高邑縣容積率指標管理規定

發布時間

高政函〔2016〕26號

高邑縣人民政府

關於印發高邑縣容積率指標管理規定的通知

各鄉（鎮）人民政府，縣政府有關部門：

《高邑縣容積率指標管理規定》已經縣政府研究同意，現予以印發，請認真抓好貫徹落實。

高邑縣人民政府

2016年5月13日

正文

高邑縣容積率指標管理規定

第一章 總則

第一條按照打造宜居城市為目標，進一步規範我縣建設項目容積率管理，結合我縣實際情況制定本規定。

第二條本規定參照《石家莊市容積率指標管理規定》等有關技術規定，適用於高邑縣城範圍內規劃管理工作。

隨著城市經濟、社會、產業等發展階段變化，城市建設用地密度分區內局部地塊，嚴格按照國家出台的《建設用地容積率管理辦法》（2012.3.1）規定執行調整程式。

第二章 城市密度分區

第三條城市建設用地密度分區是指在巨觀規劃的指導下，合理預測並提出遠期城市發展空間密度布局和規劃密度控制要求。

第四條高邑縣城市建設用地密度分區分三個等級。

表1城市建設用地密度分區等級基本規定

序號	密度分區	主要區位特徵	開發建設特徵
1	密度一區	主城區高邑大街、劉秀路、億博大街、千秋路圍合區.	高密度開發
2	密度二區	萬城新區起步區、老城區內主城區以外區域	中高密度
3	密度三區	萬城新區起步區以外其他區域	中低密度開發

第三章地塊容積率的核定

第五條地塊容積率確定應滿足市政交通設施負荷、歷史保護、地質條件、生態安全等特殊要求，並滿足日照、消防等規範要求。居住用地地塊容積率確定須同時校核所在地區的教育、醫療等公共設施服務水平。在特殊地段，應滿足文物保護、機場淨空、電力電信通道、危險品倉庫、核電站防護、地質缺陷以及生態敏感區等相關控制要求。

第六條居住用地地塊容積率等級分為3個等級區間，對應的密度分區基準容積率及容積率上限宜符合表2規定。

表2居住用地地塊容積率控制指標

分級	密度分區	基準容積率	容積率上限
1	密度一區	2.0	城中村改造、舊城改造、棚戶區改造項目經縣政府研究同意後，可提高至2.5。
2	密度二區	1.5	2.0
3	密度三區	1.3	1.5

第七條商業服務業設施用地地塊容積率等級分為3個等級區間，對應的密度分區基準容積率及容積率上限宜符合表3規定。

表3商業服務業設施用地地塊容積率控制指標

分級	密度分區	基準容積率	容積率上限
1	密度一區	3.0	4.5
2	密度二區	2.5	3.5
3	密度三區	2.0	3.0

第八條居住、商業服務業設施建設項目代拆、代征城市道路、城市綠地等公益設施用地比例超出項目建築用地面積20%(不包含20%)的，可採用容積率補償辦法，超出面積參與容積率指標計算，但增加的建築面積不得超過原核定總建築面積的15%（上限標準）。也不得超過相應密度分區的容積率上限。

代拆、代征城市道路、城市綠地等公益設施用地面積，每超出核定標準的1%獎勵獎勵上限標準的10%，但最高獎勵標準不得超過總建築面積的15%。

第九條工業、物流倉儲及公共管理與公共服務用地容積率，結合實際情況參照下表指標執行。

（一）工業用地容積率指標按表8規定確定

表8工業用地容積率指導指標

用地性質	容積率下限	容積率上限
一般工業	按國土部《工業項目建設用地控制指標》執行	2.5
生產研髮型工業	按國土部《工業項目建設用地控制指標》執行	3.0

註：對工藝流程或安全生產等有特殊要求的工業項目的容積率指標，可具體研究確定。

（二）物流倉儲用地容積率指標按表9規定確定

表9物流倉儲用地容積率指導指標

用地性質	容積率下限	容積率上限
一類、二類物流倉儲用地	0.6	3.0
三類物流倉儲用地	0.4	2.5

註：對安全生產、衛生保護、交通組織等有特殊要求的物流倉儲項目的容積率指標，可具體研究確定。

（三）公共管理與公共服務用地容積率指標按表10規定確定

表10公共管理與公共服務用地容積率指導指標

序號	分類		容積率下限	容積率上限
1	行政辦公		1.5	3.0
2	文化設施		--	2.0
3	體育		--	2.5
4	教育科研	中高等院校	0.8	1.6
		中學	—	0.9
		國小	—	0.8
		特殊教育學校	0.7	1.1
		科研	1.5	3.0
5	醫療衛生		0.7	2.5
6	社會福利		0.7	1.5
7	文物古蹟、宗教等其他設施		符合相關規範、技術規定和行業標準的要求

註：主城區改建學校，按照上述標準執行。如不能滿足該片區的需求，可由政府常務會決定適當增加容積率，滿足發展需求。

第四章特定地塊容積率及其它指標控制要求

第十條對控制性詳細規劃已確定地塊容積率指標的，應按控規地塊容積率指標執行。對與控規用地指標有差異的，可開展詳細規劃的研究論證，在上述密度分區控制指標內對控規進行動態調整。對棚戶區改造項目確需超出密度分區控制指標要求的，報縣政府一事一議研究決定。

第十一條公建類建築容積率指標原則上應按上述指標規定執行，但確需改造建設的，可開展詳細規劃研究論證，並報經縣政府同意後確定。

第十二條對特殊地塊確需提升容積率的，必須充分考慮綠地率、建築密度等相關指標。

第五章容積率的計算規則

第十三條容積率是指建設項目用地範圍內總建築面積與建築用地面積的比值。

表達公式為：容積率=總建築面積/建築用地面積。

第十四條建築用地面積計算規則

（一）建築用地面積除包含建築實際占地外，托幼、配套停車場及規劃非獨立占地的文化、體育、商業、衛生醫療、社區服務、養老助殘、物業管理等公共服務配套設施用地，可以計入建築用地面積。

（二）中國小用地、防護綠地、公園綠地、城市道路、交通場站、城市公用設施等用地不計入容積率計算。

（三）容積率按不同用地性質分別核算。住宅和商業辦公設施等在用地內混合建設的，須明確各類用地的用地範圍。各類用地的劃分原則上按各自間距的一半來確定。特殊情況無法按各自間距一半進行分割的，其用地界線距建築物大牆不得小於5米。因垂直方向混合而無法劃分用地界線的，按不同性質建築面積除以容積率指標核定用地面積。

第十五條總建築面積計算規則

總建築面積原則上按照《建築工程建築面積計算規範》（GB/T 50353-2005）計算，特殊情況計入容積率的建築面積還應按以下規則執行：

（一）多層、高層普通住宅建築標準層層高超過3.3米、低層住宅標準層層高超過3.6米、用於商業或配套服務的住宅建築底層層高超過4.5米、獨立商業建築（指零售商業等）層高超過5米、辦公建築標準層高超過4.5米時，按每增加2.2米層高（含小於2.2米）即增加1層計算建築面積，並計入容積率。

（二）躍層式或低層住宅等當起居室(廳)層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。

超市、大型商場、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間達到2000平方米以上的商業用房的建築，確因建築設計規範要求加大層高的，可按實際建築面積計算容積率。

酒店類或以小開間單元式設計為主的商業建築的標準層層高按辦公建築標準層層高控制。

辦公和商業建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。

（三）建築物凹陽台按水平投影面積計算建築面積並計入容積率；進深不大於1.8米的挑陽台，按水平投影面積的1/2計算建築面積並計入容積率，進深超出1.8米的部分，按水平投影面積計算建築面積並計入容積率。

建築物陽台含各類形式陽台、入戶花園等。

（四）地下空間層高2.2米以上,地下室或半地下室的頂板面高出室外地面（以室外地坪為基準）大於1.5米時,該層按地上建築面積計算並計入容積率。

（五）建築底層架空作為公共休閒、交通、綠化等公共用途，且沒有圍護結構、視線通透、空間開敞的，該層建築面積不計入容積率。必須符合以下條件：

1.全天可通行的城市公共通道

建築樓層（包括一層）或地下室內的城市公共通道，車行通道有效寬度不小於5.0米，淨高不小於4.5米；人行通道淨寬不小於3.5米，梁底淨高不小於3.6米。

2.建築樓層架空作城市公共廣場

建築樓層（包括一層）架空作城市公共廣場，其梁底淨高小於6.0米，進深不小於8.0米，建築面積不小於150平方米。

3.建築樓層架空作公共停車

建築樓層（包括一層）架空或裙房屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關設計規範。

（六）地下空間用於商業、旅館、辦公等經營性用途的，其經營性設施建築面積計入容積率；地下車庫、設備用房、儲物間等非經營性設施建築面積不計入容積率。