中國住宅型不動產價格決定機制研究

《中國住宅型不動產價格決定機制研究》是依託中國人民大學，由剛健華擔任項目負責人的青年科學基金項目。

基本介紹

• 中文名：中國住宅型不動產價格決定機制研究
• 項目類別：青年科學基金項目
• 項目負責人：剛健華
• 依託單位：中國人民大學

項目摘要

中國自2005年快速增長的商品房住宅價格引發了消費者、學術界和政府對房地產市場潛在價格泡沫的擔憂。從市場有效性的角度分析，由於高昂的交易成本和對沖價格下跌風險機制的缺乏，當前的中國住宅市場並非有效市場，這進一步表明中國住房資產價格的變化往往是序列自相關的，因此外部衝擊使價格周期被放大。更為重要的是：儘管中國商品房市場價格一路上揚，而租金市場並沒有表現出與商品房市場互動的關係，商品房雖大量交易，但卻並沒有進入租賃市場，這一現象似乎又與理性的經濟人假設相違背。然而，關於房地產領域的結構化均衡價格決定及其機理分析，目前學術界罕有提及，更多的研究僅是針對於房地產“基礎價格”的簡單回歸。本項目選題試圖以商品房住宅雙市場（銷售、租賃）均衡價格為分析基礎，引入期權定價原理，剝離不動產所有權賦予購買者的金融優勢（選擇持有或者擇時置換其他資產），特別是在金融市場不成熟不健全，居民缺乏其他投資手段的情況下。

結題摘要

自1998年住宅市場化改革以來，中國住宅市場經歷了快速增長。房地產市場關係到我國巨觀經濟的發展脈絡，因美國房地產泡沫引發次貸危機教訓在先，近年來我國商品房住宅價格持續非理性上漲，這更日漸加深了消費者、學術界和政府對房地產市場潛在價格泡沫的擔憂。儘管中國商品房市場價格一路上揚，但租金市場並沒有表現出與商品房市場互動的關係，商品房雖大量交易，但卻並沒有進入租賃市場，這一現象似乎又與理性的經濟人假設相違背。 本項目主要以中國住宅型不動產價格為研究對象，並在住宅銷售價格的決定因素中探討租金價格變動的貢獻。基於中國一線城市樓盤層面商品房住宅數據集（主要採用CLI中原領先指數），討論銷售和租賃市場的互動機制，檢驗房價的合理性。通過構造包含雙市場的結構化方程組，引入動態股利貼現模型等方式，估計市場參與者對租金變化的反應，找到了房價對租金變化的反應嚴重不足的證據，為中國住房市場的價格低效假設提供了支撐。我們的研究表明使用平均之後的數據會導致定價過程中的估計偏差，若直接分解城市住房價格指數，可能會因為忽視財產收益與影響住房價值的變數間的異質性反應，產生嚴重的加總偏誤，從而造成價格對於房租過度反應的假象，導致錯誤地認為房價具備堅強的剛需支撐，進而誤導政策。我們的研究提供了一種新的動態分解方法來測試價格效率，補充了當前測試住房市場合理性的辦法，並實證驗證了加總偏誤的普遍存在，它也是過往研究中誤認為房價對租金過度反應的主因。