火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：
現將《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映。
中山市人民政府
2018年7月13日
基本介紹
- 中文名：中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）
- 頒布時間：2018年7月13日
- 實施時間：2018年7月13日
- 發布單位：中山市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為保障實體經濟發展，促進產業轉型升級和創新發展，規範舊廠房的全面改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱“舊廠房”，是指城鎮建成區內，在國有或集體土地上建成較早、結構簡易，用作工業生產、產品加工製造用房和直接為工業生產服務的附屬設施，以及工業物資存儲用房等。舊廠房用地包括工業用地和倉儲用地。
第三條 舊廠房改造遵循政府推動、企業主導原則，強化政策引導激勵，提高土地利用效益，最佳化產業配套環境，保障產業創新發展空間，合理保護和利用歷史工業遺蹟。
第二章 一般規定
第四條 舊廠房改造的實施方式包括權利人自行改造和政府主導改造兩種。
權利人自行改造，包括土地權利人對自身用地進行改造（含集體經濟組織自行改造或與有關市場主體合作改造）；通過收購合併歸宗、作價入股將房地產權益轉移到單一主體後實施改造；權利人為廠房承租人的，經產權人同意，由承租人實施改造。
第五條 權利人自行改造的一般流程如下：
（一）向屬地鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）申報納入項目預備庫和年度實施計畫；
（二）向鎮區申報項目改造方案；
（三）按基本建設程式申辦報建手續並實施。
其中，項目改造方案涉及調整控制性詳細規劃的，應當向市城鄉規劃部門或屬地鎮區申請調整控制性詳細規劃，或申報改造項目規劃方案由鎮區編制改造單元規劃按程式報批，經批准後覆蓋原控制性詳細規劃後方可實施；申請調整容積率、改變土地用途等土地使用條件的，應當按規定辦理有關審批手續；需要完善歷史用地手續的，應當在鎮區組織指導下編制項目改造方案，申辦報建前應完善相應的用地手續。
第六條 舊廠房用地改造後保留為工業（含倉儲，下同）用地的，除相關規劃另有要求外，均無需無償移交政府公益性用地或公益性建築面積。
第七條 對納入土地利用總體規劃復墾區的“三舊”用地，改造為工業用途的，按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關規定，經省批准使用省周轉規模後可以予以優先保障。
第八條 對納入土地利用總體規劃復墾區但已取得土地使用權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以採用“先承諾後審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實並制定調入調出建設用地規模方案，經市國土資源部門審查，報市“三舊”辦和城鄉規劃部門備案後，可享受“三舊”改造優惠政策和辦理項目改造方案以及用地、規劃等有關審批手續。
第三章 改造類型與相應政策
第九條 根據控制性詳細規劃，按照用地的規劃用途，改造類型主要分為以下三類：
（一）保留為工業用途（簡稱“工改工”）；
（二）改變為商業用途（簡稱“工改商”）；
（三）改變為住宅用途（簡稱“工改住”）。
對工業用地改變為新型產業用地（M0）的，按照我市相關規定執行。
第十條 “工改工”改造項目，可以享受以下鼓勵政策：
（一）用地達到10畝及以上、建築容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目獎勵最高不超過1000萬元。
對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。
（二）項目竣工驗收後，允許土地使用權人按工業用地最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。
（三）允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。
（四）鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買契約第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對改造實施主體進行獎補，連續獎補三年。
（五）村集體工業廠房實施改造的，鼓勵各鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。
（六）對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵各鎮區給予一定的融資貸款貼息扶持。
（七）對面積達到10畝及以上，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建築物投影面積及現狀上蓋建築物基底面積占用地面積的比例均不小於30%（邊角地、夾心地、插花地除外）的，未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人，可以通過對舊廠房用地進行改造，完善歷史用地徵收手續，以協定出讓方式供地，按規定繳交土地價款後，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。其中，協定出讓的土地使用年限按法定最高使用年限確定。
（八）鼓勵集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，以協定出讓方式供地，按規定繳納土地價款後辦理不動產權（國有土地使用權）證，吸引社會資金參與改造更新集體物業。具體如下：
1．可以協定出讓的對象包括：集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方；集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司；集體經濟組織本身，或者經表決同意的該集體經濟組織全資項目公司。
上述所稱“公開選擇”，是指在鎮區指導監督下，集體經濟組織制定包含交易條件、合作協定（文本）等內容的公開交易方案，經集體經濟組織表決同意後，通過市公共資源交易中心公開選定，具體可參照舊村莊改造公開選定合作主體的實施程式。
2．協定出讓的土地價款按土地市場評估價的40%確定。
3．土地出讓年限按法定最高使用年限確定。
（九）鼓勵集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後交由政府主導改造，享受土地收益補償，具體如下：
1．辦結用地報批手續，且集體經濟組織自行搬（拆）遷整理土地後交由政府組織公開出讓，按土地出讓價款的60%補償該集體經濟組織。涉及污染場地治理修復的，應當由該集體經濟組織自行治理修復後交地。
2．在辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續過程中，根據需要，鎮區可以在預估工業用地出讓成交價的基礎上，按不高於預估出讓成交價的60%先行補償該集體經濟組織；待用地出讓後，按土地出讓價款的60%為土地收益補償總額再補足差額。
3．集體經濟組織與鎮區可以通過簽訂協定約定交地期限、土地整合及出讓計畫安排、收益補償款支付具體期限以及有關逾期違約責任等事項。
（十）對廠房建設年代較新，結構完好，因擴產需要，在符合規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的前提下，企業對原用地局部加建的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第四十條規定給予財政獎勵。
申報享受上述優惠政策的改造項目，應當符合各鎮區產業導向，按程式向鎮區申報納入項目預備庫、年度實施計畫和項目改造方案，並按經批准的項目改造方案實施改造。
第十一條 “工改商”改造項目，鼓勵土地使用權人將土地交由政府公開出讓後享受土地收益補償；符合規定條件的，可以由土地使用權人申辦改變土地用途手續後自行改造。
（一）土地使用權人將國有工業用地交由政府主導改造，享受土地收益補償，具體如下：
1．由土地使用權人向鎮區提交申請，鎮區報市政府批准依法收回土地使用權後，以工業用地基準地價的1.2倍補償土地使用權人。
2．土地使用權人自行搬（拆）遷整理土地後交由政府組織公開出讓，按出讓時容積率2.5及以下部分的土地出讓價款的50%，扣除第1項補償款的餘額部分，補償原土地使用權人。涉及污染場地治理修復的，應當由土地使用權人自行治理修復後交地。
3．土地使用權人與鎮區可以通過簽訂協定約定交地期限、土地整合及出讓計畫安排、收益補償款支付具體期限以及有關逾期違約責任等事項。
（二）土地使用權人對其自身土地，或者通過收購合併歸宗、作價入股形式取得土地使用權的，可以按規定申辦改變土地用途手續並按市場價補繳土地價款後自行改造：
1．改造用地總面積不小於10畝。
2．參照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第二十六條規定，以改變用途的土地面積為基數，按不小於15%的比例無償移交公益性用地或公益性建築面積。其中，按規定要求無償移交公益性用地的，應當無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施，通過編制改造單元規劃，經批准並將公益性用地落實到控制性詳細規劃後實施。
3．對改造項目面積達到100畝及以上的，可按計容建築面積的25%配置住宅建築面積，通過編制改造單元規劃，經批准並落實到控制性詳細規劃後實施。
（三）歷史用地改造為商業用途的，同等適用第十條第（七）項以及第（八）項第1、2點規定，支持未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人和集體經濟組織，通過協定出讓方式，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。對用地行為發生時為工業用途的，應當按照上述第（二）項規定辦理。
（四）對集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，交由政府組織公開出讓的，可以參照上述第（一）項規定標準取得土地收益補償。
第十二條 “工改住”改造項目，國有土地使用權人以及集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，應當將土地交由政府公開出讓，參照第十一條第（一）項政策享受土地收益補償。土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款計算範圍。
對未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的歷史用地，控制性詳細規劃為住宅用途的，相關權利人可商請城鄉規劃部門經論證後調整規劃為工業或商業用途後，參照“工改工”或“工改商”類型，通過實施“三舊”改造和協定出讓方式，按規定繳納土地出讓價款後，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續
第四章 監督管理
第十三條 未按照改造方案規定期限內動工建設的，批覆失效，不再享受相關優惠政策；在實施改造過程中，除出讓契約約定內容外，項目改造方案有局部調整的，需重新辦理項目改造方案審批；對交由政府組織公開出讓的，未按照協定按時交地，不再享受土地收益補償優惠政策，並按協定約定追究相關責任；對完善歷史用地手續後，項目改造方案批准後兩年內未動工的，撤銷有關用地批覆。
第十四條 市相關部門和各鎮區應當加強財務管理，健全和完善“三舊”改造有關資金管理制度，統籌做好涉及的土地收益補償、財政資金獎補等各項資金監管。對按規定應給予土地權利人的土地收益補償、應給予實施主體的獎勵或補助，應當及時撥付到位，任何單位和個人不得剋扣和截留。
第十五條 各鎮區應當加強項目的跟蹤監管，督促項目按時動工建設，並定期向市“三舊”辦報送有關進展情況。
第五章 附 則
第十六條 各鎮區應當根據本細則，結合自身財力制定出台相關配套鼓勵政策措施和操作規範。
第十七條 本細則由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔。
第十八條 本細則自印發之日起施行，有效期3年。
解讀
我市出台了《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》（中府〔2018〕57號），於2018年7月13日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：
一、政策出台背景說明
根據國家和省有關政策，為配合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》的實施，進一步明晰舊廠房改造的基本流程和各類鼓勵政策措施，結合周邊城市做法和社會企業、鎮區意見，出台《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》（以下簡稱《舊廠房細則》）。
二、檔案主要內容
本《舊廠房細則》主要由五部分構成：
第一部分為總則，闡述了舊廠房改造的政策目的、依據，舊廠房的概念釋義，改造基本原則等。
第二部分為一般規定，明確舊廠房改造實施方式、基本流程、公益性用地移交責任，以及土規不符時的解決途徑等。
第三部分為改造類型與相應政策，主要包括改造類型的分類以及相應享受的鼓勵政策，具體分為“工改工”、“工改商”、“工改住”等三類，結合我市正在研究制定的新型產業用地（M0）的情況，明確工業用地改變為新型產業用地（M0）的，要按照我市相關規定執行。
第四部分為監督管理，明確了改造實施主體應遵守的規定，以及市相關部門和各鎮區對舊廠房改造項目涉及獎補資金、土地收益補償資金的監管和撥付要求等，禁止任何單位和個人剋扣和截留。
第五部分為附則，要求各鎮區應結合自身財力制定出台相關配套鼓勵政策措施和操作規範，明確政策解釋主體及施行日期等。
三、相關說明
本《舊廠房細則》有關政策措施說明如下：
（一）舊廠房改造主要旨在鼓勵原產權人或集體經濟組織對其集體所有的廠房實施改造，較舊村莊、舊城鎮改造，流程相對簡單，一般包括向鎮區申報納入項目預備庫和年度實施計畫；向鎮區申報項目改造方案；按基本建設程式申辦報建手續並實施。但是，明確涉及調整控制性詳細規劃的，應向市規劃部門或屬地鎮區申請調整控制性詳細規劃，或申報改造項目規劃方案由鎮區編制改造單元規劃按程式報批，經批准後覆蓋原控制性詳細規劃後方可實施；申請調整容積率、改變土地用途等土地使用條件的，應按規定辦理有關報批手續；需完善用地手續的，應在鎮區組織指導下編制項目改造方案，申辦報建前應完善相應的用地手續。此外，對符合財政獎補條件的，應按有關操作指引進行申報。
（二）本《舊廠房細則》分類梳理了舊廠房各類改造的政策措施，重點在於鼓勵“工改工”，具體包括：
1.對納入土地利用總體規劃復墾區的，經報省批准，可優先使用省建設用地周轉規模，或者由鎮區“先承諾後審批”方式解決。
2.對用地達到10畝及以上、建築容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數從15畝降為10畝，並將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達到容積率1.5的全部面積均獎勵；
3.對原廠房年代較新、結構完好，擴產需要、符合規劃、結構安全的，加建新建築，只要整宗地達到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；
4.改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；並明確對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政1000萬封頂的基礎上再行獎勵；
5.項目竣工後，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款；
6.允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓；
7.鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買契約第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年；
8.村集體工業廠房實施改造的，鼓勵鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；
9.村集體工業廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮區應指導村集體與承租人延長租賃期限；
10.對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵鎮區給予一定的融資貸款貼息扶持；
11.對未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人經完善歷史征地手續，或者集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，通過“三舊”改造，可採用協定出讓方式供地，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續。
對上述涉及鎮區事權的，明確支持和鼓勵各鎮區結合自身財力制定出台相關配套鼓勵政策措施。
（三）對集體經濟組織舊廠房改造的，為支持集體經濟組織發展，制定了相應的優惠政策，如：
1.對其申請將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，自行改造或與有關市場主體改造為工業或商業項目的，可通過協定方式供地，土地出讓價款按市場評估價的40%計收；
2.對集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地，自行搬（拆）遷整理土地後，交由政府組織公開出讓用於引入工業項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經濟組織；
3.對鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買契約第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年；
4.集體經濟組織工業廠房實施改造的，鼓勵鎮區根據自身財力在改造期內給予村集體一定的租金補助；
5.對集體經濟組織工業廠房，規劃為住宅用途的，集體經濟組織將其集體建設用地自願申請轉為國有建設用地，並自行搬（拆）遷整理土地後交由政府組織公開出讓的，可按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%補償該集體經濟組織。
（四）對村集體經濟組織舊廠房改造項目，鼓勵各鎮區、集體經濟組織結合自身實際，可以與舊村莊改造統籌考慮，做好規劃和協調，合理規劃項目範圍及改造分期安排，結合新產業、新業態發展趨勢，鼓勵探索統籌採用工業、商業及配套住宅、公共設施等用途綜合使用，綜合運用轉為國有用地和保留集體用地，採用土地使用權出讓、劃撥、先租後讓（出租）等不同方式，通過綜合施策更好地推進項目實施。
