火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：
現將《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映。
中山市人民政府
2018年7月13日
基本介紹
- 中文名：中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）
- 頒布時間：2018年7月13日
- 實施時間：2018年7月13日
- 發布單位：中山市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為提升城市綜合競爭力，最佳化城市生活生產環境，規範舊城鎮的全面改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱“舊城鎮”，是指城鎮中心區內，危破舊房集中、基礎設施落後的國有土地上，主要由城鎮居民生活或進行商貿活動的區域。舊城鎮改造項目涉及集體用地的，可以一併納入改造範圍。
以舊廠房為獨立改造項目或者以舊廠房為主的改造項目，應當按照《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》有關規定執行。
第三條 舊城鎮改造應當堅持以人為本、規劃先行，改善人居環境，最佳化功能布局，有利於傳承和塑造城市特色風貌，合理保護和利用歷史文化遺存。
舊城鎮改造涉及歷史文化遺存的，應當統籌採用全面改造和微改造相結合的方式實施。
第四條 各鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）根據需要，可以組織指導社區居民委員會協助符合規定的有關主體開展改造意願、基礎數據調查等工作，參與改造宣傳、發動、溝通、協調及爭議調解等。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的，可以由社區居民委員會組織落實和協調安排。
第二章 一般規定
第五條 舊城鎮改造涉及的補償可以採取物業補償、貨幣補償或兩者相結合的方式。
第六條 舊城鎮改造應當營造宜居環境，重點控制開發建設規模。由回遷安置房、公共配套設施和商品房開發面積等組成的開發建設規模不得超過按照《“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定》（《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》附屬檔案2）計算確定的數額。
第七條 受《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第十四條計算確定的開發建設總量限制、所在片區控制性詳細規劃公共配套設施要求過高、所在片區相關利害人反對等因素，經測算論證不能內部平衡改造成本和收益的改造項目，可以採取以下方式處理：
（一）按照我市有關規定辦理容積率異地轉移；
（二）改造項目所需的公共服務配套設施由政府出資建設。
第八條 舊城鎮改造的復建規模，參考以下標準：
（一）回遷復建的安置房規模，總體按照改造範圍內原有建築面積的1.0倍計算。
（二）無償移交政府的公益性用地或公益性建築面積應符合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關規定，但控制性詳細規劃或者其他規劃、相關規定有更高要求的，從其規定。
第九條 舊城鎮改造可以按照以下兩種方式實施：
（一）權利人自行改造，包括以下情形：
1．改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；
2．改造項目範圍全部權利人將房地產權益轉移到某一權利主體後由其實施改造。
（二）政府主導改造。
第十條 房地產權益轉移可以通過以下途徑實現：
（一）通過簽訂搬遷補償協定；
（二）通過收購合併歸宗或作價入股（需承諾舊建築拆除後投資開發進度達到25%前股權不變更）。
房地產權益轉移兼有上述兩種實現方式的，按第（一）種方式處理。
第十一條 通過簽訂搬遷補償協定形式轉移房地產權益的，應由屬地鎮區監督和協調，並由公證機構公證。
簽訂搬遷補償協定，應當遵循公平公正、有償合理原則，約定補償方式和支付期限；安置房的面積、地點、登記價格和交付標準；搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限；協定生效的時間和條件；權利主體向實施主體交付原不動產權證書時間等事項；還要約定權利主體的不動產權由實施主體承受，明確原權利主體要親自申辦或委託實施主體向不動產登記機構申辦不動產權證註銷登記。
原權利主體沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明檔案及經公證的房地產權益由實施主體承受的聲明書。
第十二條 按照實施方式，舊城鎮改造的申報主體按照以下方式確定：
（一）權利人自行改造的項目，由權利人申報，涉及多個權利人的，由其部分權利人委託單一市場主體申報；或者根據需要，由鎮區組織相關符合規定的主體申報；
（二）政府主導改造的項目，由鎮區“三舊”辦申報。
第三章 改造項目的申報
第十三條 通過簽訂搬遷補償協定實施改造的，申報主體應當先行開展改造意願調查，達到以下條件：
（一）改造項目範圍內用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬於共有的取得全體權利人同意；建築物區分所有權的，經專有部分占建築物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意；
（二）改造項目範圍內用地包含多個權屬地塊的，符合改造意願條件地塊總面積占比應當不小於2/3；
（三）涉及集體用地的，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定經該集體經濟組織表決同意。
第十四條 在符合改造意願條件的前提下，申報主體應當擬訂改造項目計畫方案，闡明擬改造項目範圍、面積、土地用途、產業方向、實施方式和時序以及編制改造項目規劃方案、制訂搬遷補償方案和編制項目改造方案等時間安排，並附有關意願調查材料，向屬地鎮區申報。
鎮區應當在5個工作日內組織完成對申報材料的內容是否符合要求、申報主體是否符合申報資格、改造意願是否符合條件、改造項目計畫方案是否符合“三舊”改造專項規劃等進行審查，對改造項目的必要性、合理性等進行綜合判斷，對不符合要求的，應書面答覆申請人並說明理由；對符合要求的，應當將改造項目計畫方案（含申報主體信息）及有關意願調查結果等，在改造區域範圍內張貼公告、通過政府網站公示不少於30日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，鎮區應當將該項目納入項目預備庫，並按規定公布。
公示期間，其他市場主體提出已受改造項目範圍內有關權利人委託申報並有改造意向，或改造項目範圍內有關權利人提出已委託其他市場主體申報的，由屬地鎮區組織競爭性談判、公開協商或參照舊村莊改造公開選定等方式確定單一申報主體。
第十五條 同等情形下，對項目預備庫內改造意願高的項目，各鎮區應優先指導和協助基礎數據調查、組織編制改造單元規劃等後續工作。
第十六條 納入項目預備庫後，申報主體應當開展土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據調查，並參照改造單元規劃編制要求，編制改造項目規劃方案後，向屬地鎮區申報。其中，調查的基礎數據主要包括：
（一）改造項目範圍、面積，國有土地範圍、面積，如涉及集體土地的，應當包括集體土地範圍、面積等。
（二）國有土地上及集體土地的建設情況。包括建築物坐落，產權人，不動產權證號、產權登記用途、登記時間，基底面積、層數、建築面積，報建、建成時間，現狀用途，附著物類型及數量等內容。
改造項目範圍、土地房屋等數據應當由具備資質的測繪機構提供，數據調查表填寫、裝訂、組卷等具體要求，各鎮區可以結合實際另行制定。
第十七條 申報主體向鎮區提交改造項目規劃方案後，屬地鎮區應當組織核實基礎數據調查成果和組織審查改造項目規劃方案。對改造項目規劃方案符合開發建設總量控制、規劃技術規範、公共配套設施等基本要求的，應當統籌組織編制改造單元規劃，並按程式報批。
第十八條 改造單元規劃經批准後，完善控制性詳細規劃調整的後續程式，覆蓋原控制性詳細規劃。
第四章 改造項目的實施
第十九條 通過簽訂搬遷補償協定實施改造的，申報主體與改造範圍內房地產權利人簽訂的《搬遷補償協定》，應當每月定期匯總報鎮區備案。待簽訂率達到占總面積及占總人數的90%及以上，可以向鎮區申請實施主體資格確認，提交以下材料：
（一）項目實施主體資格確認申請書；
（二）申請人身份證明檔案；
（三）改造範圍內土地和建築物的測繪報告、權屬證明及抵押、查封等情況核查檔案；
（四）實施主體的資格認定材料；
（五）其他相關檔案資料。
前款第（四）項規定材料包括：
（一）涉及本身為單一權利主體或通過收購合併歸宗的，提供相關產權證明材料；
（二）涉及作價入股的，提供相關作價入股證明材料；
（三）涉及通過搬遷補償協定形成單一主體的，提供搬遷補償安置方案、與改造範圍內有關權利人簽訂的《搬遷補償協定》、付款憑證、異地安置情況、回遷安置表等。
第二十條 鎮區收到實施主體資格確認申請材料後，應當在5個工作日內完成審查，對不符合條件的，應書面答覆申請人並說明理由；對符合條件的，應將申請人提供的土地房屋權屬情況及單一主體的形成情況在改造區域範圍及政府網站公示不少於7日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，由鎮區向申請人核發實施主體確認檔案。
第二十一條 實施主體資格確認後，鎮區應當將改造項目納入年度實施計畫，並組織實施主體編制項目改造方案，經市“三舊”辦組織審核，報市政府批准後，由市“三舊”辦核發批覆檔案。
項目改造方案應當包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃情況、土地利用現狀情況、需完善歷史用地情況、補償安置情況、供地方式和計畫、進度安排、改造預期效果等內容。
需完善歷史用地的，辦理項目改造方案審批後，由屬地鎮區組織材料辦理歷史用地報批手續。
第二十二條 項目改造方案經批准後，實施主體應當與鎮區簽訂項目實施監管協定，明確無償移交公益性用地、公共設施或公益性建築面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務，分期安排和實施進度，安置復建資金監管要求等，並由實施主體按照約定存入安置復建監管資金，或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。
安置復建監管資金應當存入鎮區指定的監管賬戶，並由屬地鎮區、實施主體和監管賬戶開戶銀行三者共同監管。安置復建監管資金不計利息，經鎮區同意可以分期支取用於回遷安置房的建設資金。
復建安置資金具體數額，由鎮區根據項目回遷安置房總量，按照建安成本測算確定。
第二十三條 實施主體與改造項目範圍內全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》，且安置復建資金落實到位後，經鎮區核實批准，實施主體申辦拆除施工許可後進場實施拆除，並可同步組織原房地產權利人辦理已拆除部分的不動產權證註銷登記手續。申請辦理不動產註銷登記應當提交下列材料：
（一）不動產登記申請書；
（二）身份證明材料；
（三）不動產權屬證書；
（四）不動產已滅失或權利主體放棄所有權的證明；
（五）其他按規定提交的材料。
辦理過程中，原房地產權利人委託實施主體辦理註銷登記的，應當辦理公證手續。辦理註銷登記後，由實施主體到市國土資源部門查詢獲取註銷登記證明。
第二十四條 改造項目範圍內涉及的原不動產權證全部註銷後，實施主體向鎮區提交相關註銷登記證明檔案，由鎮區核實確認改造範圍內的所有房地產權益（含抵押、查封或其他限制土地權利的情形）已處置完畢，並函告市城鄉規劃、國土資源部門辦理後續手續。
第二十五條 完善前述手續後，由實施主體申辦協定出讓供地手續。供地後，實施主體按基本建設程式向相關部門申辦各項有關手續。
第二十六條 權利人利用其自身土地，或通過收購合併歸宗、作價入股形式實施改造的，無需開展改造意願調查、基礎數據調查、申報主體及實施主體資格確認、落實安置復建監管資金等環節工作。
第二十七條 政府主導改造的，由鎮區組織實施前期土地整備工作後，通過公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。對原土地權利人自願將用地交由政府主導改造的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十四條規定享受相應的土地收益補償。
第五章 監督管理
第二十八條 市相關部門和各鎮區應當組織加強巡查監管，及時發現、制止、查處有關違法建設行為，杜絕新增違法用地、違法建設。屬地社區居民委員會應當積極配合維護好改造活動的正常秩序，及時發現、報告、勸阻有關違法建設行為。
第二十九條 自改造項目納入項目預備庫之日起一年內，除直接按照控制性詳細規劃實施改造以外，未申報改造項目規劃方案的，由鎮區將該項目從項目預備庫中剔除。
第三十條 自改造單元規劃批准之日起三年內，申報主體仍未取得實施主體認定資格的，不再辦理該申報主體在該改造單元內相關項目的實施主體資格認定手續；對已取得實施主體資格的，自改造單元規劃批准之日起三年內，與改造項目範圍內所有房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》的比例低於占總面積的95%或占總人數的95%的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定檔案，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關手續。
第三十一條 任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發生重大惡性事件的，將嚴肅查處並追究責任。
第三十二條 舊城鎮改造中，與少數權利人無法達成協定的，應當加強宣傳、調解工作。對已簽訂的《搬遷補償協定》產生爭議的，可以通過調解機構進行協調，協調無果的，應當提起民事訴訟。
第三十三條 各鎮區應加強項目的跟蹤監管，督促申報、實施主體按照改造項目計畫方案推進工作，嚴格按照搬遷補償協定、項目改造方案、項目實施監管協定、土地出讓契約等有關約定實施改造，並定期向市“三舊”辦報送項目進展情況。
第六章 附 則
第三十四條 鼓勵各鎮區結合實際，制定出台相關配套措施和操作規範。
第三十五條 本細則由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔。
第三十六條 本細則自印發之日起施行，有效期3年。
解讀
我市出台了《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》（中府〔2018〕56號），於2018年7月13日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：
一、政策出台背景說明
根據國家和省有關政策，為配合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》的實施，明確舊城鎮全面改造有關流程和操作細節，結合周邊城市做法和社會企業、鎮區意見，出台《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》（以下簡稱《舊城鎮細則》）。
二、檔案主要內容
本《舊城鎮細則》主要由六部分構成：
第一部分為總則，闡述了舊城鎮改造的政策目的、依據，舊城鎮的概念釋義，改造的基本原則等，明確可參照舊村莊改造工作方式，各鎮區可指導由社區居民委員會組織、協調舊城鎮改造有關事宜、參照公開選定改造實施主體等。
第二部分為一般規定，確定了舊村莊改造涉及的補償方式、內容、標準，開發建築規模和安置復建規模標準和基本要求，改造實施方式，房地產權益轉移方式及其搬遷補償協定方式有關要求，以及改造項目的具體申報主體確定方式等。
第三部分為改造項目的申報，明確申報項目前的改造意願條件，申報改造項目計畫方案、納入項目預備庫的要求、土地房屋等基礎數據調查要求、申報改造項目規劃方案、以及由鎮區統籌編制改造單元規劃報批等。
第四部分為改造項目的實施，主要是確認項目實施主體，納入年度實施計畫、編制項目改造方案，簽訂項目監管協定及落實安置復建資金、以及後續建築物拆除、原產權證註銷、辦理供地手續等各流程環節有關操作指引等。
第五部分為監督管理，主要為規範舊城鎮改造秩序要求，提出有關工作進度要求和實施過程中禁止性行為，以及有關爭議的協調處理方式和項目跟蹤監管要求等。
第六部分為附則，鼓勵各鎮區結合實際出台相關配套措施和操作規範，明確政策解釋主體及施行日期等。
三、相關說明
本《舊城鎮細則》有關政策措施說明如下：
（一）本細則主要闡述了舊城鎮改造中，從改造意願調查、編制改造項目計畫方案、確認申報主體資格並納入項目預備庫、土地房屋等基礎數據調查、申報改造項目規劃方案，由鎮區統籌改造單元規劃、簽訂《搬遷補償協定》、確認實施主體資格、納入年度實施計畫、編制項目改造方案、辦理用地手續等，明晰全流程各環節工作基本要求，同時為促進改造項目的有效實施，對申報改造項目規劃方案、簽訂《搬遷補償協定》等提出了時限和監管要求。
（二）由於舊城鎮內人口密度，較舊村莊相對較高，為更好的完善舊城鎮公共服務配套設施，完善城市功能，為此，對無償移交政府的公益性用地，明確如控制性詳細規劃或者其他規劃、相關規定有更高要求的，應從其規定，而不限於《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》規定的15%比例；同時，對受開發建設總量限制等因素，經測算論證不能內部平衡改造成本和收益的改造項目，可以採用容積率異地轉移，或者改造項目所需的公共服務配套設施由政府出資建設的方式解決。
（三）舊城鎮改造的具體實施，根據項目情況和相關權利人的構成，為更好統籌項目推進，可參照舊村莊改造的方式，由社區居民委員會參照村集體經濟組織的角色，協助符合規定的有關主體開展改造意願、基礎數據調查等工作，參與改造宣傳、發動、溝通、協調及爭議調解，組織協調競爭性談判、選取改造實施主體等。
（四）由於歷史原因，我市舊村莊用地中往往可能出現或夾雜著國有用地的情況，對舊村莊改造，鼓勵各鎮區、集體經濟組織以及有關市場主體，結合舊村莊改造有關政策和本《舊城鎮細則》進行統籌運用，促進解決改造過程中土地整合等問題。
