《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗收管理辦法（試行）》是2024年4月29日北京市住房和城鄉建設委員會出台的規範性檔案，發文字號為京建法〔2024〕4號，總計四章、17條、8個附屬檔案。該檔案有效期為2024年7月1日至2029年6月30日，解釋權歸北京市住房和城鄉建設委員。
基本介紹
- 中文名：北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗收管理辦法(試行)
- 發布單位：北京市住房和城鄉建設委員會
- 發文字號：京建法〔2024〕4號
- 有效期限：2024年7月1日至2029年6月30日
- 成文時間：2024年4月29日
- 檔案印發時間：2024年05月13日
- 公眾信息發布時間：2024年05月24日
意見徵求,通知印發,辦法全文,政策解讀,
意見徵求
2023年10月8日至10月13日，北京市住房和城鄉建設委員會在北京市政府入口網站（“首都之窗”）和該單位入口網站對《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）公開徵求意見。
經統計，共收到社會各界意見建議28條。主要集中在呼籲《辦法》儘快出台實施、限定參與比對覆核的第三方機構、增加業主查驗內容等方面。
通知印發
北京市住房和城鄉建設委員會關於印發《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法(試行)》的通知
各區住房城鄉（市）建設委（房管局），北京經濟技術開發區開發建設局，各有關單位：
現將《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真組織落實。為進一步壓實住宅工程參建各方主體責任，提升住宅質量，各區住建部門要強化對住宅工程質量分戶驗收的日常監管，督促參建各方嚴格落實質量分戶驗收。引導建設單位在住宅工程竣工驗收前組織業主查驗，結合各自實際與試點試行情況逐步擴大實施範圍。工程參建各方要暢通溝通聯絡渠道，主動回應民眾關切，妥善處置房屋質量方面紛爭，保障業主合法權益。
北京市住房和城鄉建設委員會
2024年4月29日
辦法全文
北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為進一步加強住宅工程質量管理，壓實工程參建各方主體責任，秉承人民至上的服務理念，引導購房業主有序參與驗收關口把控，保障住宅主體結構安全和主要使用功能，減少質量缺陷，提升住宅品質，根據《建設工程質量管理條例》、《北京市建設工程質量條例》、《建設工程質量檢測管理辦法》（住房城鄉建設部第57號令）、《關於做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質〔2009〕291號）、《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質〔2013〕171號）、《關於落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）等法規和規定，結合本市實際，制定本辦法。
第三條 市住房城鄉建設行政主管部門負責監督指導全市分戶驗收和業主查驗工作（以下簡稱驗收查驗工作），區住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區內驗收查驗工作的監督管理。市區城鄉建設行政主管部門委託所屬的建設工程質量監督機構（以下簡稱監督機構）依據工作職責具體實施。
第四條 在驗收查驗工作中住宅工程參建各方應嚴格落實質量責任，突出建設單位首要責任和勘察、設計、施工、監理單位主體責任。建設單位作為第一責任人，對驗收查驗工作的組織、實施、查驗、成果、整改等承擔全面責任。
第二章 分戶驗收
第五條 住宅工程參建各方負責人及專業技術人員組成驗收組，承擔分戶驗收具體工作。分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結構分部工程驗收前，驗收組按照附屬檔案1表中所列驗收項目，對每戶住宅及公共部位的結構工程實體質量、結構尺寸等進行驗收，合格後方能組織主體結構分部工程驗收，並出具合格證明檔案附屬檔案1、附屬檔案2；第二階段安排在單位（子單位）工程竣工預驗收前，驗收組依據施工契約約定的交付標準，選定附屬檔案3中相應驗收項目，對每戶住宅及相關公共部位的實體質量、空間淨尺寸和主要使用功能等進行驗收，合格後方能組織單位（子單位）工程竣工預驗收，並出具合格證明檔案附屬檔案3、附屬檔案4。
第六條 分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收並留存資料。要求按戶內房間留存照片或視頻片段（每間房不少於1張照片或1段視頻），影像資料應清晰體現樓號戶號、驗收時間、驗收人員等信息。建設單位留存分戶驗收資料。
第七條 建設單位應委託與住宅工程參建各方無隸屬或其他利害關係、有資質的第三方機構（如檢測單位、監理單位）對分戶驗收成果進行比對覆核。比對覆核執行如下規定：
（一）住宅抽樣。抽測總量：住宅項目200戶以下，不少於10戶；200-500戶，不少於15戶；500-1000戶，不少於20戶；1000戶以上，按2%抽取且不少於25戶。單位工程抽查不少於2戶，單元頂層和底層作為抽查重點。抽測總量按1：3比例分配至第一、第二階段分戶驗收成果進行比對覆核。
（二）覆核標準。第三方機構對抽中的每套住宅實測實量分戶驗收測量標識，進行複測比對。1.實測點位判定。複測值符合相關工程建設標準，即判定該實測點位合格。2.單套住宅分戶驗收判定。抽中單套住宅所有實測點位合格率大於或等於85%，即判定該套住宅分戶驗收符合要求。
（三）公共部位覆核比對。公共部位覆核比對第二階段分戶驗收成果，按住宅樓棟數20%抽取，且不少於1棟。依據相關工程建設標準、設計檔案，覆核抽中樓棟的入戶通道、樓梯間等部位。
（四）覆核比對成果運用。建設單位依據第三方機構出具的分戶驗收複查報告，組織參建各方對存在的問題進行整改，第一階段分戶驗收存在的問題，須在主體結構分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收存在的問題，須在單位（子單位）工程質量竣工預驗收前整改到位。
第八條 監督機構應加強對分戶驗收和覆核比對的監督抽查，發現違反建設工程質量管理行為的，責令改正並依法依規處理。查實存在以下情形之一的，責令重新進行分戶驗收或改正，並依據《記分標準》（附屬檔案7），對責任單位進行信用記分處理。
（一）未組織分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結構分部驗收、單位（子單位）工程竣工預驗收；
（二）分戶驗收未委託有資質第三方機構進行比對覆核；
（三）分戶驗收未按規定驗收項目組織實施、未按要求留存資料；
（四）分戶驗收中弄虛作假。
第九條 重新組織分戶驗收實施提級管理，由住宅工程建設、設計、施工、監理單位上級負責人駐點督導。
第十條 住宅工程交付使用時，附屬檔案3應隨住宅質量保證書一併交付給業主。
第三章 業主查驗
第十一條 組織業主查驗應滿足下列條件：
（一）完成設計檔案、施工契約約定的各項建設內容；
（二）分戶驗收合格；
（三）單位（子單位）工程質量竣工預驗收合格。
第十二條 對符合業主查驗條件的住宅工程，建設單位應及時、分批組織業主查驗。建設單位組織設計、施工、監理、物業（業主查驗階段能確定物業服務單位的項目）等單位人員組成查驗組，提前開展針對性預演，制定業主查驗方案，由建設單位留存。
第十三條 建設單位組織業主查驗應遵守以下規定：
（一）建設單位應提前不少於7日按約定方式通知業主，告知業主查驗具體安排、攜帶證件材料、查驗主要內容及注意事項。
（二）業主按照自願原則，可本人或授權他人參與查驗，參與查驗總人數不超過3人。業主授權他人查驗的，應提供書面授權書（附屬檔案8）。
（三）查驗人員進入現場應實名登記，須遵守現場施工安全管理制度規定。業主逾期未參與查驗的，視同主動放棄，建設單位做好書面記錄。
（四）業主依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計檔案、購房契約等，對所購住宅及相關公共部位實體質量、空間淨尺寸和主要使用功能等進行查驗。查驗過程中，查驗組應耐心細緻解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經查驗雙方共同簽字確認。建設單位依據查驗成果，建立問題台賬（附屬檔案5）。
（五）建設單位根據問題台賬，組織工程參建方進行整改。對短期能完成的，及時整改到位，對需要一定期限的，主動解釋說明，建設單位與業主約定完成時限，對台賬逐一銷項。建設單位對整改情況登記匯總，建立問題整改台賬（附屬檔案6），留存。
第十四條 監督機構應加強業主查驗工作的監督抽查，發現違反建設工程質量管理行為的，責令改正並依法依規處理。查實存在下列行為之一的，責令改正，並依據《記分標準》（附屬檔案7），對責任單位進行信用記分處理。
（一）經查實，未達到查驗條件就組織業主查驗；
（二）未按要求提前通知業主、查驗組未按本辦法履行職責，導致矛盾激化；
（三）台賬不實、銷項弄虛作假或未及時進行問題整改。
第十五條 對業主在查驗活動中提出的與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設強制性標準、設計檔案、購房契約的訴求，經建設單位與業主協商又不能達成一致的，按購房契約約定的爭議解決途徑處理。
第四章 附則
第十六條 本方法施行之日符合本辦法第二條規定，尚未組織第一階段分戶驗收的在施住宅工程，質量分戶驗收適用本辦法；尚未組織竣工驗收的在施住宅工程，業主查驗適用本辦法。
本市竣工驗收前完成選房的回遷安置房工程業主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業主查驗由屬地鄉（鎮、街道）、村（居）委會相關人員，安置村（居）民代表組成查驗組，參照本辦法實施。
北京市住房和城鄉建設委員會《關於印發〈住宅工程質量分戶驗收管理規定〉的通知》（京建質〔2005〕999號）、《關於加強住宅工程質量分戶驗收管理工作的通知》（京建質〔2009〕383號）、《關於對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）同時廢止。
第十七條 本辦法有效期為2024年7月1日至2029年6月30日。本辦法由北京市住房和城鄉建設委員負責解釋。
附屬檔案：1.住宅工程主體結構分戶驗收表
2.住宅工程主體結構分戶驗收匯總表
3.住宅工程質量分戶驗收表
4.住宅工程質量分戶驗收匯總表
5.業主查驗問題台賬
6.業主查驗問題整改台賬
7.記分標準
8.《業主授權書》示範文本
政策解讀
一、印發《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）背景和目的是什麼？
答：近年來，我市一些新建住宅工程驗收、交付之際出現業主群訪群訴現象。通過對業主投訴問題的梳理，主要集中在常見質量缺陷和貨不對板兩方面。
市住建委經過深入調研論證，廣泛徵求意見，分析研判上述問題主要癥結在於工程參建主體責任落實不到位，依據相關法規，結合本市實際，印發試行本《辦法》，著力扭轉當前一些住宅工程質量分戶驗收不嚴謹不細緻、房屋買賣雙方信息不對稱等導致住宅驗收、交付之際，常見質量缺陷、貨不對板多發的狀況，逐步構建起建設單位開門搞建設、業主深度參與的共治模式，壓實工程參建主體責任，推動問題逐步化解，提升住宅品質，提高業主獲得感和滿意度。
二、《辦法》主要包括哪些內容？
答：《辦法》計四章共17條，8個附屬檔案，主要內容如下：
第一章 總則。明確制定《辦法》的法規依據、適用範圍、市區住建部門職責劃分。定義住宅工程質量分戶驗收、業主查驗概念內涵。分戶驗收是指建設單位組織設計、施工、監理等單位，在住宅工程主體結構分部工程驗收和單位（子單位）工程竣工預驗收前，依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計檔案、施工契約等，對住宅及相關公共部位的實體質量和使用功能等進行檢查驗收，並出具驗收合格證明的活動；業主查驗是指建設單位在住宅工程單位（子單位）工程質量竣工預驗收合格後，工程竣工驗收前，組織購房業主，依據國家和本市有關工程建設強制性標準、設計檔案、購房契約等，對住宅及相關公共部位實體質量、空間淨尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。
第二章 分戶驗收。本章明確了分戶驗收涉及的組織實施、比對覆核、違規處理等事項，為住宅工程參建各方組織質量分戶驗收提供實操指南。分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結構分部工程驗收前，第二階段安排在單位（子單位）工程竣工預驗收前；分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收並留存資料；建設單位應委託與工程參建各方無利害關係有資質的第三方機構對分戶驗收成果進行比對覆核；監督機構應加強對分戶驗收和比對覆核的監督抽查。
第三章 業主查驗。明確組織業主查驗前提條件，對業主查驗活動涉及的組織實施、問題台賬、整改台賬、違規處理、爭議解決途徑等事項作出具體規定。組織業主查驗，建設單位應提前不少於7日按約定方式通知業主；業主按照自願原則，可本人或授權他人參與查驗，總人數不超過3人；查驗成果經查驗雙方共同簽字確認，建設單位依據查驗成果，建立問題台賬；建設單位根據問題台賬，組織工程參建方進行整改，對台賬逐一銷項；監督機構應加強業主查驗工作的監督抽查；對業主在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設強制性標準、設計檔案、購房契約的訴求，經建設單位與業主協商又不能達成一致的，按購房契約約定的爭議解決途徑處理。
第四章 附則。明確了在施住宅工程、回遷安置房如何組織分戶驗收和業主查驗。本方法施行之日符合本辦法第二條規定，且未組織第一階段分戶驗收的在施住宅工程，適用本辦法；尚未組織竣工驗收的在施住宅工程，業主查驗適用本方法。本市竣工驗收前完成選房的回遷安置房工程業主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業主查驗由屬地鄉（鎮、街道）、村（居）委會相關人員，安置村（居）民代表組成查驗組，參照本辦法實施。對原有相關政策檔案予以廢止。辦法有效期及解釋部門。
三、《辦法》主要亮點體現在哪方面？
答：《辦法》主要亮點體現在兩方面：首先是試點推行住宅工程竣工驗收前業主查驗制度。通過我市部分地區先行試點已初見成效：一是未訴先辦，共建共治共享，提升業主獲得感和滿意度。二是便於集中力量整改，竣工驗收前現場人員、物資配備充足，查驗出的問題能及時整改到位。三是督促工程參建各方加強施工過程管控，推動參建各方落實主體責任，嚴格契約履約。其次是推出系列剛性措施，督促參建各方作實住宅工程質量分戶驗收。通過引進有資質的第三方機構比對覆核分戶驗收成果、留存抽查分戶驗收影像資料、重新組織分戶驗收實行提級管理、對違規行為進行信用處理等措施，督促工程參建各方重視質量分戶驗收，作實質量分戶驗收，對分戶驗收中發現的問題及時整改。
四、《方法》為何是試行，具體有效期？
