在上海、溫州、山西等地的個人買家先後在上海、蘇州、蕪湖、太原等地買地後，內地第一家個人拍地俱樂部2009年12月2日在上海徐家匯的一棟商住兩用樓內掛牌成立。個人拍地俱樂部的一位成員表示，對個人而言，買地(獲得土地使用權，下同)的成本更為低廉，而且從拍地開始介入，可以獲取的利潤更多。對此，業內人士提醒說，儘管買地的投資利潤高於買房，但其中的風險也不容忽視。
基本介紹
- 中文名：個人拍地俱樂部
- 類型：俱樂部
- 成立時間：2009年12月2日
- 地址：上海徐家匯
名詞解釋,會員,開發方向,原因,風險,辦法,業界反應,專家觀點,
名詞解釋
上述個人拍地俱樂部的負責人告訴記者，在成立個人拍地俱樂部前，他就已經看到了個人買地存在的風險，他成立這個俱樂部的目的，是把大量用於買地的個人資金，轉化為項目開發資金，並建造中低價住宅以滿足市場需要。漸漸升溫的個人買地潮，或許有了新的發展方向。個僅憑個人一己之力，便將幾千萬、幾億，甚至幾十億元的土地收於囊中，這在常人看來如同痴人說夢，錢生輝卻不以為然。眼下，由其創立的國內首家“個人拍地俱樂部”，把從前只會把大把鈔票扔進樓市的炒房一族，改造成一群募資拿地、開發建房的投資者。在談到“拍地族”的入會門檻時，錢生輝毫不避諱地開價——至少100萬元。對於錢生輝及其20名拍地會員拿地、建房的狂想，滬上房產專家坦言，這基本只是個夢。
2009年11月26日，臨港新城環湖西三路WSW-C3-4-1地塊開始出讓，經過數十輪激烈舉牌後以1.7060億元成交，比起始價4779萬元高出257%。據顯示，競得人是一位個人買主，名為“林巍”。在此之前一周的11月19日，在安徽省蕪湖市舉行的土地拍賣會上，一塊標號為200926的地塊被名為錢志勇的神秘男子以4.3億元競得。而在參加拍賣的11位競拍者中，有5位以個人名義競拍。克而瑞(中國)信息技術有限公司太原機構的負責人李峰透露，山西已經出現了煤礦主大規模買地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出讓給個人，這些地塊小的也有300畝，大的甚至達到1000畝。“買地的利潤，一定會高於買房。”李峰這樣解釋個人買地的動機。這一觀點被部分個人買地者認可，上述拍地俱樂部的成員嚴偉說，相比買房投資，買地的成本要低廉許多，而且從拍地開始介入，可以獲取整個開發流程中大部分的利潤。同時，他表示，土地的升值空間比房屋更高。
個人拍地俱樂部
個人拍地俱樂部上述說法得到易居中國和同策房地產研究諮詢機構的數據支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均價是11811元/平方米，而2009年11月的成交均價是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍賣的溢價率只有17%，而11月已經高達222%。“開發商‘囤地’三五年，不開發就能獲取高額利潤，這自然會引來效仿者。”衛明不動產智庫的負責人蔡為民說出了部分個人買地者的心聲。他認為，正是部分房地產企業‘囤地’帶來的高利潤，才導致了追求利潤的其他行業資本進軍土地市場。
[1][2]創辦初衷
有效疏導房產投資需求
“個人炒房的錢動輒上百萬，甚至上千萬，如果用這些錢去拿地、開發項目，並不是沒有可能的。”錢生輝名下的房地產投資諮詢公司，過去就有一批購房的會員。當得知其要組建“個人拍地俱樂部”，這些曾經的炒房一族被吸納入會，成為買地的投資者。
會員
大多是企業老闆高管
事實上，錢生輝所謂“個人拍地俱樂部”，更多像是一種私募。根據不同的地塊、不同的項目，由專業的房地產投資諮詢公司出具可行性報告，向個人募集資金，在土地市場上拿地，隨後成立專門的項目公司，著手整個房地產項目的開發、建設、銷售等。錢生輝強調，他發起的這個“個人拍地俱樂部”最根本的目的，是要把類似於土地這種“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起來，拿地的‘水分’要少很多。”
錢生輝私下透露，截至目前，首批入會的會員雖然不到20個，但都表達了想要進軍土地市場的迫切願望。他們中大多數是企業的老闆、高管。投資購房，曾是他們共同的愛好，如今的募資拿地，又成為這群投資客的新興趣和新愛好。
開發方向
定位中低價商品房開發建設
在發起組建“個人拍地俱樂部”之初，錢生輝便將這一新型募資拿地模式在日後的主要發展方向，定位於中低價商品房的開發建設上。在其看來，這一塊房源的稀缺，直接導致目前房地產市場上眾多“夾心層”的存在，即那些買不起大房型、又達不到政府所規定的保障性住房標準的群體。
據悉，上海的郊縣以及長三角的一些二三線城市的土地市場，將是“個人拍地俱樂部”首個進軍的目標。而對於房地產項目開發的周期，錢生輝給出了一個有些理想化的時間——一年。
原因
個人拍地利潤高於買房？
2009年11月26日，臨港新城環湖西三路WSW-C3-4-1地塊開始出讓，經過數十輪激烈舉牌後以1.7060億元成交，比起始價4779萬元高出257%。據顯示，競得人是一位個人買主，名為“林巍”。在此之前一周的11月19日，在安徽省蕪湖市舉行的土地拍賣會上，一塊標號為200926的地塊被名為錢志勇的神秘男子以4.3億元競得。而在參加拍賣的11位競拍者中，有5位以個人名義競拍。克而瑞(中國)信息技術有限公司太原機構的負責人李峰透露，山西已經出現了煤礦主大規模買地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出讓給個人，這些地塊小的也有300畝，大的甚至達到1000畝。“買地的利潤，一定會高於買房。”李峰這樣解釋個人買地的動機。這一觀點被部分個人買地者認可，上述拍地俱樂部的成員嚴偉說，相比買房投資，買地的成本要低廉許多，而且從拍地開始介入，可以獲取整個開發流程中大部分的利潤。同時，他表示，土地的升值空間比房屋更高。
上述說法得到易居中國和同策房地產研究諮詢機構的數據支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均價是11811元/平方米，而2009年11月的成交均價是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍賣的溢價率只有17%，而11月已經高達222%。“開發商‘囤地’三五年，不開發就能獲取高額利潤，這自然會引來效仿者。”衛明不動產智庫的負責人蔡為民說出了部分個人買地者的心聲。他認為，正是部分房地產企業‘囤地’帶來的高利潤，才導致了追求利潤的其他行業資本進軍土地市場。
風險
極有可能被“套牢”。
儘管買地的投資利潤遠高於買房，但其中的風險也不容忽視。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，個人購買土地後，很難再轉讓給其他企業和個人，而且土地開發對於個人來說難度太大。上述個人拍地俱樂部的會員全宏傑也認為，如果個人對區域規劃不熟，對地市、樓市不了解，買地投資極有可能被“套牢”。蔡為民說，目前個人買地獲取利潤的方式，主要是“囤地”，但個人“囤地”的風險遠大於企業。在他看來，開發商“囤地”只是暫時的現象，有關部門早晚會予以清理，屆時，個人囤積的土地很有可能會被依照規定收回，導致巨額投資化水；如果考慮個人開發，個人自有的開發經驗、資質、融資能力以及團隊都是難以解決的問題。
辦法
讓“炒房客”造低價房？
上述個人拍地俱樂部的負責人錢生輝說，在成立個人拍地俱樂部前，他就已經看到了個人買地所存在的各種風險，成立這個俱樂部的目的，是把大量用於買地的個人資金，轉化為項目開發資金，造更多的房子增加供應量。錢生輝說，活躍在內地樓市的“炒房客”，對房地產市場秩序有干擾作用，他一直想設法將他們的投機資金引為可以利用的房地產開發資金。當市場出現個人買地潮後，他突然有了主意——和 “炒房客”合作，引導他們的資金去購買土地，進而一起建房，為市場提供大批性價比高的中低價住宅。他希望通過引用這樣一種模式，大量建設中低價住宅，使既沒有能力買房，又不夠廉租房和經濟適用房標準的“夾心層”有房可住。對於這一構想，易居中國分析師薛建雄表示贊同，但他表示，是否能成功，還有待實踐的檢驗。
業界反應
他們或從“炒房”轉向“炒地”
在聽聞有人要募資拿地時，大多數業內人士的第一反應便是，這群人要從“炒房”轉向“炒地”，從空置商品房轉向囤積土地，以求既得利益的最大化。近些年，延遲項目啟動的時間，拖長項目開發的周期，已成為不少開發商的慣用招數。實踐中，“捂地”所獲得的市場利益要遠遠大於“捂盤”，違規“囤地”現象在國內一線城市比比皆是。
錢生輝及其帶有濃重投資色彩的“會員”們，是否也是看到了“囤地”能夠讓錢來得更快、更多一些呢？錢生輝信誓旦旦地回答:“否！”“不捂地、不捂盤”，把大量用於炒房的個人資金，轉化為拿地拍地、項目開發的資金，造出更多的房子增加市場供應量，以期在最大限度上實現募集資金的滾動開發，既是錢生輝自己給出的承諾，更是眾多願意自掏腰包“砸錢”的投資者們共同的期許。
專家觀點
個人開發房產，難。
“靠募資拍地建房，這在國內基本上還只是個夢。”對於錢生輝發起的“個人拍地俱樂部”，上海易居房地產研究院發展研究部部長楊紅旭並不看好。楊紅旭表示，部分房地產企業“囤地”帶來的高利潤，導致追逐利潤的其它行業資本進軍土地市場。儘管“囤地”的投資利潤遠高於“炒房”，但其中風險也不容忽視。個人購地後，很難再轉讓給其它企業和個人。“無論是募資還是拿地或是建房，各個環節都無法有效控制，且現有的個人徵信體制尚不完善，都會使具體操作中出現很多問題。”楊紅旭甚至認為，“個人拍地俱樂部”很快就會煙消雲散。滬上房地產分析師薛建雄認為，一些中小城市確實有私人老闆買地，再以入股的方式進行後續開發。“但以合資的形式拿地建房，存在很大問題。”薛建雄質疑，房地產的開發流程相當複雜且周期長，這之中任何一個環節都存在巨大風險，對於“個人拍地俱樂部”這樣的私募方式，如何規避、監管其中的風險，確保投資者資金始終處於安全狀態，值得深思。
