基本介紹
- 中文名：京七條解讀
- 外文名：無
- 發文號：京政辦發〔2013〕17號
- 其他：見正文
解讀內容,專家解讀,
解讀內容
10月23日下午，北京市住建委發布了《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(簡稱《意見》)，對即將推出的自住型商品房銷售和管理做出七條詳細規定。
京七條
京七條《意見》明確，自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米;銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
此外，《意見》規定，按照限購政策規定在北京具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房，兩類家庭將可優先購買：一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女，單身人士須年滿25周歲)，另一類是經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。
此前，北京市住建委10月22日發布訊息，稱今年北京將推出2萬套自住型商品房，明年計畫推出5萬套左右。
據新浪網報導，針對今日北京出台的京七條，上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，北京發布自住型商品住房檔案，其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大。必定衝擊明年北京房價，有望穩住房價。
但他同時指出，這個政策有兩二憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租。二是未來退出較麻煩。
據南方周末網此前報導，北京中原地產市場部研究總監張大偉表示“如果5萬套能夠成為事實，那么整體市場結構將出現質變，即北京樓市後續的調控措施將逐漸向高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房跟上，低端市場有保障房分配，改變中高端完全由市場隨意定價的格局，加強政府從源頭的控制力。”張大偉說。
不過他同時提醒，由於此類房源限價明顯，如何確保分配公正以及房源質量將成為未來監管的難題。
專家解讀
楊紅旭：北京自住型商品住房政策將衝擊房價
針對今日北京出台的京七條，上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，北京發布自住型商品住房檔案，其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大。必定衝擊明年北京房價，有望穩住房價。
北京今日發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，今後將加快發展自住型商品住房，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。
對此，楊紅旭評論認為，北京發布自住型商品住房檔案。玩創新，將原來的“限價房”，現在換成了“自住型商品住房”，實質仍是經濟適用房，但其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大。必定衝擊明年北京房價，有望穩住房價。
但他同時指出，這個政策有兩二憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租。二是未來退出較麻煩。
中原地產張大偉：自住商品房或導致剛需重新洗牌
根據23日發布的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，北京今後將加快發展自住型商品住房，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。
《意見》明確，北京今後將加快發展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可採取集中建設或者配建等多種靈活方式，由房地產開發企業通過"限房價、競地價"等出讓方式公開競得。2013年底前，全市將完成2萬套自住型商品房供應，明年預計完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。
《意見》對購房價格進行了控制，自住型商品住房主要支持中端市場，限定自住型商品住房的價格低於同時段同品質的商品住房約30%，套型建築面積以90平方米以下為主，最大套型建築面積不超過140平方米。
《意見》規定，符合限購政策在本市具有購房資格的家庭，均可購買。兩類家庭可優先購買：一是本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購買要滿25周歲。二是已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭。同時，為防止投資獲利，《意見》規定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓；如5年以後轉讓的，如果有增值，應當將差價的30%繳納土地收益等價款。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為：
首先：目前北京市的保障房再上市的規定是：
經濟適用房：滿五年，2008年以前的經濟適用房額外繳納成交價格10%的綜合土地出讓金，2008年以後的經濟適用房再上市繳納70%的收益。
限價房再上市的也必須滿5年，繳納收益的30%。
北京推出的這一新事物，其實是照顧中低收入人群，收入高於保障房的夾心層。5年內不允許出售，出售繳納30%的收益，基本合理。
舉例來說：如果現在有一套同區位的自住型住房和商品房，戶型面積一樣，總價分別為200萬與260萬，在5年後如果售價都是400萬，那么自住型住宅就要繳納差價200萬的30%作為收益補償。。
其次：這一政策如果量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導致房山、大興等剛需集中的區域剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。7萬套房源會切底改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶
對於保障房來說與大部分人感覺距離遙遠，但如果真有7萬套且購買資格只是對應限購資格的話，雖然有可能額外增加部分原來無意購房人群進入購房市場。但對於當下高房價來說，30%的價格差距，可能會起碼導致現在商品房市場需求中的50%-60%的潛在購買力離開當下的商品房市場。轉而等待這種限價房源。而且從已經供應的土地中，這部分房源不僅是剛需市場，還有部分改善市場戶型供應。
第三：這一政策影響非常快，對於一般商品房來說，從拿地到銷售一般都需要起碼10個月，全盤銷售周期平均也要3年以上，這是因為為了銷售節奏，獲得更高議價利潤。但這種項目不會，不可能出現捂盤，因為需求較多，不存在銷售問題。價格已經確定，不需要等待入市時機。開盤日光不需要行銷包裝。對於房企來說，這種項目甚至可能不到1年清盤。雖然利潤率較低，但周轉期非常快。對供應這些地塊的區域也會造成突然間的大量供應，會明顯緩解北京的供應缺口。
第四：本市戶籍無房家庭和已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭可以優先購買。這需要細化後續配套政策。
第五：這一政策很可能會全國一線城市推廣， 這一政策可以說是標誌著樓市調控的新思路，從以前的政府做保障房，以外歸市場。改變成為了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人口。高端部分市場化運作。
高端有市場中端有支持低端有保障
對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。這是在不大影響地方土地財政收入的前提下，穩定房價預期增加供應的最快的辦法。北京作為新試點很快推廣全國的可能性非常大。
但這一政策後續將有幾個非常大的問題需要解決：
首先：按照新規定：新自住型住房保障房資格的優先，按最寬鬆的限價房收入限制，家庭資產76萬內，且4人以上年收入低於11萬。如果買套200萬自住型住房，首付起碼要60萬，貸款140萬的話，月供9000，年供11萬。也就是如果有輪候資格去買自住型住房的都有虛假提供保障房申請資料的嫌疑了。
其次：如果供應量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，從已經供應入市的3塊這類型地塊看，其中沙河等地塊都有對應的供應對象，滿足當地大學城的需求，那么也就是這些房源並不會完全市場化銷售。如果沒有普通人可以申請到的房源出現，這一政策對市場的影響也就會減弱。
第三：如何計算分配收益，這部分房源屬於商品房，但因為是限價房產，所以在後續滿5年後再上市需要繳納30%的收益，到時候如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除，都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。
自住商品房
名詞解釋：在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。
相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。
自住商品房產生歷史
房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地(中小套型普通商品住房)，該宗地中所有居住用途建築面積均為"中小套型商品住房"。房屋銷售限價均價為12500元/建築平方米。
2011年5月20日，在新政以後的第一塊限價限面積的商品房住宅土地成交，房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，被中鐵建以14.6億的總價成交。樓面均價為6095元/平方米。
當時房山商品房均價為14000-15000元每平米，限價房的價格相比市場價格低20%以上。當時對區域影響非常大。超過2000套的供應，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區域售價。
當時對購房者的要求是：有購房資格、2年內不得出讓。
之後北京在門頭溝、大興也出讓過同質的2地塊，對市場都有非常明顯的影響。
北京國五條細則與自住商品房
1：認真落實房價控制目標。繼續嚴格執行各項調控政策和措施，保持房地產市場總體平穩。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。
相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目標中定位新建商品住房。用統計手段達成目標的難度加大。而當下2013年前幾個月房價明顯上漲的情況下，想完成房價與去年平穩的目標只有2個辦法，第一是房價下調，第二是有部分房價下調。
在當下整體市場情況下，用明顯低於市場價格的限價房入市，平抑價格上漲是最容易達成調控目標的辦法。
2：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
在政策檔案中明確提及了將改變住房供應體系。將自住改善商品住房納入限價房序列。
3：北京市公布了2013年國有建設用地供應計畫，在總量5650公頃的土地供應中，住宅用地為1650公頃，其中保障性住房和中小套型住宅用地合計達1170公頃，占比超過七成，值得一提的是，本次供地計畫中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應指標，占比達到了22.4%。
4： 4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出台。這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保證中低價位，因此以後再上市可能會受到限制。
大規模的限房價、競地價將改變樓市調控機制
中國以及北京的樓市調控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題。商品房解決其他需求。
但目前整體市場上，雖然經過幾年的大規模保障房建設。但整體保障房的供應量依然低於實際需求。而且政府壓力非常大。
這種模式更多是香港的樓市供應模式。保障房由政府主導建設，內循環。
但這種模式需要大量的財力，而難以解決高房價問題。
逐漸的新的可能性模式出現了--新加坡模式
1：對保障房建設根據收入水平進行分類管理
保障房建設應根據當地和家庭收入水平進行分類建設。大體可以分為租賃房和限價商品房兩類，以限價商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進行20年－30年分期付款的家庭、個人使用，限價商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。
2：保障房必須住滿五年後才可以出售，房價上漲部分政府獲益60%，其餘給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。
這種模式疊加北京等城市的現狀，可以做到，解決現在夾心層的居住問題。
以後北京的可能發展模式是：
10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產權的公租房中。收入改善後可以購買限價商品房。
30%的中等收入人群，購買政府提供的有產權的限價商品房中，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業後，溢價與政府分享。
其他人群依然在商品房市場解決需求。
空氣、環境、水、能源、教育、醫療等資源都已經證明了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經到了極限。
雖然土地財政並沒有改變，但對於現在的一線城市來說，多賣一塊地，增加的財政收入已經不一定能夠彌補財政需要因為增加的這部分人口的環境治理、能源補貼等方面的支出。
所以三元制的土地出讓模式是必須之舉。
這樣的意義：
第一：政府在當下完全承擔了高房價的負面，但土地出讓後的溢價利潤實際大部分並非政府獲取，以北京為例，樓面價超過1萬的住宅類地塊，歷史來只有50塊。雖然最近幾年土地市場有部分高價地。但很多人沒有看到的是，整體市場都在看中高價地定價銷售。而且政府及時低價出讓部分地塊，最後賣房的價格依然是市場價格。
而三元制可以很好的解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續的收益提供公共服務。
第二：解決好高房價，可以大量提供中低價房源
第三：緩和房價壓力，稀釋高房價影響。
北京作為落地國五條力度最嚴格的城市，目前來看，政策還未全面出台，對市場的影響還在持續
2013年大量的住宅類土地供應將明顯影響未來市場供應
金九銀十量價上漲以及成為定局，但北京後期即將出台的限房價競地價每年2萬套的供應量，以及其他可能出台的長效機制將會在四季度逐漸出台，這次措施有望可以逐漸抑制房價的上漲幅度。
北京樓市後續的調控措施將逐漸向：在高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導，改變之前的整體市場格局。如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。
馬光遠：北京自住型商品住房尋租空間很大
針對今日北京出台的自住型住房建設意見，經濟學者馬光遠認為，此政策的利潤和尋租空間之大，可想而知。
馬光遠指出，北京發布的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提供的自住低價商品房，價格比同地段的商品房低30%，期間的利潤和尋租空間之大，可想而知。
“區區兩萬套，和北京一個月的住房成交量差不多，如何分配，就成了關鍵的關鍵。而之前經濟適用房等的監管漏洞，如果再現，則又成腐敗的高發地。”馬光遠指出。
根據北京市今日發布的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。
購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。
偉業我愛我家：自住商品房無法解決房價上漲問題
在北京房價再度領漲全國之際，備受關注的北京市"自住型商品房"政策終於浮出水面，10月23日，北京市住房和城鄉建設、發展改革、規劃、國土、財政等部門聯合印發《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，將重點解決自住型、改善型購房需求，支持剛需，平抑房價。
對於北京市剛剛出台的"自住型商品房"政策，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，
首先，通過加大"自住型商品房"供地、加快中低價位自住型改善型商品住房建設，通過增加市場供應來平抑房價上漲的思路值得肯定。
其次，從制度本身來看，"自住型商品房"定位為"兩限房"與"商品房"之間，解決中等收入人群的住房問題。因此，"自住型商品房"屬於商品房的範疇，不屬於保障房範疇。
第三，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右的規定，胡景暉分析認為，這將會引導首次置業人群等待此類低價樓盤入市，短期內能緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力， 降低目前北京樓市價格上漲的預期；但從中長期而言，除了年度供應量之外，"自住型商品房"供應的區域更值得關注，倘若供地主要在6環或更遠郊區域，對整體市場預期的影響有限，對平抑房價上漲的作用也將大打折扣。
胡景暉同時強調，"自住型商品房"看似解決了不夠保障房資格、又買不起商品房的夾心層的住房問題，但從廉租房、經濟適用房、兩限房、公租房到如今的"自住型商品房"來看，解決一個夾心層，依然會有新的夾心層出現。要想緩解北京樓市價格上漲的問題，更應該認真貫徹"低端有保障、中端有支撐、高端有市場"的政策，政府重點在於加大保障房的建設力度，保證中小戶型項目的比重，放開高端市場的開發，且減少或避免通過行政手段干預市場價格，更不能讓"自住型商品房"演變成部分人投機樓市的契機。
陶紅兵：自住商品房政策依然治標不治本
北京今發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，今後將加快發展自住型商品住房，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。
陶紅兵表示，這個政策應該是政府為控制數據採取的另一手段，依然是治標不治本，其實是變相經適房，而拓寬的對象更是對購買群體的準入資格審核造成困難。整體來說，這部分房源應該是在後年集中入市，但對整體市場的影響不會特別大，因為北京當前的供需落差很大，而且主要的成交結構為改善型需求，而這部分人群並非自住型商品房的目標客群。
