《北京市房地一體宅基地使用權確權登記工作指導意見》是為貫徹落實黨中央、國務院系列工作部署，推進我市房地一體宅基地確權登記工作，妥善解決歷史遺留問題，規範和指導宅基地確權登記工作。根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》等有關法律法規，結合工作實際情況，北京市規劃和自然資源委員會和北京市農業農村局共同起草的指導意見
2024年7月，《北京市房地一體宅基地使用權確權登記工作指導意見》在北京市人民政府網站公開徵求意見。
基本介紹
- 中文名：北京市房地一體宅基地使用權確權登記工作指導意見
- 發布：北京市
發展歷史,徵求意見稿,登記程式,內容解讀,
發展歷史
2024年7月，《北京市房地一體宅基地使用權確權登記工作指導意見》在北京市人民政府網站公開徵求意見。
徵求意見稿
北京市房地一體宅基地使用權確權登記工作指導意見
（徵求意見稿）
為順利推進現階段以“總調查、總登記”模式開展的房地一體宅基地使用權地籍調查和確權登記工作，規範和指導相關工作，依據《民法典》《土地管理法》《不動產登記暫行條例》等法律法規，以及國家和本市關於宅基地管理和確權登記相關檔案規定，結合實際提出如下指導意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大會議精神，深入貫徹習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心，明確疑難問題處理政策，妥善化解歷史遺留問題，規範開展房地一體宅基地使用權確權登記工作，賦予農民更加充分的財產權益，服務鄉村振興和美麗鄉村建設，夯實農村土地制度改革基礎。
二、工作目標
在前期試點基礎上，全面啟動房地一體宅基地確權登記工作。全面查清現狀宅基地底數，清晰掌握已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況，形成滿足確權登記需要的房地一體地籍調查成果。依法依規開展不動產登記，基本實現“應登盡登”、頒證到戶，顯化農民土地和房屋財產權利。
三、宅基地確權登記程式
確權登記的總體工作流程為發布通告、地籍調查、村鄉兩級確認、不動產登記。
（一）發布通告
通告的內容、發布範圍以及發布方式經區政府批准後，以不動產登記機構名義發布。通告應在鄉鎮（涉農街道）、村張貼，並在首都之窗、區政府網站發布。根據實際情況也可同時採取電視、廣播、報紙等方式廣泛發布。
（二）地籍調查
依據《地籍調查規程》等相關規定開展地籍調查，形成滿足確權登記需要的房地一體地籍調查成果。調查時，農村集體經濟組織或村民委員會應組織村民提交相關材料。
（三）村鄉兩級確認
農村集體經濟組織或村民委員會對每戶宅基地使用權人、面積、四至以及地上房屋基本情況等核實後進行公示，公示期為30天,公示無異議或異議不成立的，村級應出具確認材料，報鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處認定。鄉級應對每戶的材料進行認定，同時對沒有土地權屬來源材料的出具是否合法用地意見，對地上房屋沒有符合規劃或建設材料的出具相關審核意見。
（四）不動產登記
不動產登記機構應會同農村集體經濟組織或村民委員會共同組織民眾以行政村為單位按照房地一體不動產登記要求申請不動產登記，實現批量受理。登簿前應按照《北京市不動產登記工作規範》要求對擬登記事項進行公示，公示期不少於15個工作日。不動產權證書要頒證到戶，對於按戶取得宅基地使用權的，原則上向每戶核發一本證書。
四、妥善處理疑難問題
（一）明確“戶”的認定原則
各區對“戶”的認定有規定的,按各區規定辦理。各區未作規定的,可按以下原則認定:“戶”原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎,同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的,可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況,結合村民自治方式予以認定。
（二）依法確定非農村集體經濟組織成員合法取得的宅基地使用權
1.非本農村集體經濟組織成員，因易地搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地的，在退出原宅基地後，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，並辦理不動產登記。原宅基地已經登記的，應先辦理宅基地使用權註銷登記。
2.非本村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規定確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄註記“該權利人為本農村集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
3.1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）印發前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳台同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經公示無異議或異議不成立的，經農村集體經濟組織出具確認材料、鄉鎮政府（涉農街道辦事處）認定的，可依法確權登記。在不動產登記簿及證書附記欄註記“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”。“國辦發〔1999〕39號”檔案印發後，城鎮居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。
4.農村集體經濟組織成員進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予確權登記。落戶後失去集體經濟組織成員身份的，在不動產登記簿及證書附記欄註記“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”。
（三） 結合實際依法處理“一戶多宅”問題農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批准另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經農村集體經濟組織或村民委員會同意並公告無異議或異議不成立的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記。對於因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規定確權登記，並在不動產登記簿和證書附記欄進行註記。其他情形形成“一戶多宅”的，原則上只確權登記一處宅基地使用權。
因婚嫁關係居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。
（四） 依規處理宅基地上房屋屬於不同權利人登記問題同一宗宅基地上多個房屋屬於不同權利人應區分不同情形進行處理。
因繼承、分家析產等原因形成的，若遺囑或者分家析產協定對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經不動產登記機構認定符合不動產單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產協定對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。
因其他原因形成的，當事人同意分割宅基地且分割後符合不動產單元劃定標準的，可以分割宅基地後為每戶辦理登記；不符合不動產單元劃定標準的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。
屬於存在民事糾紛的，待糾紛解決後予以確權登記。
（五） 結合實際規範房屋規劃或建設材料補辦要求
各區應對村莊規劃時點作出認定，對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，依據房屋建造時所在村莊規劃編制及實施情況，分類分階段明確房屋是否符合規劃或建設要求的認定標準。
擬登記的地上房屋應符合房屋結構安全要求，可充分利用已開展的危房改造、抗震節能農宅建設、農房安全隱患排查整治、自建房安全專項整治等專項工作成果對房屋結構安全進行認定。
開展過危房改造或抗震節能農宅建設且具有抗震構造措施的、農房安全隱患排查整治或自建房安全專項整治認定符合結構安全要求的房屋，應由不動產登記申請人具結確認。對於存在房屋結構安全問題並已納入整改範圍的房屋，整改完成前不得開展登記工作。
對在上述專項工作中未認定結構安全的、位於地質災害易發區域的未納入上述各項專項工作範圍的或層高為三層及三層以上的建築，應提供房屋質量驗收材料或由具備相應資質的機構出具的房屋結構安全鑑定報告。對於不在地質災害易發區域的未納入上述各項專項工作範圍且層高為二層及二層以下的建築，應由不動產登記申請人具結確認房屋結構符合安全要求。
（六）依法確定宅基地面積認定標準
1.農村集體經濟組織成員經批准建房占用宅基地的，按照批准面積予以確權登記，違規審批的除外。
2.未履行批准手續，經認定屬於歷史上合法占用宅基地的，1982年《北京市人民政府關於貫徹執行國務院一九八二年四號、二十九號檔案制止亂占濫用耕地加強土地管理的緊急通知》（京政發〔1982〕23號）發布以後劃定的宅基地，各區有規定的，按照各區規定執行；各區無規定的，按每戶最高不超過0.3畝確定宅基地面積認定標準；宅基地的實測占地面積未達到面積標準的，按照實測占地面積予以確權登記；實測占地面積大於面積標準的，按照現行規定面積標準予以確權登記，並在不動產登記簿和證書的附記欄中註明實測占地面積。 1982年《北京市人民政府關於貫徹執行國務院一九八二年四號、二十九號檔案制止亂占濫用耕地加強土地管理的緊急通知》（京政發〔1982〕23號）發布以前劃定的宅基地，面積認定標準另行規定。
3.歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
4.符合分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，依法按照實測占地面積予以確權登記，並在不動產登記簿和證書的附記欄中註明情況；其現有的宅基地超過分戶建房用地合計面積標準的，按照合計面積標準予以確權登記，並在不動產登記簿和證書的附記欄中註明相關情況以及實測占地面積。
（七）核實完善門牌信息
公安機關應按照“一宗宅基地一個門牌”原則編制宅基地門牌號。已編制完成的，不動產登記機構應向公安機關核實門牌調查結果。尚未編制的，按照本指導意見確權登記程式通過村鄉兩級確認後，由農村集體經濟組織或村民委員會統一向公安機關申請編制門牌。
五、工作要求
（一）加強組織領導，確保工作成效
各區應切實加強確權登記頒證領導機制建設，落實“村地區管”主體責任，各相關部門依職責做好指導和監督工作。因地制宜創新工作方式方法，充分發揮基層民眾性自治組織作用，積極調動村鄉兩級工作積極性，形成村、鄉、區三級工作合力。工作中要注重督查督導，跟蹤政策執行情況，切實保障農民合法權益。
（二）強化政策研究，依法依規開展確權登記
各區應持續加強宅基地管理和登記政策學習研究，堅持 “規劃引領、保障民生、尊重歷史、依法依規”原則，結合實際細化規則，做到“一區一策”。要依法確定可確權登記範圍，對納入農村亂占耕地建房住宅類房屋專項整治問題台賬的房屋及用地，做好問題處置與登記工作銜接，根據處置結果依法辦理登記；對違反國土空間規劃管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、“小產權房”等，不得辦理登記，嚴禁通過不動產登記將違法用地或違法建設合法化。
（三）做好政策宣傳，維護農村社會穩定
要積極採取多種方式擴大政策宣傳範圍，確保政策宣傳到村到戶，提高政策知曉度。積極回應民眾關切的問題，耐心做好反饋解釋工作。爭取民眾對政策的理解與支持，維護農村社會穩定，使廣大民眾充分認識宅基地確權登記對保障農民重要財產權益的重大意義。
本指導意見僅適用於現階段以“總調查、總登記”模式開展的房地一體宅基地使用權地籍調查和確權登記工作，自印發之日起實施，有效期5年。
附屬檔案：宅基地使用權及房屋所有權登記規則
附屬檔案
宅基地使用權及房屋所有權登記規則
一、申請登記的權利類型和登記類型
依法取得宅基地使用權的，可以單獨申請宅基地使用權首次登記。依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記。其他情形，可依據《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《北京市不動產登記工作規範》等有關規定明確登記類型。
二、申請主體
宅基地使用權(及房屋所有權)登記原則上按戶申請，每戶應由一名家庭成員代表本戶申請辦理不動產登記，該名家庭成員代表原則上應為農村集體經濟組織成員，可以是戶主、用地批准檔案等權屬來源材料記載的權利人或經全體家庭成員同意的其他家庭成員。因依法繼承等原因自然人取得宅基地使用權及房屋所有權的，由權利人進行申請，也可委託他人代為申請。三、申請材料
應當根據不同情況，提交下列材料：
1.不動產登記申請書。
2.申請人身份證件。按戶取得宅基地使用權的，應同時提交戶口簿、依法具有宅基地使用權及房屋所有權的全部家庭成員的身份證件；由家庭代表申請登記的，還應提交全部家庭成員同意其申請登記的書面材料。
3.權屬來源材料：
（1） 經有批准權的人民政府批准用地的，應提交有批准權的人民政府批准用地的檔案。
（2） 因依法繼承取得宅基地使用權及房屋所有權的，按照《北京市不動產登記工作規範》1.10.6規定提交依法繼承的材料。
（3） 人民法院關於宅基地或房屋產權歸屬的生效判決，仲裁機構關於宅基地或房屋產權歸屬的仲裁書，人民政府關於宅基地權屬糾紛的處理決定書等。
（4） 因分家析產取得宅基地使用權及房屋所有權的，提交分家析產的協定或者材料。
（5） 經宅基地所有權人同意，農村集體經濟組織內部互換房屋取得宅基地使用權及房屋所有權的，提交集體經濟組織內部互換房屋的協定。
（6） 經宅基地所有權人同意，符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員購買本農村集體經濟組織成員的房屋，取得宅基地使用權及房屋所有權的，提交買賣契約。
（7） 經宅基地所有權人同意，符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員接受本農村集體經濟組織成員贈與的房屋，取得宅基地使用權及房屋所有權的，提交贈與協定。
屬於（2）（4）（5）（6）（7）情形的，申請人持有該宗宅基地原始用地批准檔案及地上房屋建設手續材料的，應一併提交；歷史上就宅基地使用權已依法登記的，應同時提交原不動產權屬證書。
經農村集體經濟組織或村民委員會核實、鄉（鎮）政府認定的每戶宅基地使用權和房屋所有權情況的材料，及鄉（鎮）政府對無土地權屬來源材料、無房屋符合規劃或建設相關材料的宅基地出具的審核意見，應一併作為權屬來源材料。
4.地籍調查成果。
5.公安部門出具的或經公安部門核實確認的宅基地院門牌材料。
6.法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》等規定的其他材料。
四、審核要點
1.是否有合法的土地權屬來源材料；建房時未取得宅基地用地批准檔案的，是否已經村級核實和鄉（鎮）政府認定，並取得鄉（鎮）政府出具的合法用地意見。
2.不動產登記申請書、權屬來源材料等記載的主體是否一致。
3.房屋等建築物、構築物是否符合規劃或建設的相關要求；建房時未取得建房批覆的，是否已經村級核實和鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處認定，並取得鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處出具的同意意見。
4.房屋結構安全證明信息或相關材料是否符合本指導意見要求。
5.是否屬於“一戶多宅”。屬於“一戶多宅”的，形成
“一戶多宅”的原因是否屬於可登記情形。
6.地籍調查成果資料是否齊全、規範，地籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標、面積等是否符合要求。
7.是否已按規定進行不動產首次登記公示。
五、註記要求
結合宅基地使用權特點，應將以下特殊情形在不動產登記簿及證書附記欄中註記：權利人為非本農村集體經濟組織成員的；不動產權利為依法繼承取得的；不動產為受國家保護的不可移動文物的；村鄉兩級認定的可以確權面積與實測占地面積不一致的，應註記實測占地面積；以及其他需要註記的不動產權利限制或提示事項。
各區可結合本區實際進行細化。
登記程式
不動產權證書頒證到戶
根據《指導意見》，此次確權登記的總體工作流程分為四個環節，包括發布通告、地籍調查、村鄉兩級確認、不動產登記等。其中，對於沒有土地權屬來源的宅基地，在查明土地歷史使用情況和現狀後，經村級確認、公示和鄉鎮審核後屬於合法使用的，予以確權登記。
據悉，考慮到本市宅基地情況複雜、歷史上確權登記基礎差，權利人和用地情況較占地時已發生較大變化，為保證確權登記結果的準確，《指導意見》擬要求村鄉兩級對已有權屬來源材料的宅基地情況進行核實確認。不動產權證書將頒證到戶，對於按戶取得宅基地使用權的，原則上向每戶核發一本證書。
妥善處理歷史遺留問題
據了解，《指導意見》的核心內容是妥善處理疑難問題，為化解宅基地管理和登記歷史遺留問題明確指導性政策。例如，對於“戶”的認定，《指導意見》擬提出，各區對“戶”的認定有規定的，按各區規定辦理；各區未作規定的，原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎，同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的，可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。
非本農村集體經濟組織成員因易地搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地的，在退出原宅基地後，可依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，並辦理不動產登記。因繼承房屋占用宅基地的，以及原集體經濟組織成員進城落戶等情形，也可進行確權登記。1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》印發後，城鎮居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。
《指導意見》擬明確，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批准另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經農村集體經濟組織或村民委員會同意並公告無異議或異議不成立的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記。對於因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規定確權登記，並在不動產登記簿和證書附記欄進行註記。因婚嫁關係居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。
《指導意見》還針對宅基地房屋屬於不同權利人的登記問題進行了明確，區分不同情形進行處理，符合分割宅基地條件的可以分戶辦理。
避免超面積認定宅基地
宅基地面積的認定關乎農民權益。據悉，《指導意見》的基本原則是對於經批准占用宅基地的，按照批准面積進行確權登記；沒有履行批准手續建房占用宅基地的，在充分考慮本市宅基地管理政策歷史沿革以及社會公平性的情況下，按照“尊重歷史、面對現實、兼顧公平”的原則，對於1982年以後劃定的宅基地，按每戶最高不超過0.3畝確定宅基地面積認定標準；對於1982年以前劃定的宅基地，面積認定標準另行規定。
值得關注的是，《指導意見》提出，擬登記的地上房屋應符合房屋結構安全要求，對於存在房屋結構安全問題並已納入整改範圍的房屋，整改完成前不得開展登記工作。
據悉，該檔案由市規劃自然資源委和市農業農村局共同起草，將自印發之日起實施，有效期5年。公眾如有意見建議，可在7月24日前登錄市人民政府網站，在“政民互動”版塊下的“政策性檔案意見徵集專欄”中提出，或在該頁面查詢電子信箱、通信地址、電話和傳真信息後，通過以上渠道進行反饋。
內容解讀
徵求意見稿提出，本市擬全面啟動房地一體宅基地確權登記工作，全面查清現狀宅基地底數，依法依規開展不動產登記，基本實現“應登盡登”、頒證到戶。
