上海市農村個人住房建設管理辦法，1992年10月3日上海市人民政府發布。
基本介紹
- 中文名：上海市農村個人住房建設管理辦法
- 發布單位：上海市人民政府
- 發布時間：1992年10月3日
- 性質：法規
辦法全文,修改的決定,
辦法全文
第一章總則
第一條為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市建設規劃管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房）是指本市農業村範圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。
第三條上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。
上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。
第四條農村個人建房應根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。
第五條農村個人建房應使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。
農村個人建房所使用的土地屬於國家或集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。
第六條農村個人建房用地應根據市計畫委員會和市土地局下達的年度用地計畫指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。
第七條農村個人建房用地實行有償使用制度。
第八條農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應將建房用地戶數、用地計畫指標、宅基地面積、建房占地面積、建築面積等情況定期張榜公布，接受民眾監督。
第二章農村個人建房的申請和審批
第九條有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：
（一）墾區移民戶和因國家建設或鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；
（二）低於本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；
（三）同戶居住人口中有兩個以上（含兩個）未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；
（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房的其他居民戶。
第十條農村個人建房用地應向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，並填寫《農村個人建房申請表》。
第十一條村民委員會接到建房申請後，應徵求村民小組的意見，經集體討論並在《農村個人建房申請表》上籤署意見後，連同建房申請人書面申請報送鄉（鎮）人民政府。
第十二條鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人書面申請後，應對用地面積、建房位置、建築面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，並按下列規定辦理審批手續：
（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍牆等，由鄉（鎮）人民政府在一個月內審批。
（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應在一個月內徵求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，並報縣（區）人民政府審批。
（三）農村個人建房職使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮範圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。
農村個人建房用地經批准後，由批准用地機關發給農村個人住房建設用地批准檔案；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。
第十三條市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核後，移送市土地局按規定的審批許可權報批。
縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。
第十四條經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。
第十五條不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍牆等，應向鄉（鎮）人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。
第十六條農村個人建房應按規定繳納有關稅、費，農村個人建房用地還應繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。
第十七條農村個人建房應在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起一年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過一年。
第十八條農村個人建房應在開工前報告鄉（鎮）人民政府，並嚴格按照農村個人住房建設用地批准檔案和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建築面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告後，應到現場進行查驗。住房竣工後經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。
第十九條現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個人建房戶，應在原址建設，不得移地遷建。
第二十條移地遷建住房的農村個人建房戶，應在新建房屋竣工後三個月內拆除原有住房，退還宅基地。
第二十一條符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批准後，買賣雙方應在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。
第二十二條因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。
無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。
第二十三條農村個人建造兩層以上（不含兩層）住房的，應有設計單位設計或審核過的設計圖紙。
第三章建房用地標準和規劃技術規定
第二十四條農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建築占地面積和屋前屋後占地面積。
建築占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽台等占地面積；屋前屋後占地面積系指建築占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍牆等占地面積。
建築占地不得超過批准的面積標準；屋前、屋後占地面積不得擅自調整使用。
第二十五條建築占地面積按下列規定計算：
（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建築占地面積，按外牆勒腳的外圍水平面積計算；
（二）室外存頂蓋、有立柱的走廊的建築占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；
（三）有立柱的陽台、內陽台、平台的建築占地面積，按立柱外邊線或牆體外邊線水平面積計算；
無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽台不計建築占地面積，但不得超過批准的宅基地範圍；
有圍牆的住宅按圍牆外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍牆的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。
第二十六條農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：
（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；
（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；
（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以後不得與老人分戶建房，老人戶口不得重複計算建房用地人數或分攤給其他子女）；
（四）返回農村原籍定居的港、澳、台同胞；
（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。
第二十七條蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：
（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建築占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建築面積，但不增加宅基地總面積和建築占地面積。
（二）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建築占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建築面積，但不增加宅基地總面積和建築占地面積。
糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：
（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建築占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建築面積但不增加宅基地總面積和建築占地面積。
（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建築占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建築面積，但不增加宅基地總面積和建築占地面積。
農村集鎮個人建房戶用地以建築占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶的建築占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建築面積，但不增加建築占地面積。
不符合分戶條件的建房戶增加建築面積的標準，由縣（區）人民政府規定。
第二十八條需原地翻建或按規劃移地遷建住房的，應辦理用地手續，並按前條規定的建房用地標準執行。
第二十九條圍墾不滿五年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平方米，其中建築占地不得超過一百二十五平方米。
圍墾滿五年的墾區，按糧棉區標準執行。
第三十條經批准買房或建新房時保留原住房的宅基地面積和建築占地面積合併為一戶計算。
第三十一條農村個人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建築高度的一點四至一點六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小於較高建築高度的一點二倍。
集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批准，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小於南側建築高度的一點二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小於較高建築高度的一倍。
集鎮建房的建築間距用地屬於公用土地，不得擅自占用。
第三十二條農村個人建房每層的高度不得超過三點三米。相鄰房屋山牆之間（外牆至外牆）的間距一般為一點五米，最多不得超過二米。
第三十三條農村個人建房確需建圍牆的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍牆，不得超過批准的宅基地範圍。
第四章法律責任
第三十四條農村居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的幹部，還應由其所在單位或上級機關給予行政處分。
農村個人建房占用土地超過批准的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。
第三十五條無權批准或越權批准建房用地的單位和個人，非法批准的建房用地檔案無效。非法批准占用的土地按非法占地處理。對非法批准建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。
第三十六條農村居民未經批准以買賣房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，並處以二百元至五百元的罰款。
第三十七條新建房屋竣工後，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，並沒收百分之五十的建房用地保證金。
第三十八條農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期，或經批准買賣房屋但未辦理土地使用權變更手續的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。
第三十九條農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建築；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可採取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，並處以土建工程造價百分之五至百分之十的罰款。
第四十條農村個人建房違反《農村個人住房建設工程許可證》的規定，擅自擴大建築占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建築物，影響鄉（鎮）及村莊建設規劃、尚可採取改正措施的，責令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，並處以超占建築面積每平方米二百元至三百元的罰款。
房屋層高或室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，並沒收百分之三十建房用地保證金。
第四十一條修建圍牆占用公用通道或妨礙公共運輸的，責令限期拆除。
第四十二條對責令限期拆除房屋或違章建築的農村居民，逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。
第四十三條本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土地管理部門和規劃管理部門認為應由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。
第四十四條當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上一級主管機關申請複議；對複議決定不服的，可在接到複議決定通知之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書之日起三個月內，直接向當地人民法院起訴。
當事人期滿不申請複議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第四十五條拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰。構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。
第五章附則
第四十六條農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房屋和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房或集資建房）應按有關規定執行，不適用本辦法。
第四十七條本辦法實施前根據市人民政府有關規定編制的農村居民點建設規劃繼續施行。本辦法實施後重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。
第四十八條本辦法由上海市建設委員會負責解釋。
第四十九條本辦法自1992年10月1日起施行，1983年10月7日市人民政府公布的《上海市村鎮建房用地管理實施細則（試行）》同時廢止。
修改的決定
七、對《上海市農村個人住房建設管理辦法》的修改：
1、將第三條第三款修改為：
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作，受縣（區）規劃管理部門委託，審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》，對農村個人建房進行開工查驗和竣工驗收。
2、將第十二條第一款修改為：
鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請後，應當對用地面積、建房位置、建築面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，並按下列規定辦理審批手續：
（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核後，由縣（區）人民政府在30日內審批。
（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核，並在市人民政府批准農用地轉為建設用地的範圍內徵求縣（區）規劃管理部門的選址意見後，由縣（區）人民政府在30日內審批。
（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地的，按前項規定辦理。
3、將第十三條修改為：
國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在地的縣（區）人民政府在30日內按規定審批。
4、將第十六條修改為：
農村個人建房應當按規定繳納有關稅、費。
5、將第十七條修改為：
農村個人建房應當在規定的期限內竣工。竣工期一般為1年，最長不超過2年。
鄉（鎮）人民政府在審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》時，應當核定農村個人建房的竣工期。
6、將第十八條第二款修改為：
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告後，應當到現場進行查驗。住房竣工後，鄉（鎮）人民政府應當到現場進行驗收。
7、將第二十一條修改為：
符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可購買本集體經濟組織內的他人房屋，買賣雙方應當在2個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。
8、刪去第三十六條。
9、將原第三十八條修改為：
農村個人建房逾期未竣工的，責令限期竣工，並可按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。
10、其他修改：
將第一條中的“《上海市城市規劃管理條例》”修改為“《上海市城市規劃條例》”。
將第三條中的“上海市房屋土地管理局”修改為“上海市房屋土地資源管理局”。
將第三條、第六條中的“市房地局”修改為“市房地資源局”。
將第六條中的“市計畫委員會”修改為“市發展和改革委員會”。
刪去原第三十七條、原第四十條中的“其建房用地保證金不予退還”。
將原第四十八條中的“上海市建設委員會”修改為“上海市建設和管理委員會”。
將有關條文中的“《農村個人住房建設工程許可證》”修改為“《農村個人住房建設工程規劃許可證》”。
1、將第三條第三款修改為：
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作，受縣（區）規劃管理部門委託，審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》，對農村個人建房進行開工查驗和竣工驗收。
2、將第十二條第一款修改為：
鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請後，應當對用地面積、建房位置、建築面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，並按下列規定辦理審批手續：
（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核後，由縣（區）人民政府在30日內審批。
（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核，並在市人民政府批准農用地轉為建設用地的範圍內徵求縣（區）規劃管理部門的選址意見後，由縣（區）人民政府在30日內審批。
（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地的，按前項規定辦理。
3、將第十三條修改為：
國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在地的縣（區）人民政府在30日內按規定審批。
4、將第十六條修改為：
農村個人建房應當按規定繳納有關稅、費。
5、將第十七條修改為：
農村個人建房應當在規定的期限內竣工。竣工期一般為1年，最長不超過2年。
鄉（鎮）人民政府在審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》時，應當核定農村個人建房的竣工期。
6、將第十八條第二款修改為：
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告後，應當到現場進行查驗。住房竣工後，鄉（鎮）人民政府應當到現場進行驗收。
7、將第二十一條修改為：
符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可購買本集體經濟組織內的他人房屋，買賣雙方應當在2個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。
8、刪去第三十六條。
9、將原第三十八條修改為：
農村個人建房逾期未竣工的，責令限期竣工，並可按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。
10、其他修改：
將第一條中的“《上海市城市規劃管理條例》”修改為“《上海市城市規劃條例》”。
將第三條中的“上海市房屋土地管理局”修改為“上海市房屋土地資源管理局”。
將第三條、第六條中的“市房地局”修改為“市房地資源局”。
將第六條中的“市計畫委員會”修改為“市發展和改革委員會”。
刪去原第三十七條、原第四十條中的“其建房用地保證金不予退還”。
將原第四十八條中的“上海市建設委員會”修改為“上海市建設和管理委員會”。
將有關條文中的“《農村個人住房建設工程許可證》”修改為“《農村個人住房建設工程規劃許可證》”。
