基本介紹
特點,區別,原因,解決,
特點
中國式的次貸危機同美國式的次貸危機從表面形式上看都由房地產泡沫的破滅而引起的，但是導致房地產泡沫破滅的方式和原因卻是大相逕庭的。因為，美國是相對自由的市場經濟，經濟主要是以市場為導向的，所以需要創新金融手段，放寬對購房者的放貸條件，這樣才有更多的人去買房子，開發商才去蓋更多的房子，從而推動美國房地產的發展。
而中國卻截然不同，中國的市場經濟還很不完善，中國的房地產並沒有真正的實現以市場為導向，而是受政府行為的主導，受巨觀經濟走向和指標的主導，房地產的發展並不完全同需求相掛鈎，而是同政府的財政需要、經濟數據和政績相掛鈎，這一點才是造成中國房地產的供給與需求嚴重脫節的主要原因，也是泡沫遲遲不破，危機來得較為遲緩，房地產發展受市場信號影響不敏感的主要原因。如果說美國次貸危機是由於美國政府疏於監管和控制的話，那么中國式的次貸危機則是由政府對於市場的過度操控所致，過猶不及。
區別
“次”的內涵不同
美國的次貸危機中的“次”是由於為償付能力不高的人發放了按揭貸款，並在此按揭貸款上發行了債券。信用評級機構將這種本來質量較差的債券評高，同時在債券上設計發售更大的綜合衍生品，並且初級衍生品由優質劣質債券相互組成，程度複雜，形成了巨大的額度鏈。而“中國式次貸危機”是由於中國的商業銀行為大量以炒房為目的的人發放了大量的按揭貸款，這種炒房人是基於以短期的投機收益來償還銀行貸款的，不是以預期的恆久性的正常收入來償還貸款的。
財務槓桿原因的不同
由於中國的信用體系欠缺，中國個人房屋按揭貸款所提供的個人資信證明基本上都是虛假的。一些投機性的專業炒房人可能沒有炒房之外的第二收入來源，但他們可以通過一些造假手段，製造出任意規模的收入水平來，以滿足商業銀行辦理按揭貸款的形式上的要求。在2006年至2008年，一些專業性炒房人手頭上擁有十餘套或是幾十套按揭房屋，為滿足銀行要求而開出的收入證明都是月薪十萬以上，而實際上他們基本處於無業狀態。這些專業性炒房人不是以實際收入為依據來向銀行辦理按揭貸款，而是以手頭資金能湊足多少套首付款為限度來決定辦理按揭貸款的規模。為獲取更多利益，炒房者總是儘可能地提高他們的財務槓桿；與中國相比，美國雖然擁有完善的信用體系，但是美國商業銀行誤判了形勢，為不具有長期償還能力的人辦理房屋按揭貸款。因為美國商業銀行原則上不會為一個沒有正常收入來源的農民辦理數十套房屋的按揭貸款，理論上購房人的財務槓桿應該是較低的，如果經濟處於景氣上升期，美國的次貸危機是比較難發生的，只會在越滾越大的情況下掩蓋住。但是在繁榮時期，沒有人擔憂未來，沒有人懷疑房價遠期估值必然是增長的這一信條，而且幾乎每家銀行與業務員追求擁有更多的貸款帶來的利潤與貸款上的債券及其衍生品的巨大利潤，造成了明顯的信用體系失靈情況，全美出現了規模巨大的炒房潮，導致了相當規模的高槓桿出現。與之不同的是，這種採用高財務槓桿的天方夜談式的按揭貸款故事則是因為中國欠缺信用體系。
穩定性不同
房屋的最主要的價值是體現在其消費功能上，即購買的人主要是用來住居用的，不是用來投資的，更不是用來炒賣的。因此，如果是主要用來滿足住居需求的話，購房的成本至少有三個：一是，直接購房成本，即購買房屋本身所付出的成本，二是，裝修和安置所付出的沉沒成本，這部分成本基本是不可收回的。三是，買賣房屋所交的稅款，由政府收取，也是不可收回的。四是， 搜尋成本和遷徙成本，即購房人放棄原來的房屋而為購買新的房屋所花的在尋找新房上的成本和進行搬家所付出的成本。因此，如果購買房屋是為了滿足於消費的話，理論上穩定性就要強得多，因為他們實際付出的成本可能會遠遠超過房屋的原來購置成本。美國次貸危機的原因在於表面上常規時期穩定性有著保證，但是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放鬆了貸款條件，推出了前松後緊的貸款產品，隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重，所以穩定性遭遇了前所未有的挑戰。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，還款更加艱難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，而銀行收回房屋，增加了市場供應導致住房市場進一步降溫，所以賣不到高價，因此大面積虧損。而“中國式次貸危機”的表現就不同，投機性炒房人看中的主要是房屋的投機炒作功能，是為了從炒作中獲取投機收益，而不是為了住居。而且利用按揭的炒房人付出的成本就只有首付款成本，沒有直接的其他成本。由於這種單一價值取向和低成本的存在，中國的投機性炒房人一旦發現房屋跌破按揭貸款規模時，他們就有兩種最直接的理性選擇：一是直接斷供，停止償付銀行的按揭貸款，由銀行收回並處置房屋。二是尋找房屋瑕疵或退房理由，要求開發商直接退房，以減少損失。因此，從穩定性來看，中國按揭貸款以投機為主體，穩定性差，美國其穩定性十分敏感，利潤來源較為複雜，穩定性也不佳。
購買的目的不同
美國的按揭貸款主要是用來消費，是一種真實的最終的消費；而中國大部分房屋是由炒房人購買的，購買後並不是直接用於消費，而是用於囤積，通過控制房源而提高房屋再次售賣價格，以再次售出牟利。因此，這種投機行為不是一種最終的消費行為，只是一種生產過程的延續，最後還得依靠最終消費來承擔。但這種炒房行為對於正常房屋的生產和消費起到嚴重的破壞作用。它人為地抬高了房價，從而大大地減少了有效的消費需求。
對金融業的危害
美國的房屋按揭貸款從消費者層面來說，帶來的直接金融風險是較小的。因為美國有完善的信用體系，銀行就是為了追求短期利益的最大化也是可控的，它們只是為那些不具備償還能力人發放了按揭貸款，而且基本上是一個家庭一套，根本不可能為那些不具備償還能力的辦理多套房屋的按揭貸款。美國最終釀成了次貸危機，因為他們的金融衍生產品市場太發達，大量不負責的金融衍生產品將這種來源於按揭市場的較小的風險無限地放大了。而中國式的次貸危機表現得更直接，也更必然，它直接發生在按揭市場。只要房屋價格不保持較大幅度的上升趨勢，中國的次貸危機就會立即出現。因為，房屋價格一旦停止上升，就不可能產生炒房的投機收益。但是，如果按揭市場一有風吹草動，銀行的貸款質量就會不保。因此，從長遠來看，美國式的次貸危機通過提高按揭貸款人的質量是可以避免，但中國式的次貸危機是不可避免的。只要中國房屋按揭市場是以投機為主體的，中國的金融危機就不可避免，而且來得更直接。
原因
早在今年“兩會”期間，全國政協委員何新就在小組會發言時說，在京滬深廣等大城市不斷推高房價的人並不僅有房地產商，還有銀行。因為，多數炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金槓桿，從事囤房、炒房。他說，如果房價暴漲之後暴跌，最終被套牢的會是銀行。
樓市與房貸唇亡齒寒
中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，市場不應低估了本輪樓市調控政策，“它的殺傷力比以往任何時候都強”。他認為，這次新政基本上要把中國房地產轉變到國計民生的角度上，轉移到民生和居住的角度上，這種本質性變化，將會讓房地產投機炒作者“越套越牢”。
還有分析人士稱，更重要的是，中國經濟需要完成“結構轉型”的歷史重擔，2010樓市調控應該是管理層揮起的“第一刀”。
房價暴漲的背後推手
有分析人士稱，美國爆發的“次貸危機”，其金融泡沫類似“晚期癌症”，銀行系統把房貸資產充分證券化了，其資產毒垃圾已賣到全球資本市場，是“全身擴散”型的系統危機。相比來說，在中國房貸資產還屬於銀行“優良資產”，通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過，房價持續上漲甚至暴漲，誘導大量的“投機性貸款”進入樓市，一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價上漲的預期上，這就已經同美國“次貸”的擊鼓傳花遊戲相似了。
向松祚認為，中國樓市泡沫特徵有幾個方面：2009年以來，我國各大中城市“地王”層出不窮；幾乎所有樓市開盤之日，排隊選號人潮洶湧，盛況超乎想像；各地樓市銷量與日俱增，連創新高；不少購房者採用貸款、典當等多種信用方式購房。
“當房貸還不上時，會出現什麼樣的狀況呢？這種信用方式購房，與美國次貸爆發之前是多么相似。”他說。
一系列數據可能檢測我國的房地產市場泡沫的嚴重性。比如，租售比。北京平均租售比高達1∶546，最高達到1∶700，上海租售比高達1∶500，深圳租售比高達1∶480。全國主要省會城市平均租售比超過1∶300。租售比是衡量樓市投資收益之指標。1∶500的租售比,意味著假若依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金（損失利息不算）；房價漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍，上海超過7倍，深圳超過6倍。
更重要的是投資或投機比例。全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠超50%。投資或投機氛圍已經籠罩中國樓市。
“兩會”期間有關物業稅爭論很多，全國政協委員何新對此持反對意見。在他看來，此舉只會抬升房價，而不會壓抑房價。因為累積的物業稅將加入轉讓的二手房價，成為刺激二手房價上升的因素，又會傳導到一手房市的房價，促其繼續上漲。對於要購買居住房的眾多升斗小民，加征物業稅則會直接加大其購房資金壓力。
何新認為，房價暴漲的核心關節是銀行。他表示，如果國家真想使房價下跌，就要管住銀行資金，抑制其進入房市。其中，對炒房者利用他人身份證，填報假收入證明套取銀行按揭貸款，從而藉助銀行資金為槓桿，大量囤房、炒房，這種行為更應嚴查。
他說：“這也是當前各地閒置空房甚多，然而房價升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作，主要是通過房產銷售公司與房貸銀行聯手進行。只有採取措施使囤房炒房者數量減少，使來自銀行的炒房資金鍊中斷，房價才可真正下跌。”
解決
消費群體利益不對稱
首先，中國的收入結構注定了房地產領域生產和消費的不對稱，中國現在的收入結構狀況是非典型性的啞鈴形，為什麼說是非典型性啞鈴形結構呢？因為啞鈴很小的一頭是占全國總人口很小比例的高收入群體，而這部分人中的一部分人的財富地位是被制度固化了的，是可以得到犧牲其他群體利益來實現自我調解和自行補償的，是不受經濟危機衝擊的，這一點是有別於其他大多數國家的。
拉動經濟的三駕馬車
