不動產租賃權研究

第一章是對不動產租賃權的界定。本章在簡要的對不動產租賃權的涵義和特點進行界定後，即展開了不動產租賃權與相關權利的比較，

基本介紹

• 中文名：不動產租賃權研究
• 論文作者：成明珠
• 導師：溫世揚
• 學科專業：民商法學

基本信息

副題名

外文題名

學位級別

博士論文

學位授予單位

武漢大學

學位授予時間

2007

關鍵字

不動產 租賃 權利 物權

內容簡介

旨樹立兩種關於不動產租賃權的正確理念。本文所稱的不動產租賃權是不動產承租人權利的總稱。不動產租賃權的特點是不斷減弱的人格性和日益增強的法定化和物權化。首先，不動產租賃權作為一種用益型債權，其與相關用益物權的關係十分緊密。總體上講，不動產租賃權與用益物權應當是效力互不影響的並存關係。土地租賃權與地上權之間的共同點是效力都得以進一步強大，兩者都可以準用相鄰關係等；根本區別在於不動產租賃權的物權性效力主要是針對第三人而言，如買賣不破租賃、優先購買權都是著眼於對第三人權利的限制。而地上權作為用益物權具有物權的全部效力，不僅及於第三人還及於所有人，而且更多的是關注對所有人權利的限制。兩者之間還存在互動關係，即在一定條件下可以相互轉化。在房屋租賃權與居住權的關係中，共性在於都為無法成為房屋所有人的弱者提供了安身之所。價值取向的不同使兩者的根本區別，房屋租賃權的法價值是出租人與承租人之間的等價有償的關係，將對房屋的占有、使用權與租金互為對價，體現的是平等關係。而居住權體現的法的價值是對居住權人的單方面的特殊照顧，居住權人享有使用房屋的權利卻不用支付對價，體現的是不平等的法律關係。本文認為應當建立用益型債權與用益物權只有功能差別，實無優劣之分的理念。其次，在不動產租賃關係中，承租人權利還與出租人權利密切相關。通過兩大法系的比較觀察，我們發現出租人與承租人之間的權利關係正發生著逆轉。與承租人權利的內容和效力不斷強化趨勢相比較，出租人的權利正受到弱化。應當吸取對承租人的過分保護導致不良後果的他國經驗，建立權利平衡的理念，加強對出租人權利的保障，以維持出租人與承租人之間的利益平衡。 第二章是不動產租賃權的性質。本章首先對不動產租賃權性質的爭論作以梳理。這場爭論起源於羅馬法和日爾曼法對不動產租賃權的不同對待，但真正意義上的爭論產生於近現代。隨著物權—債權大陸法系財產權基本體系的萌生、確立和質疑，不動產租賃權的爭論愈演愈烈並形成了債權說、物權說、狀態債務說、形成權說和債權的物權化說等主要流派。其次，對英美法系和大陸法繫上的不動產租賃權作以比較分析。不動產租賃權在大陸法系從債權領域逐步向物權領域擴展，各國立法普遍將其放置於債權編，但其具體條文以及不動產租賃特別法的規定無不賦予承租人各種便宜之權，使得不動產租賃權的內容不僅基於契約產生意定債權，而且基於法律規定具有法定權利，並具有對抗力、優先力和物上請求權等特定的物權性效力。英美法上對不動產租賃權的認識存在從動產向不動產的轉變，從受制於財產法向兼受契約法約束方向發展。儘管不動產租賃權在兩大法繫上的發展軌跡各異，但結果都呈現出權利的混合性、效力的強化性等共通特點。最後，在總結和剖析了我國學術界對不動產租賃權性質的討論後，通過理論分析和日、英的實證考察論證了不動產租賃權的性質應定位為債權的物權化。 第三章是不動產租賃權的構造。不動產租賃權的性質仍然是債權，但是其一部分內容已經脫離了租賃契約而直接為法律所明定，故不動產租賃權的完整內容由租賃契約和法律規定共同構成。不動產租賃權的契約權利主要包括租賃物交付請求權、使用、收益權、修繕請求權與修繕權、費用償還請求權、租金調整請求權和調整權等。其中，交付請求權和使用、收益權是不動產租賃權的固有內容，不能以約定排除；使用、收益權更是核心，其他權利均是為使用、收益權的實現而設計的；在修繕問題上，為了保障承租人對不動產的利用，其除享有修繕請求權外，在一定條件下還有自行修繕權，修繕亦是承租人權利義務的合一；費用償還請求權中分為必要費用和有益費用請求權，其中法律輔以留置權和工作物取回權保障該請求權的實現。對於不動產租賃中常見的動產結合於不動產情形，不宜適用附合規則，承租人仍應對其工作物享有所有權和取回權；租金調整請求權和調整權是承租人的重要權利，兩大法系對此均有詳盡規定，我國立法卻處於空白，應儘快完善用益不能和情勢變更下的租金調整請求權和調整權。此外，各國法律從強行法角度直接對不動產租賃中的權利義務關係進行平衡，直接賦予承租人法定的權利如法定租賃權、登記請求權、照價收買請求權、耕地改良費償還請求權等，而我國立法對法定權利部分的規定亦屬真空狀態，亟待完善。 第四章是不動產租賃權的物權性效力。本章主要圍繞不動產租賃權的物權性效力展開討論，具體包括不動產租賃權的對抗力—買賣不破租賃原則、優先力—承租人優先購買權制度以及不動產租賃權的物上請求權。首先，通過對近現代各國立法例與我國立法的比較分析，本文認為買賣不破租賃的法律性質是契約的法定承擔，標的物範圍應當限於不動產，其效力應當是強行性規定，不能以約定排除。為第三人保護和交易安全起見，應當引入公示制度，即租賃契約的登記作為買賣不破租賃原則的適用要件。為防止實踐中買賣不破租賃原則被惡意利用，還應當引入公證制度。我國現有立法存在標的物範圍不準確、公示制度缺失、表述欠缺科學性、規定過於僵化缺乏準用性、效力上的不完整性等不足，應當在巨觀上和微觀上予以進一步完善。其次，通過對優先購買權制度的價值思考，本文認為優先購買權制度實現了效率，兼顧了公平，以限制強者自由的方式維護弱者利益，該制度仍有存在的必要性。對於優先購買權的性質是附條件的形成權。結合我國立法的規定，對優先購買權制度中的主體問題、公示方式、效力問題、行使方式和法律效果等問題展開深入研究，並建議增設承租人優先承租權和承典權。最後，在占有保護請求權與物上請求權兩種保護模式之間，本文認為經登記的不動產租賃權，應賦予其物上請求權；未經登記的不動產租賃權作為單純的債權仍受占有保護請求權的保護。 第五章是不動產租賃權的變動。對不動產租賃權變動的研究主要圍繞不動產租賃權的創設、不動產租賃權的讓與和租賃物轉租展開。首先，通過大陸法系和英美法系的比較論證不動產租賃權的權源不僅包括物權、債權還包括占有，不動產租賃權的權源根植於占有而非根植於合法權利。不動產租賃契約是產生不動產租賃權的主要方式，其性質是雙務、有償、諾成契約，同時，本文認為不動產租賃契約還應當是有名契約、債權契約和要式契約。不動產租賃權對第三人發生特定的物權性效力卻沒有任何公示方法，必將弊害交易秩序與交易安全，本文在對各國立法比較的基礎上認為應當引入公示制度，作為不動產租賃權發生特定物權性效力的條件。其次，探討不動產租賃權的讓與制度。在對限制主義、自由主義和折衷主義三種處分模式的比較分析後，本文認為對不動產租賃權的讓與與轉租採取統一模式並不合理，應當採取區別主義，即不動產租賃權的讓與采限制主義，轉租采自由主義這種新的模式更為科學。在租賃權讓與的限制主義模式下，分析了合法讓與與違法讓與的法律效果。再次，本文以轉租在三方當事人之間的法律效果為綱，對轉租中的法律問題進行研究，包括合法轉租的法律效果、合法轉租中的出租人與承租人關係、次承租人導致承租人責任的範圍以及違法轉租的法律效果、出租人解除權的限制、違法轉租與侵權行為、違法轉租租金的性質等問題。