“他項權利”一詞來自我國台灣地區“土地法”，指土地上除所有權之外的物權。我國關於土地上他項權利的解釋見於已經失效的《土地登記規則》第2條第2款，指土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。《不動產登記暫行條例》及其實施細則已不再使用這一概念。
我國實行不動產權利歸屬和其他法定事項實行登記管理制度，其中部分他項權利的設立、變更等也在法定的登記事項範圍內。
定義,法律規定（同不動產登記）,民法典的相關規定,其他法律規定,權利登記,法律後果,案例分析,案情介紹,裁判結果,案件評析,裁判要旨,相關詞條,
定義
“他項權利”一詞來自我國台灣地區“土地法”，指土地上除所有權之外的物權。我國關於土地上他項權利的解釋見於已經失效的《土地登記規則》第2條第2款，指土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。目前的《不動產登記暫行條例》及其實施細則已不再使用這一概念。
我國實行不動產權利歸屬和其他法定事項實行登記管理制度，其中部分他項權利的設立、變更等也在法定的登記事項範圍內。
法律規定（同不動產登記）
民法典的相關規定
第一節 不動產登記
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第二百一十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第二百一十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重複登記；
（三）超出登記職責範圍的其他行為。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的契約，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自契約成立時生效；未辦理物權登記的，不影響契約效力。
第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第二百一十八條 權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。
第二百一十九條 利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
第二百二十條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協定或者簽訂其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第二百二十二條 當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二百二十三條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。
其他法律規定
不動產登記暫行條例
（2014年11月24日中華人民共和國國務院令第656號公布 根據2019年3月24日《國務院關於修改部分行政法規的決定》修訂）
第一章 總 則
第一條 為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便民眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條 國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便民眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批准項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；
（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當採用電子介質，暫不具備條件的，可以採用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿採用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，並建立健全相應的安全責任制度。
採用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
採用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，並採取信息網路安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登記程式
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；
（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；
（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；
（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請註銷登記的；
（六）申請更正登記或者異議登記的；
（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：
（一）登記申請書；
（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委託書；
（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明檔案、不動產權屬證書；
（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；
（五）與他人利害關係的說明材料；
（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和入口網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
（一）屬於登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書面告知申請人；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應噹噹場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；
（四）申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的，應噹噹場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；
（二）有關證明材料、檔案與申請登記的內容是否一致；
（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條 屬於下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
（一）房屋等建築物、構築物所有權首次登記；
（二）在建建築物抵押權登記；
（三）因不動產滅失導致的註銷登記；
（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關係的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關係人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，並書面告知申請人：
（一）違反法律、行政法規規定的；
（二）存在尚未解決的權屬爭議的；
（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；
（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重複提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法採取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法律責任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十五條 本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。
權利登記
需要進行他項權利登記的有哪些？
較為常見的他項權利登記有土地他項權利登記和房屋他項權利登記兩類，其中土地他項權利登記主要登記的內容包括土地使用權抵押登記和土地地役權登記；房屋他項權利登記主要包括房屋抵押權登記和房屋租賃權登記。進行他項權利登記的形式主要是在不動產權證上直接登記註明他項權利事項並辦理專門的他項權證書。
法律後果
他項權利沒有進行登記的法律後果是什麼？
他項權登記是權利人取得該項權利的重要證明，經登記才具有公示效力，是其權利得到實現的重要保障。他項權利人據此行使他項權利，可以對抗他人包括房屋所有權人的任何非法干涉。他項權利如果沒有登記將不具有公示效力，以抵押權為例，如果抵押權人及時進行了他項權利登記，在未註銷前，未經抵押權人同意該抵押物不能進行合法交易不能辦理過戶等交易手續。同時，一旦發生了需要通過抵押物受償的情形，經過登記的他項權利可以通過優先受償合理保障相關權益。
案例分析
案例：胡某與陳某等借款糾紛執行異議之訴——對虛假以租抵債契約的審查
案情介紹
申請執行人：胡某。
執行異議人：陳某、胡擁某。
法院經審理查明：胡某與陳某民間借貸糾紛一案判決書於2016年3月10日生效，胡某向法院申請強制執行，2016年12月8日法院發布關於拍賣陳某所有的江西省某市XX商貿城某室房屋的公告。陳某提出執行異議，辯稱執行標的已於2014年12月28日用以租抵債方式租給了債權人胡擁某18年。胡擁某也於2017年2月9日提出執行異議，辯稱其一直租用訴爭房產，稱陳某向其借款50萬元，約定借款利率為月息貳分，2014年12月28日陳某將該店面以租抵債的方式租給他，雙方還簽訂了一份店面租賃契約，因此法院不能執行該房產。法院經審理，裁定駁回胡擁某、陳某的異議請求。胡擁某不服，遂提起訴訟。另查明，在2014年12月28日之前，胡擁某承租了陳某的店鋪從事家電銷售，採取一年一簽的方式租賃。庭審中，胡擁某向法院提供了陳某向其出具的五張借條，分別為2014年3月10日借現金8萬元，2014年3月18日借現金17萬元，2014年5月4日借現金10萬元，2014年7月2日借現金5萬元，2014年9月9日借現金10萬元，總計50萬元，並提供了一張陳某的農行卡明細，證明借款當天陳某將現金存入了該銀行卡內。胡擁某另提供了一份店鋪租賃契約，契約簽訂於2014年12月28日，契約約定：陳某將XX商貿城案涉店面出租給胡擁某，租賃期限為18年，自2015年1月1日至2032年12月31日；租金為每年2.8萬元，總計50.4萬元；因陳某欠胡擁某50萬元借款及利息7.5萬元，租金從欠款中一次性扣除，餘款及相應利息7萬元由陳某繼續償還（按月利率2%計算）；胡擁某向陳某交付租賃押金10萬元。陳某於2015年1月1日向胡擁某出具一張收條，載明收到店鋪租賃押金現金10萬元。
裁判結果
某市法院於2017年11月300判決駁回胡擁某的訴訟請求。一審宣判後，胡擁某提起抗訴，宜春市中級人民法院於2018年10月29日判決駁回抗訴，維持原判。判決生效後，胡擁某申請再審，宜春中院於2019年6月13日作出裁定駁回胡擁某的再審申請。
案件評析
在司法執行實踐中，法院經常遇到以租抵債的租賃契約，被執行人將不動產以抵償債務的形式租賃給第三人使用，每月免於收取租金，用來支付對第三人的欠款。這種租賃行為很多都是為了對抗執行而產生的虛假租約，如果不能防範和甄別虛假以租抵債行為，將會使申請執行人的權益受到損害。
本案中，某市人民法院經審理後認為，胡擁某與陳某之間借貸關係的真實性存疑。胡擁某雖提供了五張總計50萬元的借條，但這五筆借款均為現金借款，胡擁某未提供銀行轉賬憑證予以證實。現實生活中，數額巨大的借款不可能每次都以現金支付；雖然陳某的農行卡上有幾筆現金存款的時間與借條上的時間一致，但不能證明這幾筆現金存款即為向胡擁某所借。
關於胡擁某與陳某簽訂的店鋪租賃契約能否阻止法院對訴爭房產執行的問題。首先，從事實依據來評論，胡擁某與陳某之間簽訂的店鋪租賃契約的真實性存疑。理由為：1.五張借條均未約定利息，但店鋪租賃契約卻反映借款需支付7.5萬元的利息。2.胡擁某與陳某庭審中陳述借款時口頭約定了按月息貳分計息。若按照該利息計算欠款，明顯高於租金，對胡擁某明顯划不來，不符合常理。且在簽訂以租抵債契約時陳某未出現債務危機，胡擁某完全可以要求陳某還本付息。其次，從法律依據來評論，根據契約法第二百一十二條規定，房屋租賃契約是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，出租人締約的目的是收取租金。本案中即使店鋪租賃契約是真實的，也只是陳某以店面使用權抵償欠款的契約之債，是一種債權；而房屋租賃契約是一種用益物權，兩者性質並不相同，故本案不適用“買賣不破租賃”原則。根據契約的相對性原則，胡擁某與陳某之間簽訂的店鋪租賃契約僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗契約之外的第三人。即使胡擁某基於債權取得該店面的使用權，但由於沒有進行他項權利登記，也不能對抗法院對該店面的查封、拍賣，所以胡擁某提出的執行異議不能排除法院對訴爭房產的強制執行。
裁判要旨
在生效裁判的執行過程中，第三人提出其已租賃被執行人所有的執行標的物，被執行人免付租金，用以沖抵被執行人所欠第三人的債務，以此對抗法院的強制執行。此種情形下，如果被執行人所欠第三人的債務是虛假的，則不存在真實的以租抵債行為，以此簽訂的以租抵債契約不具有真實性、合法性，該租賃行為不得對抗法院的強制執行。
相關詞條
抵押權 不動產登記
