中華人民共和國不動產權證

不動產權證，是權利人享有該不動產物權的證明。當不動產登記機構完成登記後，依法向申請人核發不動產權屬證書。當事人持有不動產權屬證書，就能夠證明自己是不動產權屬證書登記的物權的權利人。

權屬證書是證明物權的憑證。權屬證書也可以作為權利存在的證據，但它不是確權的主要依據。即使將權屬證書移轉給他人占有，如果登記的內容中沒有記載物權變動的，物權本身也不發生變動。

基本介紹

• 中文名：中華人民共和國不動產權證

定義

權屬證書是證明物權的憑證。權屬證書也可以作為權利存在的證據，但它不是確權的主要依據。即使將權屬證書移轉給他人占有，如果登記的內容中沒有記載物權變動的，物權本身也不發生變動。

法律規定

民法典的規定

第二百一十六條　【不動產登記簿的效力和管理】不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動產登記簿由登記機構管理。

第二百一十七條　【不動產登記簿與不動產權屬證書的關係】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第二百一十八條　【不動產登記資料的查詢、複製】權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。

第二百一十九條　【不動產登記資料的合理使用】利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

第二百二十條　【更正登記與異議登記】權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二百二十一條　【預告登記】當事人簽訂買賣房屋的協定或者簽訂其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

其他相關規定

自然資源部辦公廳關於印發不動產權證書和不動產登記證明電子證照標準的函（自然資辦函〔2020〕1754號）

各省、自治區、直轄市自然資源主管部門，新疆生產建設兵團自然資源局：

經商國務院辦公廳電子政務辦公室同意，現將修訂後的《全國一體化線上政務服務平台電子證照不動產權證書》（C 0203-2020）和《全國一體化線上政務服務平台電子證照不動產登記證明》（C 0204-2020）印發給你們，請遵照執行。工作中發現的問題，請及時反饋部登記局和信息中心。

自然資源部辦公廳

2020年9月24日

概念辨析

不動產權屬證書與不動產登記簿的關係

不動產權屬證書與不動產登記簿的關係是：完成不動產物權公示的是不動產登記簿，不動產物權的歸屬和內容以不動產登記簿的記載為根據；不動產權屬證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。簡言之，不動產登記簿是不動產權屬的母本，不動產權屬證書是證明不動產登記簿登記內容的證明書。故不動產權屬證書記載的事項應當與不動產登記簿一致；如果出現記載不一致的，除有證據證明並且經過法定程式認定不動產登記簿確有錯誤的外，物權的歸屬以不動產登記簿為準。　　

常見問題

不動產權屬證書的證明作用

當不動產登記機構完成登記後，依法向申請人核發不動產權屬證書。當事人持有不動產權屬證書，就能夠證明自己是不動產權屬證書登記的物權的權利人。

不動產權屬證書儘管具有證明作用，但其證明力來源不動產登記簿的登記，是不動產登記簿登記內容的證明。

不動產登記簿的效力和管理

不動產登記簿，是不動產登記機構按照國務院國土資源主管部門規定設立的統一的不動產權屬登記簿，記載不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，涉及不動產權利限制、提示等事項。不動產登記簿採用電子介質，具有唯一確定的紙質轉化形式；暫不具備條件的，可以採用紙質介質。不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外，不得修改登記事項。由於不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，因而在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，就直接推定該人享有該項物權，其物權的內容也以不動產登記簿上的記載為準。這就是不動產登記簿所記載的權利的正確性推定效力規則，對客觀、公正的不動產交易秩序的建立和維護，保障交易的安全，具有重要意義。

我國的不動產統一登記機構是國土資源管理部門。國土資源管理部門領導下的不動產登記機構，按照國務院國土資源主管部門的規定，設立統一的不動產登記簿，並由登記機構管理，對不動產登記簿的真實性負責。不動產登記簿由不動產登記機構永久保存，不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

不動產登記資料的查詢、複製

由於不動產登記具有公示性和公信力，因而具有公開的性質，權利人和利害關係人都有權進行查詢和複製。這是權利人和利害關係人的權利，登記機構應當滿足權利人和利害關係人查詢、複製的要求。權利人，是指不動產權屬持有者以及不動產權屬交易契約的雙方當事人；利害關係人是在契約雙方當事人以外的或者物權人以外的人中，可能和這個物權發生聯繫的這部分人。

這裡規定只有權利人和利害關係人可以查詢和複製，涉及的問題是不動產登記公開性的範圍問題：究竟是向全體民事主體公開，還是向部分民事主體公開。按照本條規定，是向與該物權登記有利害關係的人進行公開，而不必對全體民事主體公開。在查詢和複製不動產登記資料中，申請人應當證明自己是權利人或者利害關係人。例如，主張登記錯誤的人或者欲與物權登記人進行交易的人，都是利害關係人。

比外，有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。

法律後果

買賣、偽造、變造不動產權屬證書的法律後果

儘管不動產權屬證書只是不動產登記簿登記內容的證明，但也是國家公文書。偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

案例分析

案例：寇某等與某市萬XX賽房地產開發有限公司商品房銷售契約糾紛抗訴案——遲延辦證情形下契約解除權的行使邊界

案情介紹

【裁判要旨】商品房銷售契約的出賣人如約向買受人交付了商品房，但因出賣人（開發商）原因造成遲延辦理商品房不動產權屬證書，依據雙方約定，買受人享有契約解除權，不屬於根本違約情形。對於契約未約定該解除權行使期限，且不存在催告情形的，法院應參照適用最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款關於契約解除權的除斥期間一年的規定。

【案號】一審：（2016）遼0112民初2863號 二審：（2017）遼01民終1422號

【案情】

抗訴人（原審原告）：寇某。

抗訴人（原審原告）：王某。

被抗訴人（原審被告）：某市萬XX賽房地產開發有限公司（以下簡稱萬XX賽公司）。

原審第三人：某市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）。

2013年3月31日，寇某、王某與萬XX賽公司簽訂商品房買賣契約，約定寇某、王某購買萬XX賽公司開發的位於某市市某區（原東某區）某街5-2號2-8-1建築面積117.81平方米的房屋，房屋總價款為803968元；萬XX賽公司應當在2013年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格的商品房交付給寇某、王某使用；萬XX賽公司應當在商品房交付使用後180日內，將辦理權屬登記需由萬XX賽公司提供的資料報產權登記機關備案。如因萬XX賽公司的責任，寇某、王某不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，由萬XX賽公司從違約之日起按日支付房價款的十萬分之一；若自違約之日起180天內仍未完成產權登記，寇某、王某有權退房。

契約簽訂後，2013年6月18日，寇某、王某向萬XX賽公司交納首付款503968元，萬XX賽公司於當日向寇某、王某開具503968元發票。2013年6月28日，餘款30萬元，寇某、王某與公積金中心簽訂住房公積金個人貸款借款契約。2013年8月21日，公積金中心向萬XX賽公司發放貸款30萬元。寇某、王某於2013年9月開始還貸。寇某、王某於2013年11月10日辦理入住，但萬XX賽公司至今未取得初始登記批覆，故寇某、王某訴至一審法院，請求判令：1.解除王某、寇某與萬XX賽公司之間的商品房買賣契約，萬XX賽公司返還寇某、王某購房款、會員費、契稅、專項維修資金、水費、電費、垃圾清運費、燃氣費、物業費、置業擔保費，合計835524.87元；2.萬XX賽公司賠償寇某、王某首付款利息損失96563.98元；3.萬XX賽公司向寇某、王某支付延期辦證違約金5267.78元（至起訴日）；4.解除寇某、王某與原審第三人公積金中心之間的住房公積金個人貸款借款契約；5.訴訟費由萬XX賽公司承擔。

裁判結果

遼寧省某市市某區人民法院經審理認為：根據最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣契約解釋》）第15條第2款的規定，寇某、王某的契約解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期未行使的，解除權消滅。關於寇某、王某要求萬XX賽公司給付逾期辦證違約金的訴訟請求，萬XX賽公司至起訴之日違約天數為692天，違約金為803968元×0.00001×692天=5563.46元，故對寇某、王某請求中的5563.46元，予以支持。遂判決萬XX賽公司給付告王某、寇某逾期辦證違約金5563.46元。

宣判後，王某、寇某向遼寧省某市市中級人民法院提起抗訴。某市中院經審理判決駁回抗訴，維持原判。

案件評析

本案最核心的也是爭議最大的問題就是，因出賣人遲延辦證（本文所言遲延辦證是指辦理房屋權屬證書遲延，包括廣義和狹義之分。狹義的遲延辦證僅是指辦理房屋權屬證書的遲延，而根據住建部門印製的商品房買賣契約文本中關於產權登記的約定中，通常表述為將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，所以遲延辦證廣義上也包含了該情形的遲延），導致商品房買受人依契約約定取得解除權，該解除權的行使是否受到除斥期間的限制？本案的裁判對於在現有法律制度框架內認定因遲延辦證導致解除權的行使邊界具有一定方法論上的意義，它不僅有效填補了法律漏洞，而且對於未來我國民法分則及司法解釋的制定和修改完善，更加科學合理地規範因遲延辦證形成的解除權的行使邊界，具有極大的啟示意義。

1、分歧原因探究——法律漏洞所在

本案在二審審理過程中，形成兩種截然相反的意見。

第一種意見認為，萬XX賽公司作為出賣人，未按契約約定時間，直至訴訟期間仍未完成辦理房屋轉移登記義務，構成根本違約。而且，萬XX賽公司的違約行為持續發生，若對於寇某、王某解除契約的主張不予支持，則嚴重侵犯了物權期待權，始終使寇某、王某購買案涉房屋處於失穩狀態，缺少救濟途徑。同時，對於萬XX賽公司積極履行辦證義務缺少督促性，愈加縱容萬XX賽公司怠於履行契約義務的違約行為延續。故對於守約方寇某、王某請求判令解除契約、返還房款並賠償損失的訴訟請求，應予支持。

第二種意見認為，根據《商品房買賣司法解釋》第15條規定，當事人行使解除權的期限為一年，逾期不行使的，解除權消滅。寇某、王某自2014年11月6日取得契約解除權，但至2016年3月31日才向法院起訴要求解除契約，已超過法律規定的一年期限，其解除權已經喪失。在已經實際收房多年後、具備繼續辦證條件下，為維護交易安全和房屋銷售整體穩定，不宜解除契約。

本案的生效裁判採納了第二種意見。探究產生分歧的主要癥結，在於對因延遲辦證導致房屋買受人享有的契約解除權邊界的規定存在法律漏洞。這與我國契約法對於契約解除權消滅制度的設立，從無到有逐步完善的過程息息相關。在契約法施行之前，民法通則、已廢止的經濟契約法、技術契約法、涉外契約法以及當時其他民事立法都沒有有關契約解除權消滅制度的立法規定。為了避免解除權人長期不行使解除的權利，使契約關係處於不確定狀態，契約法填補了原來的法律空白，設立了契約解除權消滅制度。契約法第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。”該條款分兩種情況對解除權的行使期限作了規定，一種是法律規定或者當事人約定了解除權行使期限。在這種情況下，當事人必須在規定或約定的期限內行使解除權，如果當事人未在該期限內行使，即期限屆滿當事人不行使解除權的，則其解除權消滅。另一種是法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限。這種情況下，對方當事人應當給予解除權人以合理的行使期限，並催告其在該契約期限內行使解除權。如果解除權人未在此合理期限內行使，即超過合理期限不行使解除權的，那么，其解除權也消滅。從立法意圖來講，如此規定是為了避免解除權人濫用解除權，但是，由於契約法關於契約解除權消滅的規定本身存有漏洞，導致裁判者在處理該類糾紛存在不同的認識。儘管2003年最高人民法院出台的《商品房買賣契約解釋》就契約法關於解除權消滅的規定又作了補充，明確在商品房買賣契約糾紛中，對於出賣人遲延交付房屋和買受人遲延支付購房款的，在法律沒有規定或者當事人沒有約定，也沒有催告的情況下，所產生的契約解除權的行使期限為一年。但遺憾的是，最高人民法院在物權法實施後，對於因遲延辦證導致契約解除權的行使期限沒有作進一步完善規定。在商品房銷售實踐中，遲延辦證情況大量存在，遲延辦證訴訟糾紛持續不斷，而且在商品房買賣契約中，買賣雙方又很少約定因遲延辦證導致解除權產生之後解除權行使的期限限制。在此情況下，如何確定解除權的行使邊界，已成為司法實踐中必須面對的亟待解決的問題。

2、遲延辦證產生的背景——物權取得因素所在

縱觀各國的立法中，關於房屋等不動產登記的效力主要有兩種形式的規定：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。我國物權法規定的是成立要件主義，即房屋等不動產權利的轉移和設定在登記之前只體現債權的存在，在登記之後才能認為是完成了產權轉移或權利的設立。未經登記，房屋等不動產交易的權利受讓人只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。商品房買賣法律關係中，買受人在房屋交接後，雖然擁有了房屋的使用權，但房屋的所有權並不隨著房屋的交接而轉移，出賣人在產權登記以前對房屋仍擁有所有權。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋買受人的權益就會受到侵害。因此，買受人在房屋交付後，應立即辦理房屋登記手續，領取不動產權證書。不動產權屬登記是不動產管理的主要行政手段，也是依法確認房屋所有權的法定依據。產權登記產生的法律後果，經審查確認產權後，由不動產管理部門下發不動產權證書，即產權得到法律上的承認；產權登記後，則成為房屋所有權的憑證，產權人依法對其房產行使所有權的各項權能，其他人無權干涉或妨礙。

房屋出賣人須交付房屋並保證房屋所有權轉移給買受人，這是房屋出賣人最基本的義務。房屋的交付包含實物交付和證件交付。所謂實物交付，是指出賣人將房屋交付買受人占有、使用；所謂證件交付，是指房屋出賣人協助買受人實現房屋轉移登記。交易慣例中，一般都是先交付房屋，後辦理轉移登記手續，兩者之間通常需要一段間隔時間。因為房屋所有權轉移登記主要涉及三方主體，即出賣人、買受人和登記部門的配合操作，而買受人不能在規定時間內取得房屋不動產權證書的原因恰恰也來自於此。

一是由於出賣人的責任（原因），導致買受人不能在規定期限內取得不動產權證書的情形。（1）土地使用手續不合法。如房地產開發企業在農村集體土地上建造房屋，因土地使用手續不合法而無法辦理產權證。又如，聯建一方提供的土地使用權系劃撥土地使用權，地上建設房屋不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，買受人無法取得不動產權證書。（2）房地產開發企業未支付全部土地使用出讓金。（3）房地產開發企業違規違章建房，比如經審批可建設18層，實際卻建了20層，違反規劃審批的超建部分無法辦證，有時甚至也會導致整體工程辦證不能。（4）房地產開發企業不能提供不動產登記部門規定的全部資料。如因與建設單位、監理單位存在糾紛或因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明。（5）其他原因。如房地產開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳，沒有將抵押權註銷等情況，也會影響房屋產權登記手續的辦理。

二是由於買受人不願意辦理不動產權證書而發生遲延的情形。（1）契稅政策變化，契稅提高。如政府鼓勵房產交易時，契稅比例低至1%，而抑制市場過熱時，契稅會提高至3%。恰好在契稅調升時購房的人，往往因契稅調高而不願辦理過戶，期待何時契稅降低了再辦。（2）面積存在誤差。房屋實測面積大於契約面積，按契約約定，買受人應當補足房款差額並與出賣人簽訂面積誤差的補充協定，才能辦理產權登記。如果買受人拒絕補交房款差額、拒簽補充協定，辦證也將無法進行。（3）按揭購房。買受人向銀行申請按揭情況下，房產抵押在貸款銀行，產權證也由銀行保管，買受人並不能取得。房屋既不能做抵押，也不能轉讓，辦不辦房產證對其也無所謂。（4）買受人與出賣人存在爭議。房屋交付時，有的買受人因質量或其它問題與開發商嚴重對立，要求退房、賠償，這時也不會積極配合辦證。（5）買受人意在投資，節省過戶費用。如投資房產的人可以通過契約更名轉手房產，辦了證反而不利於轉手，所以買受人不願意辦。（6）買受人自住，辦證意識薄弱。買受人更關注的是交付時間，只要自己占有使用了，產權過不過戶無關緊要，對於辦證費用採取能拖一天是一天的放任態度等。三是由於登記部門自行管理規定和操作規程不同導致遲延的情形。我國的不動產登記部門，事實上是行政機關的下屬部門，行政色彩極為強烈。從辦理初始登記開始，需要提交何種證明、交納何種費用，法律沒有統一規定，全憑各地自行創設，稍有不合即不能辦理。例如，沒有辦理預售契約備案的，按照法律規定不影響契約效力，最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，當事人以商品房預售契約未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認契約無效的，不予支持。但現實中都不能辦理產權登記。再如，開發商儘管早已驗收合格，只是未取得竣工驗收備案證明，也不可能辦理初始登記和轉移登記。各地還有很多不同的地方政策，如不一一滿足，都將無法完成登記。基於遲延辦證的原因可能來自出賣人、買受人以及登記部門三個方面，筆者認為，法院審理遲延辦證糾紛案件時，應當就遲延的原因和責任主體認定清晰。同樣，在審理買受人因遲延辦證取得解除權後是否超過除斥期間限制時，更應查明買受人遲延或怠於行使解除權的原因。

3、解除權行使的邊界——漏洞彌補所在

契約解除權是指契約當事人在法律規定或者契約約定的情況下，享有解除契約的權利。當解除權成就後，原來基於契約而建立起來的經濟關係即受到影響，如果解除權人通知契約相對方解除契約，那么相應的法律後果就是契約當事人的權利義務終止。反之，如果解除權人不通知契約相對方解除契約，那么契約當事人仍有可能繼續履行契約。這種不確定性使得當事人基於契約而形成的經濟關係處於不穩定狀態，因此，有必要對契約解除權進行一定的限制，規定解除權人在限定期限內不行使解除權，則解除權人享有的契約解除權消滅。此舉有利於使不確定的經濟關係得以穩定下來。也就是說，法律應對於解除權人行使解除權的邊界作適當規定。

2003年最高人民法院出台《商品房買賣契約解釋》時，物權法尚在制訂中，當時學界的普遍認識是不動產權利以登記而產生。可能是基於這個理論，最高人民法院對遲延辦證採取了類似於契約目的不能實現的嚴厲制裁，即不管買受人是否已然接收房屋實際使用、房屋是否具備繼續辦理權屬登記的可能，只要由於出賣人的原因，買受人無法在約定或規定的時間內辦理房屋權屬證書，就可以行使解除權，且沒有除斥期間的限制，從而形成《商品房買賣契約解釋》第19條，對此進行了專門規定。但是此後隨著物權法的實施，普通百姓對於辦理房屋權屬登記的意識不斷提高，因遲延辦證產生的糾紛在審判中也日益增多，對於是否將遲延辦證一概視為根本違約，以及因遲延辦證而形成的解除權的行使是否規定期限予以限制的問題，實務界的意見多有分歧。而在2009年最高人民法院出台的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》其中第1條就解決了登記前業主權利的問題。《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》第1條第2款規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人可以認定為物權法第六章所稱的業主。規定只要合法占有，即可認定為業主，這就保障了業主的基本權利不因登記延遲而受損。既如此，視遲延辦證為重大違約甚至根本性違約，就失去了現實基礎。在此期間，最高人民法院對於因遲延辦證形成的解除權劃分情形進行了解讀。在最高人民法院民一庭編著的《關於審理商品房買賣契約糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中，專門強調了該解釋第19條所規定解除契約的前提情形是“由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記”，應當屬於法定解除的一種，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現契約目的的情形，這樣與該解釋第15條形成聯結，原則上適用除斥期間的規定。同時，也指出與該解釋第18條中“由於出賣人的原因，未能取得房屋權屬證書”所承擔的違約責任，應作以區分。

就本案而言，遲延辦證情形並不屬於《商品房買賣契約解釋》第19條規定的“無法辦理房屋所有權登記”的根本違約情形，無法適用該條的規定。與此同時，也不能完全適用該解釋第15條的規定，因為該條規定的是“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款”情形，並未指明“由於出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房屋權屬證書的”遲延辦證情形。對此，筆者認為，在未來的立法中或者修改司法解釋時，應對遲延辦證導致的契約解除權行使劃分情形、區分原因進行規範。總體思路為：第一層面，首先根據遲延辦證的原因，劃分責任歸屬，認定是出賣人原因、買受人原因，還是登記部門原因，亦或是混合原因所致（該層面並非本文研究重點）。第二層面，針對由於出賣人原因造成的遲延辦證，根據遲延程度、履行可能等因素，應劃分為一般遲延辦證和根本遲延辦證。前者即為《商品房買賣契約解釋》第18條中所述“在期限屆滿未能取得房屋權屬證書的”情形，是指房屋已經交付買受人占有使用，通過延長一定的時間，出賣人可以繼續完成協助辦證義務的情形；後者是指《商品房買賣契約解釋》第19條中所述“無法辦理房屋所有權登記”情形，房屋已經不具備繼續辦證條件，甚至出現房屋無法交付的情形。第三個層面，針對一般遲延辦證是否享有解除權，根據契約是否有明確約定劃分為享有約定解除權和不享有約定解除權兩種情形。如果契約中未約定在此情形下買受人享有解除權，或者約定買受人不享有解除權，那么買受人可以按照《商品房買賣契約解釋》第18條的規定，向出賣人主張違約損失賠償責任，但不能要求解除契約；如果契約約定了買受人享有解除權，那么解除權的行使應與《商品房買賣契約解釋》第15條的規定保持一致，受一年除斥期間的限制，即將一般遲延辦證納入到該條規定情形之中，或者將一般遲延辦證納入到遲延交付房屋的內涵之中。

在現有法律制度框架內，本案在裁判理由中，通過對司法解釋相關條文進行概念上的擴大解釋、情形上的類推解釋、適用上的目的解釋和排除適用反面解釋的解釋方法，運用類推適用的法律漏洞填補方法，最終證成因出賣人遲延辦證且不構成根本違約的情況下，買受人享有的解除權行使的期限應受除斥期間的限制，從而劃定了解除權行使的邊界。具體而言，本案圍繞應否適用以及如何適用《商品房買賣契約解釋》第15條或第19條的規定進行了詳盡的分析論證。如前所述，本案體現的法律漏洞屬於現行法律和司法解釋未作明確規定的公開性法律漏洞，對法律漏洞，裁判者負有有效填補的義務。填補法律漏洞，其主要手段為類推適用和目的性限縮。前者用於填補公開的法律漏洞，即某項問題，法律依其內部體系及規範計畫，應積極設有規定而未設規定；後者用於填補隱藏漏洞，即某項問題，法律應消極設有限制而未設限制。填補漏洞的依據體現為公平原則，在公開漏洞為類似情況，相同處理，而隱藏漏洞為不同情況，不同處理。本案情形顯屬公開漏洞，應通過類推適用予以填補。就《商品房買賣契約解釋》第15條規定目的而言，辦理權屬證書是該條款中對於交付房屋規定的應有之義，也未當然排除對遲延辦證原因下解除權行使期限的適用，亦不屬完全列舉式規定，故審理本案糾紛可以類推適用第15條規定作為裁判依據，而不能採用反面解釋，排除該條款的適用。

至於應否適用《商品房買賣契約解釋》第19條規定的問題，從目的解釋上看，該條款是指契約因出賣人違約，已經無法履行或者沒有履行的必要，如房屋滅失或者土地使用手續不合法等原因導致無法辦理房屋權屬證書。為充分保障權利人權益，故未對行使解除權的期限作以限制，由於構成根本違約，導致訂立契約所期望的經濟利益已經無法實現，買受人只能要求解除契約，並要求出賣人賠償損失。本案的基本案情顯然不屬於該情況，故不宜將本案萬XX賽公司遲延辦證認定為根本違約。故而，本案不應適用該第19條的規定，但並不妨礙寇某、王某向萬XX賽公司主張遲延辦證違約金的賠償責任。

4、契約解除權行使邊界的除外情形

令人欣喜的是，自2017年10月1日起施行的民法總則第一百九十九條對解除權的除斥期間進行了概括性規定，這與本案討論的問題在處理方向上是一致的。日常購房中，從簽訂契約到取得房產證需要一段時間，而且，對於商品房買賣應當繼續還是終止履行，當事人都需要謹慎考慮，不宜草率決定。因此，《商品房買賣契約解釋》設定了一年的解除權行使期限。這個期限設計相對較為科學，在一年的期間內，解除權人有充分的時間去權衡利弊，決定解除契約與否。

在結合本案的裁判思路提出解除權行使邊界劃定方式的同時，對於契約解除權消滅也應當考慮以下因素：

一是適用契約解除權消滅的前提是契約仍有繼續履行的基礎。在本案中，萬XX賽公司雖然遲延辦證，但可以向寇某、王某支付遲延辦證違約金，從案件查明的事實來看，辦理房屋權屬登記仍有繼續履行的基礎。筆者認為，如果當事人簽訂的契約已無繼續履行的可能性，則不宜確定解除權人的解除權消滅。解除權消滅意味當事人仍然需要繼續履行契約。但是，在現實生活中，當事人簽訂契約後，主客觀情況有可能出現一些變化，導致契約的履行成為不必要或者不可能，如果勉強讓這些契約繼續發生法律效力，約束契約當事人，不但對其中一方甚至雙方有害無益，有時甚至還會阻礙市場經濟的順利發展。因此，在彌補法律、司法解釋沒有規定、當事人沒有約定契約解除權行使期限情形下契約解除權消滅制度漏洞時，前提條件是契約仍有繼續履行的可能。否則，將會出現解除權人的解除權消滅（即契約不能解除）而契約又無法繼續履行的僵局。

二是確立解除權人接受對方繼續履行，推定其默示放棄解除權的裁判規則。本案中，寇某、王某在享有契約解除權時，並未及時行使契約解除權，而是對房屋進行了接收，在多年後要求解除契約，未受支持。對此，筆者認為，解除權人選擇解除契約還是繼續履行契約，往往是對自身利益權衡的結果。如果解除契約有利於解除權人重新選擇契約相對方，解除權人選擇解除契約的可能性會較高一些；反之，如果解除契約不利於解除權人，則傾向於選擇繼續履行契約。但無論最終作何選擇，解除權人都只能擇其一行使。解除權人既然選擇了繼續履行契約，就意味著其放棄了解除契約。否則，相對人繼續按照契約的約定已經準備甚至已經履行契約給付義務，花費了時間、精力和財力，而另一方面，解除權人接受了相對方的履行，還允許解除權人享有解除權，這不但使相對方之前準備繼續履行和實際已經繼續履行的行為歸於徒勞，甚至還會增加相對方的負擔。這無疑損害了相對方的利益。比如，房價上漲，買受人選擇繼續履行契約，遇到房價下跌，買受人再提出解除契約，明顯有悖於契約法規定的誠實信用原則和公平原則。因此，裁判者有必要樹立“享有解除權的一方以自己的同意履行行為放棄解除權的，解除權消滅”這一裁判理念。

三是之前的契約解除權消滅並不排除之後的契約解除權行使。如果基於某一特定事由而產生解除權，這一解除權是由於解除權人接受相對方履行而導致消滅，在此後另一時間因同一事由或不同事由產生新的解除權，解除權人仍然可以提出解除契約來救濟自己的合法權益。裁判者需要審查新的解除事由是否成立，而不能因此前曾出現契約解除權消滅而簡單否定解除權人行使新的契約解除權。以本案為例，如果萬XX賽公司在此後一段合理期限內仍無法辦理房屋權屬證書，或不再具備辦理房屋權屬證書的可能，那么寇某、王某仍應將取得解除權。

（賈宏斌、劉宏立；遼寧省某市市中級人民法院、遼寧省某市市人民檢察院）

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