2014中國房地產上市公司測評成果發布會暨上市房企高峰論壇

5月29日，中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦的2014中國房地產上市公司測評成果發布會暨上市房企高峰論壇在香港隆重舉行。

基本介紹

• 中文名：2014中國房地產上市公司測評成果發布會暨上市房企高峰論壇
• 時間：5月29日，
• 總資產均值：為362.89億元
• 淨利潤均值：為13.76億元

測評信息

5月29日，由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2013年中國上市房企總資產均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產業務收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產負債率均值同比增加1.09%至65.81%；淨負債率均值同比增加15.31%至79.67%；淨利潤均值為13.76億元，同比增加16.41%。

測評報告

負債水平處於歷史高位
測評報告指出，2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。從市場和行業面來看，房地產行業上市公司估值普遍較低，資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。
從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終於落地，房地產再融資由此正式開閘。隨著A股房地產上市公司再融資功能的逐步回歸， 2014年初銀行信貸緊縮對於房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利於降低企業融資成本，一定程度上可以緩解由於房地產信託、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。與此同時，地產股資本市場機制重歸市場化不僅限於再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現。
由於2013年銷售良好，企業普遍加大槓桿力度，償債壓力有所上升。總體來看，行業負債水平仍處於歷史高位。
上市房企淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處於自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由於成本費用相對利潤額增速更快，成本費用利潤率同比下滑3.31%至28.56%。對此，報告指出，企業需加強成本和費用的管控，全面提高盈利效率。
房企增收不增利
2013年，房地產上市公司部分成長性指標優於2012年。營業利潤增長率均值為20.19%，同比上升0.45%；淨資產增長率均值為19.47%，同比提高6.76%；但營業收入增長率均值為31.96%，同比下降1.01%。
而從成長性指標來看，2013年，企業業績分化更為明顯，其中，高成長性和中成長性企業陣營合計占比由上年的85%減少至48%，低成長性和弱成長性企業合計占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業營業收入增長率均值都高於其自身營業利潤增長率均值，普現“增收不增利”現象。
戰略模式方面，2013年以來，房地產上市公司的模式創新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內的上市企業相繼提出了向輕資產方向發展的戰略轉型，紛紛探索社區服務、資產管理、小股操盤、代建、地產基金管理等輕資產模式。儘管越來越多的上市房企探索走向輕資產模式，但仍有企業堅持重資產模式以規模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產模式擁護者，其認為穩定的收入和商業租金回報是房地產公司成熟運營的標誌。測評報告指出，輕重資產模式整體而言各具利弊，國際上均有成功成熟的代表房地產企業樣板。雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預計的是，未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展，不同企業之間發展戰略將日趨分化。

測評榜單

綜合實力100強名單

排名	企業名稱	排名	企業名稱	排名	企業名稱	排名	企業名稱
1	萬科　000002.SZ	26	建業地產　00832.HK	51	深圳控股　00604.HK	76	毅德國際　01396.HK
2	保利地產　600048.SH	27	中南建設　000961.SZ	52	城投控股　600649.SH	77	卓爾發展　02098.HK
3	中國海外發展　00688.HK	28	榮盛發展　002146.SZ	53	濱江集團　002244.SZ	78	陽光100中國　02608.HK
4	恆大地產　03333.HK	29	陽光城　000671.SZ	54	泛海控股　000046.SZ	79	信達地產　600657.SH
5	龍湖地產　00960.HK	30	SOHO中國　00410.HK	55	龍光地產　03380.HK	80	魯商置業　600223.SH
6	世茂房地產　00813.HK	31	合生創展集團　00754.HK	56	恆盛地產　00845.HK	81	華遠地產　600743.SH
7	碧桂園　02007.HK	33	方興地產　00817.HK	58	嘉華國際　00173.HK	83	棲霞建設　600533.SH
8	富力地產　02777.HK	34	泰禾集團　000732.SZ	59	中糧地產　000031.SZ	84	張江高科　600895.SH
9	融創中國　01918.HK	35	上實城市開發　00563.HK	60	中天城投　000540.SZ	85	五礦建設　00230.HK
10	華潤置地　01109.HK	32	越秀地產　00123.HK	57	中渝置地　01224.HK	82	天安; 00028.HK
11	遠洋地產　03377.HK	36	寶龍地產　01238.HK	61	明發集團　00846.HK	86	眾安房產　00672.HK
12	招商地產　000024.SZ	37	沿海家園　01124.HK	62	中駿置業　01966.HK	87	寧波富達　600724.SH
13	綠城中國　03900.HK	38	新世界中國　00917.HK	63	華發股份　600325.SH	88	新華聯; 000620.SZ
14	華夏幸福　600340.SH	39	禹洲地產　01628.HK	64	北辰實業　601588.SH	89	深振業; 000006.SZ
15	佳兆業集團　01638.HK	40	建發股份　600153.SH	65	花樣年控股　01777.HK	90	五洲國際　01369.HK
16	金地集團　600383.SH	41	瑞安房地產　00272.HK	66	時代地產　01233.HK	91	大名城; 600094.SH
17	雅居樂地產　03383.HK	42	首開股份　600376.SH	67	中華企業　600675.SH	92	中航地產　000043.SZ
18	金科股份　000656.SZ	43	仁恆置地　Z25.SI	68	華南城　01668.HK	93	浦東金橋　600639.SH
19	新城發展控股　01030.HK	44	北京城建　600266.SH	69	蘇寧環球　000718.SZ	94	順發恆業　000631.SZ
20	金隅股份　601992.SH	45	景瑞控股　01862.HK	70	福星股份　000926.SZ	95	榮安地產　000517.SZ
21	保利置業集團　00119.HK	46	合景泰富　01813.HK	71	萊蒙國際　03688.HK	96	南京高科　600064.SH
22	金融街　000402.SZ	47	雅戈爾; 600177.SH	72	嘉凱城　000918.SZ	97	雲南城投　600239.SH
23	華僑城　000069.SZ	48	陸家嘴; 600663.SH	73	銀億股份　000981.SZ	98	天房發展　600322.SH
24	旭輝控股集團　00884.HK	49	新湖中寶　600208.SH	74	冠城大通　600067.SH	99	上置集團　01207.HK
25	路勁基建　01098.HK	50	首創置業　02868.HK	75	中國奧園　03883.HK	100	萬通地產　600246.SH

測評結論

1.市場分化跡象顯現，競爭壓力持續加大

2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢，在投資交易兩旺的背景下，2013全年國房景氣指數整體高於上年水平。但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，開工銷售指數呈負增長。持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。

儘管市場轉冷跡象與我國巨觀經濟整體增幅下滑的態勢有一定關係，再加上銀行放貸額度收緊等多個因素，可能進一步影響購房者入市的信心，從而加劇市場觀望情緒，預計2014年房地產市場壓力將有所增加。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。

2.上市房企市值下滑，資本市場不乏亮點
　　 從市場和行業面來看，房地產上市公司估值普遍較低，資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。2013年，房地產行業估值溢價持續在近幾年最低水平徘徊，行業下行空間有限，2014年第一季度，行業估值有所修復，但貨幣政策仍中性偏緊，海外流動性風險依然存在，同時以促供應為主體的政策框架將使企業利潤進一步攤薄，行業基本面總體平淡。
由於A股房企IPO大門持續緊閉，2013年房地產企業香港IPO成為資本市場的熱點之一。景瑞地產、龍光地產、時代地產等7家企業登入香港資本市場，另外，萬達和綠地通過借殼重組實現香港上市。2014年3月，陽光100也成功在港上市。從IPO企業數量來看，2013年共有7家企業完成IPO，逼近2010年以來的最高水平，但企業募集資金量與前期差距較大，7家內地房企赴港上市募資在90億港元左右，而2009年僅恆大地產一家房企就募資近60億港元。

3.土地儲備策略各異，融資渠道逐步暢通

2013年，房地產上市公司補充土地儲備的意願較強，紛紛加大拿地力度。

但企業土地儲備策略發生分化。既有企業青睞一線城市，又有企業深耕重點區域，也有企業全國積極布局。但整體而言，一二線城市仍是房地產上市公司布局的重點，土地儲備策略的差異更來源於企業發展路徑。

融資方面，2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終於落地。隨著A股房地產上市公司再融資功能的逐步回歸，2014年初銀行信貸緊縮對於房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利於降低企業融資成本，一定程度上可以緩解由於房地產信託、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。與此同時，地產股資本市場機制重歸市場化不僅限於再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現。
　　

4.發展模式創新不斷，企業定位差異戰略

2013年以來，房地產上市公司的模式創新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內的上市企業相繼提出了向輕資產方向發展的戰略轉型。但綠地、富力、合景泰富都是重資產模式擁護者，認為穩定的收入和商業租金回報是房地產公司成熟運營的標誌。

輕重資產模式整體而言各具利弊，國際上均有成功成熟的代表房地產企業樣板。雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預計的是，未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展，不同企業之間發展戰略將日趨分化。