交接遺留問題狀況。
4.0.6完成並出具評估報告後，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。
5評估依據
5.0.1物業項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規、規章及檔案的有關規定進行評估：
1.《物業管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業項目承接查驗的相關規定；
2.《北京市物業管理辦法》及《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》中有關物業項目承接查驗的相關規定；
3.《北京市新建物業項目承接查驗標準》的相關規定；
4.北京市人民政府關於《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》的相關規定和項目規劃批覆；
5.項目規劃檔案、設計檔案；
6.《房屋買賣契約》、《前期物業服務契約》、《臨時管理規約》中的有關約定；
7.其他相關法律、法規、規範、標準。
6評估報告
6.0.1評估報告應包括下列內容：
1．評估報告書摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和範圍；
4．評估原則；
5．評估依據；
6．評估聲明；
7．評估基準日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實施過程；
10．評估結論及爭議說明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業日期；
14．評估報告日期；
15．評估檔案附屬檔案。
6.0.2評估報告應由評估人員簽章確認並加蓋評估監理機構印章。
6.0.3評估時點以提交報告之日為基準日。
7職業道德
7.0.1評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。
7.0.2評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須迴避與自己、親屬及其他有利害關係人有關的評估業務。
7.0.3評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委託。
7.0.4評估人員和評估機構應妥善保管委託方的檔案資料，未經委託方的書面許可，不得將委託方的檔案資料擅自公開或泄漏給他人。
7.0.5評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上籤名、蓋章。
附屬檔案：規範用詞用語說明
1.為便於在執行本規範條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：
（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：
正面詞採用“必須”，反面詞採用“嚴禁”。
（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：
正面詞採用“應當”、“應該”，反面詞採用“不應當”、“不應該”或“不得”。
（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：
正面詞採用“宜”，反面詞採用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，採用“可”。
2.規範中指定應當按照其他有關標準、規範執行時，寫法為：
“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。
