二手房按揭貸款

二手房按揭貸款

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

基本介紹

  • 中文名：二手房按揭貸款
  • 適用對象：18-60周歲
  • 適用領域：房地產
  • 利率：商業貸款利率基礎上，進行浮動
適用對象,貸款額度,貸款期限,貸款利率,基本常識,申請條件,申請資料,一般情況,特殊情況,相關規定,貸款利率,利率表,費用,十項注意,注意事項,二手房交易,房貸流程,按揭進程,七個因素,

適用對象

具備完全民事行為能力的自然人；
具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
自籌購房款（首付款）不低於房屋購買價格的40%。

貸款額度

貸款金額不高於房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

貸款期限

貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。

貸款利率

貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。
2013年最新銀行貸款利率表
貸款
貸款基準利率
基準貸款上浮10%
基準利率上浮15%
年限
利率（%）
等額本息
等額本金（首月）
利率（%）
等額本息
利率（%）
等額本息
1
6.00
860.66
883.33
6.6
863.42
6.9
864.81
2
6.15
443.88
467.92
6.77
446.66
7.0725
448.05
3
6.15
304.90
329.03
307.70
309.10
4
6.4
236.69
261.67
7.04
239.65
7.36
241.14
5
6.4
195.19
220.00
7.04
198.20
7.36
199.71
6
6.55
168.34
193.47
7.21
171.48
7.5325
173.06
7
6.55
148.74
173.63
7.21
151.93
7.5325
153.54
8
6.55
134.11
158.75
7.21
137.36
7.5325
139.00
9
6.55
122.80
147.18
7.21
126.10
7.5325
127.78
10
6.55
113.80
137.92
7.21
117.17
7.5325
118.87
11
6.55
106.50
130.34
7.21
109.92
7.5325
111.65
12
6.55
100.45
124.03
7.21
103.93
7.5325
105.70
13
6.55
95.39
118.69
7.21
98.92
7.5325
100.72
14
6.55
91.08
114.11
7.21
94.67
7.5325
96.50
15
6.55
87.39
110.14
7.21
91.03
7.5325
92.89
16
6.55
84.19
106.67
7.21
87.89
7.5325
89.77
17
6.55
81.40
103.60
7.21
85.15
7.5325
87.06
18
6.55
78.94
100.88
7.21
82.75
7.5325
84.69
19
6.55
76.78
98.44
7.21
80.64
7.5325
82.60
20
6.55
74.85
96.25
7.21
78.77
7.5325
80.76
備註：速算數以1萬元為單位；等額本金速算結果為客戶首月還款額！

基本常識

(一)人民幣業務的利率換算公式為（註：存貸通用）：
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。
1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：
利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。
2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：
計息期為整年(月)的，計息公式為：
①利息=本金×年(月)數×年(月)利率
計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：
②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率
同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：
③利息=本金×實際天數×日利率
這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在契約中約定。
（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照契約約定的時間償還利息的，就要加收複利。
（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的契約對失約人的處罰利息叫銀行罰息。
二手房按揭貸款
（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對契約違約方的懲罰措施。
（六）計息方法的制定與備案
全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案並告知客戶；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案並告知客戶；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，並由農村信用社法人告知客戶。
（七）參考依據：
1.《人民幣利率管理規定》銀髮【1999】77號。
2.《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》銀髮【2003】251號。
3.《中國人民銀行關於人民幣存貸款計結息問題的通知》銀髮【2005】129號。

申請條件

  1. 借款人合法有效的身份證件;
  2. 借款人經濟收入證明或職業證明;
  3. 借款人家庭戶口登記簿;4.有配偶的借款人需提供夫妻關係證明;
  4. 有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;
  5. 所購二手房的房產權利證明;
  6. 與售房人簽訂的《房屋買賣契約》，及售房人提供的劃款賬號;
  7. 如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告;
  8. 所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權檔案;
  9. 貸款人要求提供的其他檔案或資料。

申請資料

一般情況

買方需要提供的資料
  1. 身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)
  2. 戶口本(夫妻雙方)
  3. 婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)
  4. 收入證明或償債能力證明(單位出示)
  5. 所在單位加蓋公章的營業執照副本複印件(單位出示)
  6. 學歷證明(大專以上提供)
  7. 申請人的貸款銀行活期存摺
  8. 銀行要求提供的其他材料
賣方需要提供的資料
  1. 身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)
  2. 戶口本(夫妻雙方)
  3. 婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)
  4. 配偶、共有人同意出售證明(固定格式)
  5. 房屋產權證
  6. 出售已購公房、央產房、經濟適用房、回遷房須提供原購房契約、協定及有關批准檔案
  7. 銀行要求提供的其他材料

特殊情況

外籍人士購房所需資料：
台灣人-------大陸往來通行證（台胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）
香港人-------香港身份證、結婚證、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）
韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）
其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委託辦理後期領房本及抵押登記）
賣方為企業需提供資料：
法人身份證、 營業執照正副本、組織機構代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權委託書、受託人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產證

相關規定

二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現能力等情況確定。
貸款期限：一般在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行契約利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。

貸款利率


調整前利率
調整後利率
城鄉居民和單位存款


（一）活期存款
0.36
0.35
（二）整存整取定期存款


三個月
1.91
2.60
半年
2.20
2.80
一年
2.50
3.00
二年
3.25
3.75
三年
3.85
4.25
五年
4.20
4.75
各項貸款


六個月
5.10
5.60
一年
5.56
6.00
一至三年
5.60
6.15
三至五年
5.96
6.40
五年以上
6.14
6.55

利率表

日期：2011-02-09
種類項目
年利率（%）
短期貸款

六個月（含）
5.60
六個月至一年（含）
6.06
中長期貸款

一至三年（含）
6.10
三至五年（含）
6.45
五年以上
6.60
貼 現
以再貼現利率為下限加點確定
註：人民銀行歷次貸款利息調整對照表

費用

1）貸款相關費用包括：評估費、公證費、抵押登記費、保險費等，該費用因各收費單位的標準不同而略有不同；
2） 交易費用包括：交易監證費、契稅等，這些費用房管部門都有相應的收費標準。

十項注意

（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣契約。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣契約未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣契約不能對抗在先成立的租賃契約。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣契約與國家法律衝突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）契約約定是否明確
二手房的買賣契約雖然不需像商品房買賣契約那么全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：契約主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

注意事項

·注意事項一：評估價與最高貸款額
在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時取契約價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
·注意事項二：竣工年代與貸款年限
房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是"房齡+貸款年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年(即35-15)。
·注意事項三：貸款成數和利率
目前北京地區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。對於公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款，現在是否結清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時就需結清後方可使用(目前有部分省市可以沒結清的情況下辦理二次公積金貸款)。
·注意事項四：還款方式的選擇
銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對於前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。借款人不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。
·注意事項五：貸款銀行的選擇
現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供並非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。
·注意事項六：收入證明與還款能力
銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件後，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如：大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
·注意事項七：借款人自身相關情況
個人徵信：對於貸款人來說個人徵信紀錄非常重要，因為目前央行徵信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節，雖然信用卡多數為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。
借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。
·注意事項八：申請貸款到放貸周期
購房人申請貸款的過程需要經過很多機構(包括：評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程式，這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續。

二手房交易

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程式)，買賣雙方簽訂房屋買賣契約(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣契約。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣契約後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
下面介紹一下商品房、經濟適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過戶程式方面的規定。
一、商品房交易過戶手續。辦理商品房的交易手續從法律規定及行政規定來看，都是最簡單的，但經濟活動的複雜性導致在實踐過程當中商品房的交易過程及其複雜，涉及到幾類商品房的過戶，對賣方來說如剛簽完契約未入住的、簽完契約已入住、貸款支付房款的、未辦房產證的、已辦房產證的但未解除抵押的、已辦房產證的等;對買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉按揭購買此房的等。
上述情況的存在就導致某些交易無法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批准。舉例來說，如剛簽完契約未入住的、簽完契約已入住、貸款支付房款的、未辦房產證的這些情況下買賣雙方簽訂的契約是無效契約(前文已有論述，請參照);如賣方貸款買房，房產證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對房屋產權的抵押，因此也不能辦理過戶;再比如買方欲通過貸款買房，但賣方也是通過貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態，無法辦理過戶，買方也無法申請貸款，通過同一家銀行轉按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機構或其它的銀行提供其它方式的轉按揭(跨行轉按揭)，這種情況也辦不了過戶手續。根據市場需求，針對類似於第三種情況，一些大的房屋中介機構或股份制銀行提供一種跨行轉按揭業務，以利於買賣雙方的交易能順利進行。
商品房過戶具體的程式為：
1、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣契約及申請房屋所有權變更登記表共同到交易視窗辦理過戶申請，工作人員核驗身份後要求在相關過戶檔案上籤字，然後出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費後則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日後買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過戶當天即可取證。(某些區縣的交易過程有些不同，交易時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然後才發證)。
如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完全完成變更登記為準作為向買方放款的依據。在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：1)、房屋所有權證原件;2)、房屋買賣契約;3)、賣方身份證複印件(核驗原件);4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證複印件，外地戶口留存身份證複印件、暫住證或工作寄住證複印件，軍人留存軍官證複印件，外國人留存護照複印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明;5)、房屋所有權證附屬檔案(平面圖、登記表不複印原產權人)複印件。
二、已購經濟適用房上市交易手續。經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是購買原價，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發辦公室辦理審批，然後才能交易。五年之後交易賣方要補交土地出讓金。其它交易過戶手續與商品房基本相同。已購經濟適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：1)、賣方填《已購公有住房和經濟適用房上市出售申請確認表》;2)、買賣雙方提交身份材料：3)、與原產權單位買賣契約;4)、房屋所有權證;5)、房屋所有權證附圖、登記表複印件(證中無圖的除外、登記表不複印原產權人);6)、買賣雙方契約一式三份。
三、房改房(含危改房)的過戶手續。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有6%的產權，因些該房屋屬於共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。央產權的房屋必須經過“在京中央國家機關住房交易辦公室”審批同意後才能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業費、供暖費結清證明。
對於危改回遷房的更名程式大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關的放棄回遷房屋的手續，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發企業簽訂回遷安置協定，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產權證時直接登記在買方名下。這種過戶程式筆者在前文中提到過，應屬於一種權利義務的轉讓，因此屬於合法行為。
四、法院查封拍賣房屋的過戶程式。法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協助執行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續，登記完成後才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明檔案一致。如是單位，則境內單位與境外單位不同，境內單位提供法人營業執照或事業單位法人證書、批准該法人或組織成立的檔案;法人的授權委託書、法人的身份證複印件，受託人的身份證原件複印件;境外單位(含港澳台)提供：法人或其他組織的商業登記證、註冊證書、批准該法人或組織成立的檔案、法人的授權委託書、法人的身份證複印件、受託人的身份證複印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明;還應提供測繪圖、表。
對於房屋繼承、房屋贈與、房屋分割(析產)、夫妻更名、已購公房改為商品房、房屋交換、遺失補證登記等手續問題，本文不涉及，如有疑問，請與本文作者聯繫。本文以北京地區的房屋交易過戶手續為例，各地的房屋交易管理部門對過戶程式規定有些不同，但基本一致。

房貸流程

一、實地看房
信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現場。對房屋現場勘察：所售房屋產權是否明晰；是否設定其他抵押權利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規劃範圍；申請的貸款成數和期限是否符合規定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄二手房
客戶的聯繫電話；收取房產證複印件。工行規定：93年以後建成的房地產允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數必須相應降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建築面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證及賣方的房產證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產交易確認書”。
二、產權驗證
產權人及共有權人（賣方）、居間機構。地點：房管局。產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然後，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，並保留髮票；再出示“查檔收費發票”驗證查檔，並等待查詢結果；領取加蓋“xxx房產檔案管館”公章的房產證和一份該處房屋最初的“商品房買賣契約”。
三、簽署契約
信貸員、居間機構、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑑別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數額由買賣雙方確定），複印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
四、填寫契約
整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫契約。借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人並開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致。“申請審批表”的現住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房契約抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款契約的補充條款：如果借款人提供的有關聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權採取宣布契約提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整後實際執行的貸款利率上浮30%執行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協定書上蓋公司章及法人章，個人二手房貸款首付證明，需蓋公司章及見證人簽字。放款後需在；二手房按揭轉款確認書；蓋公章。資料填完送預審。
五、繳費義務
收取費用預審通過後，通知客戶交費。
六、產權過戶
居間機構、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣契約，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，複印資料。①、領3份房地產買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構的公司章（或簽名）。②、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及複印件，房產證原件及複印件，出具一票據交費，遞迴單（印花稅按成價1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及複印件，房產證原件及房產證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產證原件收回。⑤、憑證，領契費、交易費、登證費收據，去交費。⑥、5個工作日後，憑領證通知單、身份證原件及契稅發票領取新房產證。
七、收費蓋章
①、拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、列印好的委託書連同借款契約、抵押契約（填好）送銀行蓋章。
八、資料歸檔
資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局1樓13號視窗歸檔；歸檔後，方可辦理抵押。
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九、抵押手續
辦理抵押①、抵押契約第十六條其他事項應填上：貸款用於購買二手房，房屋坐落於...（具體位置）。②、借款契約第一條4小項：本契約項下的貸款權僅限用於：購買...（具體位置）的房產。③、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。④、抵押7天后領他項權證。
十、銀行放款
銀行放款後，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的複印件，居間機構還需在二手房按揭轉款確認書蓋公章。

按揭進程

第1日 遞交材料，提出申請
買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表，填完後將所有材料交給工作人員審閱。
工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。最後三方約定時間，由銀行聯繫指定的房地產評估機構前去驗房做評估。
第2-7日 評估
根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。
{這一步正常事可以省略的，評估費也不用出}
第8-10日 銀行審批
銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業務審批時間1-2天即可完成。
第11-33日 交首付，辦理過戶
審批通過後，買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。
第34-35天 辦房產抵押登記、保險手續，銀行放貸
買方領到房產證後，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照契約按期償還本期。
總結流程：
與賣方簽約——交付定金——雙方到房產中心過戶——3日後領證(繳納契稅)——雙方到銀行辦理相關手續(公證費、資料費)——銀行評估(評估費用)——按評估價格與銀行簽約——辦理抵押登記——與銀行一起領取他權證——放款

七個因素

  1. 評估價與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時採用契約價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
  1. 竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。
  1. 貸款銀行的選擇
各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。
  1. 還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
  1. 收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。
  1. 貸款的成數和利率
目前，各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。
  1. 借款人自身相關情況
個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。

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